V živote mnohých párov príde okamih, kedy sa rozhodnú investovať do spoločného bývania. Často sa však stáva, že majetkové vzťahy k nadobudnutému majetku, najmä k nehnuteľnostiam, nie sú od začiatku nastavené ideálne. Situácia, kedy jeden z manželov vlastní pozemok a rozostavaný dom, zatiaľ čo hypotéka je na oboch, je pomerne častá a môže viesť k nejasnostiam v budúcnosti. Cieľom tohto článku je objasniť, ako možno dosiahnuť spoločné vlastníctvo pozemku aj domu, a to aj v prípade, že stavebné práce už prebiehajú.
Základy majetkových vzťahov v manželstve: Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
V slovenskom právnom poriadku existuje inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ktorý predstavuje základný pilier majetkových vzťahov v manželstve. Do BSM patria všetky veci, ktoré manželia nadobudnú počas trvania manželstva. Existujú však výnimky, a to veci nadobudnuté darovaním, reštitúciou alebo dedičstvom, prípadne veci, ktoré boli darované len jednému z manželov. Kúpa nehnuteľnosti, ako je rodinný dom, jednoznačne spadá do rámca BSM.
Podľa § 146 Občianskeho zákonníka platí, že bežné záležitosti týkajúce sa spoločného majetku môže vybavovať jeden z manželov samostatne. Tieto bežné záležitosti zahŕňajú napríklad úhradu bežných účtov za energie či menšie nákupy. Avšak, nadobudnutie nehnuteľnosti, ako je pozemok či dom, takouto bežnou záležitosťou rozhodne nie je. Pre takýto významný úkon je nevyhnutné, aby sa na ňom obaja manželia zhodli a aby s ním súhlasili. Ak by takýto konsenzus neexistoval, jeden z manželov by mohol teoreticky podať návrh na súd, aby rozhodol o danom úkone, no tento proces je často zdĺhavý a neefektívny.
Ako dosiahnuť spoločné vlastníctvo: Možné právne kroky
V situácii, kedy je pozemok a rozostavaný dom na meno jedného z manželov, ale hypotéka je na oboch, existuje niekoľko spôsobov, ako dosiahnuť spoločné vlastníctvo. Cieľom je, aby obaja manželia figurovali v katastri nehnuteľností ako spoluvlastníci pozemku aj domu.
1. Darovacia zmluva
Jedným z najjednoduchších spôsobov, ako previesť časť vlastníctva, je darovacia zmluva. Váš manžel môže časti pozemku (alebo aj celý pozemok, ak je to technicky možné a účelné vzhľadom na rozdelenie parciel) a rozostavaný dom postupne previesť na Vás darovacou zmluvou. Táto zmluva musí byť vypracovaná v súlade s § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka. V zmluve je potrebné presne špecifikovať, aké časti pozemku a aký podiel na dome sa darujú. Dôležité je, aby darovacia zmluva obsahovala všetky náležitosti, ako sú identifikácia darcu a obdarovaného, presný opis darovanej nehnuteľnosti (parcelné čísla, výmery, druh pozemku, súpisné číslo stavby, ak už bolo pridelené) a vyhlásenie o prechode vlastníckeho práva. Po podpísaní zmluvy je nevyhnutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Je dôležité poznamenať, že ak by sa daroval len podiel na pozemku, je potrebné zosúladiť toto vlastníctvo s existujúcou stavbou. V katastri sa pozemky často delia na parcely podľa ich funkcie (zastavané plochy, záhrady a pod.). Ak je dom postavený na viacerých parcelách, môže byť potrebné previesť podiely na jednotlivých parcelách.
2. Kúpna zmluva
Ak z nejakého dôvodu darovanie nie je preferované, alternatívou je kúpna zmluva. V tomto prípade by Váš manžel predal Vám časť svojho podielu na pozemku a dome. V kúpnej zmluve sa dohodnete na kúpnej cene podielu a na podmienkach prevodu. Táto zmluva rovnako podlieha zápisu do katastra nehnuteľností a musí spĺňať všetky zákonné náležitosti kúpnej zmluvy.
Pri prevode vlastníctva prostredníctvom kúpnej zmluvy je dôležité zvážiť aj daňové dôsledky, hoci v prípade prevodu medzi manželmi v rámci BSM býva často oslobodenie od dane z prevodu nehnuteľností.
3. Zúženie BSM notárskou zápisnicou
Ďalšou možnosťou, ako upraviť majetkové vzťahy, je zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) formou notárskej zápisnice. Podľa § 143a Občianskeho zákonníka môžu manželia dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Na takéto zúženie BSM by však bola potrebná vzájomná dohoda oboch manželov, a to vo forme notárskej zápisnice.
V kontexte Vášho prípadu, kde je pozemok už na meno manžela, by zúženie BSM mohlo znamenať, že sa dohodnete, že majetok nadobudnutý počas manželstva (vrátane tohto domu a pozemku) bude patriť do výlučného vlastníctva jedného z vás, alebo že sa bude deliť v dohodnutom pomere. Ak však cieľom je spoločné vlastníctvo v rovnakom pomere, potom priame prevody pomocou darovacej alebo kúpnej zmluvy sú priamočiarejšie.
ŠOKUJÚCA pravda o spoluvlastníctve: Odhalené výhody a riziká
Dôležitosť komunikácie s bankou
Keďže máte na nehnuteľnosť hypotéku, je nevyhnutné, aby ste sa pred akýmkoľvek prevodom vlastníckeho práva informovali u Vašej banky (VÚB). Banky majú svoje vlastné postupy a podmienky týkajúce sa hypotekárnych úverov. Prevody vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou, si často vyžadujú súhlas banky. Banka si bude chcieť zabezpečiť svoje pohľadávky, a preto je dôležité, aby nový stav vlastníctva neohrozil jej pozíciu.
Banky obvykle vyžadujú, aby boli obaja manželia zapísaní ako spoluvlastníci, ak je úver poskytnutý obom. V prípade, že by ste previedli vlastníctvo iba na jedného z Vás, banka by mohla požadovať zmenu v úverovej zmluve alebo dodatočné zabezpečenie. V prvom rade je teda potrebné kontaktovať Vašu banku a informovať sa o ich požiadavkách v súvislosti s prevodom vlastníctva.
Postup zápisu do katastra nehnuteľností
Po vypracovaní a podpísaní darovacej alebo kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, odbore katastrálneho. K návrhu je potrebné priložiť originál alebo overenú kópiu zmluvy, prípadne ďalšie dokumenty, ktoré si katastrálny úrad vyžiada (napr. geometrický plán, ak sa menia hranice parciel).
Vklad do katastra nehnuteľností má konštitutívny charakter, čo znamená, že vlastnícke právo nadobudnete až zápisom do katastra. Proces zápisu môže trvať určitý čas, zvyčajne niekoľko týždňov.
Vyhnite sa komplikáciám: Dôležitosť právnej rady
Vzhľadom na to, že ide o významnú majetkovú transakciu, je vždy rozumné obrátiť sa na právnika alebo advokáta, ktorý sa špecializuje na nehnuteľnostné právo. Právnik Vám pomôže s vypracovaním relevantných zmlúv, zabezpečí ich súlad so zákonom a poradí Vám s postupom pri zápise do katastra. Taktiež Vám môže pomôcť s komunikáciou s bankou a predíde tak možným komplikáciám.
V realitnom biznise, kde sú skúsenosti s majetkovými vzťahmi kľúčové, sa overení realitní makléri, ako napríklad tí pôsobiaci v Nitre, často stretávajú s podobnými situáciami. Ich skúsenosti môžu byť cenným zdrojom informácií, avšak právne kroky by mali byť vždy konzultované s odborníkom na právo.
Dôležitosť ľudského faktoru a budúcich dôsledkov
Za každým predajom či nadobudnutím nehnuteľnosti sa skrýva ľudský príbeh a dôležité životné rozhodnutia. Podceňovanie právnych formalít alebo nesprávne nastavenie majetkových vzťahov môže mať vážne dôsledky do budúcnosti. Váš zámer nastaviť vlastníctvo domu a pozemku na oboch manželov je správnym krokom k zabezpečeniu rovnosti a predchádzaniu potenciálnym budúcim sporom, najmä ak by došlo k nepredvídaným životným udalostiam.
Pokiaľ ide o smluvený režim společného jmění manželů (SJM), teda o jeho zúžení či rozdělení, snoubenci ho mohou sjednat ještě před svatbou, nebo i po uzavření manželství. Vždy je však nutné, aby byla tato dohoda uzavřena prostřednictvím notáře. Výsledný smluvený režim obvykle spočívá v režimu oddělených jmění, kdy každý z manželů nabývá majetek do svého výlučného vlastnictví, i když za normálních okolností by tento majetek patřil do společného jmění. Manželé si také mohou rozsah svého společného jmění zúžit nebo rozšířit. Mohou se například dohodnout, že společná věc, která dosud patřila do společného jmění, se stane výlučným majetkem jednoho z nich, nebo naopak, že výlučná věc jednoho z nich bude součástí společného jmění.
Možných uspořádání majetkových vztahů mezi manželi je tedy mnoho a není vždy možné spoléhat na správnost zápisů v katastru nemovitostí. Pokud si nejste při prodeji či nákupu nemovitosti jisti, jaké náležitosti je třeba dodržet a co vše je nutné splnit, aby nedošlo k ohrožení převodu majetku kvůli majetkovým vztahům manželů, obraťte se na odborníky.
Váš prípad, kedy jeden z manželov nadobudol pozemok darovaním a následne sa začalo stavať, je bežný. Dôležité je, že si uvedomujete potrebu spoločne vlastniť tento majetok. Postupujte konzistentne a s podporou právneho poradenstva, aby ste dosiahli bezpečné a právne bezchybné spoločné vlastníctvo.