Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote mnohých ľudí, často ide o investíciu na celý život. Tento proces je spojený s radom právnych, administratívnych a praktických krokov, ktoré je nevyhnutné dôkladne poznať a dodržať. Podcenenie akejkoľvek fázy môže viesť k nepríjemnostiam, finančným stratám alebo dokonca k tomu, že sa stanete obeťou podvodníkov. Tento článok vás prevedie kľúčovými aspektmi procesu kúpy a predaja nehnuteľností na Slovensku, od počiatočnej prípravy až po úspešné dokončenie transakcie.
Ako UŠETRIŤ na DANIACH pri kúpe a prenájme NEHNUTEĽNOSTÍ. Tipy Romana Kružliaka
Právne základy a zmluvná dokumentácia
Základom každej transakcie s nehnuteľnosťami je platná a bezchybná kúpna zmluva. Pri jej príprave je nevyhnutné vychádzať z ustanovení Občianskeho zákonníka, konkrétne z § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam kúpnej zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny.
V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon špecificky upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.
Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná. Preto je vysoko odporúčané požiadať o jej vypracovanie právnika. Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti. Tento proces spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov, a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.
Alternatívou k autorizácii advokátom je vyhotovenie notárskej zápisnice. V tomto prípade je notár povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice, ak je zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom. Notár taktiež musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.
Pred podpisom akejkoľvek zmluvy si ju vždy pozorne prečítajte, ubezpečte sa, že jej dobre rozumiete a že v nej je presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.
Katastrálne konanie: Vklad do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti na Slovensku vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu nastávajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení.
Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.
Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. V prípade písomného podania sa vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.
Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Tlačivo tohto oznámenia nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR ako službu č. 59. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním samotného návrhu na vklad (v elektronickej alebo listinnej forme) môže účastník konania vyplniť toto oznámenie. V prípade podania v papierovej forme je prílohou k návrhu na vklad toto oznámenie v papierovej forme. V prípade podania v elektronickej forme sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza priamo vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy.
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.
Poplatky za katastrálne konanie
Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 €. Táto suma je nezávislá od ceny nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.
Predaj nehnuteľnosti: Prípravná fáza
Predaj bytu alebo domu je veľký krok pre bežného človeka. Mnoho ľudí túto peňažnú transakciu rieši iba raz za život, a preto je potrebné sa na ňu poriadne pripraviť. S dobre pripraveným prístupom zvládnete predať svoj byt či dom rýchlo, za vyššiu cenu a potenciálne aj bez realitnej kancelárie.
1. Výber optimálneho času na predaj
Aj samotnú dobu predaja domu je potrebné dôkladne naplánovať. Predaj bytu alebo domu nezávisí len od podmienok hypoték či výšky úrokov; dôležitú úlohu zohráva aj správne zvolené ročné obdobie. Podľa údajov zo Štatistického úradu SR, ľudia nakupujú nehnuteľnosti predovšetkým na jar. Je to obdobie, kedy sa príroda prebúdza, a vy tak máte skvelú príležitosť ponúknuť záujemcovi krásne, slnkom zaliate a rozkvitnuté fotografie vašej nehnuteľnosti. Pozitívne fotografie dokážu zvýšiť cenu nehnuteľnosti aj o 10%.
Začnite s prípravami na predaj nehnuteľnosti už v zime, aby ste na jar boli pripravení. Ročné obdobie voľte aj podľa svojich preferencií. Plánujete sa v medzičase predaja sťahovať? Voľte obdobie, kedy nebudete mrznúť pri sťahovaní vášho nábytku. Zvažujete predávať svoju nehnuteľnosť? Začnite ju na predaj pripravovať už v zime, nech máte na jar všetko pripravené a môžete plne začať s predajom.
2. Príprava nehnuteľnosti na predaj
Ak ste vo vašej nehnuteľnosti bývali dlhší čas, určite poznáte ten pocit, kedy je využité každé miestečko na uskladnenie vecí. Pred predajom je potrebné všetko pretriediť, vyhádzať alebo pripraviť na sťahovanie. Aj keď sa väčšine ľudí do tejto aktivity nechce, je nevyhnutná.
Ako majiteľ sa musíte prelúskať hromadami textilu, kníh, starého vybavenia či nábytku. Jednoduchým spôsobom, ako sa vecí zbaviť, je objednať si kontajner a veci vyhodiť. Ďalšou možnosťou je odviezť knižky do antikvariátu či venovať knižnici, staré oblečenie odniesť do špeciálnych kontajnerov na textil a vybavenie či nábytok ponúknuť v bazári za odvoz.
Byt zbavený hlavného neporiadku je tiež potrebné v ďalšom kroku dôkladnejšie poupratovať. V dlhšie neobývaných bytoch sa môžu vyskytnúť plesne, nemilé prekvapenia niekedy ukrýva kuchyňa a úložné priestory. Ani na tie nezabudnite.
3. Zváženie drobnej renovácie
Aj keď sa to nezdá, drobná renovácia nehnuteľnosti pred predajom môže cenu navýšiť o desiatky percent. Oplatí sa predovšetkým vymaľovať priestory, zasadrovať menšie vady na stenách, opraviť drobné odreniny na omietke alebo vybieliť škáry medzi dlaždičkami. Veľkú službu urobí a veľa času ušetrí upratovacia firma, ktorá zvládne vyčistiť aj koberce a nábytok, ktorý chcete v byte či dome ponechať. Pri dome je vhodné pokosiť trávu či ostrihať plot a stromy.
Naopak, v prípade staršej nehnuteľnosti sa nemusí vyplatiť väčšia a nákladnejšia rekonštrukcia, kedy je malá šanca, že sa trafíte do vkusu kupujúceho. Ide predovšetkým o kompletnú rekonštrukciu kuchyne či kúpeľne.
4. Stanovenie predajnej ceny
Pokiaľ ste sa rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.
Predaj nehnuteľnosti: Príprava inzercie a komunikácia
Po úvodnej príprave nasleduje fáza prípravy inzercie a následnej komunikácie so záujemcami.
1. Vytvorenie dokonalého inzerátu
O predaji vášho bytu síce vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu, a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.
Homestaging: Ďalším odporúčaným krokom, ktorý je nepovinný, je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašej nehnuteľnosti so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Ak nechcete, aby váš inzerát ľudia ignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu.
Kvalitné fotografie: Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Ak ste sa rozhodli homestaging nevyužiť a fotografie si vytvoríte sami, pokúste sa, aby boli čo najkvalitnejšie spracované. Ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych. Často pozitívne fotografie dokážu zvýšiť cenu nehnuteľnosti.
2. Prezentácia nehnuteľnosti počas obhliadok
Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie.
Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!
3. Postup pri predaji holobytu
Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tieto môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.
Právne náležitosti a odovzdanie nehnuteľnosti
Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení.
1. Rezervačná zmluva
Ak už máte kupcu, odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.
2. Kúpna zmluva
Ďalším krokom je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy povinným dokumentom.
Kúpna zmluva musí obsahovať:
- Spôsob platenia
- Dátum odovzdania nehnuteľnosti
- Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
- Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu
3. Prepis vlastníckych práv
Musíte vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti (potvrdenie o bezdlžnosti). Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.
Po tom, ako vám najprv notár overí kúpnu zmluvu, vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri. Na tento účel budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve.
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až vkladom do katastra.
4. Odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi
Po všetkých úkonoch ostáva spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu sa zaznamenávajú: údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií na nového majiteľa.
Kúpa nehnuteľnosti: Čo treba zvážiť
Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. Pred podaním návrhu na vklad do katastra je dobré si overiť všetky skutočnosti týkajúce sa nehnuteľnosti.
Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité zvážiť jej lokalitu, stav, potenciál rastu hodnoty, ako aj vaše vlastné finančné možnosti a budúce plány. Je nevyhnutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.
V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime.
Celý proces kúpy a predaja nehnuteľnosti, od počiatočnej prípravy, cez právne kroky až po samotné odovzdanie, si vyžaduje pozornosť, dôkladnosť a často aj odbornú pomoc. Správnym postupom však môžete zabezpečiť hladký priebeh transakcie a ochrániť svoje záujmy.
tags: #kupujeme #nehnutelnost #predavame #nehnutelnost