S účinnosťou od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša zásadné úpravy v procese povoľovania stavieb. Tieto legislatívne zmeny majú za cieľ urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísňujú podmienky pri náročnejších stavbách. V rozhovore s Romanom Skorkom, generálnym riaditeľom sekcie výstavby a vyvlastňovania, a Simonou Parížekovou, hovorkyňou úradu, sa dozvedáme kľúčové informácie o tom, čo predstavuje drobná stavba a či je stále možné dodatočne legalizovať čierne stavby.
Zmeny v procese získavania stavebného povolenia
Nový stavebný zákon zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere, pre všeobecné prestavby. Tento princíp má ambíciu rozhodnúť o stavbe ako o celku, vrátane všetkých súvisiacich objektov a vedľajších stavieb, v rámci jedného konania a jednej etapy opravných prostriedkov. Aplikácia tohto prístupu však závisí primárne od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník. Stavebný úrad vychádza výlučne z predloženého podania. Ak stavebník predloží projekt ako súbor stavieb, úrad koná a rozhoduje o všetkých stavbách spoločne. Zákon však umožňuje aj postupné vybavovanie po etapách, ak sa stavebník z rôznych dôvodov rozhodne pre takýto postup.
Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo je administratívny proces, na ktorý sa už nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a právnické osoby, ktoré kontrolujú súlad projektu s predchádzajúcimi podmienkami. Po získaní všetkých súhlasných doložiek stavebný úrad projekt overí a môže sa pristúpiť k realizácii stavby.
Pre náročnejšie kategórie stavieb, ako sú vyhradené stavby, platia osobitné požiadavky. Tieto stavby si vyžadujú spracovanie ďalšieho stupňa projektovej dokumentácie - vykonávacieho projektu, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania. Štát týmito sprísnenými podmienkami sleduje ochranu verejných záujmov.
Čo je drobná stavba podľa nového zákona?
Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Medzi ne patria napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (bazény, pivnice, šachty) a prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby na lesných pozemkoch. Tieto stavby by mali mať zjednodušený povoľovací proces, primárne vo forme ohlásenia.
Nie vždy však platí, že drobná stavba sa iba ohlasuje. Závisí to od konkrétnych rozmerov, výšky a lokality stavby, ktoré sa musia individuálne posúdiť. Pre drobné stavby nad 25 m² je potrebné vyžiadať si záväzné stanovisko obce, ktoré bude súčasťou rozhodnutia o stavebnom zámere alebo ohlásenia drobnej stavby. Žiadosť o záväzné stanovisko sa nevyžaduje len pri prípojkách, oploteniach a drobných stavbách menších ako 25 m². Na žiadosť o záväzné stanovisko obce je potrebné vypracovať projektovú dokumentáciu, nielen náčrt.
Opatrenie proti nečinnosti (fikcia súhlasu)
Pojem „fikcia súhlasu“ je v mediálnych výstupoch známy ako opatrenie proti nečinnosti. Týka sa nielen stavebného úradu, ale aj dotknutých orgánov a právnických osôb počas prerokovania stavebného zámeru. Ak sa tieto subjekty v zákonom stanovenej lehote nevyjadria, predpokladá sa ich automatický súhlas. Toto opatrenie nie je novinkou, poznal ho už predchádzajúci stavebný zákon. Jeho cieľom je odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi a zefektívniť povoľovacie procesy, ktoré často trvali neprimerane dlho.
Zákon obsahuje aj možnosti reakcie na nečinnosť samotného stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad môže poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov, za splnenia určitých podmienok.
Rozdelenie budov a viacgeneračné domy
V zákone už nenájdeme pojem „rodinný dom“. Budovy sa delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je v zásade bytovou budovou s jedným bytom, ktorá môže byť klasifikovaná ako jednoduchá stavba. Viacgeneračné domy sa definujú rovnako ako bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v nich nachádza, nie koľko generácií ich využíva.
Dodatočná legalizácia čiernych stavieb
Čierne stavby sú stavby postavené alebo užívané bez patričného povolenia. Nový stavebný zákon zachováva konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia, ktoré umožňuje ich dodatočnú legalizáciu. Toto konanie sa týka stavieb postavených do 31. marca 2025. Vlastníci takýchto stavieb majú možnosť požiadať o ich preskúmanie spôsobilosti do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať, pretože nový zákon neobsahuje iný inštitút na dodatočnú legalizáciu.
Je dôležité zdôrazniť, že stavby zhotovené po účinnosti nového zákona bez patričného povolenia už nie je možné legalizovať.
Montáž klimatizácií
Montáž klimatizačných jednotiek už nie je predmetom činností alebo konaní podľa nového stavebného zákona. Ak však existujú iné osobitné predpisy upravujúce požiadavky na tieto zariadenia, ich ustanovenia zostávajú v platnosti.
Elektronické podávanie a nové kompetencie
Verejnosť môže naďalej doručovať podania listinne do podateľne obecného úradu. Od 1. apríla 2025 je možné podania podľa zákona č. 25/2025 Z. z. podávať aj v elektronickej podobe prostredníctvom Portálu výstavby (vystavba.uupv.sk). Na tomto portáli je potrebné sa zaregistrovať a prihlásiť.
Kompetencia vykonávania štátneho stavebného dohľadu prechádza z obcí na Regionálne úrady v sídle kraja, kde boli zriadené stavebné inšpektoráty. Tieto inšpektoráty budú kontrolovať a dohliadať na stavebnú činnosť.
O problematiku čiernych stavieb sa po novom budú starať pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.
Prechodné ustanovenia
Konania, ktoré sa začali do 31. marca 2025, budú ešte prejednávané podľa predpisov platných do tohto dátumu. Žiadosti podané najneskôr 31. marca 2025 budú vybavené starým spôsobom. Pri úkonoch, pri ktorých sa podľa prechodných ustanovení postupuje podľa starého zákona, sa správne poplatky určujú podľa zákona č. 145/1995 Zb. v znení neskorších predpisov.
Stavebníci a vlastníci stavieb postavených pred 1. aprílom 2025 majú viacero možností dodatočnej legalizácie. Žiadosť o legalizáciu stavieb postavených do 31. marca 2025 je možné podať do 1. marca 2029. V závislosti od obdobia výstavby sa uplatňujú rôzne postupy, pričom pre stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 obec postúpi žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie Spoločnému stavebnému úradu. V tomto prípade je nutné mať vypracovaný projekt a ďalšie potrebné prílohy.