Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote človeka. Pre mnohých predstavuje splnenie sna o vlastnom bývaní, no zároveň je spojená s mnohými otázkami a neistotami, najmä ak je financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru. Jednou z kľúčových otázok, ktorá sa často vynára, je práve vlastníctvo nehnuteľnosti v kontexte hypotéky. Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde. Aj keď sa tento scenár v praxi uplatňuje len málokedy, proces založenia nehnuteľnosti a s ním spojené otázky vlastníctva si vyžadujú pozornosť.
Podmienky založenia nehnuteľnosti pri hypotéke
Chystáte sa požiadať o hypotéku? Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Ani novostavba nie je zárukou toho, že ju budete môcť založiť. Existuje niekoľko podmienok, na ktoré banka dbá a dáva pozor. Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu. Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe.
Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo.
Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť. Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).
Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného. Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie. Pri predkladaní dokladov k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke ešte nemusí byť rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva.
Založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Záložné právo na zabezpečenie splnenia pohľadávok vyplývajúcich z prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 15 až 18b zák. č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov (napr. ak si hypotéku beriete, aby ste takúto nehnuteľnosť získali, a zabezpečenie je tou istou nehnuteľnosťou, záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny nebude banka akceptovať). Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné.
Proces kúpy nehnuteľnosti na hypotéku
Proces kúpy nehnuteľnosti na hypotéku zahŕňa viacero krokov a zmlúv, ktoré zabezpečujú hladký priebeh transakcie a ochranu všetkých zúčastnených strán.
Kúpna zmluva: V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch - dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho. V kúpnej zmluve sa Predávajúci a Kupujúci navzájom dohadujú na prevode nehnuteľnosti, ktorá musí byť presne špecifikovaná. Ďalej sa určuje kúpna cena a podmienky obchodu.
Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť dohodnutej sumy do úschovy. Táto úschova môže byť realizovaná rôznymi spôsobmi, napríklad prostredníctvom notára alebo advokátskej úschovy, čo predstavuje bezpečný spôsob zabezpečenia finančných prostriedkov do momentu prevodu vlastníctva.
Záložná zmluva: Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty.
Vklad do katastra: Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Existujú dve možnosti vkladu. TIP: Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve. Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plomba. Táto plomba signalizuje, že na nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo banky.
Uvoľnenie financií: Po pripísaní zvyšnej časti kúpnej ceny na účet predávajúceho nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra. Banka si totiž môže podmieniť poskytnutie peňazí zapísanou ťarchou na liste vlastníctva, nie len vyznačenou plombou, že konanie začalo bežať. Rozdiel môže byť 30-dňový, čo je štandardná lehota, do ktorej kataster zapíše samotné záložné právo. Banka sa tak snaží predísť riziku, že danej firme budú zaslané peniaze, ale tá napríklad medzitým skrachuje, alebo sa zlúči s inými obchodnými spoločnosťami a môže nastať situácia, že peniaze nebude od koho vymáhať. Overte si pred podpisom kúpnych zmlúv, či banka pustí peniaze tzv. až po zapísaní záložného práva do katastra. Dajte si pozor na lehoty v kúpnej zmluve, ktoré hovoria, do koľkých dní od jej podpisu má mať predávajúci peniaze na účte. Ak ste na tento problém prišli až po podpise kúpnych zmlúv, tak môžete ušetriť približne 15 dní, ak zaplatíte na katastri 266€ kolok za expresné zapísanie záložného práva banky.
Zápis do katastra a ukončenie obchodu: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra. Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke. Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený. Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.
Vlastníctvo a spoluvlastníctvo pri hypotéke
Jednou z najčastejších otázok, ktoré sa objavujú v súvislosti s hypotékou a vlastníctvom, je situácia, keď sa partneri rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť spoločne, ale hypotéka je napísaná iba na jedného z nich, alebo keď jeden z partnerov chce doplniť druhého do vlastníctva po uzatvorení manželstva.
Spoluvlastníctvo a hypotéka na jedného partnera: Ak na zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru bude vždy uvedený iba jeden z Vás, dlh z tejto zmluvy bude vždy výlučným dlhom tejto osoby. V takýchto prípadoch sa najčastejšie používa inštitút ručenia, kedy druhý z partnerov vystupuje v záväzkovom vzťahu ako ručiteľ. Ručiteľ je však povinný splatiť dlh veriteľovi (banke) iba v prípade, že tak neurobí dlžník a následne ručiteľ zo zákona vstupuje do postavenia veriteľa (t.j. môže od Vás spätne požadovať zaplatenú sumu). Ďalšou možnosťou je pristúpenie k záväzku. Pri pristúpení k záväzku sa musí Váš priateľ dohodnúť s bankou na tom, že pristupuje k záväzku. Ide o dohodu medzi ďalším dlžníkom a veriteľom bez účasti pôvodného dlžníka (Váš súhlas nie je potrebný). Vzhľadom na to, že Váš priateľ bude mať na seba napísaný úver na trojizbový byt je veľmi málo pravdepodobné, že by banka súhlasila s tým, aby sa stal dlžníkom popri Vás.
Dopísanie manžela/partnera do listu vlastníctva: Pred manželstvom som sama nadobudla hypotéku a kúpila byt. Dobrý deň, čo sa týka dopísania manžela do listu vlastníctva po uzavretí manželstva, je potrebné vykonať dva hlavné kroky - prvým je prevod časti vlastníckych práv k nehnuteľnosti na manžela a druhým je aktualizácia hypotekárnej zmluvy. Ak chcete pridať manžela ako spoluvlastníka k bytu, ktorý ste nadobudli pred manželstvom, môžete vykonať darovaciu zmluvu alebo zmluvu o prevode spoluvlastníckeho podielu a následne požiadať o zmenu v katastri nehnuteľností. Je však dôležité si uvedomiť, že veci obstarané za peniaze výlučne patriace jednému manželovi alebo nadobudnuté pred manželstvom, nespadajú automaticky do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Čo sa týka pridania manžela ako dlžníka k hypotéke, obvykle je potrebné požiadať hypotekárnu banku, aby vyjadrila súhlas s týmto krokom. Banka môže požadovať aktualizáciu úverových zmlúv a vykonanie potrebných zmien v právnych dokumentoch. Každá banka má svoj špecifický postup na pridanie spoludlžníka, ktorý zahŕňa aj posudzovanie bonity nového dlžníka. Odporúčam preto tieto záležitosti vopred podrobne prekonzultovať s bankou, ktorá po zmene zmluvných podmienok Vám umožní nadobudnúť Vami požadovaný podiel z nehnuteľnosti, spravidla však za cenu pristúpenia k hypotekárnemu úveru ako spoludlžník.
Právne dôsledky prevodu podielu: V prípade hypotéky, kde druh a družka žili spolu, sa rozišli a družka neprispievala na splácanie a podpísala zmluvu o darovaní nehnuteľnosti, zatiaľ čo druh dlhodobo spláca úver sám, banka bola požiadaná o úpravu zmluvy, no viac ako pol roka neprišlo žiadne písomné vyjadrenie. Kľúčové právne otázky sú: 1. Či je prevod podielu na nehnuteľnosti platný voči banke. 2. Či môže banka napadnúť tento právny stav, resp. prevod podielu. 3. Aké sú dôsledky vo vzťahu k úverovej zmluve. Podľa Občianskeho zákonníka platí, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je účinný vkladaním do katastra nehnuteľností (§ 133 OZ). Ak je druh jediným vlastníkom na liste vlastníctva, z hľadiska občianskeho práva je vlastníkom nehnuteľnosti. Hypotekárny úver je samostatný záväzkový vzťah medzi bankou a dlžníkmi (spoludlžníkmi). Skutočnosť, že družka previedla svoj podiel na nehnuteľnosti, nemení nič na tom, že voči banke zostáva spoludlžníkom, pokiaľ banka výslovne neodsúhlasí zmenu v úverovej zmluve (napr. vyňatie družky zo zmluvy). Banka nie je povinná akceptovať prevod podielu na nehnuteľnosti ako dôvod na zmenu úverovej zmluvy. Z pohľadu banky je dôležité, kto je dlžníkom, nie kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o možnosť banky „napadnúť“ právny stav, platí, že banka nemá právny dôvod napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol prevod vykonaný platne a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na pôvodnom znení úverovej zmluvy a požadovať, aby obaja pôvodní dlžníci (druh aj družka) naďalej ručili za splácanie úveru, bez ohľadu na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Banka môže odmietnuť zmenu úverovej zmluvy, ak s ňou nesúhlasí. Banka nemôže napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol vykonaný v súlade so zákonom a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na tom, že obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní zo zmluvy o úvere, pokiaľ nedôjde k dohode o zmene zmluvy. Ak by však prevod podielu bol účelový a mal by za cieľ poškodiť banku (napr. úmyselné zmenšenie majetku dlžníka na úkor veriteľa), v určitých prípadoch by mohla banka uplatniť odporovaciu žalobu podľa § 42a OZ, avšak v bežnej situácii, ak druh úver riadne spláca, takýto dôvod spravidla nie je daný. Pre úplnosť odporúčam, aby ste s bankou komunikovali písomne a žiadali o písomné stanovisko k žiadosti o zmenu úverovej zmluvy. Pokiaľ banka neodpovedá, právny stav sa nemení - vlastníkom je druh, ale obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní voči banke, kým banka zmluvu neupraví.
Zastúpenie pri kúpe a predaji nehnuteľnosti
Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V praxi sa čoraz viac stretávam s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka.
Plnomocenstvo: V prípade, keď kupujúci kupuje byt, dom alebo pozemok, ale žije napríklad vo Veľkej Británii, využije známeho, ktorého poverí všetkými úkonmi a splnomocní ho. Pre realitné kancelárie je však najdôležitejší akt zloženia zálohy. Tým jednoznačne prejavujete vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti. Žiadosť o hypotéku môžete podať viacerými spôsobmi. Nemusia byť skomplikované podpisovaním splnomocnencom. Odporúčam konzultovať s poradcom. Ak však chcete, aby za Vás podával žiadosť splnomocnenec, je vhodné mať pripravené špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky.
Hypotéka – 2 základné podmienky | #hypoteka #hypoteka2026 #byvanie #uver #refinancovanie #financie
Pri podpise kúpnej zmluvy (KPZ) môže za Predávajúceho a/alebo za Kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Podobne ako pri podávaní žiadosti o hypotéku, aj podpis úverovej zmluvy (UZ) je možné realizovať so splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky. Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. To však už neplatí. Uskutočniť sa tak môže na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (vo výnimočných prípadoch môžu banky akceptovať podpis na ambasáde Českej republiky) alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s tzv. apostilou. Napriek tomu, že ide o vcelku náročný úkon, je zvládnuteľný. Právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, je neplatný. (§ 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z.).
Generálna vs. Osobitná plná moc: Všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti. Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva Osobitné. Plnomocenstvá ešte môžeme rozlíšiť podľa doby ich trvania. Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné, tzn. obmedzené na konkrétne úkony. V nasledujúcej časti sa už pozrieme na rôzne úkony, ktoré sa spájajú s obchodom, kde je niektorá strana zastúpená splnomocnencom.
Podpisovanie dokumentov na katastri: Vklad na kataster za Vás môže odniesť ktokoľvek. Avšak je potrebné podpísať Návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nie je nutné notársky overovať, môže ho teda hneď podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením. Dobrý deň, na Vašom mieste by som si najprv ujasnil, či má maklérka úplné splnomocnenie na všetky právne úkony, ktoré sa týkajú predaja a prevodu rodinného domu. Podľa bežnej praxe musí byť podpis na kúpnej zmluve a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností úradne osvedčený. Ak by ste tieto dokumenty podpísali neoverené, kataster nemôže rozhodnúť o povolení vkladu. V prípade, že maklérka koná vo vašom mene na základe notársky overeného plnomocenstva, môže vykonať úkony spojené s vkladom do katastra ona sama. Pred samotným podpisom odporúčam dôsledne skontrolovať, či kúpna zmluva výslovne obsahuje podmienky financovania z hypotéky a zabezpečuje uvoľnenie kúpnej ceny až po jej vyplatení bankou. Nakoniec je dobré dohodnúť sa s maklérkou na harmonograme: najskôr podpíšete kúpnu zmluvu a rozhodnete sa, kedy a kde ju dáte overiť, aby bolo všetko platné a v súlade so zákonom. Maklér rozumie procesu.
Financovanie a poistenie nehnuteľnosti
Financovanie s využitím hypotekárneho úveru je možné aj „na diaľku“. V nejednom prípade sa zmluvné strany dokonca nikdy nestretnú, keďže niektorá je zastúpená splnomocnencom.
Výška príjmu a bonity: Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. Berú sa do úvahy príjmy z podnikania (živnosť alebo s.r.o.), príjmy zo zamestnania, príjmy z prenájmu, alebo náhrady za stratu zárobku (tzv. nemocenské dávky).
80 % hypotéka a dofinancovanie: Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Povinné poistenie nehnuteľnosti: Pri kúpe bytu alebo domu netreba zabudnúť na povinnosť poistiť nehnuteľnosť. Kým samotné poistenie sa dá vyriešiť online, potrebná vinkulácia zatiaľ v poisťovniach stále prebieha „papierovo“. Ďalšou možnosťou je nechať poistenie vyriešiť banku, ktorá zároveň vybaví vinkuláciu poistenia. Ak bude poistenie súčasťou Úverovej zmluvy o hypotéke, máte o starosť menej. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám.
Rozdiely pri kúpe od fyzickej osoby a firmy
Môže byť rozdiel medzi tým, ak si kupujete byt na hypotéku od súkromnej osoby a ak je jej aktuálnym majiteľom priamo realitka, alebo iná firma? Rozdiely môžu dostihnúť vás a aj predávajúceho práve v čase, keď už obe strany čakajú, že banka pošle peniaze. Kúpa bytu od firmy sa môže predĺžiť o 30 dní.
Zabezpečenie platby pri kúpe od firmy: Banka si totiž môže podmieniť poskytnutie peňazí zapísanou ťarchou na liste vlastníctva. Nie len vyznačenou plombou, že konanie začalo bežať. Aký je v tom rozdiel? Rozdiel môže byť 30-dňový. Taká je štandardná lehota, do ktorej kataster zapíše samotné záložné právo. Banka sa tak snaží predísť riziku, že danej firme budú zaslané peniaze, ale tá napríklad medzitým skrachuje, alebo sa zlúči s inými obchodnými spoločnosťami a môže nastať situácia, že peniaze nebude od koho vymáhať. Overte si pred podpisom kúpnych zmlúv, či banka pustí peniaze tzv. až po zapísaní záložného práva do katastra.
Riešenie otázok pri splácaní hypotéky a prevode vlastníctva
Časté otázky sa týkajú aj situácií, keď sa menia okolnosti počas splácania hypotéky, alebo keď jeden z partnerov chce previesť svoj podiel na druhého.
Vymáhanie dlhu od spoludlžníka: Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, ako mám postupovať, keď chcem vymôcť dlh vo výške 1700 € od bývalého partnera. Neboli sme manželia. Bývalý partner je spoludlžník na hypotéke a svoju časť neplatí. Táto dlžná suma je z obdobia od júla 2022 do júla 2023. Osobne sme dlžníka vyzvali písomne, aby zaplatil požadovanú sumu a následne svoj dlh splácal, ale on nereaguje. Ak je náš predpoklad správny, potom by malo byť predovšetkým vecou banky, aby žiadala úhradu splátok od spoludlžníka. Predpokladáme súčasne, že vy ste predmetnú sumu 1700 € za spoludlžníka neuhradili a teda voči vám spoludlžník nemá zatiaľ žiadny dlh a vy voči nemu pohľadávku. Urobili ste však správne, keď ste ho vyzvali, aby svoj dlh voči banke vyrovnal. V prípade, že by ste predmetnú sumu za spoludlžníka banke uhradili, potom by ste túto sumu 1700 € mohli od spoludlžníka vymáhať a to aj cestou súdu s poukázaním na ust. § 511 Obč. zák.
Synova hypotéka a investícia do rekonštrukcie: Syn má hypotéku na dom a nebýva tam. Hypotéku splácam ja už 4 roky. Teraz chce, aby som si hypotéku zobral ja, ale mám 51 rokov a nemám príjem. Ako mám postupovať, keď som investoval do rekonštrukcie už 100 000 €? Situácia, v ktorej sa nachádzate, zahŕňa niekoľko právnych aspektov, ktoré je potrebné zvážiť. Ak splácate hypotéku, ktorá je formálne na vašom synovi, no do nehnuteľnosti ste investovali značnú sumu, môžete sa pokúsiť o formálnu úpravu vlastníctva domu, aby odrážalo vašu investíciu, hoci úprava hypotéky by musela byť schválená bankou. Pokiaľ ide o prevedenie hypotéky na vaše meno, banka môže požadovať záruky týkajúce sa vášho príjmu a veku. Je preto dôležité čo najskôr prebrať túto otázku priamo s finančnou inštitúciou. Konzultácia s bankou je kľúčová, pretože hypotéka formálne viazaná na vášho syna nie je pre banku len tak prenosná. Odporúčal by som nejakého dobrého finančného poradcu, ktorý pozná trh z bankami a možno Vám nájde riešenie ako si vziať úver.
Prevod vlastníctva počas splácania: Predávam rodinný dom cez realitnú kanceláriu a kupujúca ho chce kúpiť na hypotéku. Maklérka, ktorá to rieši, je mnou splnomocnená. Povedala, že v banke potrebujem podpísať kúpnu zmluvu, aby banka videla, že súhlasím s predajom. Mám však otázku, či maklérka môže podať návrh na kataster, ak môj podpis ešte nie je overený. Chce, aby som podpísal aj návrh na kataster. Kedy mám podpísať potrebné dokumenty? Na Vašom mieste by som si najprv ujasnil, či má maklérka úplné splnomocnenie na všetky právne úkony, ktoré sa týkajú predaja a prevodu rodinného domu. Podľa bežnej praxe musí byť podpis na kúpnej zmluve a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností úradne osvedčený. Ak by ste tieto dokumenty podpísali neoverené, kataster nemôže rozhodnúť o povolení vkladu. V prípade, že maklérka koná vo vašom mene na základe notársky overeného plnomocenstva, môže vykonať úkony spojené s vkladom do katastra ona sama. Pred samotným podpisom odporúčam dôsledne skontrolovať, či kúpna zmluva výslovne obsahuje podmienky financovania z hypotéky a zabezpečuje uvoľnenie kúpnej ceny až po jej vyplatení bankou. Nakoniec je dobré dohodnúť sa s maklérkou na harmonograme: najskôr podpíšete kúpnu zmluvu a rozhodnete sa, kedy a kde ju dáte overiť, aby bolo všetko platné a v súlade so zákonom. Maklér rozumie procesu.
Riešenie komplikovaných situácií
Niektoré situácie si vyžadujú špecifické riešenia a dôkladnú konzultáciu s odborníkmi.
Kúpa bytu zaťaženého hypotékou: V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.
Kúpa bytu zaťaženého exekúciou: Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Taktiež majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.
Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej zmluve: Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.