Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché, najmä ak ide o kúpu bytu, ktorá predstavuje významný krok vo vašom živote. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít, kupovali alebo predávali byt na vlastnú päsť a naleteli podvodníkom. Mnohí z nich prišli takýmto spôsobom nielen o peniaze, ale aj o byt. Najzákladnejšia situácia pri týchto nie najpríjemnejších záležitostiach nastáva vtedy, keď sa zistí, že predávajúci nie je majiteľom bytu. Ako by však mal postupovať človek, ktorý s obchodmi podobného typu nemá žiadne skúsenosti? “Pri kúpe alebo predaji bytu by som radila v každom prípade využiť minimálne služby v právnej oblasti," odporúča právnička Lívia Šutková. V podstate máte dve možnosti: využiť služby právnika alebo služby niektorej realitnej kancelárie. Riziko, že naletíte, sa takto niekoľkonásobne zmenšuje.
V čom vám pomôže realitná kancelária
Možno stojíte pred kúpou alebo predajom bytu a zvažujete, či predsa len nevyužijete služby niektorej realitnej kancelárie. Zároveň si však myslíte, že tak zbytočne vynaložíte peniaze, ktoré by ste mohli využiť inde a transakciu zvládnete aj sami. “Realitná kancelária vám môže skutočne pomôcť, najmä vtedy, ak sa nevyznáte v právnych veciach. Vtedy môže byť naozaj výhodné zveriť všetky náležitosti okolo predaja alebo kúpy nehnuteľnosti do rúk realitnej kancelárie. Zamerajte sa však na realitku, ktorá ponúka aj právne služby," radí právnička.
Služby realitnej kancelárie môžu byť neoceniteľné, obzvlášť pre tých, ktorí nemajú skúsenosti s realitným trhom alebo právnymi aspektmi predaja a kúpy nehnuteľnosti. Makléri disponujú odbornými znalosťami trhu, vedia ako nastaviť optimálnu cenu, ako prezentovať nehnuteľnosť a ako efektívne vyjednávať s kupujúcimi. Okrem toho, realitné kancelárie často disponujú širším marketingovým dosahom vďaka databázam klientov a investíciám do propagácie nehnuteľností. Zabezpečujú tiež právnu istotu, keďže sa postarajú o prípravu zmlúv, preverenie kupujúcich a pomoc pri prevode vlastníctva. V neposlednom rade, realitné kancelárie šetria čas klienta tým, že organizujú obhliadky, vedú rokovania a vybavujú administratívu.
Pre predávajúceho to znamená, že realitná kancelária zaradí byt bezplatne do svojej ponuky nehnuteľností. Ľudia hľadajúci vhodný byt na kúpu častejšie využívajú ponuky realitiek ako ponuky súkromných inzerátov či už v tlači alebo na webe. Realitná kancelária podľa potreby zaistí všetky právne a technické náležitosti. Pri predaji napríklad zaistí vypracovanie kúpnej zmluvy. Predaj nehnuteľnosti realizovaný cez realitku predstavuje menšie riziko, že obchod neprebehne podľa platných právnych predpisov a vy o svoje peniaze prídete. Realitka zaistí zloženie a uhradenie kúpnej ceny.
Keď byt kupujete, ak hľadáte vhodný byt prostredníctvom realitnej kancelárie, táto sleduje aktuálnu ponuku a predkladá vám vhodné byty alebo domy na obhliadku. V prípade, ak pri kúpe napríklad cez hypotekárny úver potrebujete znalecký posudok, realitná kancelária ho nechá na vašu požiadavku vypracovať u registrovaného znalca nehnuteľností. Realitka takisto za klienta na požiadanie vybaví aktuálny výpis z katastra nehnuteľností. Bežným pravidlom je, že realitní makléri zároveň preveria, či na dom alebo byt nie je uvalené vecné bremeno alebo nie je predmetom záložného práva. Takisto ako v prípade predaja bytu, aj pri jeho kúpe kancelária zaistí právne služby ako aj uhradenie a zloženie sumy za predaj. Záujemcovi o kúpu bytu by realitná kancelária mala vedieť poradiť aj v súvislosti s financovaním kúpy.
Pozor na zmluvu
Ak ste sa rozhodli zveriť predaj alebo kúpu vášho bytu do rúk realitnej kancelárie, ušetríte minimálne čas, ktorý by ste strávili zháňaním potrebných náležitostí. “Aj v prípade, ak sa rozhodnete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti realizovať cez realitnú kanceláriu, je nanajvýš vhodné dávať si pozor na to, čo podpisujete,“ hovorí právnička. “Aj keď realitná kancelária zamestnáva alebo spolupracuje s právnikom a zadá vypracovanie kúpnej zmluvy im, nie je na škodu nechať si odobriť znenie zmluvy nezávislým právnikom. Ak natrafíte na body v zmluve, s ktorými nesúhlasíte až v čase, keď je už listina podpísaná, ich náprava sa bude zjednávať oveľa ťažšie ako v prípade, keď sporné body vyriešite vopred," upozorňuje Šutková. Na papieri môže byť napísané totiž niečo iné ako ste sa dohodli s predávajúcim alebo realitným maklérom.
Dôkladne si prečítajte aj sprostredkovateľskú zmluvu, ktorú uzatvára kupujúci alebo predávajúci s realitnou kanceláriou. V sprostredkovateľskej zmluve si overte, či realitná kancelária nenavyšuje cenu bytu bez súhlasu predávajúceho. Práve navyšovanie ceny spôsobuje, že ľudia sa zatiaľ nie veľmi hrnú do spolupráce s realitnými kanceláriami. Niektoré realitné kancelárie, ktorým zrejme nezáleží na ich povesti a dobrom mene, navyše skupujú byty ponúkané za výhodné sumy a následne sa objavujú v ich ponuke s už nadhodnotenou cenou. Podobných chýb sa môžete vyvarovať aj v prípade, ak kupujete byt na vlastnú päsť, niektoré realitné kancelárie ponúkajú, že vám kúpnu zmluvu pripravia bez toho, že by ste byt kúpili cez ich realitnú kanceláriu. Realitnej kancelárii platíte len za využitie právnych služieb. Pozor si dajte aj na veci spojené s výškou provízie. Ich výšku neupravuje žiaden zákon, Národná asociácia realitných kancelárií jej výšku iba odporúča. Províziu si tak stanovuje realitná kancelária sama. Pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy si nezabudnite overiť, či platíte províziu len v prípade, keď byt prostredníctvom realitnej kancelárie naozaj predáte, alebo aj vtedy, ak vám kancelária zoženie kupca a k predaju však nepríde.
S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenie. Aj keď realitná kancelária ponúka svoje služby, konečné rozhodnutie je vždy na vás. Je dôležité, aby ste rozumeli všetkým bodom zmluvy a cítili sa pri podpise komfortne. V prípade akýchkoľvek pochybností, neváhajte vyhľadať radu u nezávislého právnika.
5 podvodov s nehnuteľnosťami, o ktorých MUSÍTE vedieť | The Close
Na čo si dať pozor pri výbere realitnej kancelárie
Výber správnej realitnej kancelárie je kľúčový pre úspešnú a bezpečnú transakciu. Je potrebné venovať pozornosť viacerým aspektom:
Služby: Informujte sa na aké služby sa realitná kancelária zameriava. Nie každá realitka obchoduje so všetkými typmi nehnuteľností. Niektoré sa zameriavajú viac na predaj starších bytov, iné vo väčšej miere ponúkajú byty v novostavbách. Ďalšie sa orientujú skôr na pozemky alebo rodinné domy. Zistite si, či realitná kancelária ponúka aj právne služby. Poradenstvo v otázkach financovania kúpy bytu alebo domu alebo či dokáže za klienta vybaviť všetky dokumenty potrebné pri obchodovaní s nehnuteľnosťami. Niektoré neposkytujú všetky uvedené služby a napríklad na vypracovanie kúpnej zmluvy si musíte nájsť svojho právnika.
Skúsenosti: Dôležitý je aj to, ako dlho pôsobí realitka na trhu. Od realitnej kancelárie, ktorá už má za sebou niekoľkoročné skúsenosti s obchodovaním s nehnuteľnosťami, možno očakávať, že sa na trhu realít orientuje istejšie. Určite je potrebné dať do istej miery aj na odporúčania ľudí, ktorí už s vami vybranou kanceláriou prišli do kontaktu. S realitnou kanceláriou nekomunikujte len cez telefón. Veľa o spôsobe ich práce napovie aj vaša osobná návšteva vo firme.
Členstvo v asociáciách a registrácia: Istú záruku serióznosti dáva realitnej kancelárii aj členstvo v Národnej asociácii realitných kancelárií. Zoznam realitiek, ktoré sú členmi asociácie nájdete na internetovej stránke www.narks.sk. Informácie o realitnej kancelárii nájdete aj v obchodnom registri, ktorý je zverejnený na internete. Dozviete sa ako dlho firma funguje a kto sú jej konatelia.
Výška provízie: Nezabudnite sa informovať na výšku provízie, ktorú si realitná kancelária účtuje za sprostredkovaný obchod. Výška provízie sa zvyčajne platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Provízia môže byť vyššia vtedy, ak realitka pre vás zrealizuje nejaký obzvlášť náročný obchod. Provízia by však nikdy nemala prekročiť hranicu 10 percent z kúpnej ceny. Provízia sa znižuje v prípade, ak sa predáva nehnuteľnosť nižšej hodnoty. Provízia vopred sa platí zvyčajne pri kúpe staršieho bytu, pri kúpe bytu v novostavbe býva provízia zahrnutá v cene nehnuteľnosti. Akú časť provízie zaplatíte vopred (ešte pred podpisom kúpnej zmluvy) sa dohodnite s realitkou vopred. Províziu by mal platiť ten, kto si služby realitky objednal. Častejšie ju platia predávajúci. Seriózna realitná kancelária by mala pri neuzavretom obchode odpočítať nevyhnutné náklady a adekvátnu časť provízie klientovi vrátiť.
Prečo sa oplatí využiť služby realitných kancelárií
Rozhodnutie, či predávať nehnuteľnosť samostatne alebo prostredníctvom realitnej kancelárie, závisí od vašich preferencií, času a skúseností. Predaj na vlastnú päsť môže ušetriť peniaze, ale vyžaduje viac úsilia a znalostí. Naopak, služby realitnej kancelárie prinášajú pohodlie a odbornosť, no za cenu provízie.
Keď byt predávate:
- Široký dosah: Realitná kancelária zaradí byt do svojej ponuky, čím sa zvýši pravdepodobnosť rýchleho predaja, nakoľko ľudia častejšie vyhľadávajú nehnuteľnosti cez realitky ako cez súkromné inzeráty.
- Komplexné služby: Realitná kancelária zaistí všetky právne a technické náležitosti, vrátane vypracovania kúpnej zmluvy.
- Znížené riziko: Predaj cez realitku znamená menšie riziko podvodov a straty peňazí, nakoľko kancelária zabezpečí zloženie a uhradenie kúpnej ceny.
Keď byt kupujete:
- Personalizovaný výber: Realitná kancelária vám na základe vašich požiadaviek vyhľadá vhodné nehnuteľnosti.
- Finančné a právne poradenstvo: Pomôže vám s vybavovaním hypotekárneho úveru, znaleckého posudku a aktuálneho výpisu z katastra. Preverí tiež prípadné vecné bremená či záložné práva.
- Komplexná administratíva: Kancelária vybaví všetky potrebné dokumenty a zabezpečí uhradenie kúpnej ceny.
Predaj nehnuteľnosti nie je komplikovaný, ale nesmiete spraviť chybu. Často ide o váš celoživotný majetok. Celý predaj spravidla začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. Následne so záujemcom bude spísaná rezervačná zmluva, kde sa zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu. S vami bude tak isto spísaná tzv. sprostredkovateľská zmluva, kde sa zaviažete predať vašu nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie. V prípade hotovosti, realitná kancelária vypracuje návrhy kúpnych zmlúv, dohodne platobné podmienky, preverí nehnuteľnosť a dohodne termín podpisu zmlúv. Následne s vami, ako vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, pôjde úradne overiť podpis a zavkladuje zmluvy na príslušnej správe katastra. Kupujúci sa stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti povolením vkladu správy katastra, čo by pri štandardnom konaní malo byť do 30 kalendárnych dní. Pokiaľ sa záujemca rozhodne kúpiť vašu nehnuteľnosť prostredníctvom úveru, celý proces je legislatívne, ale aj časovo náročnejší. Veľkou výhodou je, pokiaľ kupujúci využije služby finančného poradenstva priamo v realitnej kancelárii, samozrejme ak realitná kancelária túto službu poskytuje. Po podpise rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečí kupujúcemu znalecký posudok na nehnuteľnosť, skompletizuje všetky podklady pre banku a počká na schválenie úveru. Po schválení banka vyzve vlastníka nehnuteľnosti na podpis úverových zmlúv a čerpania. Banka uvoľní finančné prostriedky kupujúcim, ktorí ich následne poukážu vlastníkovi. Po potvrdení vlastníkom, že obdržal dohodnuté finančné prostriedky, realitná kancelária odovzdá kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad a príslušnými prílohami na príslušnú správu katastra.
Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu môže byť výhodná z viacerých dôvodov. Predovšetkým šetrí čas a nervy, nakoľko maklér prevezme väčšinu starostí spojených s procesom. Realitná kancelária dokáže vyjednať lepšie ceny, komunikuje s oboma stranami, právnikmi, notármi, bankami a katastrálnymi odbormi. Disponuje vlastnou ponukou nehnuteľností a databázou klientov, čím vie nájsť vhodnú nehnuteľnosť v stanovenom cenovom horizonte. Kvalitná realitná kancelária má skúsených maklérov, ktorí vám vždy radia a ochotne pomôžu s administratívou a obhliadkami. Pri predaji vašej nehnuteľnosti si treba dať veľký pozor, aby ste si vybrali preverenú a kvalitnú realitnú kanceláriu s výbornými referenciami a dlhoročnými skúsenosťami.
Samostatný predaj nehnuteľnosti láka najmä tých, ktorí chcú ušetriť na provízii. Finančná úspora je síce lákavá, ale zároveň so sebou prináša časovú náročnosť, právne riziká a potenciálne ohraničený dosah na kupujúcich. Naopak, spolupráca s realitnou kanceláriou môže byť pohodlným riešením, ktoré prináša odbornosť, širší marketingový dosah a právnu istotu, no za cenu provízie a potenciálnej straty kontroly nad niektorými rozhodnutiami. Voľba je na vás, no vždy je dôležité dôkladne zvážiť všetky pre a proti.