Vysoké ceny nehnuteľností a rastúce úrokové sadzby hypoték oberajú mnohých Slovákov o sen o vlastnom bývaní. Otázka, či sa pustiť do kúpy bytu alebo domu už teraz, alebo radšej ešte počkať na priaznivejšie podmienky, trápi nejednu domácnosť. Realitný trh na Slovensku prechádza dynamickým vývojom, ktorý je ovplyvnený globálnymi ekonomickými faktormi, ale aj špecifickými domácimi okolnosťami. Pochopenie týchto vplyvov a individuálna situácia každého záujemcu sú kľúčové pre zodpovedné rozhodnutie.
Dostupnosť bývania a realitný trh v roku 2024
Zhoršená dostupnosť bývania je dlhodobým problémom, ktorý sa v posledných rokoch ešte zintenzívnil. Po prvotnom šoku zo rýchleho zvyšovania úrokových sadzieb hypoték nastal na trhu s nehnuteľnosťami určitý pokles cien, najmä pri starších bytoch. Developeri novostavieb však neboli takí ochotní znižovať ceny, čo naznačuje ich silnejšiu pozíciu alebo rozdielne náklady na výstavbu.
V susednom Česku bol zaznamenaný výrazný rast realitného trhu napriek tomu, že úrokové sadzby na hypotékach sú tam v priemere o 1,5 až 2 % vyššie ako na Slovensku. Tento fakt naznačuje, že ceny nehnuteľností nie sú jediným determinujúcim faktorom pri rozhodovaní sa o kúpe. Ak nepríde neočakávaná kríza, predpokladá sa mierny rast realitných obchodov aj na Slovensku. Úrokové sadzby v bankách už pravdepodobne dosiahli svoj strop a ceny bytov sa začali stabilizovať.
V roku 2020 a 2021 sme boli svedkami obdobia mimoriadne nízkych cien nehnuteľností a výhodných hypoték. Po ekonomickej kríze sprevádzajúcej pandémiu koronavírusu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto sa príliš nehrnuli do nákupu nových nehnuteľností. Namiesto toho sme však za posledných 12 mesiacov zaznamenali rast cien bývania o takmer 12 %. Priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie minulý rok narástla o 11,9 %. Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je preto nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí.
Individuálne faktory pri rozhodovaní o kúpe
Rozhodnutie, či kúpiť byt alebo počkať, je vysoko individuálne a závisí od vašej osobnej situácie a motivácie. Je rozdiel, či hľadáte nehnuteľnosť pre seba a svoju štvorčlennú rodinu, alebo či ide o investíciu s vidinou predaja po pár rokoch, prípadne kúpu novostavby v predpredaji len ako investíciu.
Byt či dom by ste mali kupovať s rozumom a tak, aby to extrémne nezaťažilo váš rodinný rozpočet. Pozor, ak aj banka vyhodnotí váš príjem ako dostatočný, automaticky to nemusí znamenať, že ide o rozumné rozhodnutie. Takýto dlhodobý úver by vás nemal zaťažiť tak, že radikálne okrestete svoje záľuby alebo budete v extrémnom strese.
Pri porovnávaní súčasnej situácie na trhu s obdobím rokov 2020 alebo 2021, v dnešnej dobe je striehnutie na vhodnú nehnuteľnosť zaujímavé aj preto, lebo kupujúci majú väčšiu šancu zjednať cenu. Ak nepotrebujete bývať hneď, skvelou voľbou sú novostavby.
Nevyhnutné náklady nad rámec kúpnej ceny
Starý tehlový byt v širšom centre síce bude lacnejší ako novostavba, ale myslite na to, že predajná cena bytu nie je jediná podstatná položka. Než sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti, dobre si zvážte pre a proti, rovnako aj „pohnútky“, ktoré vás k tomuto rozhodnutiu vedú.
Okrem samotnej kúpnej ceny je potrebné zohľadniť aj ďalšie náklady, ako sú napríklad poplatky spojené s kúpou (daň z prevodu nehnuteľnosti, poplatky za zápis do katastra), náklady na hypotéku (úroky, poplatky banke), poistenie nehnuteľnosti, ale aj náklady na rekonštrukciu či zariadenie.
Treba zvážiť, či máte potrebné zručnosti, aby ste si nehnuteľnosť prerobili sami, alebo si budete musieť niekoho zaplatiť. Či máte financie, manažérske schopnosti a kontakty na to, aby ste sa do rekonštrukcie pustili. Niekto si vysníva byt v centre mesta, ale za každú cenu ho chce mať napríklad orientovaný na západ. Čím prísnejšie požiadavky máte, tým dlhšie budete nehnuteľnosť hľadať. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť výhodne a bez stresu, základom je rozumné plánovanie.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Slovensko a problém s bývaním: Preplnené domácnosti a nedostatok priestoru
Podľa Eurostatu má Slovensko najviac preplnené domácnosti spomedzi všetkých krajín Európskej únie. Prieskum Poštovej banky zaradil Slovensko medzi päť krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich u rodičov. Až 76 % mladých žije takto, pričom potrebujú priestor na štúdium alebo pracujú z domu (homeoffice). Z prieskumu tiež vyplýva, že až tretina detí starších ako 12 rokov má spoločnú izbu so súrodencom a teda nemá adekvátny priestor na dištančné vzdelávanie.
Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Súvisí to s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným bývaním, ako napríklad v blízkej Viedni. Družstevné byty sa kompletne rozpredali v 90. rokoch. Na druhej strane, vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch minulého storočia na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou.
Čo však v prípade, že ste nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná - s kúpou je zbytočné otáľať, platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba.
Vývoj cien nehnuteľností a predpovede do budúcnosti
Podľa odborníkov, ktorí sa dlhodobo pohybujú v realitách, ceny na Slovensku nikdy dlhodobo neklesli. Boli síce obdobia stagnácie alebo mierneho poklesu (napríklad v roku 2009), ale išlo len o špecifické prípady, po ktorých ceny znova rýchlo rástli. Covid-19, vojna a následná konsolidácia síce trhom zamávajú, ale ide o zanedbateľné výkyvy z dlhodobého hľadiska. Tieto krátkodobé výkyvy sa dotknú skôr tých, ktorí kupujú a predávajú v krátkom časovom horizonte.
Ceny bytov a domov na Slovensku opäť výrazne zrýchlili. Podľa najnovších dát Štatistického úradu vzrástli medziročne takmer o 13 percent a medzikvartálne o tri percentá. Riaditeľ Inštitútu moderného spotrebiteľa Filip Kužma upozornil, že pre ľudí, ktorí dnes uvažujú o kúpe bývania, to nie sú dobré správy. Za posledných 15 rokov sa podľa odborníka ceny zvýšili o viac ako 120 percent oproti roku 2010. V Bratislave stál jednoizbový byt v novostavbe na konci roka 2023 približne 178-tisíc eur, o rok neskôr už viac než 191-tisíc eur.
Rast cien podporili najmä nižšie úrokové sadzby hypoték (začínajú okolo 3,1 percenta) a rast miezd. Na druhej strane však Slovensku dlhodobo chýbajú byty, podľa ministerstva dopravy ide až o viac než pol milióna bytových jednotiek. Modelový príklad dvojizbového bytu v Petržalke s cenou vyše 223-tisíc eur a 30-ročnou hypotékou znamená mesačnú splátku presahujúcu 950 eur - bez energií a poistenia. Takýto štandardný byt pre jednotlivca s trošku nadpriemerným príjmom v Bratislave je takmer nereálny.
Rast cien sa zároveň prelieva do nájomného. Podľa najnovšieho indexu vzrástli nájmy medzikvartálne o 1,6 percenta, priemerné nájomné dosiahlo 749 eur. Jednou z možností, ako zmierniť tlak na trh, je štátom podporované nájomné bývanie. Ak by sa do systému nahnalo viac peňazí a zvýšila výstavba, mohlo by to pomôcť vyrovnať nepomer dopytu a ponuky.
Finančný riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Martin Kubalík zhodnotil minulý rok ako veľmi turbulentný. Nehnuteľnosti sa nepredávali, úrokové sadzby a inflácia vystrelili, čo pozastavilo alebo utlmilo predaj, výstavbu a plánovanie nových projektov. V tomto roku by sme s kúpou bytu otáľať nemali, keďže situácia na Slovensku je vo všeobecnosti trošku ťažšia, pokiaľ ide o plánovanie a všetky procesy trvajú dlho, čo sa premietne do finálnej ceny.
Lokalita, developer a moderné trendy: Na čo sa zamerať pri výbere?
Pri výbere nehnuteľnosti je najdôležitejším kritériom lokalita, blízkosť rodiny a ďalšie demografické faktory. Už nie sme v dobe, kedy si vyberiete akýkoľvek projekt len podľa ceny. Keď máte dva veľmi podobné projekty v obdobnej lokalite, pozeráte trošku hlbšie z pohľadu kupujúceho.
Veľmi dôležité je pozrieť, aké certifikácie sa snaží developer získať. Podľa toho viete, aká zelená tá vaša budova bude. Developer, ktorý stavia zelené projekty, vie získať lacnejšie financovanie z bánk, čo sa takisto premietne do úrokových sadzieb pri hypotékach.
Sebastien Dejanovski, spoluzakladateľ investičného fondu a developerskej spoločnosti Mint Investments, konštatoval, že úrokové sadzby od začiatku roka klesajú, čo robí z aktuálnej doby ideálny čas pre kupujúcich. Žijeme v období, kedy kvôli kríze sa spustilo málo projektov, takže aj ponuka bude menšia. Je presvedčený, že ľudia na Slovensku a v Česku sú omnoho bohatší, ako si myslia. Česká národná banka predpovedá, že kúpna sila obyvateľov narastie asi o 7 percent.
Potvrdil, že zelené projekty majú budúcnosť a už dnes majú klienti, ktorí si vedia vybaviť lepšiu hypotéku, ak kupujú nehnuteľnosť v certifikovanej budove. O pár rokov likvidita vášho bytu bude závislá od toho, aký energetický štítok má váš projekt. Developeri to už pochopili a svoje projekty plánujú viac alebo menej ambiciózne, čo mení trh s nehnuteľnosťami.
Michal Polónyi z Corwin uviedol, že najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti bol včera a druhý najlepší je dnes. Ceny novostavieb minimálne neklesli až do takej miery, ako ľudia čakali, takže dôvod na čakanie už nie je, lebo ceny sa stabilizovali. Štandardy ESG (Environmental, Social, and Governance) sú téma, ktorá bude naberať na dôležitosti, najmä pri kancelárskych budovách a korporátnych klientoch. Príklady zo zahraničia (Dubaj, India) ukazujú, že nehnuteľnosti s benefitmi ako 10-ročné záruky sú o 10-15 percent drahšie ako tie susedné.
Investičné byty a riziká: Diverzifikácia a rozumné plánovanie
V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty, ktoré tvoria približne 15 % z každej novostavby. Slováci si zvykli, že cena bytov len stúpa, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je však chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 %, či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že minulý rok mali byt niekoľko mesiacov prázdny.
Mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom, je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri investovaní do bytu jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor.
Každý kupujúci by si mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či všeobecný pokles výšky nájmu, ktorý priniesla koronakríza v roku 2020.
Jozef Šimek z EDVIN properties uviedol, že špekulatívny nákup poklesol a naopak zvýšil sa záujem o 4-izbové byty. Ľudia kupujú pre vlastné bývanie viac ako na špekuláciu. Vznikla anomália, že v niektorých mestských častiach sa cena za meter štvorcový štvorizbových bytov vyrovnala dvojizbovým, čo sa predtým nestávalo. Kupujúci si stále vedia vyjednať výhodné podmienky a developeri sú otvorenejší k úpravám v zmluvách. Ceny sú stabilné, nerastú, čiže teraz je momentálne situácia, kedy si môžu klienti vybrať za rozumné ceny. A vedia, že úrokové sadzby nepôjdu vyššie, ale ani výrazne nižšie. Ale keby aj išli, tak si vedia tú hypotéku refinancovať.
Hľadanie kompromisov a realistické očakávania
V súvislosti s dlhodobým nedostatkom bytov na Slovensku, ktorý predstavuje až pol milióna bytových jednotiek, sa otvára priestor pre nové projekty na brownfieldoch. Dnešná výstavba sa primárne realizuje na okraji miest, kde je bývanie menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť.
Aj keď zámer vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov sa zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Štát vlastní takmer 10-tisíc budov, ktoré by mohli byť transformované na bývanie.
V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále vysoké. Preto je dôležité pri kúpe nehnuteľnosti myslieť aj na finančnú rezervu a neprekročiť svoje možnosti.
Realitná kancelária HERRYS zaznamenala v prvom kvartáli roku 2023 v Bratislave predaj 194 jednotiek v rezidenčných projektoch. V ich projektoch predali minulý rok 100 bytov, čo bolo výrazne menej ako v minulosti. V súčasnosti sa však situácia mierne zlepšila. Predaj sa rozbehol, no projektov na trhu je menej, sú menšie a developeri púšťajú byty na trh pomalšie. Ponuka bude obmedzená, čo nevytvorí tlak na znižovanie ceny.
Výkonný riaditeľ v Cresco Real Estate Ján Krnáč minulý rok nehodnotí tak negatívne. Myslí si, že nastala prirodzená korekcia, kedy klesli ceny starých bytov, ktoré boli neúmerne vysoké. Ľudia, ktorí potrebovali predať starú nehnuteľnosť, museli urobiť ústupky v cene, ale nedá sa povedať, že by sa nepredávalo nič.
Z pohľadu dlhodobého vývoja cien nehnuteľností na Slovensku, ktoré nikdy neklesli, je kúpa nehnuteľnosti pre vlastné bývanie vždy rozumným krokom, ak sa uskutoční s rozvahou a zodpovedným plánovaním. Hoci ceny nehnuteľností v posledných rokoch rástli a hypotéky sú drahšie, ponuka bytov je obmedzená a dopyt pretrváva. Preto, ak je kúpa bytu vašou prioritou a máte na to finančné možnosti bez nadmerného zaťaženia, súčasná situácia nemusí byť prekážkou, ale skôr výzvou na presné zváženie všetkých aspektov.