Kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Každá kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne zákonom stanovené náležitosti. V opačnom prípade je považovaná za neplatnú, resp. neúčinnú.
Identifikácia zmluvných strán
Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je riadne a jednoznačné označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho. Fyzická osoba musí byť identifikovaná minimálne menom, priezviskom, rodným priezviskom (čo platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov), dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. V prípade právnickej osoby je potrebné uviesť jej názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. Pri zmluvách uzatváraných medzi fyzickými osobami je dôležité uviesť aj rodné priezvisko, ktoré sa často pri mužoch zabúda. Ak je nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, ale je predávaná počas trvania manželstva, je potrebný písomný súhlas druhého manžela z titulu tzv. „ochrany bývania manželov“. V prípade, že je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, je potrebný súhlas oboch.
Predmet prevodu
Ďalšou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je presné a jednoznačné označenie predmetu kúpy. V prípade nehnuteľnosti je nevyhnutné uviesť údaje podľa katastrálneho zákona. Pre pozemok to znamená identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely (či už registra „C“ alebo „E“), druh pozemku a výmeru pozemku. Pri stavbe je potrebné uviesť súpisné číslo, druh stavby a číslo parcely, na ktorej je stavba postavená. Ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, je potrebné uviesť aj číslo bytu, poschodie, vchod, a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V prípade, že je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, musia byť v zmluve uvedené aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku. Chybne špecifikovaný predmet prevodu môže spôsobiť zamietnutie návrhu na vklad katastrom alebo tiež to, že vám zostane vo vlastníctve niektorá časť nehnuteľnosti, za ktorú budete musieť platiť daň z nehnuteľnosti. Okrem toho je dobré v zmluve špecifikovať aj to, čo z vybavenia nehnuteľnosti bude súčasťou predaja a je zahrnuté v kúpnej cene. Automaticky sa síce počíta so všetkým, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako napríklad kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne, ale v kúpnej zmluve by to malo byť aj napriek tomu špecifikované spolu s čímkoľvek ďalším nad rámec tohto základu.
Kúpna cena a jej úhrada
Dohoda o kúpnej cene je jednou z najzásadnejších častí kúpnej zmluvy. Zmluvné strany majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenovým predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“
V zmluve by mala byť jasne uvedená dohodnutá kúpna cena v eurách, a to číslom aj slovom. Dôležité je tiež dohodnúť termín, spôsob a podmienky úhrady, ako aj dôsledky neuhradenia. Odporúča sa vykonávať prevod finančných prostriedkov radšej prostredníctvom úschovy (advokátskej, notárskej alebo bankovej), než priamo z účtu kupujúceho na účet predávajúceho. V prípade využitia úschovy by mal byť v zmluve stanovený termín, kedy bude kúpna cena do úschovy zložená, spravidla až po vklade vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností.
Osobitné ustanovenia pre byty a nebytové priestory
Kúpna zmluva na byt a nebytový priestor sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To, či je nejaký priestor bytom, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu, nie stavu faktického. Vymedzenie pojmu bytu predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Pri predaji bytu alebo nebytového priestoru je prílohou zmluvy potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.
Proces prevodu vlastníckeho práva a kataster nehnuteľností
K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby prešlo povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Návrh na vklad sa podáva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Návrh musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, názov okresného úradu, ktorému je adresovaný, uvedenie predmetu návrhu a označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. V prípade návrhu na vklad je potrebné označiť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku. Ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, je potrebný aj číslo úradného overenia geometrického plánu.
Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorí disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených poplatkov, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, ktoré sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje.
Na katastri strávite aj 3 hodiny.
Odstúpenie od zmluvy a iné právne aspekty
Existujú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňa sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“
Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon, napríklad zmluva darovacia. S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov.
Špecifické prípady: Garáže a parkovacie miesta
Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno-predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkov špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž, a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná.
V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.
Financovanie kúpy nehnuteľnosti a hypotekárne úvery
Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti.
Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ. Podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru, posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.
Poplatky a náklady spojené s prevodom
Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorí disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overený podpis je možné vykonať buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje.
Dôležitosť právneho poradenstva a kontrola zmluvy
Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúča sa uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. Každý vzor kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť dostupný online by sa mal použiť len ako inšpirácia. Všetky ustanovenia zmluvy si dôkladne prečítajte a trvajte na zapracovaní svojich pripomienok. Kúpnu zmluvu budete prikladať aj ako prílohu k návrhu na vklad do katastra. Pri odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu je užitočné spísať tzv. preberací protokol, v ktorom zmluvné strany podpismi odsúhlasia stav nehnuteľnosti v okamihu preberania.
Neexistuje dôležitejší dokument pri predaji nehnuteľnosti než kúpna zmluva, ktorá pri správnom vyhotovení zaistí predávajúcemu bezpečný predaj nehnuteľnosti a kupujúcemu to, že za svoje peniaze získa presne to, na čom sa s predávajúcim dohodol. Kúpna zmluva nebude jediným dokumentom, ktorý podpíšete. Do hry môže vstúpiť navyše rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve (najmä v prípade, že kupujúci rieši financovanie nákupu hypotékou). Táto zmluva stanovuje podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby mohla byť uzavretá kúpna zmluva.
V prípade, že sa chystáte predať alebo kúpiť dom, ponúkame Vám vzor pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom. Obsah tohto dokumentu je vzorom právneho dohovoru medzi predávajúcim a kupujúcim, preto pre bližšiu špecifikáciu je potrebné, aby ste sa poradili s právnikom alebo notárom.
tags: #kupnu #zmluvu #na #nehnutelnost