V dnešnej dobe nie je ničím výnimočným kupovať nehnuteľnosť s ťarchou. Oproti tzv. čistej nehnuteľnosti môže kúpa nehnuteľnosti s existujúcim záložným právom v podobe hypotéky predstavovať pre kupujúceho aj predávajúceho špecifické kroky a vyžadovať si dôkladné porozumenie celému procesu. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako bezpečne a efektívne realizovať kúpu nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou, a aké náležitosti musí spĺňať kúpna zmluva v takomto prípade.
Čo si predstaviť pod pojmom "ťarcha na nehnuteľnosti"?
Ak máte záujem o nehnuteľnosť s ťarchou, celkom neviete, čo si pod ťarchou predstaviť? V časti C - Ťarchy na liste vlastníctva je uvedený zápis. Pokiaľ ide o vecné bremeno, týka sa zápis obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ťarchy môžu byť, samozrejme, rôzne, najčastejšie ide o záložné právo v prospech banky, ktorá poskytla aktuálnemu vlastníkovi úver na kúpu nehnuteľnosti. Zistiť, či je na nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, zapísaná ťarcha, si môžete jednoducho sami - vyžiadaním listu vlastníctva od katastra nehnuteľností.
Možnosti kúpy nehnuteľnosti s hypotékou
Nehnuteľnosť s ťarchou môžete bez problémov od jej majiteľa kúpiť, existujú na to tri možnosti.
Vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka: Toto je najčastejší spôsob. Predávajúci si musí u svojej banky vyčísliť dlžnú čiastku a požiadať banku o súhlas s predčasným splatením úveru. Keď banka úver schváli, kupujúci musí banke predložiť potvrdenie o dlžnej čiastke na úvere predávajúceho a súhlas banky predávajúceho s predčasným splatením úveru. Cena nehnuteľnosti sa zníži o zostatkovú dlžnú čiastku úveru predávajúceho. Banka kupujúceho vyplatí úver ešte stále aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti a banka predávajúceho následne vystaví potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu. Tento dokument doručí na katastrálny odbor okresného úradu, prípadne majiteľovi nehnuteľnosti. Kataster na základe kvitancie do 60 dní vymaže ťarchu (záložné právo) zapísanú v prospech banky predávajúceho. Nehnuteľnosť potom zostane „čistá“ až do chvíle, kým sa nezapíše záložné právo v prospech banky kupujúceho. V prípade, že ako kupec disponujete hotovosťou, je tento proces jednoduchší.
Prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť: Táto možnosť je dostupná len majiteľom minimálne dvoch nehnuteľností. Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške, banka môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde nižšie záložné právo. Najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom.
Prebratie úveru kupujúcim: Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť.
Nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek spôsob, základom je informovať o svojom zámere banku. Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, poraďte sa, aký spôsob je pre vás najvýhodnejší.
Kúpna zmluva: Základný kameň transakcie
Prvotným dokumentom, na základe ktorého sa realizuje zmena vlastníka nehnuteľnosti, či už ju financujete z vlastných peňazí alebo cez hypotéku, je kúpna zmluva. Zákon hovorí, že vždy musí mať písomnú formu. Bez dokumentu preukazujúceho zmenu vlastníka, či už kúpou, darovaním alebo dedením, katastrálny úrad nemá na akom podklade túto zmenu uskutočniť a zapísať na list vlastníctva. Navyše predpisy stanovujú presný postup, ako celé konanie zmeny vlastníka na katastri musí prebiehať. V prípade kúpy nehnuteľnosti je nutné najskôr kúpnu zmluvu podať správe katastra, ktorý žiadosť o zmenu vlastníka zaeviduje a v štandardnom konaní má 30 dní na to, aby správnosť kúpnej zmluvy skontroloval a rozhodol o zmene vlastníka. Súčasťou tohto procesu je zmena na liste vlastníctva nehnuteľnosti.
Predaj cez realitnú kanceláriu je pre predajcu i kupujúceho výhodný, keďže realitka sa o návrh kúpno-predajnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníctva postará prostredníctvom svojho zazmluvneného právneho poradcu. Avšak, ako sa hovorí, dôveruj, ale preveruj. Aj napriek tomu, že ide o zmluvu z rúk právnika, mali by ste si ju dať nezávisle skontrolovať. Váš právnik vám môže navrhnúť pripomienky a zmeny, aby vám bola poskytnutá čo najväčšia ochrana. To je dôvod, prečo by ste nemali používať zmluvy z internetu, ale radšej by ste sa mali obrátiť na právnika. Pri komplexných právnych úkonoch môže totiž byť používanie neoverených zmlúv hazardom. Vypracovanie štandardnej kúpno-predajnej zmluvy stojí približne 250 eur.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí mať vždy písomnú formu s úradne osvedčenými podpismi. Aj pri ďalších zmluvách (rezervačná, budúca kúpna) trvajte na písomnej forme, hoci ju občiansky zákonník nevyžaduje.
Identifikácia zmluvných strán: V hlavičke zmluvy musíte uviesť, že ide o kúpnu zmluvu, resp. zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Pokiaľ je na strane predávajúceho či kupujúceho viacero osôb, v zmluve musia byť uvedení všetci. Spoluvlastníci bytu musia byť označení ako podieloví spoluvlastníci, presne vyjadrená musí byť aj veľkosť ich podielu. V prípade viacerých kupujúcich sa uvádza podiel, v akom nehnuteľnosť nadobúdajú. Okrem základných bodov musia zmluvy na kúpu bytov obsahovať aj ďalšie podstatné náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Taktiež je potrebné uviesť ich trvalý pobyt a rodné číslo.
Predmet zmluvy: Z obsahu zmluvy musí byť jasné, čo je predmetom zmluvy - byt, pozemok či stavba.
- Pri pozemkoch: Treba uviesť číslo parcely, druh pozemku a jeho výmery a tiež označenie katastrálneho územia. Na škodu nie je ani uvedenie listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný.
- Pri bytoch: Treba označiť číslo bytu/nebytového priestoru, vchodu a poschodia, bytový dom, v ktorom sa byt nachádza - uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorej je dom postavený, a katastrálneho územia. Pri kúpe bytu dochádza k úprave práv k pozemkom, na ktorých bytový dom stojí, a k priľahlému pozemku, pokiaľ sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Súčasťou zmluvy by malo byť aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
Technický stav nehnuteľnosti: V prípade, že o to kupujúci požiada, je za účelom zistenia technického stavu bytu potrebné vyhotoviť znalecký posudok. Uvádzajú sa v ňom aj opravy, ktoré treba vykonať v najbližších 12 mesiacoch. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty.
Vybavenie nehnuteľnosti: Špecifikované by malo byť aj to, čo z vybavenia nehnuteľnosti bude súčasťou predaja a je zahrnuté v kúpnej cene. Automaticky sa počíta so všetkým, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako napríklad kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne, ale v kúpnej zmluve by to aj napriek tomu malo byť špecifikované spolu s čímkoľvek ďalším nad rámec tohto základu. Vnútorné vybavenie bytu je vybavenie, ktoré sa s bytom trvale užíva.
Spoločné časti bytového domu: K spoločným častiam bytového domu patria základy domu, chodby, schodiská, strecha, obvodové múry, priečelia, vstupy, terasa, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a tiež zvislé nosné konštrukcie. Pokiaľ sa v bytovom dome nachádzajú zariadenia civilnej ochrany, je v kúpnej zmluve potrebné upraviť práva k nim.
Správca bytového domu: Zmluva musí obsahovať identifikáciu subjektu vykonávajúceho správu bytového domu, v ktorom sa kupovaný byt nachádza (spoločenstvo vlastníkov bytov či správca domu). Súčasťou kúpnej zmluvy na byt je aj potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu.
Kúpna cena a spôsob jej úhrady: Dôležitým údajom kúpnej zmluvy je výška kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Je totiž rozdiel, ak kupujúci nehnuteľnosť financuje z vlastných prostriedkov a ak to robí prostredníctvom hypotekárneho úveru. Keďže pri úhrade kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru sa nepracuje s hotovosťou, ide o jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako vyplatiť nehnuteľnosť. Predávajúci získa peniaze od banky až po splnení zadefinovaných podmienok. Určenie kúpnej ceny a toho, ako bude uhradená, je jednou z najzásadnejších častí kúpnej zmluvy. Pred podpisom teda najmä tieto údaje dôkladne skontrolujte. Nedoporučujeme vykonávať prevod finančných prostriedkov priamo z účtu kupujúceho na účet predávajúceho - využite radšej uloženie peňazí do úschovy. Vyberať môžete medzi advokátskou, notárskou a bankovou úschovou, na Slovensku je najbežnejšia notárska úschova.
Čo sú hypotéky? | od Wall Street Survivor
Špecifiká pri financovaní hypotékou
V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka). Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur.
To, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva. Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu. Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci.
Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Za týchto okolností je totiž už hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver.
Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere. V kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho.
Je tiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver. Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili.
Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.
V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny). Predávajúci má právo požadovať, aby Kupujúci zabezpečil od záložného veriteľa dokument, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu.
Riešenie predaja nehnuteľnosti zaťaženej iným záložným právom
V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).
V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.
Príklad formulácie v zmluve:"- sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __, so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor."
Je jednoznačne odporúčané, aby zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho. Ak by totiž boli v kúpnej zmluve uvedené iné sumy ako tie, ktoré zodpovedajú skutočnosti, dlh predávajúceho by nemusel byť splatený a preto by aj záložné právo, ktorým bola nehnuteľnosť zaťažená, trvalo aj naďalej.
Ďalšie dôležité dokumenty a kroky
Rezervačná zmluva: Využívajú ju predovšetkým realitné kancelárie. Jedná sa o dokument, ktorý potenciálnemu kupujúcemu zabezpečí, že súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá nikomu inému do termínu, s ktorým obe strany súhlasia a uvedú ju do zmluvy. Každá rezervačná zmluva musí obsahovať informácie o predávajúcich a budúcich kupujúcich, presný popis nehnuteľnosti, kúpnu cenu, výšku rezervačného poplatku alebo zálohy, ak sa na nej dohodnú a dobu, dokedy rezervácia platí. Väčšinou je termínom rezervácie dátum, dokedy musia obe strany podpísať kúpnu zmluvu.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Tento typ zmluvy je používaný najčastejšie vtedy, ak zmluvné strany neuzatvárajú rezervačnú zmluvu. Je dobré ju použiť napríklad v prípade predaja/kúpy nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie, keď si zmluvné strany nedohodnú rezerváciu ani úhradu zálohy vopred, aby mali obe strany istotu, že prevod nehnuteľnosti reálne prebehne.
Záložná zmluva: Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.
Proces kúpy nehnuteľnosti s hypotékou krok za krokom
- Podpis kúpnej zmluvy: Predávajúceho podpis musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
- Úschova peňazí: Kupujúci zloží do úschovy časť kúpnej ceny (alebo celú sumu, ak sa nečerpá hypotéka).
- Vklad záložných zmlúv do katastra: Toto je kľúčový krok pri financovaní hypotékou. Za vklad záložného práva sa platí poplatok.
- Plomba na liste vlastníctva: Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu, ktorá signalizuje prebiehajúci zápis.
- Čerpanie hypotéky a platba predávajúcemu: Po pripísaní finančných prostriedkov z hypotekárneho úveru na účet predávajúceho (alebo po splnení iných podmienok, napr. vkladu do katastra), nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
- Vklad kúpnej zmluvy do katastra: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
- Doručenie nového listu vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
- Ukončenie obchodu: Po pripísaní všetkých platieb je obchod ukončený.
Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.
Upozornenie na vzory zmlúv z internetu
Je až neuveriteľné, koľko ľudí zverí úspech predaja svojho často jediného majetku formuláru, ktorý našli na internete. A z druhej strany sa nájde stále dosť kupujúcich, ktorí tieto, väčšinou už na prvý pohľad nedostačujúce zmluvy, akceptujú. Takéto vzory sú vždy iba všeobecné, nereflektujú individuálne potreby predávajúceho ani kupujúceho (spôsob financovania predaja, podmienky vyplatenia kúpnej ceny atď.) a môžu skomplikovať aj zapísanie nového vlastníka do katastra nehnuteľností. Vyplatí sa teda obrátiť na právnika, ideálne takého, ktorý sa špecializuje na prevody nehnuteľností.
Podmienky a zmluvné pokuty
V tejto časti zmluvy je stanovené napríklad to, kedy dôjde k úhrade kúpnej ceny do úschovy (pokiaľ nebola už uhradená pred podpisom), kedy prebehne odovzdanie nehnuteľnosti, s čím sa bude čakať na prevod nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností a čo sa stane hneď po podpise kúpnej zmluvy. Do podmienok môže zasiahnuť potreba zladiť termíny s požiadavkami banky, pokiaľ si kupujúci berie hypotéku a rieši čerpanie úveru, alebo to, že predávajúci zároveň kupuje novú nehnuteľnosť. Za nedodržanie stanovených termínov potom môžu nasledovať zmluvné pokuty, a to pre obe zmluvné strany.
Pri predaji nehnuteľnosti je dobré zorientovať sa v problematike kúpnej zmluvy na byt. Neexistuje dôležitejší dokument pri predaji nehnuteľnosti než kúpna zmluva, ktorá pri správnom vyhotovení zaistí predávajúcemu bezpečný predaj nehnuteľnosti a kupujúcemu to, že za svoje peniaze získa presne to, na čom sa s predávajúcim dohodol. Ak plánujete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti, dohodnite si stretnutie s odborníkmi, ktorí vám pomôžu s prípravou kúpnej zmluvy.