Každoročne s príchodom jari a leta vlastníci bytov a nebytových priestorov očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním ich nehnuteľností. Tento dokument, ktorý okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladoch na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, predstavuje kľúčový prehľad o skutočných nákladoch za uplynulý kalendárny rok v porovnaní s doterajšími zálohovými platbami. Vlastníci počas celého roka platia mesačné zálohové predpisy, ktorých výška by mala byť nastavená tak, aby pokryla predpokladané náklady. Avšak, s rastúcimi cenami energií, ktoré otriasajú médiami, sa mnohí obávajú, ako sa to odrazí na ich aktuálnych vyúčtovaniach. Je však dôležité poznamenať, že ročné vyúčtovania sa vzťahujú na predchádzajúci rok, v tomto prípade na rok 2021, preto nárast cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022.
Povinnosti správcu a lehota na doručenie vyúčtovania
Vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť ich správca alebo predseda spoločenstva. Táto povinnosť im vyplýva priamo zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ). Zákon presne stanovuje rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, a to najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Mnohí správcovia však môžu ročné vyúčtovanie dostať skôr, najmä ak dostanú od dodávateľov energií všetky potrebné podklady k jeho vyhotoveniu v skorších termínoch. V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je vyššie uvedená povinnosť ustanovená v § 7b ods. 1 BytZ.
Pochopenie obsahu vyúčtovania
Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika môže byť jeho pochopenie náročné. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Vo vyúčtovaní nájdete prehľad nákladov za základné položky, ako sú teplo na vykurovanie, ohrev a spotreba teplej úžitkovej vody, vodné a stočné, zrážková voda, elektrická energia v spoločných priestoroch domu, náklady za používanie výťahu, havarijná služba, poistenie bytového domu, upratovanie, poplatok za správu, odmena pre zástupcu vlastníkov a iné, ktoré sa odvíjajú individuálne od každého bytového domu. Každý správca môže jednotlivé položky nazvať inak, no vyúčtovanie by malo byť spracované tak, aby vlastníci dokázali položkám porozumieť.
V dokumente nájdete tiež informácie o tvorbe a čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv. Dôležité je skontrolovať, či sú vaše osobné údaje uvedené správne - najmä meno, počet členov v domácnosti, výmeru bytu alebo stav meračov teplej a studenej vody. Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.
Ako vznikajú preplatky a nedoplatky?
Nedoplatok aj preplatok sú rozdiely vyplývajúce z porovnania predpísaných zálohových platieb, skutočných platieb a skutočných nákladov na bytový dom. Tento rozdiel sa následne rozpočíta na jednotlivé byty.
Nedoplatok pritom nie je nutne výsledkom plytvania energiami v domácnosti. Môže vzniknúť z viacerých dôvodov:
- Nesprávne nastavené zálohové platby: Ak boli vaše mesačné zálohy príliš nízke v porovnaní so skutočnou spotrebou, výsledkom bude nedoplatok.
- Zmeny v cenách energií: Počas roka môžu dodávatelia upraviť ceny tepla, čo ovplyvní celkové náklady na vykurovanie.
- Nesprávne nahlásený počet osôb v byte: Niektoré náklady sa rozpočítavajú podľa počtu osôb v domácnosti.
- Zmeny v pravidlách rozpočítavania nákladov: Nové vyhlášky môžu meniť spôsob, akým sa náklady na teplo rozpočítavajú medzi jednotlivé byty.
- Výpočet náhradnej spotreby: Napríklad pri neumožnení odpočtu meračov.
- Chyby pri manuálnych odpočtoch alebo pri spracovaní vyúčtovania.
- Dĺžka vykurovacej sezóny, resp. vplyv počasia.
- Zvýšený koeficient spotreby vody: Príčinou môže byť únik vody alebo neoprávnený odber.
Kľúčové položky vo vyúčtovaní
Pri ročnom vyúčtovaní nás najviac zaujíma, či môžeme očakávať preplatok, alebo si budeme musieť doplatiť. Riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku Anna Krajčiová radí všímať si najmä:
- Spotrebu teplej a studenej vody ku koncu minulého roka.
- Spotrebu tepla na vykurovanie podľa údajov na pomerových meračoch.
- Správne uvedenie počtu osôb v byte v minulom roku.
- Či vyúčtovacia faktúra obsahuje všetky zálohové platby.
Náklady na vykurovanie predstavujú celkové náklady na teplo dodané do vášho bytu. Delia sa na základnú (ZZ) a spotrebnú zložku (SZ). Náklady na vodu a stočné sa týkajú spotreby pitnej vody a nákladov spojených so znečistením a odvedením odpadovej vody. Zálohové platby sú sumou, ktorú ste počas roka uhradili na základe odhadovaných nákladov.
Legislatívne zmeny v rozpočítavaní nákladov
Od roku 2023 platí na Slovensku nová vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá priniesla zmeny v rozpočítavaní nákladov na teplo a teplú vodu. Hlavným cieľom je spravodlivejšie rozdelenie nákladov medzi vlastníkov bytov.
Podľa novej legislatívy musí byť najmenej 30 % z celkových nákladov na teplo v bytovom dome rozpočítaných podľa podlahovej plochy bytov a nebytových priestorov (základná zložka). Druhou zásadnou zmenou je zavedenie kontrolného mechanizmu: rozdiel medzi bytom s minimálnou a maximálnou jednotkovou cenou za teplo na meter štvorcový celkovej plochy vykurovaného priestoru by nemal prekročiť 2,5-násobok (v roku 2024 sa mení na 2,85-násobok). To znamená, že byty, ktoré potrebujú viac tepla, zaplatia o niečo viac, a byty, ktoré šetria, zaplatia menej.
Vlastníci bytov si môžu zvoliť vlastný pomer medzi základnou a spotrebnou zložkou, pričom základná zložka musí byť minimálne 30 %. Ak nie je dodržaná podmienka pomeru špecifických nákladov (max. 2,85), základná zložka sa upravuje na celé percento.
Individuálne vykurovanie a nové pravidlá
Druhá zmena sa týka bytov s individuálnym kúrením. Tie doteraz platili základnú zložku v celom rozsahu, s výnimkou bytov v nadstavbách a vstavbách do podkrovia, kde sa základná zložka násobila koeficientom 0,2. Novela zohľadňuje aj ostatné byty s individuálnym kúrením. Základná zložka sa rozpočítava aj medzi byty a nebytové priestory odpojené od vykurovacej sústavy, pričom sa používa koeficient:
- 0,2: pri bytoch a nebytových priestoroch v nadstavbách a vstavbách do podkrovia.
- 0,5: pri bytoch a nebytových priestoroch na prízemí, najvyššom podlaží, nad nevykurovanými priestormi, alebo v bytoch s individuálnym vykurovaním, cez ktoré neprechádzajú rozvody ústredného vykurovania.
- 1,0: pri ostatných bytoch a nebytových priestoroch.
Vlastníci si môžu sami rozhodnúť o úprave týchto koeficientov.
Ako postupovať pri pochybnostiach alebo nesúhlase?
Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, máte právo požiadať správcu o vysvetlenie a predloženie podkladov. V prípade, že nesúhlasíte s výsledkom, môžete podať písomnú reklamáciu. Je dôležité konať okamžite, pretože na podanie reklamácie je často stanovená lehota.
Podať reklamáciu má zmysel v prípade, ak si vlastník bytu myslí, že správca nepostupoval v súlade s platnou legislatívou či s rozhodnutiami vlastníkov, ale aj vtedy, ak údaje vo vyúčtovaní nesedia.
Príklady nesprávnych údajov vo vyúčtovaní:
- Plocha bytu
- Počet osôb
- Nesprávne uvedený odpočet meračov
- Nesprávne započítaná výška zaplatených zálohových platieb
- Iný nesprávny údaj
Reklamáciu odporúča podať písomne, uviesť konkrétnu položku, s ktorou vlastník nesúhlasí, a tiež dôvod nesúhlasu.
Lehota na reklamáciu a vybavenie reklamácie
Každý vlastník má právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania. Podľa Občianskeho zákonníka si ju môže uplatniť do 24 mesiacov od doručenia vyúčtovania. Túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou, preto by si na takúto situáciu mali vlastníci dať pozor.
Správca alebo predseda musí reklamáciu vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.
Preplatky a nedoplatky v nájomných vzťahoch
V prípade preplatkov za energie v podnájmoch platí, že ak si prenajímateľ ponechá preplatky bez dohody, ide o bezdôvodné obohatenie. Prenajímateľ nemá právny nárok na preplatok, nakoľko nájomca byt užíval a platil za dodávky. Odporúča sa skontrolovať nájomnú zmluvu a spísať k nej dodatok, z ktorého bude jasné, čo tvorí nájomné, čo služby spojené s užívaním bytu a ktoré poplatky z vyúčtovania od správcu má hradiť prenajímateľ a ktoré nájomca. Pri vyplácaní preplatkov v hotovosti sa používa povinné zaokrúhľovanie konečnej sumy na najbližších 5 centov.
Čo ak vám správca odmieta vyplatiť preplatok?
V prípade, že správca odmieta vyplatiť preplatok, je potrebné sa obrátiť na správcu bytového domu s písomnou žiadosťou o vyplatenie alebo vysvetlenie. Ak ani potom nedôjde k náprave, je možné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá je oprávnená vykonať kontrolu u správcu. K podnetu je potrebné priložiť kópiu vyúčtovania, reklamácie a prípadnú komunikáciu so správcom.
Zhrnutie a odporúčania
- Lehota na doručenie vyúčtovania: Najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka.
- Lehota na reklamáciu: Do 24 mesiacov od doručenia vyúčtovania.
- Lehota na vybavenie reklamácie správcom: Najneskôr do 30 dní od jej uplatnenia.
- Lehota na vyplatenie preplatku: Zvyčajne do 30 dní od doručenia vyúčtovania, presná lehota je uvedená v zmluve o správe.
- Dôležitosť kontroly: Vždy si dôkladne skontrolujte údaje vo vyúčtovaní.
- Komunikácia so správcom: V prípade akýchkoľvek pochybností sa obráťte priamo na správcu.
- Právo na informácie: Máte právo nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov ukladá správcovi podľa § 8a ods. 2 vykonať vyúčtovanie najneskôr do 31. 5. nasledujúceho roka. Lehota na vyrovnanie preplatkov alebo nedoplatkov nie je vždy explicitne stanovená zákonom, ale mala by byť dohodnutá v zmluve o správe a uvedená na samotnom vyúčtovaní. V prípade preukázania chyby na strane správcu, musí tento vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.
tags: #vyuctovanie #byt #preplatky #lehota