Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo pozemok, predstavuje pre mnohých ľudí najvýznamnejšiu finančnú investíciu v živote a zároveň aj významný životný krok. Tento proces je spojený nielen s radosťou z nového bývania, ale aj so zodpovednosťou a potenciálnymi právnymi nástrahami. Jednou z najčastejších a zároveň najkomplikovanejších situácií, s ktorou sa kupujúci môžu stretnúť, je zistenie skrytých vád nehnuteľnosti po jej prevzatí. V takom prípade sa prirodzene vynára otázka, či je možné od uzatvorenej kúpnej zmluvy odstúpiť a ako v takejto situácii postupovať.
Základné princípy zodpovednosti za vady
V slovenskom právnom poriadku sú vzťahy vyplývajúce z kúpnej zmluvy primárne upravené Občianskym zákonníkom. Kľúčovým pojmom v kontexte skrytých vád je zodpovednosť predávajúceho za vady predanej veci. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka platí, že ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Toto ustanovenie zdôrazňuje povinnosť predávajúceho konať transparentne a poskytnúť kupujúcemu všetky relevantné informácie o stave predávanej nehnuteľnosti. Ignorovanie tejto povinnosti môže mať pre predávajúceho vážne právne dôsledky.
Ak sa však vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, dodatočne ukáže, zákon kupujúcemu priznáva určité práva. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka má kupujúci v takom prípade právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá by mala zodpovedať povahe a rozsahu zisteného nedostatku. Toto právo na zľavu je základným nárokom kupujúceho v prípade skrytej vady, ktorá neznemožňuje plné užívanie nehnuteľnosti.
Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Zásadnejším právom kupujúceho, ktoré je však podmienené závažnosťou vady, je právo odstúpiť od kúpnej zmluvy. Podľa citovaného § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka toto právo vzniká vtedy, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou. Pojem „neupotrebiteľná vec“ je kľúčový a jeho interpretácia môže byť v praxi predmetom diskusií. Zvyčajne sa tým myslí taká vada, ktorá znemožňuje riadne a obvyklé užívanie nehnuteľnosti podľa jej určenia.
Príkladom môže byť závažné narušenie statiky domu, vážne konštrukčné chyby, ktoré ohrozujú bezpečnosť užívania, alebo skutočnosť, že nehnuteľnosť sa nachádza v oblasti, ktorá ju robí neupotrebiteľnou (napr. chronické záplavy, ktoré neboli kupujúcemu oznámené a ktoré znemožňujú bývanie). Dôležité je tiež poznamenať, že právo odstúpiť od zmluvy vzniká aj v prípade, ak vás predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. V takomto prípade sa predávajúci dopúšťa porušenia svojho slova, ktoré môže viesť k neplatnosti alebo možnosti odstúpenia od zmluvy.
Postup pri zistení skrytých vád
Ak kupujúci zistí na nehnuteľnosti skryté vady, je dôležité konať systematicky a preukázateľne. Prvým krokom by malo byť písomné uplatnenie reklamácie priamo u predávajúceho. V reklamácii je potrebné presne a detailne opísať zistenú vadu, prípadne ju doložiť fotodokumentáciou alebo inými relevantnými dôkazmi. Je nevyhnutné, aby reklamácia obsahovala aj výslovné uvedenie, aké právo si kupujúci uplatňuje - či už ide o zľavu z ceny alebo odstúpenie od zmluvy.
Predávajúci má zo zákona lehotu na vybavenie reklamácie. Ak predajca reklamáciou nezačne zaoberať alebo ju nevybaví v zákonných lehotách, alebo ak sa predajca s reklamáciou nezaoberá zákonným spôsobom, vec sa môže riešiť právnou cestou. Typicky ide o podanie žaloby na súd, či už na splnenie povinnosti (napr. poskytnutie zľavy) alebo na vrátenie plnení po odstúpení od zmluvy. V prípade nekonania predajcu je možné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá môže dohliadať na dodržiavanie právnych predpisov pri predaji spotrebiteľských tovarov a služieb.
Nehnuteľnosť ešte nie je zapísaná na katastri
V prípade, že nehnuteľnosť ešte nie je zapísaná na katastrálnom úrade a vlastník je stále pôvodný predávajúci, situácia má svoje špecifiká. Z právneho hľadiska, kým nedôjde k právoplatnému rozhodnutiu o povolení vkladu vlastníckeho práva na liste vlastníctva v prospech kupujúceho, vlastníkmi sú stále predávajúci. To však neznamená, že kupujúci nemá žiadne práva. Práve naopak, ak sa zistia skryté vady, ktoré neboli predávajúcim oznámené, kupujúci má právo na reklamáciu a uplatnenie svojich nárokov podľa Občianskeho zákonníka.
V praxi to znamená, že kupujúci môže od zmluvy odstúpiť alebo žiadať zľavu, a následne je potrebné riešiť vrátenie plnení. Ak predávajúci odmieta akceptovať odstúpenie alebo vrátenie peňazí, kupujúci sa môže obrátiť na súd. Katastrálne konanie o vklade vlastníckeho práva môže byť v takom prípade pozastavené alebo následne riešené na základe súdneho rozhodnutia. Dôležité je, že samotný fakt, že nehnuteľnosť nie je ešte prepísaná na kupujúceho, nebráni uplatňovaniu práv zo zodpovednosti za vady, ak tieto vady existovali už v čase uzavretia zmluvy a neboli kupujúcemu riadne oznámené.
Právne účinky odstúpenia od zmluvy a postup katastrálnych úradov
Prevod nehnuteľnosti je obyčajne transakciou, ktorá má dve fázy. Prvou je uzatvorenie príslušnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy). Druhou fázou býva registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne, teda Katastrálnom úrade. K zmene vlastníka nehnuteľnosti teda nestačí uzatvorenie samotnej zmluvy (tzv. právny titul), ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie Katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmluva povoľuje (tzv. rozhodnutie o povolení vkladu).
Ako je to v prípade, ak z určitých dôvodov dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy? Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií. Neuralgickou bola pritom otázka, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Určitú odpoveď na túto otázku dalo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo navyše publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, teda má povahu judikátu. Význam uvedeného rozhodnutia sa neprejavuje len v tom, že určuje, aké účinky má mať odstúpenie od zmluvy, ale tiež v tom, že determinuje postup Katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.
Aktuálny postup Katastrálnych úradov
Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.
Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.
Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým, ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa rovnako postupovalo aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.
Možný nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy
Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Zo zákona o katastri nehnuteľností, ani z iného predpisu, však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.
Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva. Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.
Pokiaľ teda kupujúci nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva (pretože ešte nie je vlastník), zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné. Navyše, okruh žalôb je v Civilnom sporovom poriadku uvedený len demonštratívne, teda ani z uvedeného nemožno namietať neprípustnosť takejto žaloby.
Možná kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny
Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.
Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu, platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť). Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivý.
Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil. Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.
Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.
Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.
Možná kolízia súkromnej listiny a správneho aktu
Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.
Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Zrušenie darovacej zmluvy
Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania. Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.
Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.
Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou pri odvolaní darovania
Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.
Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil). Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.
Keďže postup katastrálnych úradov vychádza z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, na zmenu tohto postupu bude zrejme potrebná zmena legislatívy, resp. zmena judikatúry, ktorá by mala vziať na zreteľ aj procesné dôsledky ďalšieho postupu Katastrálnych úradov.
Príklady z praxe a dôležité aspekty
Rezervačná zmluva a poplatky: V prípade, ak bola uzatvorená rezervačná zmluva a zaplatený rezervačný poplatok, je dôležité rozlišovať, či poplatok má povahu zálohy, zmluvnej pokuty alebo preddavku. Ak zmluva jasne stanovuje, že poplatok sa v prípade porušenia zmluvy kupujúcim nevracia, predávajúci si ho môže ponechať. Avšak, ak rezervačná zmluva obsahuje ustanovenia umožňujúce kupujúcemu odstúpiť od nej, alebo ak to vyplýva zo zákona, odstúpenie nemôže byť automaticky pokutované ponechaním si rezervačného poplatku, ak by to bolo v rozpore so zákonom. V prípade, ak byt nemá zákonom požadované vybavenie (napr. kuchynská linka, sporák), a toto bolo súčasťou dohody, môže to byť dôvodom na odstúpenie.
Zmluva uzatvorená pod nátlakom: Ak bola kúpna zmluva uzatvorená pod nátlakom alebo hrozbou, takáto zmluva je absolútne neplatná podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V takom prípade nie je potrebné od nej odstúpiť, ale je možné sa domáhať určenia jej neplatnosti súdnou cestou. V praxi je však preukazovanie nátlaku a hrozby veľmi náročné a vyžaduje si silné dôkazné prostriedky (svedkovia, iné dôkazy).
Neinformovanosť o chránených oblastiach: Ak kupujúci nebol oboznámený so skutočnosťou, že nehnuteľnosť sa nachádza v chránenej vodohospodárskej oblasti alebo záplavovej zóne, a táto skutočnosť podstatne ovplyvňuje užívanie nehnuteľnosti, môže to byť dôvodom na odstúpenie od zmluvy. V takom prípade bolo potrebné pred podpisom zmluvy dôkladne preštudovať list vlastníctva a prípadne konzultovať stav s právnikom.
Problémy s prístupom k nehnuteľnosti: Ak prístup k zakúpenej nehnuteľnosti (napr. chata s pozemkom) je zabezpečený cez pozemky iných vlastníkov a títo vlastníci po kúpe odmietajú umožniť prechod, môže to byť považované za vadu, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou. V takom prípade môže kupujúci odstúpiť od zmluvy. Dôležité je rozlišovať, či ide o všeobecné pravidlo 14-dňového odstúpenia bez udania dôvodu (ktoré sa na kúpne zmluvy nehnuteľností nevzťahuje) alebo o odstúpenie z dôvodu vady. Alternatívou môže byť súdne zriadenie vecného bremena.
Dôležitosť písomnej formy a preukázateľnosti
Vo všetkých prípadoch týkajúcich sa odstúpenia od zmluvy, reklamácie alebo akýchkoľvek právnych úkonov súvisiacich s kúpnou zmluvou na nehnuteľnosť, je nevyhnutné dbať na písomnú formu a preukázateľnosť doručenia. Odstúpenie od zmluvy musí byť vykonané písomne. Všetky komunikácie s predávajúcim, najmä reklamácie a oznámenia o odstúpení, by mali byť odosielané doporučenou poštou s potvrdením o doručení, alebo odovzdané osobne s písomným potvrdením o prevzatí. Týmto spôsobom si kupujúci zabezpečí dôkazy pre prípadné budúce právne spory.
Záväzné dôsledky odstúpenia od zmluvy
Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje od samého počiatku (ex tunc), čo znamená, že právny stav sa obnovuje tak, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nedošlo. Zmluvné strany si musia vzájomne vrátiť prijaté plnenia. V prípade nehnuteľností to znamená, že predávajúci vráti kupujúcemu kúpnu cenu a kupujúci vráti predávajúcemu nehnuteľnosť (resp. sa vzdá nároku na jej zápis).
Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy po tom, čo katastrálny úrad už povolil vklad vlastníckeho práva pre kupujúceho, situácia sa komplikuje. V takom prípade sa katastrálne úrady zvyčajne riadia judikatúrou Najvyššieho súdu SR, ktorá stanovuje, že odstúpenie od zmluvy obnovuje vlastnícke právo pôvodného prevodcu. Ak kupujúci s odstúpením nesúhlasí, musí v lehote podať žalobu na súd.
Je dôležité si uvedomiť, že odstúpenie od zmluvy je výkonom práva a nie je možné ho sankcionovať zmluvnou pokutou, ak by takáto pokuta bola viazaná priamo na výkon tohto práva. Zmluva, ktorá by takéto ustanovenie obsahovala, by bola v tejto časti neplatná.
tags: #zrusenie #kupnej #zmluvy #na #nehnutelnost