Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanoveniach Občianskeho zákonníka. V praxi ide o jednu z najbežnejších metód nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom ide o dvojstranný právny úkon. Z neho vyplýva predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
Kúpa bytu, domu, pozemku, či akejkoľvek inej nehnuteľnosti je vzrušujúci krok v živote, ale môže to byť aj proces sprevádzaný stresom. Jedným z najdôležitejších aspektov je práve kúpna zmluva. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je písomná dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim, v ktorej sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu.
Úvod do problematiky kúpy nehnuteľnosti a investovania
Kúpa nehnuteľnosti je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Či už ide o byt pre vlastné bývanie alebo o investíciu, správne nastavená kúpna zmluva je kľúčová pre úspešné a bezpečné dokončenie transakcie. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, s dôrazom na aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri investovaní finančných prostriedkov.
Postup pri kúpe bytu má spravidla dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si každý kupujúci určuje podľa svojich preferencií. Kúpu bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Tieto úkony delíme na tie, ktoré sa vybavujú pred kúpou bytu, a tie, ktoré nasledujú po nej.
Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Naopak, ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a následne ho prenajmete. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.
Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu, teda vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.
Kritériá pri výbere nehnuteľnosti
Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza - či sú v blízkosti parky, obchody, školy, škôlky a možnosť parkovania. Rozpočet je hlavným kritériom kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.
V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas. Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Orientácia bytu a poschodie majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) orientované na juh až západ a spálne na sever až východ. Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.
Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila. Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia. Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. Ak sa rozhodnete obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá by mala na všetko kupujúceho upozorniť, naše rady pri kúpe bytu vám problematiku dovysvetlia. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať.
Postup pri kúpe nehnuteľnosti a úloha realitnej kancelárie
Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe. Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť.
Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami.
Administratívne a právne úkony spojené s kúpou
Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy. Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol. V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť.
Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám.
Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať.
List vlastníctva a katastrálny úrad
Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.
Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.
Kúpa bytu zaťaženého hypotékou alebo exekúciou
V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.
Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.
Rezervačná a predkupná zmluva
Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.
Kúpna zmluva: Kľúčový dokument
Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí mať vždy písomnú formu s úradne osvedčenými podpismi. Aj pri ďalších zmluvách (rezervačná, budúca kúpna) trvajte na písomnej forme, hoci ju občiansky zákonník nevyžaduje.
Hneď v úvode je potrebné vedieť, či predávaná nehnuteľnosť je vo vašom výlučnom vlastníctve alebo spadá napríklad do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V tom druhom prípade bude potrebný písomný súhlas manžela alebo manželky. Tento súhlas bude potrebný aj v prípade, že predávate nehnuteľnosť vo vašom výlučnom vlastníctve, ale ste ženatý alebo vydatá, a to z titulu tzv. „ochrany bývania manželov“.
Dôležité je tiež správne označiť predmet prevodu, teda čo presne kupujúcemu predávate. Najmä pri bytoch sa často zabúda na pivnice, prípadne podiely na spoločne užívaných nebytových priestoroch alebo okolité pozemky. Spravidla nájdete všetky potrebné údaje v tzv. nadobúdacích tituloch, teda kúpnych, darovacích alebo iných zmluvách, ktorými ste nehnuteľnosti získali. Je dobré mať tieto dokumenty doma uložené. Chybne špecifikovaný predmet prevodu môže spôsobiť zamietnutie návrhu na vklad katastrom alebo tiež to, že vám zostane vo vlastníctve niektorá časť nehnuteľnosti, za ktorú budete musieť platiť daň z nehnuteľnosti. Najistejšie je vydať sa na príslušný katastrálny úrad a požiadať si o výpis úplného prehľadu vlastníctva (nie je dostupný online a čaká vás tiež uhradenie príslušného poplatku).
Špecifikované by malo byť aj to, čo z vybavenia nehnuteľnosti bude súčasťou predaja a je zahrnuté v kúpnej cene. Automaticky sa počíta so všetkým, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako napríklad kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne, ale v kúpnej zmluve by to aj napriek tomu malo byť špecifikované spolu s čímkoľvek ďalším nad rámec tohto základu.
Kúpna cena a jej úhrada
Určenie kúpnej ceny a toho, ako bude uhradená, je jednou z najzásadnejších častí kúpnej zmluvy. Pred podpisom teda najmä tieto údaje dôkladne skontrolujte. Nedoporučujeme vykonávať prevod finančných prostriedkov priamo z účtu kupujúceho na účet predávajúceho - využite radšej uloženie peňazí do úschovy. Vyberať môžete medzi advokátskou, notárskou a bankovou úschovou, na Slovensku je najbežnejšia notárska úschova.
V zmluve by mal byť jasne uvedený termín, kedy a na základe akých podmienok bude kúpna cena vyplatená predávajúcemu, v prípade využitia úschovy dokedy najneskôr bude kúpna cena do úschovy zložená. Spravidla to nastáva až po vklade vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností. S tým súvisí potreba stanoviť, kto bude hradiť poplatok za podanie tohto návrhu vo výške 100 €. Pokiaľ si kupujúci bude brať hypotéku, musí počítať s tým, že rovnaký poplatok ho čaká aj za podanie návrhu na vklad záložného práva pre banku.
Podmienky a zmluvné pokuty
V tejto časti zmluvy je stanovené napríklad to, kedy dôjde k úhrade kúpnej ceny do úschovy (pokiaľ nebola už uhradená pred podpisom), kedy prebehne odovzdanie nehnuteľnosti, s čím sa bude čakať na prevod nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností a čo sa stane hneď po podpise kúpnej zmluvy.
Do podmienok môže zasiahnuť potreba zladiť termíny s požiadavkami banky, pokiaľ si kupujúci berie hypotéku a rieši čerpanie úveru, alebo to, že predávajúci zároveň kupuje novú nehnuteľnosť.
Za nedodržanie stanovených termínov potom môžu nasledovať zmluvné pokuty, a to pre obe zmluvné strany.
Úhrada kúpnej ceny: Vlastné prostriedky vs. Hypotéka
Predávate alebo kupujete nehnuteľnosť na Slovensku a úhrada kúpnej ceny bude prebiehať z vlastných finančných prostriedkov (teda bez využitia hypotekárneho úveru)? Keďže pri cenách nehnuteľností zákon nepovoľuje platbu v hotovosti, celá transakcia musí prebehnúť bezhotovostne. V praxi sa na ochranu oboch strán najčastejšie používajú tri osvedčené nástroje: vinkulovaný vklad v banke (vinkulácia), advokátska úschova a notárska úschova.
Vinkulovaný vklad v banke
Vinkulovaný vklad v banke znamená, že kupujúci má peniaze na svojom bankovom účte, banka však jeho prostriedky „vinkuluje“ - obmedzí ich použiteľnosť a zaviaže sa vyplatiť predávajúcemu len za splnenia dohodnutých podmienok (napr. predloženie listu vlastníctva s názvom kupujúceho). Zároveň však banka na základe zmluvy s majiteľom účtu (kupujúcim nehnuteľnosti) neumožňuje kupujúcemu „míňať“ dané finančné prostriedky. Exekúcia: peniaze na vinkulovanom účte sú stále majetkom kupujúceho. Ak sa medzičasom začne exekučné konanie voči kupujúcemu, exekútor môže zasiahnuť aj na vinkulovaný účet - predávajúci tak môže prísť o peniaze aj po prevode vlastníctva. Kedy je vhodná? Pri menších transakciách a pokiaľ sa jedná o dôveryhodnú osobu kupujúceho. Zároveň hovoríme o spôsobe, ktorý je výhodný, ak požadujete lacnejšie a rýchle riešenie.
Advokátska úschova
V rámci daného typu môžete zvoliť aj inú tretiu stranu ako advokáta, napríklad realitnú kanceláriu. Podmienky vyplatenia je možné nastaviť veľmi presne (napr. Dôvera v advokáta: systém stojí na dôvere v konkrétneho advokáta, či jeho advokátsku kanceláriu ako takú. Hoci advokáti majú poistenie, bežné poistenie nenahrádza škody spôsobené úmyselnou spreneverou. Poplatky sú stanovené dohodou s advokátom - môže to byť pevná suma alebo percento z transakcie. Ak advokát poskytuje širší právny servis, môže byť poplatok súčasťou balíka služieb.
Notárska úschova
Prečo je notárska úschova najbezpečnejšia? Peniaze sú dočasne zložené na osobitnom účte notára a ich uvoľnenie notár urobí len po splnení podmienok zapísaných v notárskej zápisnici. Skutočná ochrana pred exekúciou: peniaze v notárskej úschove sú počas trvania úschovy chránené pred exekúciou voči zložiteľovi (kupujúcemu). Poplatky môžu byť vyššie. Odmena notára za úschovu je regulovaná vyhláškou a rastie spolu so sumou úschovy, čo znamená, že poplatky môžu byť vyššie než u banky/advokáta. Kedy zvoliť notára? Kontrola podmienok uvoľnenia - stanovte presné podmienky/dokumenty, ktoré musia byť splnené (napr.
Neviete sa rozhodnúť, ktorý spôsob je pre váš predaj najvhodnejší? Zvyčajne býva najlacnejšia vinkulácia v banke, potom advokátska podľa dohody a najvyššie môžu byť notárske poplatky (sadzba podľa vyhlášky).
Úkony po podpise kúpnej zmluvy
Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny. Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu.
Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.
Prehlásenie energií a zmena trvalého bydliska
Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.
Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli. Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.
Rekonštrukcia bytu a stavebné úpravy
Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.
Príprava a podpis zmluvy: Dôležitosť odborného poradenstva
Príprava a podpis akejkoľvek zmluvy je zdĺhavý a často náročný proces plný dôležitých legislatívnych detailov, ktoré ľahko prehliadneme. Je dôležité vedieť, ako zistiť, či je predávajúci v exekučnom konaní, alebo má nehnuteľnosť plombu/vady.
Podľa JUDr. Michaely Korchovej, ktorá pracuje v advokátskej kancelárii Pančišinová & Partners, v zásade ani takáto vzorová zmluva nemusí byť zlá. Záleží na tom, z akého zdroja pochádza. Ak si stiahneme nejaký vzor, ktorý pripravila dajme tomu advokátska kancelária alebo nejaké poradenské portály, ktoré sú zamerané na právo, na podnikanie, dá sa predpokladať, že takéto vzory sú po formálnej stránke postačujúce. Zas iná situácia nastane, ak si nájdete rôzne internetové fóra alebo nejaké pochybné webstránky, ktoré sú zamerané na úplne iný obsah. Nájdete tam všetko možné a pomedzi to aj nejakú tú vzorovú kúpnu zmluvu. Kdežto takáto webstránka deklaruje, že túto zmluvu im pripravil nejaký advokát. Ale vy nemáte možnosť si túto skutočnosť overiť, či to tak naozaj je. Čiže je tu riziko, že ak sám nemáte také právne povedomie, nemáte dostatočné znalosti a budete sa spoliehať práve na takýto vzor, tak sa vám to do budúcna môže vypomstiť.
Zase takým novodobým trendom sa stali potom aj internetové portály, ktoré ponúkajú online tvorbu zmlúv. Tieto portály sú v podstate nastavené na takom princípe, že tam máte nejaký ten nástrel zmluvy, nejaké tie základné ustanovenia, do ktorých viete nahliadnuť, plus tam máte nejaký formulár prednastavený, do ktorého budete vkladať len v podstate údaje zmluvných strán, nejaké údaje o nehnuteľnosti. Výhodou možno takýchto online zmlúv je cena, ktorá je viac-menej nižšia, ako keby ste si takúto zmluvu napríklad dali urobiť u právnika alebo u notára. Na druhej strane, aj pri takejto zmluve je potrebné mať nejaké znalosti. Čiže keď sa na tú zmluvu pozerám, potrebujem trošku rozumieť tomuto obsahu. Potrebujem vedieť čítať údaje z listu vlastníctva, potrebujem si vedieť zaobstarať takýto list vlastníctva. Čiže aj takýto vzor v konečnom dôsledku nás môže dohnať k tomu, že nakoniec aj tak skončíme u toho právnika.
Čo sa týka týchto všeobecných vzorov, tu by som ešte možno zdôraznila to, že takéto zmluvy sú nastavené na nejakú základnú situáciu. To znamená, mám nejaký byt, ktorý nie je zaťažený žiadnou ťarchou. Situácia, že na každej strane mám jedného kupujúceho, jedného predávajúceho. Takýto vzor nemusí pokrývať úplne všetky špecifické situácie.
Nie je dôležitejší dokument pri predaji nehnuteľnosti než kúpna zmluva, ktorá pri správnom vyhotovení zaistí predávajúcemu bezpečný predaj nehnuteľnosti a kupujúcemu to, že za svoje peniaze získa presne to, na čom sa s predávajúcim dohodol. Na čo všetko by ste si mali dať pri zostavovaní zmluvy aj jej kontrole pred podpisom pozor? A čo by v zmluve určite nemalo chýbať?
Kúpna zmluva nebude jediným dokumentom, ktorý podpíšete. Pokiaľ chcete mať istotu, že máte celý proces predaja naozaj bezpečne pod kontrolou, nebude kúpna zmluva spolu s návrhom na vklad do katastra jediným dokumentom, ktorý podpíšete. Do hry môže vstúpiť navyše rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve (najmä v prípade, že kupujúci rieši financovanie nákupu hypotékou). Táto zmluva stanovuje podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby mohla byť uzavretá kúpna zmluva.
Často je totiž potrebné najprv vyriešiť právne vady, ktoré na nehnuteľnostiach viaznu (vecné bremená, záložné práva, legalizácia stavieb a pod.), prípadne zmluvu vyžaduje banka kupujúceho, aby mu schválila hypotéku. A práve v prípade financovania hypotékou sa k uzatváraným dokumentom najčastejšie pridáva aj zmluva o úschove kúpnej ceny, ktorá zaistí, aby vyplatenie finančných prostriedkov prebehlo až po splnení všetkých podmienok.
Je až neuveriteľné, koľko ľudí zverí úspech predaja svojho často jediného majetku formuláru, ktorý našli na internete. A z druhej strany sa nájde stále dosť kupujúcich, ktorí tieto, väčšinou už na prvý pohľad nedostačujúce zmluvy, akceptujú.
Takéto vzory sú vždy iba všeobecné, nereflektujú individuálne potreby predávajúceho ani kupujúceho (spôsob financovania predaja, podmienky vyplatenia kúpnej ceny atď.) a môžu skomplikovať aj zapísanie nového vlastníka do katastra nehnuteľností. Vyplatí sa teda obrátiť na právnika, ideálne takého, ktorý sa špecializuje na prevody nehnuteľností.
Kúpna zmluva musí obsahovať presné identifikačné údaje oboch strán - kupujúceho aj predávajúceho. V zmluve musí byť jasne špecifikovaný predmet kúpy, teda nehnuteľnosť, ktorá je predmetom predaja. Kúpna zmluva musí obsahovať dohodnutú kúpnu cenu a spôsob, akým bude táto cena zaplatená. Môže ísť o jednorazovú platbu alebo splátkový kalendár. V prípade vzniku sporu medzi zmluvnými stranami by mala kúpna zmluva obsahovať ustanovenia o tom, ako budú tieto spory riešené.
Kúpna zmluva je nevyhnutným dokumentom pri kúpe a predaji nehnuteľností. Poskytuje právnu ochranu a jasne definuje podmienky transakcie, čím zabezpečuje hladký priebeh celej operácie. Bez kúpnej zmluvy by kupujúci aj predávajúci čelili zvýšenému riziku nedorozumení, právnych sporov a finančných strát.
KONTAKTHorná Strieborná 14599/4, 974 01 Banská BystricaPo-Pia 8:00-16:00
BUĎTE MEDZI PRVÝMISpoznajte nové nehnuteľnosti hneď ako budú dostupné. novinkami