Ako kúpiť byt do osobného vlastníctva: Kompletný sprievodca

Kúpa bytu je jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote mnohých ľudí. Predstavuje nielen zabezpečenie bývania, ale aj dlhodobú investíciu a budovanie osobného majetku. Proces nadobudnutia bytu však môže byť zložitý a spojený s mnohými administratívnymi a právnymi úkonmi. Tento sprievodca vás prevedie kľúčovými krokmi, od prvotného rozhodovania až po úspešné získanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Fázy procesu kúpy bytu

Kúpa bytu sa zvyčajne delí na dve hlavné fázy: predkúpnu a pokúpnu. Každá z nich zahŕňa špecifické kroky a úkony, ktoré je potrebné dôsledne absolvovať, aby sa predišlo prípadným komplikáciám a zabezpečila sa právna istota.

Prípravná fáza: Ujasnenie potrieb a možností

Pred samotným hľadaním vhodného bytu je nevyhnutné dôkladne si ujasniť vlastné potreby, predstavy a finančné možnosti. Tento krok je základom pre efektívne hľadanie a minimalizáciu rizika nesprávneho výberu.

1. Definícia potrieb a priorít

Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu. Sú to vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.

• Lokalita: Pri rozpočte a výbere nehnuteľnosti je lokalita kľúčovým kritériom, ktoré by sa nemalo podceňovať. V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. „Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.
• Rozloha a dispozícia: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.
• Orientácia a presvetlenie: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ.
• Stav nehnuteľnosti: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.
• Ďalšie kritériá: Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.

2. Finančné plánovanie a zabezpečenie financovania

Rozpočet je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Majiteľ realitnej kancelárie Ľuboš Sigl hovorí, že „je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.

Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. „Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,“ potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke.

Rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve

Je dôležité pochopiť zásadný rozdiel medzi týmito dvoma formami bývania, najmä ak zvažujete kúpu družstevného bytu.

Družstevný byt: Užívacie právo namiesto priameho vlastníctva

Pri kúpe družstevného bytu si treba uvedomiť, že nekupujete byt (samotnú nehnuteľnosť), ale nadobúdate (kupujete) členský podiel v bytovom družstve a k bytu máte len „užívacie právo“. Nestávate sa automaticky majiteľom bytu, ale uzatvárate s bytovým družstvom nájomnú zmluvu na užívanie bytového priestoru. Teda vlastníkom bytu je aj naďalej bytové družstvo.

Pokiaľ kupujete byt družstevný, prevodom členských práv a povinností v konkrétnom bytovom družstve sa stanete členom bytového družstva, a získate nájomnú zmluvu k tomuto bytu. Ak niekto predáva družstevný byt, neprevádza teda vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor tejto dohody vydá každé družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Výhodou družstevného bytu je relatívne nižšia cena oproti bežnej trhovej cene vzhľadom na to, že je zúžený okruh prípadných kupujúcich, ktorí musia disponovať vlastnými finančnými prostriedkami z nemožnosti poskytnúť ručenie financujúcej bankou nadobúdaným bytom a aj výškou nezaplatenej anuity viažucej sa k bytu.

Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Úver od banky si berie družstvo. Jeho členovia do vzťahu s bankou nevstupujú a tá preto neposudzuje ich príjmy. Pri družstevnom bývaní nie je dôležitý váš vek. Svoj podiel v družstve môžete kedykoľvek predať alebo previesť na inú osobu.

Byt v osobnom vlastníctve: Priame vlastnícke právo

Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať, alebo predávať podľa vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu. Kúpou bytu v osobnom vlastníctve zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií.

Kroky pri kúpe družstevného bytu

Napriek tomu, že družstevné byty nie sú v osobnom vlastníctve, neznamená to, že ich nemôžete získať do osobného vlastníctva. Tento proces si však vyžaduje dodatočné kroky a splnenie špecifických podmienok.

1. Preverenie stanov bytového družstva

Dôkladne sa oboznámte so stanovami bytového družstva, pretože spôsob prevodu členských práv v bytovom družstve a prevodu bytu do osobného vlastníctva sa môže v jednotlivých bytových družstvách líšiť. Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach (referátoch) preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo.

2. Zistenie nedoplatkov a anuity

Jedna z podmienok pri prevode členských práv a povinností v bytovom družstve je, aby byt bol bez nedoplatkov predchádzajúceho nájomcu. Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch. Tento bod je obzvlášť dôležitý. Predávajúci, ktorý má nedoplatky, vám môže bez problémov predať členské práva v bytovom družstve. To vám však následne „povie“, že nehnuteľnosť nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. môžete, avšak až po uhradení týchto dlhov.

Anuita je v podstate nezaplatený dlh za byt bytovým družstvom pri realizácii jeho výstavby. Tento je nájomcom bytu splácaný prostredníctvom nájmu. Takže ak chcete predmetný byt kúpiť do osobného vlastníctva, tak bytové družstvo požaduje pri prevode bytu do osobného vlastníctva aj zaplatenie tejto anuity - je to pre bytové družstvo cena prevedenia vlastníckeho práva k bytu. Preverte si, aká je anuita bytu. Anuita je vlastne zostatkovou hodnotou bytu. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto anuitu zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku. Výška anuity môže predstavovať 1 000, ale i 20 000 eur. Jej konkrétna suma závisí od toho, ako dlho a v akej výške ju predávajúci splácal v predošlom období. Nie je to síce obvyklé, túto zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti však nemusíte zaplatiť ihneď. Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach.

Bytové družstvá si tiež účtujú poplatok za prevod členských práv.

3. Podpis zmluvy o prevode členských práv

Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Dohoda sa podpisuje v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, a jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva. Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.

4. Podanie žiadosti o prevod členských práv na družstve

Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva. Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu.

Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve.

5. Požiadanie o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva

Po získaní členských práv v bytovom družstve môžete pristúpiť k odkúpeniu bytu do osobného vlastníctva. Požiadať o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva môže len člen bytového družstva. Je preto potrebné, aby ste si prešli všetky predchádzajúce kroky. Je potrebné oň písomne požiadať. Na základe žiadosti s vami bytové družstvo uzatvorí kúpnu zmluvu, kúpna cena bude totožná s anuitou. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva, a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť.

Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.

Kroky pri kúpe bytu do osobného vlastníctva (nie družstevného)

Ak už máte vybraté byty, ktoré by ste chceli kúpiť, a máte vyjasnené kritériá, môžete sa pustiť do samotného hľadania. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe.

1. Spolupráca s realitnou kanceláriou alebo samostatné hľadanie

Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. „Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť.

2. Preverenie právneho a technického stavu nehnuteľnosti

„Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami.

Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.

V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.

Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.

3. Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu.

Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.

4. Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.

V prípade, že máte spoločný byt s exmanželom, na jeho predaj je nevyhnutné, aby ste mali súhlas aj vášho exmanžela. Ak však už od vášho rozvodu uplynuli tri roky, potom je váš byt v zmysle zákonnej domnienky vo vašom podielovom spoluvlastníctve. V tomto prípade stačí ak vyhotovíte kúpnu zmluvu, ktorou vaše podiely na spoločnom byte prevediete na kupujúceho. Kúpna zmluva musí byť písomná, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť a vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. S katastrálnym konaním sú spojené aj správne poplatky.

5. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností

Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. „Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny.

Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.

6. Finančné vyrovnanie a poistenie

V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť. Odporúčame prečítať si článok o vybavovaní hypotéky na byt. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám.

Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci.

7. Preberací protokol a prihlásenie energií

Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva zvyčajne prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.

Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.

Daňové a iné povinnosti po kúpe bytu

Kúpa bytu so sebou prináša aj ďalšie povinnosti, ktoré je potrebné absolvovať.

Daňová povinnosť

Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli.

Zmena trvalého pobytu

Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.

Stavebné úpravy

Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.

Družstevné bývanie ako alternatíva

Družstevné bývanie predstavuje alternatívu k tradičnej kúpe nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Člen družstva sa podieľa na splácaní úveru bytového družstva a má právo užívať svoj byt, zatiaľ čo spoločné priestory sú spravované kolektívne cez profesionálneho správcu. Záujem o družstevné bývanie v Európe rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu. Môžu to byť aj rodičia pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, no nemajú dosť peňazí na vyplatenie celej kúpnej ceny.

Časté otázky a odpovede

Môžem družstevný byt prenajímať?

Áno, aj keď nepredávate celý byt, ale len právo na jeho užívanie. Člen družstva môže počas celého obdobia byt prenajímať, predať (členské práva) alebo previesť svoj podiel na niekoho iného. Pri kúpe či prevode družstevného bytu musíte tiež spolupracovať s bytovým družstvom. To by vám malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv.

Môže mi družstvo brániť v odkúpení bytu do osobného vlastníctva?

Nie. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva, a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť. Avšak, byt môžete kúpiť do osobného vlastníctva ak už máte splatenú anuitu.

Čo ak má predávajúci družstevného bytu nedoplatky?

Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch. Tento bod je obzvlášť dôležitý. Predávajúci, ktorý má nedoplatky, vám môže bez problémov predať členské práva v bytovom družstve. To vám však následne „povie“, že nehnuteľnosť nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. môžete, avšak až po uhradení týchto dlhov.

Čo ak družstvo skrachuje (vyhlási konkurz)?

Nie vždy. V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, tak byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty avšak podľa podmienok zákona o konkurze je správca konkurznej podstaty povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi teda členovi bytového družstva. Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe.

Autor: Mário Glos, MGM & Partners, a.s. Podľa § 28 zákona č. 182/1993 Z. z.

tags: #kupit #byt #do #osobneho #vlastnictva