Každoročne sa vlastníci bytov a nebytových priestorov stretávajú s ročným vyúčtovaním nákladov za bývanie. Tento dokument, ktorý by im mali správcovia bytových domov doručiť najneskôr do 31. mája, predstavuje prehľad všetkých nákladov spojených s užívaním priestoru, ktoré boli v predchádzajúcom kalendárnom roku uhradené z účtu bytového domu. Ide najmä o platby za spotrebu vody, náklady na teplo, ako aj o prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Výsledkom tohto vyúčtovania je buď preplatok, alebo nedoplatok. Ako k nim dochádza, v akej lehote je potrebné uhradiť nedoplatok a aké sú možnosti reklamácie, sme sa snažili zhrnúť v tomto článku.
Obsah Ročného Vyúčtovania: Čo Očakávať a Na Čo Si Dávať Pozor
V dokumente ročného vyúčtovania nájdete prehľad nákladov za základné položky, ako sú teplo na vykurovanie, ohrev a spotreba teplej úžitkovej vody, vodné a stočné, zrážková voda, elektrická energia v spoločných priestoroch domu, náklady za používanie výťahu, havarijná služba, poistenie bytového domu, upratovanie, poplatok za správu, odmena pre zástupcu vlastníkov a iné položky, ktoré sa odvíjajú individuálne od každého bytového domu. Hoci každý správca môže jednotlivé položky nazvať inak, vyúčtovanie by malo byť spracované tak, aby vlastníci dokázali jednotlivým položkám porozumieť.
Podľa Združenia pre lepšiu správu bytových domov je nesmierne dôležité, aby si vlastníci vo svojich konečných vyúčtovaniach všímali dátumy počiatočných a koncových stavov meračov, spôsob rozúčtovania položiek a správnosť plôch, pod ktorými sa rozumie plocha na vykurovanie a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv. „Je dôležité, aby sa vlastníci orientovali v ročnom vyúčtovaní, aby mohli skontrolovať, či je vyhotovené správne a nevznikol im nedoplatok chybou správcu,“ uvádza združenie.
Ako Vznikajú Nedoplatky a Preplatky?
Nedoplatok aj preplatok sú rozdiely, ktoré vznikajú porovnaním predpísaných zálohových platieb so skutočnými platbami a skutočnými nákladmi na bytový dom. Tento rozdiel sa následne rozpočíta na jednotlivé byty. Zjednodušene povedané, ak ste počas roka platili vyššie zálohové platby, ako boli skutočné náklady, vznikne vám preplatok. Naopak, ak ste platili menej, ako boli skutočné náklady, vznikne vám nedoplatok.
Vplyv Vyšších Cien Energií na Vyúčtovanie
Správcovská spoločnosť ETP Management budov aj Slovenský zväz bytových družstiev sa zhodujú na tom, že drahšie energie budú mať vplyv aj na výsledky vyúčtovania. „Kvantifikácia sa líši v závislosti od bytového domu, polohy, miesta a zdroja zásobovania energiou,“ hovorí výkonný riaditeľ zväzu Jaroslav Kováč.
Dobrou správou však je, že výrobcovia tepla tvrdia, že napriek nárastu cien tepla majitelia bytov sa nemusia obávať výrazných nedoplatkov. „Oproti domovým kotolniam, kde sa cena tepla zvýšila v roku 2022 aj o 300 percent, výrobcovia tepla zo systémov centrálneho zásobovania (CZT) dokázali na negatívne výkyvy cien na trhu s energiami reagovať flexibilnejšie, čo sa prejavilo aj na miernejšom náraste cien tepla na rok 2022,“ objasnil pre Aktuality.sk situáciu Stanislav Janiš, predseda predstavenstva Slovenského zväzu výrobcov tepla. K priaznivému vývoju prispela aj rekordne teplá uplynulá zima. Podľa Janiša k stabilizácii cien prispieva aj fakt, že mnohí dodávatelia používajú na výrobu tepla biomasu, prípadne kombináciu plynu a biomasy.
Michal Hudec - Odporúčam vysoké faktúry za energie zaplatiť
Lehota na Úhradu Nedoplatku a Možnosti Riešenia
Vzniknutý nedoplatok musíte správcovi uhradiť do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. Ako vysvetľuje výkonný riaditeľ Slovenského zväzu bytových družstiev Jaroslav Kováč, možnosti vlastníka sa v tomto prípade odvíjajú nielen od výšky nedoplatku, ale aj od statusu dlžníka. Prihliada sa na to, či ide o permanentného dlžníka alebo výnimočnú situáciu. „Samozrejme, závisí to aj od stavu účtu v banke, ktorý majú vlastníci, a od množstva finančných prostriedkov, ktoré sú potrebné na úhradu dodávok energie, zaplatenie za služby a podobne,“ dodáva Kováč. Podľa jeho slov je však možné dohodnúť sa aj na splátkach či uznaní dlhu.
Reklamácia Vyúčtovania: Kedy a Ako Postupovať?
Ak máte ako vlastník pochybnosti o správnosti vyúčtovania, môžete sa obrátiť na správcu bytového domu s podaním reklamácie vyúčtovania. Správca je povinný postupovať podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a zákona o priestupkoch a do 30 dní vašu reklamáciu vybaviť. „Podanie reklamácie vyúčtovania však nemá odkladný účinok na splnenie povinnosti uhradiť nedoplatok alebo vrátiť preplatok,“ upozorňuje Kováč.
V prípade, ak sa vaša reklamácia ukáže ako oprávnená, správca opätovne prepočíta celý kalendárny rok a určí nové vyúčtovanie pre jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak tak neurobí, ako vlastník, ktorý sa cíti dotknutý, máte právo obrátiť sa so svojím nárokom na súd.
Neoprávnené Poplatky vo Vyúčtovaní
Združenie pre lepšiu správu bytových domov upozorňuje na prípady, keď správcovia vlastníkom účtujú poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidenciu úverov a podobne. „Tieto položky bývajú často súčasťou zmluvy o výkone správy. V prípade, ak nie sú odsúhlasené, je na mieste, ak vlastník podá ich reklamáciu,“ uvádza združenie.
Vrátenie Preplatku: Lehota a Možné Výnimky
Presná lehota na vrátenie preplatku je ustanovená v zmluve o výkone správy, no ako podotýka Kováč, prevažne je to do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. K nevráteniu preplatku môže dôjsť v prípade, ak na účte bytového domu nie je dostatok peňazí. „Správca je len disponentom účtu bytového domu v banke, nie jeho majiteľom. Majiteľom účtu sú vlastníci,“ uvádza Kováč.
Základné Pravidlá Vyúčtovania
Správca sa pri vyúčtovaní riadi platnými právnymi predpismi, zmluvou o výkone správy a platnými rozhodnutiami vlastníkov bytov. Zmluva o výkone správy stanovuje presné pravidlá pre rozpočítanie nákladov v konkrétnom bytovom dome.
Čo sa týka právnych predpisov, pre vyúčtovanie tepla a teplej vody je dôležitá vyhláška Ministerstva hospodárstva, ktorou sa ustanovuje napríklad teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste či pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej vode. Spoločnosť, ktorá spravuje váš bytový dom, má zákonnú povinnosť zaslať každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru vyúčtovanie každý rok najneskôr do 31. mája. Vyúčtovanie sa realizuje aj na základe odpočtov skutočnej spotreby, ktoré zabezpečuje správca vždy na začiatku roka. Spracovanie všetkých podkladov a evidencií údajov, ktoré vstupujú do vyúčtovania, je prácou ekonomického oddelenia správcovskej spoločnosti. Jeho pracovníci dôsledne kontrolujú, pripravujú a evidujú každý jeden vstupný údaj pre spracovanie vyúčtovania. Ešte pred odoslaním vyúčtovania vlastníkom bytového domu ponúkame zástupcom vlastníkov možnosť zúčastniť sa na konzultačnom stretnutí a skontrolovať všetky faktúry, ktoré sú predmetom vyúčtovania. Ak si vlastník želá zaslať preplatok na iný účet, nie je to problém. Jednou z úloh správcovskej spoločnosti je podrobne, zrozumiteľne a v súlade s rozhodnutím vlastníkov zadefinovať spôsob (kľúč) rozpočítavania nákladov. V zmluve o výkone správy bytového domu musia byť presne zadefinované všetky služby, tovary a plnenia, ktoré bude správca v mene a na účet vlastníkov v bytovom dome zabezpečovať. Podľa potreby sa rozsah poskytovaných služieb a spôsob ich rozpočítavania môže meniť. Vlastníci môžu prijať rozhodnutie o týchto zmenách na schôdzi, v písomnom hlasovaní alebo na základe rozhodnutia zástupcu vlastníkov, ak mu ostatní vlastníci na takéto rozhodnutia udelili mandát. Pokiaľ je vlastník bytu alebo nebytového priestoru presvedčený, že v ročnom zúčtovaní došlo k vážnym pochybeniam, môže ho do 30 dní, teda do 30. júna, reklamovať. Vlastníkom v spravovaných bytových domoch sa často ponúka možnosť podania reklamácie ročného vyúčtovania komfortne prostredníctvom elektronického online formulára.
V zmysle § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov je najdôležitejšou vyhláškou pre vyúčtovanie ešte stále platná vyhláška č. 240/2016 Z. z. Obsahom vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musia byť všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb daného bytového domu. Základným princípom konečného vyúčtovania je porovnanie zálohových platieb a reálnych nákladov na prevádzku bytu/NP a aj celého bytového domu za kalendárny rok. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Správa o činnosti správcu alebo spoločenstva musí obsahovať informácie týkajúce sa bytového domu za predchádzajúci kalendárny rok. Ak má vlastník pochybnosti o správnosti vyúčtovania, môže sa na správcu/SVB obrátiť s podaním reklamácie vyúčtovania. Vo vyúčtovaní by mala byť uvedená lehota, do ktorej možno vyúčtovanie reklamovať. Obvykle je to 30 dní od prevzatia vyúčtovania. Ak táto lehota nie je uvedená, môže byť dohodnutá v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve. Nezávisle od toho však možno v prípade reklamácie vyúčtovania využiť štandardnú reklamačnú lehotu v zmysle Občianskeho zákonníka v trvaní 24 mesiacov. V prípade chyby vo vyúčtovaní je správca bezodkladne povinný vyhotoviť nové opravné vyúčtovanie. Táto povinnosť vzniká správcovi aj vtedy, ak chyba nastala na strane vlastníka. Výsledkom vyúčtovania je pre vlastníka preplatok alebo nedoplatok vyjadrený v eurách. Správca je povinný vrátiť preplatok v lehote do 30 dní od predloženia vyúčtovania. V rovnakej lehote je vlastník povinný uhradiť nedoplatok.