Nakladanie s majetkom obce a mesta je oblasť, ktorá si vyžaduje transparentnosť, efektívnosť a hospodárnosť. Práve preto je dôležité, aby boli pravidlá prenájmu obecného a mestského majetku jasne definované a dodržiavané. Predaj a prenájom nehnuteľného majetku mesta tvorí spravidla dôležitú časť nedaňových príjmov jeho rozpočtu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o pravidlách prenájmu majetku obce a mesta, s dôrazom na verejné obstarávanie a s odvolaním sa na aktuálnu legislatívu, aby bolo jasné, kto rozhoduje o prenájme a aké sú postupy.
Legislatívny rámec pre nakladanie s majetkom obcí
Základným právnym predpisom upravujúcim nakladanie s majetkom obcí je zákon Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o majetku obcí“). Tento zákon stanovuje základné pravidlá pre hospodárenie s majetkom obcí, jeho prevod a prenechávanie do nájmu. Dôležitým predpisom je aj zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom.
S poukazom na ustanovenie § 9aa Zákona o majetku obcí je obec povinná aj pri nájme jej majetku postupovať primerane ako pri prevodoch vlastníctva majetku, teda obchodnou verejnou súťažou, dražbou alebo obdobou priameho predaja. Z logiky veci pri nájme vypadáva s ohľadom na zložitosť, nákladnosť a neflexibilitu dražba, avšak prípady obchodnej verejnej súťaže alebo priameho predaja (pre účely prenájmu ho nazvime ako „priamy prenájom“) je možné plne použiť aj pri nájme.
Zákon č. 137/2023 Z. z. novelizoval zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Cieľom novely bolo odstrániť netransparentné nakladanie obcí so svojím majetkom, ktoré bolo umožnené nedostatočnou a nejednoznačnou legislatívou. Obce sa často ľahkovážne a nevýhodne zbavovali majetku, ich hospodárenie s majetkom nebolo často efektívne, hospodárne a účelné. Obce by sa mali správať ako dobrý hospodár, nie od obce majetok a služby lacno kupovať, alebo draho jej predávať. Napriek tomu, že od roku 2009 mohli a mali obce pri predaji a pri nájme majetku využívať súťažné formy (obchodné verejné súťaže - OVS, priamy predaj) a pri predaji majetku aj dobrovoľné dražby, stávalo sa tak celkom výnimočne. Na túto skutočnosť upozorňovali kontrolóri Najvyššieho kontrolného úradu a prokurátori. Prevody vlastníctva a prenájmy obecného majetku boli spojené s nadužívaním a zneužívaním postupu z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Novela zákona mala vytvoriť pri predaji a prenájme majetku obce súťažné prostredie vždy, ak ho zdravý sedliacky rozum nevylučuje. Žiadosť o kúpu majetku podaná uchádzačom na obec je len signál, aby sa obec začala zaberať tým, či je majetok prebytočný a či sa ide predať.
Cieľom, účelom, zmyslom novely zákona bolo, aby nakladanie s majetkom obcí bolo hospodárnejšie a transparentnejšie. Jedným zo zámerov bolo v maximálnej možnej miere obmedziť využívanie inštitútu „dôvod hodný osobitného zreteľa“. Dôvod hodný osobitného zreteľa automaticky neznamená použitie symbolickej ceny pri predaji alebo pri prenájme obecného majetku. Ceny za nájom by mali byť obvyklé na trhu, nie symbolické. Napríklad sa môže jednať o ceny určené znalcom alebo porovnaním cien na realitných portáloch. Ceny nájmu alebo predaja nie vždy musia byť výsledkom súťaže, ale musia byť trhové. Obce by nemali postupovať podľa dampingového sadzobníka cien.
Prvotným cieľom obcí pri zmluvnom nakladaní so svojím majetkom je účel použitia majetku obce. Poskytovať služby verejnosti, nie vytvárať zisk a zabezpečovať rentabilitu kapitálu pre investorov, ako je tomu v podnikateľskej sfére. Hlavnou úlohou pri nakladaní s pozemkami a budovami vo vlastníctve obcí nie je prostredníctvom nich vytvárať finančné toky. Financovanie obcí je zabezpečené predovšetkým z daňových príjmov, neposkytovaných na dobrovoľnom základe a z iných nevýmenných transakcií. Prostredníctvom zákonodarného orgánu, zmenou zákona o obecnom zriadení a zákona o majetku obcí, sa štát pri nakladaní s majetkom obcí rozhodol pristúpiť k prísnej administratívnej regulácii nakladania s obecným majetkom. Nevyhnutnosť administratívnych zásahov do slobody konania obcí v súkromnoprávnych vzťahoch je podmienená verejným záujmom. Všeobecné sprísnenie podmienok vstupovania obcí do rôznych druhov súkromnoprávnych vzťahov, ktorými sú aj predaj alebo prenájom obecného majetku, sa prejavuje v podobe obmedzení, zákazov, príkazov. Verejný záujem, ako základná zásada pre každé nakladanie s majetkom obce je vyjadrený priamo v zákone o obecnom zriadení: „Majetok obce sa má zveľaďovať a zhodnocovať a vo svojej celkovej hodnote zásadne nezmenšený zachovať.“
Zásady hospodárenia s majetkom obce
Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov obecné zastupiteľstvo. Ustanovenie § 9 zákona o majetku obcí upravuje obsah zásad hospodárenia s majetkom obce len rámcovo a dáva priestor obecným zastupiteľstvám upraviť ich podľa špecifických podmienok obce. Obsahom zásad hospodárenia je najmä podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce.
Zásady hospodárenia s majetkom obcí môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách založených obcou alebo v právnických osobách, v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo rozhodujúci vplyv. Do § 9 ods. 1 sa dopĺňajú nové písmená, ktoré rozširujú predmet, ktorý majú upraviť zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré určí obecné zastupiteľstvo. Podľa písmena g) majú také zásady upraviť aj všeobecné podmienky obchodných verejných súťaží na prevod vlastníctva nehnuteľného majetku obce a prenechanie nehnuteľného majetku obce do nájmu, ktoré sa použijú pri každom prevode a prenechaní nehnuteľného majetku obce do nájmu spôsobom obchodnej verejnej súťaže. To z dôvodu, že v súčasnosti sú podmienky takých obchodných verejných súťaží nedostatočne legislatívne upravené. Obce preto potrebujú dostatočné a jasné vymedzenie všeobecných podmienok obchodných verejných súťaží, ktoré by mohli použiť pri každom prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce a prenechaní nehnuteľného majetku obce do nájmu spôsobom obchodnej verejnej súťaže. Písmenom h) sa dopĺňa, aby zásady hospodárenia s majetkom obce upravili aj kritériá pre určenie prebytočného a neupotrebiteľného majetku obce na účely prevodu vlastníctva majetku obce a prenechania majetku obce do nájmu. Stanovením jasných kritérií sa zjednoduší proces určovania prebytočného a neupotrebiteľného majetku a nebudú vznikať rozdiely v procese rozhodovania o takom majetku.
Novela zákona o majetku obcí tiež pridáva ustanovenia týkajúce sa prevodov majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa a podmienky pre zníženie nájomného pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Toto ustanovenie je potrebné doplniť z dôvodu, že pri prevodoch formou tzv. osobitného zreteľa často obce neuvádzali zdôvodnenie nízkej či doslova symbolickej ceny majetku, a len výnimočne kúpna cena zodpovedala trhovej cene alebo znaleckému posudku, ktorý v mnohých prípadoch ani nebol vypracovaný. Preto sa zavádza povinnosť obecného zastupiteľstva upraviť podmienky pre zníženie kúpnej ceny oproti všeobecnej hodnote majetku pri prevodoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, pričom uvedené sa má vzťahovať aj na prenechanie majetku obce do nájmu. Z toho istého dôvodu sa navrhuje doplniť aj písmeno j), podľa ktorého zásady hospodárenia s majetkom obce majú upravovať aj dôvody hodného osobitného zreteľa, pričom ide najmä o prípady prevodov a nájmov nehnuteľností s malou výmerou a nízkej hodnoty, či v odôvodnených prípadoch podpory všeobecne akceptovateľného verejnoprospešného účelu. Novelou sa do § 9 ods. 1 dopĺňa aj písmeno k), podľa ktorého by zásady hospodárenia s majetkom obce mali upraviť aj právomoci a úlohy orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce; a to bez toho, aby tým bola dotknutá schvaľovacia právomoc obecného zastupiteľstva podľa odseku 2.
Kto spravuje majetok obce?
Podľa § 6 zákona o majetku obcí, správcom majetku obce je rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou. O zriadení takejto organizácie vydáva obec zriaďovaciu listinu, ktorá obsahuje vymedzenie predmetu činnosti a vecné a finančné vymedzenie majetku, ktorý jej obec zverila do správy. Správca majetku obce nie je subjektom vlastníckeho práva, preto nemôže nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok obce. Vlastníctvom obce je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia obce nadobudla vlastnou činnosťou (napr. darom od sponzorov, prístavbou budovy atď.).
Správca majetku obce ako právnická osoba má právnu subjektivitu, preto môže samostatne vykonávať právne úkony pri správe majetku obce. Pri týchto úkonoch však správca vždy koná v mene obce ako vlastníka majetku v rozsahu práv a povinností podľa zákona o majetku obcí a zásad hospodárenia s majetkom obce. Právnické osoby, ktoré nie sú zriadené obcou ako rozpočtové alebo príspevkové organizácie, nemôžu byť správcom majetku obce. Zákon o majetku obcí však nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou osobitnú zmluvu o poskytovaní služieb na zabezpečenie starostlivosti o svoj majetok podľa Obchodného zákonníka, príp. Občianskeho zákonníka. V tomto prípade však obchodná spoločnosť nemá postavenie správcu podľa zákona o majetku obcí, ale ide o obchodno-právny vzťah medzi dvomi subjektmi vlastníckeho práva.
Kto rozhoduje o prenájme a predaji?
Schvaľovaciu pôsobnosť obecného zastupiteľstva pri nakladaní s majetkom obce upravuje § 9 ods. 2 zákona o majetku obcí. V taxatívne uvedených prípadoch rozhoduje o nakladaní s majetkom obce obecné zastupiteľstvo, preto jeho pôsobnosť nemôže byť prenesená na starostu (primátora) ani v zásadách hospodárenia. Ide napr. o rozhodovanie o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľovanie podmienok obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Obecné zastupiteľstvo zo zákona rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 8 písm. e) a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.
V prípade mesta Prešov, ako uvádza poskytnutý text, predaj a prenájom nehnuteľného majetku mesta tvorí spravidla dôležitú časť nedaňových príjmov jeho rozpočtu. Mesto Prešov však môže v zmysle zákonov predávať svoj majetok len na základe rozhodnutia zastupiteľstva. V prípade prenájmov je situácia rozdielna: v niektorých prípadoch je v kompetencii zastupiteľstva, v iných v kompetencii štatutára, z čoho vyplýva aj rozdielnosť procesov pri uzatváraní nájomných vzťahov.
Konkrétny postup pri prenajímaní majetku mesta Prešov rieši interná smernica, na základe ktorej oddelenie mestského majetku zabezpečuje procesy z nej vyplývajúce, a to hlavne vyhlasovanie obchodnej verejnej súťaže (OVS) na prenájom voľných nebytových priestorov vo vlastníctve mesta Prešov.
Spôsoby prenechania majetku obce do nájmu
Podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. To znamená, že obec by mala v zásade postupovať tak, ako pri prevode vlastníctva, t. j. prostredníctvom obchodnej verejnej súťaže, dražby alebo priameho predaja.
Citované ustanovenie zároveň predpokladá aj výnimky z týchto trhových zásad. Jednou z týchto výnimiek je aj § 9a ods. 9 písm. b) zákona o majetku obcí, ktoré umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce, napr. na usporiadanie kultúrnych alebo športových podujatí.
Ako fungujú ponuky prenájmov pre nových realitných maklérov
Obchodná verejná súťaž (OVS) pri prenájme
Jedným z postupov, na základe ktorého dochádza k prevodu majetku obcí, je obchodná verejná súťaž, pričom Zákon o majetku obcí pri tomto spôsobe prevodu odkazuje na úpravu osobitného zákona, ktorým je zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „OBZ“).
Návrh novelizácie reaguje na aplikačné problémy, a to tým spôsobom, že stanovuje verejne kontrolovateľný proces prevodu a nájmu majetku obce obchodnou verejnou súťažou od jej vyhlásenia až po samotný prevod a nájom majetku. Na základe navrhovanej novely Zákona o majetku obcí má predkladanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže prebiehať prostredníctvom elektronickej schránky obce a návrhy spolu s cenovou ponukou bude obec povinná zverejniť. Zmenou ustanovenia § 9a ods. 2 sa navrhuje, aby obec mala povinnosť zverejniť nielen svoj zámer predať, ale aj prenajať svoj majetok a jeho spôsob. Zároveň sa ruší povinnosť obce zverejniť taký svoj zámer v regionálnej tlači. Ruší sa povinnosť obce zverejniť svoj zámer predať a prenajať svoj majetok a jeho spôsob v regionálnej tlači. Postačí zverejnenie na úradnej tabuli obce a na internetovej stránke obce, ak ju má obec zriadenú. V § 9a sa za odsek 3 vkladajú odseky 4, 5, 6, 7 a 8. Tieto nové odseky majú za cieľ zvýšiť transparentnosť konania obcí pri nakladaní so svojim majetkom. Odsekom 4 sa upravuje, aby sa návrhy do obchodnej verejnej súťaže podávali výhradne cez elektronickú schránku. Všetky podané návrhy do obchodnej verejnej súťaže sa následne musia zverejniť do 5 pracovných dní od uplynutia lehoty na predkladanie návrhov, po dobu minimálne 30 dní na úradnej tabuli obce a natrvalo na internetovej stránke obce, ak ju má obec zriadenú. Týmto povinným zverejňovaním všetkých návrhov sa okrem iného docieli to, že bude možné napríklad odkontrolovať, či nedošlo zo strany predkladateľa návrhu k jeho dodatočnej zmene z dôvodu lepšej cenovej ponuky. Zároveň sa celý proces prevodu a nájmu majetku obce obchodnou verejnou súťažou stane verejne kontrolovateľný, a to od jeho vyhlásenia, až po samotný prevod alebo nájom majetku. Odsekom 5 sa dopĺňa, že obec prevedie svoj majetok navrhovateľovi, ktorý splní podmienky obchodnej verejnej súťaže a zároveň ponúkne najvyššiu cenu. Stanovuje sa tak jediné kritérium prevodu, ktorým je ponuka najvyššej ceny, a to pri prevode majetku obce, ako aj pri jeho prenechaní do nájmu. Tým sa spresňuje aj postup obcí pri vyhodnocovaní predložených návrhov. Odsekom 6 sa dopĺňa, že obec neprihliada k návrhom predloženým do obchodnej verejnej súťaže, ktoré nesplnia podmienky obchodnej verejnej súťaže.
V podmienkach mesta Prešov je postup prenechávania majetku mesta do nájmu právnickým osobám alebo fyzickým osobám v zmysle Všeobecne záväzného nariadenia mesta Prešov č. 9/2011, ktorým sa určujú Zásady hospodárenia a nakladania s majetkom mesta Prešov v znení Všeobecne záväzného nariadenia mesta Prešov č. 1/2012 a Všeobecné záväzného nariadenia mesta Prešov č. 6/2013. Konkrétny postup pri prenajímaní majetku mesta rieši interná smernica, na základe ktorej oddelenie mestského majetku zabezpečuje procesy z nej vyplývajúce, a to hlavne vyhlasovanie obchodnej verejnej súťaže (OVS) na prenájom voľných nebytových priestorov vo vlastníctve mesta Prešov. Pre potreby vyhlasovania predmetnej OVS sú povinní jednotliví správcovia poskytnúť zoznam voľných nebytových priestorov spolu s určením ceny nájmu, po ukončení termínu na predkladanie ponúk sa ponuky komisionálne vyhodnocujú. Komisia následne vydá odporúčanie štatutárovi mesta prijať alebo neprijať ponuku na prenájom, výsledkom je súhlas na uzatvorenie nájomnej zmluvy, zmluvy uzatvárajú jednotliví správcovia. Tieto súťaže sú pravidelne zverejňované na internetovej stránke mesta, na úradnej tabuli, v regionálnej tlači a zároveň na stránke správcu zverejnenie jednotlivých voľných nebytových priestorov, v rámci ktorých je zároveň po dohode so správcom možné vykonať aj obhliadku.
V prípade mesta Bratislava-Lamač sa súťaž na prenájom nebytového priestoru v Dome služieb, kvetinárstva, prebiehala formou obchodnej verejnej súťaže. Práve OVS je najžiadanejší, najtransparentnejší, najželateľnejší, najefektívnejší a optimálny spôsob nakladania s verejným majetkom. Reálne ktokoľvek, každý kto mal záujem, neobmedzený počet adresátov, mohol predložiť návrh zmluvy na nájom nebytového priestoru. Výhodou bolo, že OVS poskytla mestskej časti najväčšiu právnu istotu, že obchod sa uskutoční podľa jej želaní a predpokladov. VOS umožňuje zohľadniť najväčšie množstvo požiadaviek a kritérií pri výbere najvhodnejšieho nájomcu. V prípade MČ Bratislava-Lamač bola v OVS uplatnená požiadavka, aby nový nájomca v prenajatých priestoroch zriadil opäť prevádzku kvetinárstva. Pri OVS netreba mať znalecký posudok prenajímanej veci. Na vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti je potrebný určitý čas a finančné prostriedky, možnosť ich použitia je časovo limitovaná, napríklad šesť mesiacov a za cenu určenú znalcom by si majetok nikto neprenajal v prípade, ak by vyžadoval značné výdavky na rekonštrukciu. Uchádzača, ktorý v OVS ponúkol najvyššiu cenu komisia neodmietla a miestne zastupiteľstvo zobralo výsledky OVS na vedomie. Okrem kritéria najvyššej ceny za nájom môžu byť vo VOS stanovené aj iné kritériá. Napríklad splatnosť nájomného, forma a výška investícií vynaložených nájomcom na prenajatom majetku, zmluvné pokuty. Obec môže kritériá OVS nastaviť tak, aby boli pre obec čo najvýhodnejšie.
Priamy nájom
Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) zákona o majetku obcí umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené. Pri prevode majetku obce priamym predajom zákon o majetku obcí neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov zákon o majetku obcí limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok.
Priamy predaj nie je predaj, prenájom majetku jednej konkrétnej, navyše vopred známej osobe za konkrétnu cenu. Názov tejto formy predaja a prenájmu majetku vo vlastníctve obce je zavádzajúci. V tomto prípade musí byť vždy znalecký posudok, nie starší ako šesť mesiacov. Všetky ponuky musia byť zverejnené. Priamy predaj je jednoduchšou formou ako OVS. Je to forma predkladania a zbierania cenových ponúk, nie zmlúv. Pri priamom predaji nerozhoduje majetková komisia, ale ponuky vyhodnocuje miestne zastupiteľstvo respektíve starosta.
Dôvody hodné osobitného zreteľa
Podľa § 9aa ods. 2 písm. d) zákona o majetku obcí, obec môže prenechať majetok do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Dôvody hodné osobitného zreteľa by mali byť definované v zásadách hospodárenia s majetkom obce. Môže ísť napríklad o prípady, keď je nájomca dlhodobo užívateľom majetku obce a stará sa oň, alebo ak ide o nájom na verejnoprospešné účely.
Dôvodom hodným osobitného zreteľa [§ 9a ods. 15 písm. f) zákona o majetku obcí] môže byť najmä objektívna nemožnosť vykonania súťažnej formy prevodu majetku obce, napríklad reálna nepoužiteľnosť žiadaného pozemku pre inú osobu ako žiadateľa, riziko špekulatívneho konania, malá výmera alebo neprístupnosť žiadaného pozemku, nie je možné očakávať vyšší výnos pri použití súťažnej formy prevodu majetku obce a pod. pričom sa jedná o nasledovné prípady:a) zámena nehnuteľností, ktorou sa dosiahne verejnoprospešný účel (napr. pozemky pod miestnymi komunikáciami alebo inou infraštruktúrou obce a pod.),b) pozemku, ktorý je susedný s nehnuteľnosťou vo vlastníctve žiadateľa s podmienkou vybudovania verejnoprospešných stavieb (napr. výstavba, rekonštrukcia komunikácií, spevnených plôch, detských ihrísk, mobiliáru), ktoré budú prevedené do vlastníctva obce bezodplatne, alebo za symbolickú cenu,c) pozemku, ktorý je v dlhodobom užívaní žiadateľa, ktorý sa o neho stará a zveľaďuje ho, pričom sa prevodom zosúlaďuje faktický stav s právnym,d) prevod nehnuteľností za účelom vysporiadania duplicitného vlastníctva,e) pozemku s malou výmerou (plocha pozemku svojou veľkosťou neumožní realizáciu garáže, stojiska na vozidlo a pod.), na ktorý je prístup len cez pozemok žiadateľa s dôvodným predpokladom, že obci by sa nepodarilo iným spôsobom účelne naložiť s týmto majetkom,f) pozemku zastavaného trvalou stavbou s príslušným povolením, ktorý nadobúdateľ dlhodobo užíva bez právneho titulu a spolu s pozemkami v jeho vlastníctve tvorí uzatvorený celok,g) pozemku, prevodom ktorého sa prispeje k účelnejšiemu využívaniu iného majetku - napr. scelenie nesúrodých parciel, účelnejšie usporiadanie majetkových pomerov s ohľadom na tvar a rozmery pozemkov vo vlastníctve obce a tretích osôb.h) pozemku, ktorý je v dlhodobom užívaní žiadateľa, ktorý sa o neho stará a zveľaďuje ho, pričom sa týmto prevodom zosúlaďuje faktický stav s právnym.i) nehnuteľnosti, ktoré sú v dlhodobom nájme nadobúdateľa, ktorý sa o ne stará, zveľaďuje ich, poskytuje služby občanom a vytvára pracovné miesta na zamestnávanie.
Je potrebné naformulovať tieto prípady v zásadách hospodárenia tak, aby pokryli prípady, ktoré sa v praxi obce stávajú a môžu stať, a aby následne vklad zmluvy do katastra nehnuteľností bol povolený (aby bol súlad medzi odôvodnením osobitného zreteľa v zmluve a jeho vymedzením v zásadách hospodárenia).j) pozemku, ktorý bol v minulosti predmetom prevodu do vlastníctva žiadateľa, avšak nedošlo k zápisu prevodu vlastníctva tohto pozemku v katastri nehnuteľnosti.
V prípade mesta Bratislava-Lamač sa viacerí obyvatelia, ktorí majú od MČ prenajaté pozemky, stavby, nebytové priestory alebo byty už niekoľko rokov nazdávajú, že v ich prípade sa jedná o „dôvod osobitného zreteľa“ a doba nájmu by im mala byť MČ bez problémov predĺžená na ďalšie obdobie tak, ako tomu bolo doposiaľ v predchádzajúcich rokoch vždy pri opakovanom predlžovaní doby nájmu. Opak je však pravdou. S účinnosťou od 01.11.2023 nastala v tejto oblasti zásadná zmena. Cieľom tohto príspevku je zrozumiteľnou formou poskytnúť čitateľom základné informácie k postupom MČ pri zmluvnom nakladaní s nehnuteľným majetkom v jej vlastníctve alebo majetkom, ktorý jej bol zverený hlavným mestom SR Bratislava.
Verejné obstarávanie pri prenájme
Pri prenájme majetku obce a mesta je potrebné zohľadniť aj zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o verejnom obstarávaní“). Ak hodnota nájmu presiahne finančné limity stanovené zákonom o verejnom obstarávaní, obec alebo mesto je povinné postupovať podľa tohto zákona a vyhlásiť verejné obstarávanie. To znamená, že musí zverejniť oznámenie o vyhlásení verejného obstarávania, stanoviť podmienky účasti a kritériá na vyhodnotenie ponúk a zabezpečiť transparentný priebeh celého procesu.
Kontrola a zodpovednosť
Dôležitou súčasťou nakladania s majetkom obce a mesta je kontrola a zodpovednosť. Hlavný kontrolór obce je povinný vykonávať kontrolu prevodov nehnuteľného majetku obce aspoň raz za kalendárny rok a obec je povinná zverejniť výsledky tejto kontroly.
V prípade, ak prevod majetku obce nebol realizovaný na základe obchodnej verejnej súťaže, dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu stanovenú podľa osobitného predpisu, je možné dovolať sa neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku.
Každý, kto vstupuje do právneho vzťahu s obcou si musí byť vedomý toho, že jeho zmluvným partnerom je subjekt verejného práva a tým pádom sú na neho kladené vyššie požiadavky na mieru právnej opatrnosti. Nie každé porušenie práva má za následok neplatnosť právneho úkonu. V súkromnom práve s…
Nakladanie s majetkom škôl a školských zariadení
Školy a školské zariadenia v zriaďovateľskej pôsobnosti obce sú povinné pri nakladaní s majetkom rešpektovať príslušné právne predpisy. Pri nakladaní so školským majetkom platia pravidlá, ktoré odzrkadľujú formu zriadenia škôl a školských zariadení. Školy a školské zariadenia s právnou subjektivitou sú zriadené ako rozpočtové organizácie obce alebo príspevkové organizácie obce. S majetkom môžu nakladať len školy a školské zariadenia s právnou subjektivitou. Výrazom nakladanie s majetkom sa rozumie prevod vlastníctva (predaj, darovanie), zámena, prenechanie do užívania (nájom, výpožička) alebo zaťaženie veci (napr. vecným bremenom).
Škola a školské zariadenie sú v postavení správcu majetku obce. Majetok obce zverený do správy určí obec pri zriadení školy v zriaďovacej listine. Majetok, ktorý škola alebo školské zariadenie spravuje, je v zmysle § 22 ods. 2 písm. i) zákona č. 596/2003 Z. z. povinnou náležitosťou zriaďovacej listiny školy/školského zariadenia. Prevod správy majetku obce sa uskutočňuje len medzi správcami (napr. medzi dvoma školami alebo medzi školou a inou rozpočtovou organizáciou obce) a na základe zmluvy o prevode správy. Zmluva o prevode správy musí mať písomnú formu a musí obsahovať okrem náležitostí ustanovených v Občianskom zákonníku aj určenie predmetu prevodu, účel jeho využitia, deň prevodu a dohodnutú cenu, ak je prevod odplatný. ŠaŠZ ako rozpočtové a príspevkové organizácie obce nevlastnia majetok, ale sú len správcami majetku obce. Správa majetku obce je súhrn oprávnení a povinností správcu k tej časti majetku, ktorú im obec zverila do správy alebo ktorú správca nadobudol vlastnou činnosťou.