Prenájom nehnuteľností predstavuje bežnú formu nadobúdania a využívania majetku, či už pre fyzické osoby alebo právnické subjekty. Kľúčovým aspektom pri tomto type transakcie sú náklady, ktoré nájomca vynaloží na prenajatú nehnuteľnosť. Správne pochopenie a uplatnenie týchto nákladov v daňovom kontexte je zásadné pre optimalizáciu daňovej povinnosti. Tento článok sa zameriava na detailnú analýzu daňových nákladov nájomcu, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických príkladov.
Daňové výdavky nájomcu: Základné princípy
Zákon o dani z príjmov definuje daňový výdavok ako výdavok preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. V kontexte nájomného vzťahu to znamená, že výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti môžu byť zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu len vtedy, ak priamo súvisia s jeho podnikateľskou činnosťou alebo inou samostatnou zárobkovou činnosťou, z ktorej plynú príjmy.
Kľúčovým kritériom pre uplatnenie nákladov na nájomné je ich zaplatenie. Podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov sa výdavky na nájomné za prenájom hnuteľnej veci, ako aj nehnuteľnosti, uplatňujú v daňových výdavkoch až po ich zaplatení. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, či sa jedná o prenájom od fyzickej alebo právnickej osoby.
Pokiaľ nájomca platí za prenájom nehnuteľnosti a súčasne aj za ostatné služby spojené s jej užívaním, ktoré sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, potom aj tieto platby budú u nájomcu súčasťou základu dane až po ich zaplatení, opäť podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Časové rozlíšenie výdavkov a ich vplyv na daňový základ
Problematika časového rozlíšenia nákladov je dôležitá najmä v prípadoch, kedy nájomné nie je uhradené v tom zdaňovacom období, v ktorom vznikol nárok na jeho uplatnenie v nákladoch.
Príkladom je situácia, kedy nájomca (fyzická osoba účtujúca v sústave podvojného účtovníctva) uzatvorí nájomnú zmluvu na kancelárske priestory s fyzickou osobou na päť rokov. Nájomné je dohodnuté vo výške 300 eur mesačne. Ak nájomca v roku 2024 zaúčtuje na účte 518 - ostatné služby nájomné vo výške 3 600 eur (za 12 mesiacov), ale toto nájomné zaplatí až v roku 2025, situácia sa z pohľadu daňových výdavkov komplikuje. Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v zdaňovacom období, v ktorom bolo zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch, ale nebola zaplatená. V roku 2025, keď dôjde k zaplateniu tohto nájomného, si nájomca môže tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 prostredníctvom položiek znižujúcich základ dane v daňovom priznaní.
Podobný princíp platí aj v prípade, ak nájomca (fyzická osoba účtujúca v podvojnom účtovníctve) uzatvorí nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou. Aj v tomto prípade platí pravidlo, že nájomné je daňovým výdavkom až po jeho zaplatení. Za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur zaúčtovanú v nákladoch, ale nezaplatenú. Nájomné za rok 2025 zaúčtované do nákladov v roku 2025 bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025, nakoľko bude aj v tomto roku zaplatené.
Limitácie nájomného pri osobných automobiloch
Novela zákona o dani z príjmov účinná od 1. januára 2015 priniesla limitácie v oblasti uplatňovania nájomného v daňových výdavkoch týkajúcich sa osobných automobilov so vstupnou cenou 48 000 eur a viac, podľa § 17 ods. 35. Toto ustanovenie sa vzťahuje na nájomné platené na základe nájomnej zmluvy bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci. Cieľom tejto úpravy bolo zamedziť neprimeranému navyšovaniu daňových výdavkov pri prenájme luxusných vozidiel.
Prenájom kancelárskych priestorov: Konkrétne príklady
Pre lepšie pochopenie aplikácie pravidiel na časové rozlíšenie a uplatňovanie nákladov na nájomné, si pozrime niekoľko konkrétnych príkladov:
Príklad 1: Nájomca (fyzická osoba) uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (2025-2029). Nájomné je dohodnuté na 300 eur mesačne. V tomto prípade, ak nájomné bude zaplatené v mesiaci, za ktorý je dohodnuté, bude si ho nájomca môcť uplatniť ako daňový výdavok v danom mesiaci roku 2025. Ak by však nájomné za celý rok 2025 zaplatil až v roku 2026, potom by si ho mohol uplatniť ako daňový výdavok až v roku 2026.
Príklad 2: Nájomca (fyzická osoba) uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (2025-2029). Nájomné je dohodnuté na 300 eur mesačne. V tomto prípade, aj keď nájomca platí právnickej osobe, platí rovnaké pravidlo - nájomné je daňovým výdavkom až po zaplatení. Ak by nájomca zaplatil celoročné nájomné (300 € x 12 mesiacov = 3 600 €) v mesiaci jún 2025, potom celú túto sumu môže uplatniť ako daňový výdavok v roku 2025. Ak by však platil mesačne, tak by si každý mesiac mohol uplatniť do daňových výdavkov sumu 300 €. Avšak, ak by sa náhodou stalo, že by nájomca zaplatil celú sumu za päť rokov naraz, napríklad v roku 2025, platí stále princíp, že si môže uplatniť len tú časť, ktorá sa vzťahuje k danému zdaňovaciemu obdobiu. V tomto prípade by mohol uplatniť sumu 300 € x 12 mesiacov = 3 600 € ako daňový výdavok za rok 2025. V prípade, ak by nájomca zaplatil aj nájomné na ďalšie roky, napríklad na rok 2026, túto sumu by si mohol uplatniť ako daňový výdavok až v roku 2026.
Ako vyplniť faktúru pre vašu servisnú firmu
Výdavky na energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti
Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby, ako sú napríklad energie, vodné, stočné, upratovanie spoločných priestorov, odvoz odpadu a podobne, ich daňové uznanie závisí od toho, ako sú tieto služby fakturované a platené.
Ak sú tieto platby u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy a u nájomcu sú súčasťou nájomného, potom sa na ne vzťahujú rovnaké pravidlá ako na samotné nájomné - sú daňovým výdavkom až po zaplatení.
V prípade, ak nájomca prenajíma nehnuteľnosť, ktorá nie je zaradená v jeho obchodnom majetku, a nehnuteľnosť nie je zaradená ani v obchodnom majetku prenajímateľa, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Výdavky na energie (elektrina, plyn, teplo, voda)
- Výdavky na ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (internet, televízia, správcovské poplatky)
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu.
V takýchto prípadoch si nájomca nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad odpisy nehnuteľnosti, keďže tá nie je zaradená v jeho obchodnom majetku.
Opravy a technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti
Problematika opráv a technického zhodnotenia na prenajatej nehnuteľnosti je komplexná a jej daňové posúdenie závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od toho, či je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku nájomcu alebo prenajímateľa, a tiež od obsahu nájomnej zmluvy.
Oprava je definovaná ako odstraňovanie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia majetku za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Udržiavanie zahŕňa súbor činností, ktorými sa spomaľuje fyzické opotrebovanie, predchádza sa jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.
Technické zhodnotenie predstavuje zásadnejšie úpravy, ktoré menia technické parametre, výkonnosť alebo účel použitia majetku.
Ak nájomca vykoná na prenajatej nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v jeho obchodnom majetku, opravu alebo technické zhodnotenie, tieto výdavky sú zvyčajne považované za výdavky na jeho osobnú potrebu (§ 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si bude môcť nájomca uplatniť až v prípade, ak z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Vtedy si preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti.
V prípade, že nájomná zmluva určuje, že opravy a údržbu zabezpečuje na svoje náklady nájomca, potom tieto výdavky môžu byť považované za daňové výdavky nájomcu v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Dôležité je správne posúdiť, či ide skutočne o opravu alebo už o technické zhodnotenie. Napríklad, výmena starých drevených okien za nové plastové v hodnote 8 500 eur v budove skladu by mohla byť posúdená ako technické zhodnotenie, ak by tým došlo k zmene technických parametrov alebo zvýšeniu výkonnosti. Ak by však išlo o odstránenie zatekania strechy, aj s použitím novších stavebných materiálov, stále by sa mohlo jednať o opravu.
V prípade, že nájomca vykoná na prenajatom majetku technické zhodnotenie, ktoré nie je súčasťou jeho zmluvných povinností a prenajímateľ mu ho neuhradí, môže sa stať, že toto technické zhodnotenie bude pre prenajímateľa predstavovať nepeňažný príjem. Ak nájomca toto technické zhodnotenie môže odpisovať (na základe písomnej zmluvy s vlastníkom a ak vlastník nezvýši vstupnú cenu majetku), môže ho odpisovať len počas doby prenájmu. Zostatková cena technického zhodnotenia po skončení nájmu môže predstavovať nepeňažný príjem prenajímateľa.
Uplatňovanie paušálnych výdavkov
Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP (teda fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia) nie je platiteľom DPH alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia, a neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov. Podľa § 6 ods. 10 ZDP sú v paušálnych výdavkoch zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak sú tieto platby povinné a neboli už zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom období.
Príjem z prenájmu a jeho oslobodenie od dane
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú oslobodené od dane do výšky 500 eur ročne. Táto suma sa vzťahuje na úhrn príjmov z prenájmu nehnuteľností a poskytovania súvisiacich služieb. Ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu, ktoré presiahnu túto sumu, je povinný zdaniť len tú časť príjmov, ktorá prevyšuje oslobodenú sumu.
Pri výpočte základu dane je dôležité správne pomerné rozdelenie výdavkov. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí sa aj výdavky pomerne upraviť. Napríklad, ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu 5 000 € a výdavky 2 500 €, pričom 500 € z príjmov je oslobodených, zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €. Výdavky, ktoré si môže odpočítať, sa potom vypočítajú ako pomerná časť k zdaniteľnej časti príjmov: (4 500 / 5 000) × 2 500 € = 2 250 €. Základ dane potom bude 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €.
Delenie príjmov a výdavkov pri spoluvlastníctve
V prípade, ak nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur. Ak sa manželia rozhodnú rozdeliť si príjmy a výdavky v rovnakom pomere, každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur z tej časti príjmov, ktorá mu pripadne.
Domáca kancelária a jej náklady
Uplatňovanie nákladov súvisiacich s domácou kanceláriou je v slovenskom daňovom práve menej explicitne definované ako v niektorých iných krajinách. Neexistuje priame pravidlo, ktoré by umožňovalo paušálne uplatnenie určitej časti nákladov na bývanie ako daňových nákladov podnikateľa.
V takýchto prípadoch je dôležité správne vyčísliť celkové náklady súvisiace s bytom či domom a stanoviť podiel, ktorý zodpovedá podnikaniu alebo domácej kancelárii. Najčastejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere nehnuteľnosti. Je však dôležité zdôrazniť, že tento postup by mal byť obhájiteľný a v prípade daňovej kontroly by mal byť daňovník pripravený preukázať oprávnenosť takéhoto výpočtu. V niektorých prípadoch, napríklad pri energiách ako voda, môže byť ich uplatnenie ako pomerných nákladov sporné, keďže sú využívané aj na osobné potreby domácnosti.
Alternatívnym riešením, najmä ak ide o sídlo firmy v byte či dome, je zriadenie samostatnej s.r.o., ktorá by nehnuteľnosť vlastnila a prenajímala ju podnikateľskému subjektu. Týmto spôsobom by sa náklady spojené s bytom/domom prenajímateľa dostali do daňových nákladov s.r.o. Tento postup si však vyžaduje registráciu prenajímateľa na daňovom úrade, vedenie daňovej evidencie a podávanie daňového priznania, pričom prenajímateľ si môže uplatniť len skutočné výdavky.
Evidencia a archivácia dokumentov
Daňovník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu, je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb. Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď mu táto povinnosť nevyplýva zo zákona o účtovníctve, je povinný postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Celkovo, daňové aspekty nákladov vynaložených nájomcom na nehnuteľnosť sú podmienené predovšetkým dodržaním zákonných ustanovení o daňových výdavkoch, správnym časovým rozlíšením, a v neposlednom rade aj precíznym vedením evidencie a dokumentácie.
tags: #naklady #vynalozene #najomcom #na #nehnutelnost