Problematika platenia daní z poľnohospodárskej pôdy je častou témou diskusií a môže viesť k nejasnostiam. Kľúčovou otázkou je, kto nesie zodpovednosť za úhradu dane - vlastník pôdy, alebo nájomca, ktorý ju aktívne obrába. Toto postavenie upravuje legislatíva, pričom existujú špecifické pravidlá a výnimky, ktoré určujú daňovníka v rôznych situáciách. Pochopenie týchto pravidiel je nevyhnutné pre správne plnenie daňových povinností a predchádzanie prípadným sankciám.
Daňovník dane z pozemkov: Základné pravidlá
Podľa príslušnej legislatívy, konkrétne § 5 ods. 1 a 2 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, je daňovníkom dane z pozemkov primárne užívateľ pozemku. Táto definícia je však podmienená splnením konkrétnych kritérií. Ak je splnená podmienka, že nájomný vzťah k pozemku je zapísaný v katastri nehnuteľností a zároveň trvá najmenej päť rokov, potom je daňovníkom nájomca. Toto pravidlo je často zakotvené aj priamo v nájomných zmluvách, kde sa zmluvné strany dohodnú, že daň z prenajatých pozemkov bude uhrádzať nájomca. V takýchto prípadoch často agropodnikatelia, ktorí na pozemkoch hospodária, aj daň reálne platia.
Vo všetkých ostatných prípadoch, kedy nie sú splnené vyššie uvedené podmienky (napr. nájomný vzťah nie je zapísaný v katastri, alebo trvá kratšie ako päť rokov), je daňovníkom dane z pozemkov vlastník pozemku. Toto platí aj v prípade, ak sa v nájomnej zmluve zmluvné strany dohodnú inak. Podľa § 55 ods. 15 daňového poriadku dohody uzatvorené o tom, že povinnosť podľa zákona bude plniť iná osoba, nemajú oporu v zákone, ak ide o daň z pozemkov. Dôsledkom tohto ustanovenia je, že ak obce akceptujú platbu dane od nájomcov, ktorí nie sú zákonnými daňovníkmi (čo je časté pri zmluvách nezapísaných v katastri), podieľajú sa na postupe, ktorý nemá oporu v zákone. Z ekonomického hľadiska sa to môže zdať ako zanedbateľný rozdiel, keďže vlastník si obvykle daň od nájomcu spätne vypýta formou nájomného alebo dodatočnej platby, ale z právneho hľadiska je tento výber dane neopodstatnený.
Osobitné prípady a výnimky
Pozemky v náhradnom užívaní
V prípade pozemkov v náhradnom užívaní zákon odkazuje na už zrušený § 15 zákona o pozemkových úpravách. Aj keď tento paragraf už nie je platný, možno interpretovať, že daňovníkom dane z pozemkov bude osoba, ktorej boli vydané podnájomné pozemky ako náhradné pozemky. Legislatívna úprava by v tomto smere mohla byť precíznejšia s odkazom na aktuálne platný § 12a zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov.
Nájom na dobu neurčitú
Pri tzv. „klasických“ nájmoch, najmä pri nájmoch na dobu neurčitú, môže nastať interpretačný problém ohľadom splnenia podmienky minimálnej doby nájmu päť rokov. Ak nie je táto podmienka splnená, daňovníkom je vždy vlastník pozemku, bez ohľadu na dohodu v nájomnej zmluve.
Právnická osoba a kúpa stavebného pozemku
Ak právnická osoba kúpila stavebný pozemok, daňová povinnosť vzniká k 1. januáru zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom pozemku. V tomto prípade ide o daň z nehnuteľnosti, ktorej sa právnická osoba stala vlastníkom dňa 22. apríla 2022. Daňová povinnosť jej teda vznikne k 1. januáru 2023. Vlastník je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v lehote do 31. januára 2023.
Vydraženie nehnuteľnosti
Fyzická osoba, ktorá vydražila nehnuteľnosť, sa stala jej vlastníkom dňa 22. apríla 2022. V súlade s § 18 ods. zákona o miestnych daniach, daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. V tomto prípade vzniká daňová povinnosť k 1. máju 2022. Fyzická osoba má povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti do 31. januára 2023, nakoľko už vlastní iné nehnuteľnosti.
Spoluvlastníctvo nehnuteľností
V prípade, že je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, daň z pozemkov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z pozemku bude zastupovať jeden z nich. Túto skutočnosť musia uviesť v daňovom priznaní. Správca dane (obec) vyrubí daň zástupcovi, ktorý podal príslušné priznanie, v plnom rozsahu.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Sadzby dane z pozemkov
Základom dane pre ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávne porasty je hodnota pozemku bez porastov, určená vynásobením výmery pozemkov v m² a hodnoty pôdy za 1 m² uvedenej v príslušnej prílohe. Pre lesné pozemky, rybníky a vodné plochy sa základ dane vypočíta podobne, s použitím hodnôt zistených podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR. Pre záhrady, zastavané plochy, nádvoria a stavebné pozemky sa základ dane určí vynásobením výmery a hodnoty pozemku za 1 m².
Zákonné sadzby dane z pozemkov sú stanovené na základe ich zaradenia. Pre ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávne porasty je sadzba dane 0,25 %. Pre lesné pozemky, rybníky a ostatné hospodársky využívané vodné plochy je sadzba 1 % z hodnoty pozemku. Pre záhrady, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy a stavebné pozemky je sadzba 0,5 % z hodnoty pozemku. Pri pozemkoch, na ktorých sa nachádza transformačná stanica alebo predajný stánok, je sadzba dane 2 %.
Obec ako správca dane môže tieto sadzby meniť všeobecne záväzným nariadením, a to s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Obec môže stanoviť odlišné sadzby pre jednotlivé katastrálne územia alebo kategórie pozemkov. Nariadením určená sadzba pre ornú pôdu a podobné pozemky však nesmie presiahnuť 5-násobok zákonnej sadzby, teda 1,25 %. Pre lesné pozemky a vodné plochy nesmie presiahnuť 10-násobok zákonnej sadzby, teda 10 %.
Sadzba dane z bytov
V prípade bytov je sadzba dane stanovená na základe výmery podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru. Zákonná sadzba dane z bytov je 0,033 Eur za m². Ak fyzická osoba vlastní byt o výmere 64 m², daňová povinnosť sa vypočíta ako 64 m² x 0,033 Eur/m², čo predstavuje 2,112 Eur. Správca dane (obec) môže túto sadzbu znížiť alebo zvýšiť všeobecne záväzným nariadením, avšak nesmie prekročiť zákonné limity.
Daňové priznanie a povinnosti daňovníka
Daňová povinnosť k dani z pozemkov vzniká k 1. januáru zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom pozemku. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom osoba prestala byť vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom pozemku.
Správu dane z nehnuteľností vykonáva obec, na ktorej území sa pozemok nachádza. Daňové priznanie sa teda nepodáva daňovému úradu, ale priamo obci. Správca dane každoročne k 1. januáru vyrubuje daň.
Ak nastali zmeny skutočností rozhodujúcich pre vyrubenie dane z pozemku (napríklad nadobudnutie pozemku do vlastníctva), je daňovník povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré je dostupné v závislosti od toho, či ide o fyzickú alebo právnickú osobu. Jedno tlačivo môže zahŕňať aj dane z nehnuteľnosti, za psa či za predajné a nevýherné automaty. K vyplnenému priznaniu je potrebné priložiť dokumenty preukazujúce zmeny v nehnuteľnom majetku (napr. kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra, rozhodnutie o dedičstve).
Hoci zákon neukladá obciam povinnosť poskytovať elektronické služby, možnosť podať daňové priznanie elektronicky môže byť k dispozícii. Vyrubená daň z pozemku je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Obec môže vo svojom nariadení určiť platenie dane v splátkach.
Nepodanie daňového priznania v riadnom termíne alebo až po výzve správcu dane môže viesť k uloženiu pokuty.
Dedičstvo a nájomné vzťahy
Po úmrtí vlastníka poľnohospodárskej pôdy a následnom dedičskom konaní prechádzajú na dedičov práva a povinnosti vyplývajúce z nájomných zmlúv. Dedič by si mal v prvom rade overiť, kto je nájomcom zdedených pozemkov. Vlastný záujem dediča je oznámiť zmenu vlastníka družstvu alebo agropodnikateľovi, s ktorým mala zosnulá osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu, aby vedeli, komu majú ďalej platiť nájomné. Ak poľnohospodársky podnik nevie vlastníka identifikovať, môže tak urobiť prostredníctvom správy katastra alebo Úradu geodézie, kartografie a katastra SR.
Ak dedičské konanie trvá dlhšie, je potrebné počkať na jeho ukončenie, až potom sa zmena vlastníctva premietne do katastra nehnuteľností. Peniaze za nájom, ktoré boli vyplatené po smrti vlastníka, by mali byť uložené na zvláštnom účte. Nový vlastník pozemku má nárok na spätné vyplatenie nájmu za obdobie troch rokov.
Príjem z prenájmu a daňové priznanie
Príjem z prenájmu ornej pôdy sa považuje za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov (ZDP). Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu oslobodené od dane, ak ich úhrn nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak príjmy presiahnu túto sumu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto hranicu.
Fyzická osoba, ktorá zdedila ornú pôdu a má s nájomcom uzatvorenú riadnu zmluvu o prenájme na 10 rokov, musí podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak jej ročný zdaniteľný príjem presiahne 1901,67 eura (hranica pre rok 2016) plus 500 eur oslobodenia. Teda, ak ročný príjem z prenájmu presiahne 2401,67 eura. Daňové priznanie sa podáva na daňovom úrade. Pre samotný prenájom ornej pôdy nevzniká registračná povinnosť na daňovom úrade.
Čo sa týka dane z nehnuteľností, daňovníkom dane z pozemkov je nájomca, ak nájomný vzťah trvá alebo má trvať najmenej päť rokov a nájomca je zapísaný v katastri nehnuteľností. V ostatných prípadoch je daňovníkom vlastník.
Zmeny v legislatíve a zmluvných vzťahoch
S účinnosťou od 1. júla 2023 došlo k novelizácii zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Ak je prenajímateľom Slovenský pozemkový fond (SPF), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva pozemky riadnym spôsobom. Novela tiež špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok a upravila dobu nájmu, ktorá je minimálne päť rokov. Už nie je možnosť automatického predĺženia nájomnej zmluvy, ako to bolo pred novelou.
Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok je vyžadovaná od 1. mája 2018. Pred týmto dátumom postačovala aj ústna zmluva. Novela zaviedla aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien cien poľnohospodárskych výrobkov. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne s výpovednou lehotou päť rokov, ak bola dodržaná minimálna doba nájmu päť rokov.
Nájomca môže dať pozemok do podnájmu, ak to nájomná zmluva nezakazuje, s povinnosťou oznámiť prenajímateľovi spôsob a čas podnájmu do 30 dní.
Predaj poľnohospodárskej pôdy je upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z., ktorý definuje poľnohospodársku pôdu ako produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Zákon umožňuje predaj poľnohospodárskej pôdy aj cudzincom, avšak za splnenia oznamovacích povinností týkajúcich sa zverejnenia ponuky prevodu.
Evidencia a povinnosti užívateľov
Od júla platí vyhláška, ktorá detailnejšie určuje spôsob vedenia evidencie poľnohospodárskych pozemkov a pozemkov vo vlastníctve nájomcov. Užívatelia musia evidovať vlastné aj prenajaté pozemky podľa katastrálnych území, pričom musia viesť osobitnú evidenciu prenajatých pozemkov na základe nájomnej zmluvy a pozemkov, na ktorých vznikol nájomný alebo podnájomný vzťah na základe rozhodnutia okresného úradu.
V prípade užívania pozemku bez nájomnej zmluvy, ak užívateľ zdokladuje, že vlastníkovi navrhol uzatvorenie zmluvy a ten do dvoch mesiacov nezareagoval, predpokladá sa vznik nájomného vzťahu na neurčitý čas.
Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom sa vedie v tabuľkovej forme, v listinnej alebo elektronickej podobe, podľa vzoru uvedeného vo vyhláške ministerstva pôdohospodárstva. Táto evidencia môže byť rozčlenená na jednotlivé kategórie poľnohospodárskej pôdy. Ak je v nájomnom zahrnutá aj daň z pozemkov, za nájomné sa považuje suma nájomného po odpočítaní dane.
Obvyklá výška nájomného za hektár poľnohospodárskej pôdy sa určí pre každé katastrálne územie. V prípade nedostatočných údajov sa obvyklá výška nájomného určí ako dve percentá z hodnoty ornej pôdy v danom katastrálnom území.
V záverečnom zhodnotení, otázka, kto platí daň z poľnohospodárskej pôdy, nie je jednoznačná a závisí od konkrétnych okolností, najmä od splnenia podmienok zápisu nájomnej zmluvy do katastra nehnuteľností a dĺžky trvania nájomného vzťahu. Legislatíva sa neustále vyvíja, preto je dôležité sledovať aktuálne znenie zákonov a príslušných vyhlášok.