Nájom predstavuje dôležitý právny inštitút, ktorý tvorí základ mnohých ekonomických vzťahov. Podstatou týchto vzťahov je odplatné nadobudnutie úžitkovej hodnoty veci osobou, ktorá nie je jej vlastníkom. Tento článok sa zameriava na nájomnú zmluvu, jej charakteristické znaky a náležitosti, s dôrazom na povinnosť nahlásenia nájomného vzťahu na kataster nehnuteľností.
Nájomná Zmluva a Jej Základné Charakteristiky
Nájomná zmluva je upravená v § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Ide o dohodu medzi prenajímateľom, ktorý vec prenecháva do nájmu, a nájomcom, ktorý vec užíva.
- Dočasnosť Nájomného Vzťahu: Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, hoci táto dočasnosť nemusí byť v zmluve výslovne uvedená.
- Predmet Nájmu: Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, hnuteľná aj nehnuteľná, ktorá je spôsobilá byť predmetom občianskoprávnych vzťahov a je vhodná na dohodnuté užívanie. Nehnuteľnosti sa vždy považujú za veci určené individuálne.
- Nájomné: Nájomné musí byť v zmluve dohodnuté a môže mať formu peňažného alebo nepeňažného plnenia. Platí sa väčšinou pravidelne, ale zákon nevylučuje ani jednorazovú platbu. Výška nájmu je vecou dohody zmluvných strán, pokiaľ nie je regulovaná osobitnými predpismi.
- Povinnosti Prenajímateľa a Nájomcu: Prenajímateľ je povinný prenechať vec v stave spôsobilom na užívanie a udržiavať ju v tomto stave na svoje náklady. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, alebo primerane k jej povahe a určeniu. Nájomca môže dať prenajatú vec do prenájmu, ak sa s prenajímateľom nedohodol inak.
Povinné Náležitosti Nájomnej Zmluvy
Každá zmluva musí obsahovať určité povinné náležitosti, aby bola platná a účinná:
- Označenie zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovateľní. Pri fyzických osobách sa uvádza meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v registri.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Musí byť presne označený predmet nájmu, či už ide o byt, nebytový priestor, dom, pozemok alebo inú nehnuteľnosť či hnuteľnú vec. Pri nehnuteľnostiach je potrebné uviesť údaje z katastra nehnuteľností (katastrálne územie, číslo parcely, číslo pozemku, súpisné číslo domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a okresu). Je tiež potrebné uviesť rozsah, v akom sa bude nehnuteľnosť prenajímať.
- Výška nájomného: Bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť dohodnutá. V zmluve je potrebné určiť aj spôsob platenia a dátum splatnosti.
- Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu: Ak ide o nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu.
- Opis nehnuteľnosti: Odporúča sa uviesť opis nehnuteľnosti, jej stav pri odovzdaní nájomcovi a opis jej príslušenstva.
Vznik a Zánik Nájmu
Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorá nemusí mať písomnú formu, s výnimkou osobitných druhov nájmu, ako je nájom nebytových priestorov. Pre zvýšenie právnej istoty sa však odporúča uzavrieť nájomnú zmluvu písomne. Nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, alebo výpoveďou pri nájmoch na dobu neurčitú.
Žabka odmeňuje za odporučenie vhodných priestorov
Nájom Poľnohospodárskej Pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., a na iné účely podľa Občianskeho zákonníka.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom, uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych územií k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka.
Povinnosť Zápisu Nájomnej Zmluvy do Katastra
Nájomcovia budú musieť predkladať nájomné zmluvy na zápis do katastra nehnuteľností. Na liste vlastníctva tak bude zapísaný nájomný vzťah pre konkrétneho nájomcu s uvedením obdobia nájmu.
Zápis nájomnej zmluvy podľa §1 zákona č.162/1995 Z.z. o katastri nie je právne vymáhateľný akt a ani nikdy nebol štátom nijako sankcionovaný, ale možnosť ukončenia alebo neuzavretia nájomnej zmluvy bude dostatočne motivačná. Ak na liste vlastníctva nie je zapísaná nájomná zmluva, je potrebné ju od užívateľa požadovať a požadovať, aby bolo v zmluve explicitne uvedené, že užívateľ je povinný zapísať nájomnú do katastra.
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych a lesných pozemkov priniesla zmeny, ktoré sa dotýkajú aj zápisov. Spresňuje sa okruh pozemkov, na ktoré sa vzťahuje zákon o nájme, a to už aj na tie pozemky, ktoré kataster eviduje ako zastavané plochy, ale slúžia na poľnohospodárske účely. Tieto plochy, ak sa využívajú poľnohospodársky, spadajú pod režim zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a bude sa na ne vzťahovať aj výška obvyklého nájomného v danom katastrálnom území.
Riešenie Problémov s Užívaním Pôdy
V prípade, že vlastník zistí, že jeho pozemok užíva niekto bez právneho dôvodu, mal by postupovať podľa §12a.
Ako Predchádzať Stratám Majetku
Je dôležité byť dôsledný a poznať svoje práva, aby nedošlo k strate majetku. Treba si ustrážiť prepis pozemkov zo starých dokumentov, overiť si nájomcu z nájomnej zmluvy a či má možnosť prenajať pôdu cez podnájomnú zmluvu tretej osobe. Ak tá možnosť nie je, nájomnú zmluvy vypovedajte pre zjavné porušenie podmienok zmluvy. Overte si, či platíte miestne dane alebo vám nejaký užívateľ platí nájomné za užívanie pozemkov.
Po dlhom období sa vám podarilo nájsť byt presne podľa vašich predstáv, potom zistíte, že je v ňom ubytovaný nájomník. Čo teraz? Začnite vyjednávať podmienky. Môže vám pokryť aspoň časť nákladov na bývanie a potom sa presťahovať. Ak má nájomník zmluvu na dobu neurčitú, nie je ľahké ho vysťahovať. S nájmom na dobu neurčitú to ale nie je také jednoduché. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice.
Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobého nájmu. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka.
V prípade, že sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Ing. Tomáš Riska, pracujúci v medzinárodnej spoločnosti RE/MAX, zdôrazňuje, že rozhodnutie predať či kúpiť byt, dom alebo pozemok je veľký krok. Práve preto sa snaží, aby každý klient, s ktorým spolupracuje, v ňom našiel nielen profesionálneho a certifikovaného realitného makléra, ale aj osobného poradcu a človeka, ku ktorému môže mať maximálnu dôveru.
Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
V súvislosti s katastrom nehnuteľností je dôležité poznamenať, že hlavným cieľom predkladaného zákona je poskytnúť prehľadnejšiu úpravu práv a povinností na úseku katastra nehnuteľností, vytvoriť legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností, zohľadňujúc pritom požiadavky aplikačnej praxe. V katastri sa budú evidovať len také nehnuteľnosti a práva k týmto nehnuteľnostiam, ktoré sú v katastrálnom zákone presne vymedzené. Vkladom do katastra nehnuteľností nadobudne vlastník vlastnícke právo iba k tým nehnuteľnostiam, ktoré sú predmetom katastra. Zavádza sa evidencia tých zrúcanín, ktoré sú kultúrnou pamiatkou alebo technickou pamiatkou. V prípade evidovania údajov o vlastníkoch a iných oprávnených osobách sa okrem mena, priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla, miesta trvalého pobytu bude evidovať aj štátna príslušnosť, a to najmä pre štatistické účely a daňové účely.
Zákon tiež nastoľuje prehľadnejšiu úpravu jednotlivých druhov katastrálnych konaní, ktorá reflektuje aktuálne spoločenské požiadavky. Zavádza nové osobitné druhy katastrálneho konania - „Aktualizácia údajov katastra" a „Prešetrovanie údajov katastra". Výsledky prešetrovania údajov katastra môžu byť podnetom na začatie konania o oprave chyby. Aktualizácia údajov katastra sa použije v prípade, že údaje nie je možné zapísať v rámci konania o vklade, konania o zázname alebo v konaní o oprave chyby. Ide napríklad o zmenu priezviska, zmenu názvu právnickej osoby, zmenu trvalého pobytu. V rámci tohto katastrálneho konania nie je možné zapisovať údaje o právach k nehnuteľnostiam, nakoľko tieto je možné zapísať len v konaní o vklade alebo v konaní o zázname. Zároveň sa ustanovuje možnosť aktualizovať údaje katastra aj v rámci iných konaní.
Precizuje ustanovenia konania o zázname. Konanie o zázname môže byť ukončené aj vydaním rozhodnutia o nevykonaní záznamu, ak doručená listina nie je listinou, ktorá má byť v katastri zapísaná alebo ak nebudú v určenej lehote odstránené nedostatky listiny. Správa katastra v tomto prípade vydá rozhodnutie, proti ktorému je možné podať odvolanie. Zavádza sa možnosť urýchleného zápisu záznamom. Urýchlený zápis vykoná správa katastra v prípade, že žiadosť o urýchlený zápis je výslovne uvedená v návrhu na vykonanie záznamu, a zároveň navrhovateľ zaplatí správny poplatok za urýchlený zápis.
Podrobnejšie sa upravuje konanie o poznámke. Zavádza sa nový druh informatívnej poznámky, a to v prípade, že správa katastra rozhodne o nevykonaní záznamu z dôvodu, že nebudú odstránené nedostatky listiny predloženej na záznam v určenej lehote. Zavádza sa osobitná úprava pri skúmaní náležitostí osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vydaného podľa § 63 Notárskeho poriadku a Občianskeho zákonníka. Precizuje ustanovenia o konaní o oprave chyby a zavádzajú sa nové možnosti opravy chyby. Ide o skutočnosti, ktoré vznikli aplikačnou praxou a v doterajšej právnej úprave absentovali.
Poskytovanie údajov z katastra sa bude diať na centrálnej úrovni v rámci celého územia Slovenskej republiky. Údaje bude poskytovať ÚGKK SR prostredníctvom správy katastra alebo prostredníctvom právnickej osoby zriadenej ÚGKK SR, alebo prostredníctvom osvedčujúcej osoby (integrované obslužné miesta). Elektronickou cestou bude možné poskytovať údaje z katastra použiteľné na právne úkony. Účinnosť zákona sa navrhuje od 1. januára 2014.