Krátkodobý nájom bytu: Vzor zmluvy a kľúčové aspekty

Uzavretie zmluvy o krátkodobom nájme bytu si vyžaduje precízne definovanie práv a povinností oboch zmluvných strán, aby sa predišlo budúcim nedorozumeniam a sporom. Tento typ nájomného vzťahu sa odlišuje od štandardného nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, pričom je primárne upravený zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Pochopenie špecifík tohto zákona je kľúčové pre prenajímateľa aj nájomcu.

Základné náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Každá zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. V prípade fyzickej osoby je potrebné uviesť meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Ak je jednou zo strán živnostník, uvádza sa obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo. Pri právnickej osobe je nevyhnutné uviesť obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno osoby oprávnenej konať za spoločnosť.

Prenajímateľ: Jozef Novák, nar. 01.01.1990, bytom Veselá 12, 020 01 Púchov, rodné číslo 900101/1234, štátna príslušnosť SR.Nájomca: Peter Novák, nar. 01.01.1990, bytom Okružná 20, 020 01 Púchov, rodné číslo 900101/1234, štátna príslušnosť SR.

Tieto základné údaje sú nevyhnutné na jednoznačnú identifikáciu zmluvných strán a tvoria neoddeliteľnú súčasť zmluvného vzťahu.

Predmet nájmu a jeho špecifikácia

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci, ktorá je predmetom nájmu. Vzorová zmluva uvádza podrobný opis bytu, vrátane počtu izieb, príslušenstva a celkovej výmery.

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom bytu č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postaveného na parcele registra KN/C č. 1234/5, zapísaného v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. 1234. Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Predmet nájmu sa odovzdáva nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie spolu s jednou sadou kľúčov. O tomto odovzdaní sa spíše preberací protokol, ktorý obsahuje stav predmetu nájmu, zoznam vybavenia a aktuálny stav meračov médií. Tento protokol tvorí neoddeliteľnú súčasť zmluvy.

Doba nájmu a jeho skončenie

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Dobu nájmu je možné určiť napríklad tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024. V tomto prípade sa zmluvné strany dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016, čo je zrejme preklep vzhľadom na aktuálne legislatívne obdobie a uvedené príklady. Správne by bolo uviesť napríklad obdobie do 02.01.2026.

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Tento nájom bytu možno na základe dohody oboch strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Znamená to, že maximálna dĺžka nájmu je šesť rokov.

Nájomná zmluva zaniká písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom, výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa, odstúpením od zmluvy alebo zničením predmetu nájmu. Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov, pričom výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Výpovedná lehota pritom nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol.

Nájomné a platobné podmienky

Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 400,- Eur mesačne. Spolu s nájomným sa nájomca zaväzuje preddavkovo platiť prenajímateľovi úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (najmä poplatky za spotrebu plynu, vody a stočné, poplatky za spotrebu elektrickej energie, poplatky za odvoz komunálneho odpadu, poplatky za káblovú TV a internet) vo výške 200,- EUR mesačne.

Vyrovnanie nedoplatkov a preplatkov za skutočne spotrebované služby sa vykoná na základe vyúčtovania od dodávateľov. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné za daný mesiac vždy do pätnásteho (15) dňa príslušného mesiaca. Nájomné sa uhrádza formou bezhotovostného bankového prevodu na číslo účtu prenajímateľa 12345678/0900.

Prenajímateľ je oprávnený raz ročne jednostranne zvýšiť výšku nájomného o infláciu určenú podľa indexu spotrebiteľských cien predchádzajúceho roka zverejneného Štatistickým úradom SR s účinnosťou vždy od 1. januára. Taktiež je oprávnený raz ročne jednostranne zvýšiť výšku nájomného z dôvodu navýšenia predpisu platieb zo strany jednotlivých dodávateľov plnení poskytovaných s užívaním predmetu nájmu.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva a povinnosti prenajímateľa:

• Zaväzuje sa počas platnosti zmluvy udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci, pričom je povinný oznámiť nájomcovi termín kontroly v dostatočnom predstihu.
• Je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie.
• Zodpovedá za škody, ktoré vznikli neodstránením závad brániacich riadnemu užívaniu predmetu nájmu.

Práva a povinnosti nájomcu:

• Má právo užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
• Je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv bez zbytočného odkladu.
• Nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.
• Nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.
• Nesmie vykonávať zmeny na veci bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. Ak tak urobí, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
• Je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu.
• Je povinný odstrániť na vlastné náklady akúkoľvek škodu na predmete nájmu, ktorú spôsobil nájomca alebo tretie osoby.
• Nesmie bez písomného súhlasu prenajímateľa vykonávať stavebné úpravy, chovať zvieratá, inštalovať technické zariadenia, prihlásiť trvalý pobyt ani prenechať predmet nájmu do podnájmu.

Peňažná zábezpeka (depozit)

Zmluvné strany sa dohodli na peňažnej zábezpeke vo výške zodpovedajúcej nájomnému za 2 mesiace. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže depozit byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Lehota na doplnenie depozitu je v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa. Lehota na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu je 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov.

Registračná povinnosť prenajímateľa

POZOR! Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (§ 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Špecifické ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu prináša niekoľko špeciálnych inštitútov oproti Občianskemu zákonníku, ktoré viac chránia prenajímateľa. Medzi ne patria:

• Možnosť dohody o iných výpovedných dôvodoch: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch, ako sú uvedené v zákone.
• Možnosť zmeny výšky nájomného: Prenajímateľ je oprávnený raz ročne jednostranne zvýšiť výšku nájomného o infláciu alebo z dôvodu navýšenia predpisu platieb od dodávateľov.
• Špeciálne náležitosti nájomnej zmluvy: Zákon presne definuje obsahové náležitosti zmluvy, vrátane povinnosti uviesť stav meračov energií.

Doručovanie písomností

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na spôsobe doručovania písomností. Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona sa doručujú písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri podľa § 106 Civilného sporového poriadku.

Záverečné ustanovenia a právna úprava

Táto zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami a účinnosť dňom prevzatia a odovzdania predmetu nájmu. Práva a povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy sa riadia príslušnými ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme bytu a Občianskeho zákonníka. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, pričom každá zmluvná strana obdrží jedno vyhotovenie. Všetky zmeny alebo doplnenia zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov.

tags: #kratkodoby #najom #vzory