Kúpa nehnuteľnosti je významným finančným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých aspektov, najmä pokiaľ ide o bezpečnosť prevodu finančných prostriedkov. Ako kupujúci, aj ako predávajúci, máte záujem na tom, aby celý proces prebehol hladko a bez zbytočných rizík. Tento článok sa zameriava na rôzne možnosti úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti, s dôrazom na bezpečnosť prevodu peňazí, a zároveň rozoberá špecifickú problematiku zálohových platieb a ich účtovania, najmä v kontexte prevodu nehnuteľností v budúcom roku.
Kľúčové momenty pri kúpe nehnuteľnosti: Vlastníctvo a platba
Je dôležité si uvedomiť, že momentom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpna alebo kúpnopredajná zmluva) sa ešte nestávate jej právoplatným majiteľom. Vlastníctvo nadobúdate až momentom vydania právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. To znamená, že kataster musí schváliť a následne vložiť Vaše vlastnícke právo do jeho evidencie.
Z pohľadu kupujúceho existuje viacero spôsobov úhrady kúpnej ceny, no nie všetky sú pre Vás rovnako výhodné a bezpečné.
Riziká spojené s platbou v hotovosti
V minulosti bolo bežné, že sa pri podpise zmlúv o prevode nehnuteľnosti manipulovalo s hotovosťou, často v značných sumách. V súčasnosti však platby v hotovosti upravuje zákon o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem zákonne definovaných výnimiek.
Ak sa dohodnete na úhrade kúpnej ceny v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy, vystavujete sa jednému z najnebezpečnejších scenárov. Ako kupujúca strana odovzdávate všetky peniaze predávajúcemu ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následným povolením. Nemáte žiadnu istotu, že sa po úhrade kúpnej ceny skutočne stanete majiteľom nehnuteľnosti. Existuje riziko, že pred Vami podá iný záujemca (napr. XY) návrh na vklad s iným kupujúcim. V takom prípade rozhodne kataster v prospech kupujúceho XY, pričom Vy nebudete mať ani nehnuteľnosť, ani vrátené peniaze. Jedinou možnosťou, ako sa domôcť svojich práv, by bol súdny proces, ktorý môže trvať aj niekoľko rokov.
Na zvýšenie bezpečnosti pri platbe v hotovosti je nevyhnutné pred úhradou kúpnej ceny získať z katastra nehnuteľností overený list vlastníctva na právne účely (správny poplatok je 8 EUR). Tento list vlastníctva musí byť bez akýchkoľvek plomb a musí spĺňať všetky náležitosti vyplývajúce zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dôležité je tiež vyžiadať si od predávajúceho písomné potvrdenie o prijatí kúpnej ceny. Napriek týmto opatreniam je však úhrada kúpnej ceny v hotovosti mimoriadne riziková.
Bankový prevod: Bežná, no s rizikami
Ďalšou možnosťou úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti je bankový prevod v plnej výške na účet predávajúceho. V tomto prípade neplatia limity stanovené pre hotovostné platby.
Platba peňazí prostredníctvom prevodu na účet je jednou z najčastejších možností úhrady kúpnej ceny. Na druhej strane však skrýva značnú nevýhodu, podobne ako v prípade platby v hotovosti: vyplatíte predávajúcemu 100 % kúpnej ceny vopred, bez toho, aby ste sa stali právoplatným majiteľom nehnuteľnosti - teda pred vydaním právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.
Bezpečnosť prevodu peňazí môžete zvýšiť jednoduchými krokmi. Je dôležité v banke overiť, že bankový účet skutočne patrí predávajúcemu (nie rodinnému príslušníkovi alebo tretej osobe). Rovnako ako pri platbe v hotovosti, aj tu je kľúčové zabezpečiť si overený list vlastníctva na právne účely z katastra.
Úschova peňazí: Zvýšenie bezpečnosti
Úschova peňazí všeobecne znamená, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte kúpnu cenu na účet tretej osoby (uschovávateľ), pričom sa na dohodnuté časové obdobie vzdávate práva s týmito peniazmi disponovať. Najčastejšie je táto doba dohodnutá na dva mesiace, aby sa stihol zrealizovať prevod na katastri spolu s časovou rezervou.
Úschova v realitnej kancelárii
V tomto prípade je uschovávateľom spravidla realitná kancelária. Kúpna cena z úschovy sa najčastejšie vyplatí predávajúcemu v prípade, ak je kupujúci zapísaný na liste vlastníctva a sú splnené ostatné podmienky podľa zmluvy o prevode nehnuteľností (napr. nadobudnutie nehnuteľnosti bez tiarch predávajúceho).
Riziko spojené s touto formou vyplatenia spočíva v tom, že dávate realitnej kancelárii možnosť disponovať s týmito peniazmi. Tento problém nastáva najmä vtedy, ak je účet, na ktorý ste peniaze vložili, prevádzkovým účtom, z ktorého realitná kancelária vypláca svoje náklady. Rovnako môže byť pre majiteľa realitnej kancelárie veľkým pokušením ukončiť svoju podnikateľskú činnosť, ak kupujúci vloží na ich účet vyššiu sumu do úschovy.
Ak sa rozhodnete pre túto formu úhrady a chcete zvýšiť bezpečnosť prevodu peňazí, je nevyhnutné si vopred zistiť, ako dlho daná spoločnosť pôsobí na trhu (prostredníctvom výpisu z Obchodného registra SR) a aká je spokojnosť zákazníkov s realitnou kanceláriou. Napriek tomu, že som realitný maklér, neodporúčam vyplácať kúpnu cenu touto formou, nakoľko je s ňou spojené značné riziko sprenevery. Úschovu v rámci realitnej kancelárie odporúčam maximálne pri zložení rezervačnej alebo zálohy na budúcu kúpnu cenu.
Úschova u advokáta
V realitnej praxi sa stretávame aj s formou úschovy peňazí u advokáta. Funguje to podobne ako pri úschove prostredníctvom realitnej kancelárie (na základe Zmluvy o úschove), len s tým rozdielom, že peniaze zložíte na účet advokáta alebo advokátskej kancelárie.
Rovnako ako v prípade realitnej kancelárie, aj tu trvajte na tom, aby bol účet oddelený (tzv. depozitný účet - účet určený výhradne na úschovu finančných prostriedkov klientov za účelom vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti). V zmluve o úschove u advokáta je možné dojednať aj ďalšie podmienky vyplatenia kúpnej ceny.
V porovnaní s úschovou v realitnej kancelárii, úschovu u advokáta možno považovať za bezpečnejší spôsob. Advokáti sú zo zákona povinní zabezpečiť si poistenie zodpovednosti za výkon činnosti (tzv. poistenie profesijnej zodpovednosti), pričom minimálny limit poistenia je vo výške 1 500 000 EUR. Je dôležité si uvedomiť, že toto poistenie sa nevzťahuje priamo na peniaze na účte advokáta, ale na jeho činnosť. Preto, ak sa rozhodnete pre advokátsku úschovu, odporúčam vopred vyhľadať advokáta alebo advokátsku kanceláriu, ktorá pôsobí na trhu viac ako 5 rokov a získať referencie od známych či minulých klientov. Pri skutočne vysokých sumách (šesťciferné a viac) by bolo vhodné zvážiť rozdelenie platby na viacerých advokátov.
Banková vinkulácia: Spoľahlivý spôsob
Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu, tzv. vinkulácia, patrí medzi najrozšírenejšie a najbezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí. Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Predávajúci následne dostane od banky potvrdenie o zriadení vinkulácie a zablokovaní kúpnej ceny, čo je pre neho dokladom o disponovaní kupujúcim s potrebným obnosom peňazí.
Zriadenie vinkulácie obvykle trvá 1 až 3 dni a doba zablokovania peňazí je 2 až 3 mesiace. Nakladanie s peniazmi na vinkulačnom účte je možné iba so súhlasom predávajúceho. Vinkulácia sa uvoľní predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dokladom na uvoľnenie vinkulácie je originál listu vlastníctva potvrdený katastrom, kde v časti „B“ figuruje meno nového vlastníka a zároveň sú splnené ostatné podmienky.
Je však dôležité si uvedomiť špecifiká niektorých bánk. Napríklad SLSP posiela predávajúcim potvrdenie o zriadení vinkulácie poštou, čo môže spôsobiť dodatočné zdržanie prevodu nehnuteľnosti. V Prima banke sa zriaďuje vinkulácia na obdobie, nie na konkrétny úkon, čo znamená, že aj po prepise listu vlastníctva banka nemusí peniaze ihneď uvoľniť, ale až po uplynutí dohodnutej lehoty, čo môže byť pri predaji nehnuteľnosti problematické.
Z pohľadu predávajúceho môže vinkulácia predstavovať určité riziko v prípade vzniku exekúcie na osobu kupujúceho v čase, keď prebieha vinkulácia. V takom prípade finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii.
Notárska úschova: Maximálna bezpečnosť
Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, predstavuje najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je v súčasnosti na Slovensku dostupný. Podobne ako advokát, aj notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti. Poistná suma je závislá od kompetencií notárskeho úradu (cca 1 600 000 EUR) a v prípade potreby ju možno navýšiť.
Rovnako ako pri advokátskej úschove, aj pri notárskej úschove sa poistenie nevzťahuje na peniaze uložené na bankovom účte, preto je dôležité dbať na výber správneho notára.
Postup pri notárskej úschove:
- Kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára.
- Notár pripraví notársku zápisnicu (Zápisnica o prevzatí peňazí do notárskej úschovy) na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
- Dôjde k podpisu zápisnice oboma stranami spolu s notárom. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky, za ktorých budú peniaze z notárskej úschovy uvoľnené.
Nakoľko zápisnicu podpisujú obe zmluvné strany spolu s notárom, predávajúci má istotu, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou, ktorá bola pred podpisom prevedená na účet notára. Ďalšou výhodou je, že peniaze v notárskej úschove sú v porovnaní s vinkuláciou v banke chránené pred exekúciou kupujúceho, čím odpadá ďalšia pochybnosť pre predávajúceho.
Zriadenie notárskej úschovy je síce približne dvakrát drahšie ako vinkulácia v banke, no napriek tomu ju odporúčam klientom. Bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe nehnuteľnosti si vyžaduje maximálnu úroveň, aby obe zmluvné strany mali dôveru v celý proces.
❗️ Overte si od koho kupujete nehnuteľnosť
Zálohové platby a ich účtovanie
V podnikateľskom prostredí sa často stretávame so zálohovými platbami, ktoré majú svoje špecifiká z hľadiska účtovania a daňových povinností. Tento článok sa zameriava na problematiku zálohových platieb, najmä v kontexte nehnuteľností, a poskytuje komplexný pohľad na ich účtovanie a súvisiace aspekty.
Čo je to zálohová faktúra?
Preddavková (zálohová) faktúra je doklad, na základe ktorého dodávateľ žiada od odberateľa platbu vopred za dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby. V praxi sa tiež nazýva predfaktúra. Vystavením preddavkovej (zálohovej) faktúry sa dodávateľ snaží vyhnúť nezaplatenej faktúre (t. j. pohľadávke) v účtovníctve. Je dôležité si uvedomiť, že preddavková (zálohová) faktúra nie je účtovným ani daňovým dokladom.
Kedy je potrebné vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru?
Žiaden zákon neurčuje, kedy a v ktorých prípadoch je dodávateľ povinný vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru. Toto rozhodnutie závisí len od samotného dodávateľa tovaru, či služby. Dodávateľ, ktorý sa rozhodne vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru, sa snaží predovšetkým vyhnúť situácii, kedy mu odberateľ (t. j. zákazník, klient) nezaplatí za jeho dodanie tovaru, či poskytnutie služby. Rozhodnutie vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru je preto vhodné napríklad v nasledovných situáciách:
- Ide o nového odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ ešte neobchodoval a nevie určiť, či svoje záväzky (t. j. úhrady pohľadávok) uhrádza včas a v plnej výške.
- Ide o stáleho odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ obchoduje už dlhodobo, a preto vie, že tento odberateľ neuhrádza svoje záväzky včas.
- Ide o dodanie tovaru, či poskytnutie služieb, ktoré bude trvať dlhšie obdobie (napr. pri výstavbe nehnuteľnosti).
- Dodávateľ nechce v účtovníctve evidovať neuhradené faktúry (pohľadávky) a nechce odviesť DPH z dodaných tovarov a služieb, ktoré neboli uhradené.
Preddavková (zálohová) faktúra sa od bežnej faktúry líši v niekoľkých bodoch:
- Je slovne označená tak, aby bolo zrejmé, že ide o preddavkovú (zálohovú) faktúru (napr. „preddavková faktúra“, „predfaktúra“, „zálohová faktúra“).
- Suma na zálohovej (preddavkovej) faktúre je bez DPH, aj keď ju vyhotovuje platiteľ DPH. Na tejto faktúre sa neuvádza základ DPH ani výška DPH (odberateľ si z takejto faktúry nemôže DPH odpočítať).
- Neuvádza sa dátum dodania, iba dátum vyhotovenia faktúry a dátum jej splatnosti.
- Môže sa uvádzať informácia, že nejde o daňový doklad.
- Nemusí sa uvádzať presný popis dodávky tovaru, či služby, ku ktorému sa preddavková (zálohová) faktúra vzťahuje. postačí len text s názvom „fakturujeme Vám preddavok“ alebo „fakturujeme Vám preddavok za poskytnutie služby v mesiaci apríl“.
- Preddavkové (zálohové) faktúry by mali mať samostatný číselný rad, aby ich bolo možné odlíšiť od bežných faktúr (napr. PF302021001 alebo ZF302021001).
Postup po úhrade preddavkovej (zálohovej) faktúry u platiteľa DPH
Keďže preddavková (zálohová) faktúra, ktorú vystavil platiteľ DPH, neobsahuje sumu DPH, je potrebné po úhrade vystaviť „ostrú“ faktúru alebo faktúru k prijatej platbe (daňový doklad k prijatej platbe).
- Ak dodávateľ uskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby: Vyhotovuje sa „ostrý“ faktúra za tovar, resp. službu, pričom deň vzniku daňovej povinnosti (dátum dodania) je deň prijatia platby preddavku. V tejto „ostrej“ faktúre sa odpočíta uhradený preddavok zo sumy na úhradu.
- Ak dodávateľ neuskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby: Vyhotovuje sa faktúra k prijatej platbe. Podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vzniká platiteľovi DPH daňová povinnosť z prijatej platby dňom jej prijatia, ak je prijatá pred dodaním tovaru alebo služby. Dodávateľ je povinný odviesť DPH z prijatého preddavku. Faktúru k prijatej platbe je dodávateľ povinný vyhotoviť do 15 dní odo dňa prijatia platby alebo do konca kalendárneho mesiaca, v ktorom bola platba prijatá.
Pri vyhotovovaní faktúry k prijatej platbe je potrebné pamätať na to, že:
- Suma preddavku (zálohy) tvorí sumu s DPH, z ktorej je potrebné vypočítať základ DPH a sumu DPH.
- Na faktúre je potrebné uviesť dátum dodania, ktorý je zhodný s dátumom prijatia platby (zálohy, preddavku), nakoľko práve deň prijatia preddavku je dňom vzniku daňovej povinnosti.
Preddavkové (zálohové) faktúry sa neuvádzajú v daňovom priznaní k DPH ani v kontrolnom výkaze k DPH. Uvádza sa len „ostrá“ faktúra alebo faktúra k prijatej platbe.
Postup po úhrade preddavkovej (zálohovej) faktúry u neplatiteľa DPH
Neplatiteľ DPH nie je povinný vyhotoviť doklad k prijatej platbe ani odviesť DPH z prijatého preddavku. Jedinou povinnosťou je vyhotoviť „ostrú“ faktúru až v čase dodania tovaru, alebo služby odberateľovi.
Účtovanie o prijatom preddavku (zálohe)
V účtovníctve sa pri preddavkoch používajú účty:
- 324 - prijaté preddavky (u dodávateľa)
- 314 - poskytnuté preddavky (u odberateľa)
Proces účtovania o prijatom preddavku zahŕňa:
- Vyhotovenie preddavkovej (zálohovej) faktúry (neúčtuje sa).
- Prijatie (u dodávateľa), resp. úhrada (u odberateľa) preddavku (zálohy).
- Vyhotovenie a zaúčtovanie faktúry k prijatej platbe (u dodávateľa) alebo jej prijatie a zaúčtovanie (u odberateľa).
- Vyhotovenie a zaúčtovanie „ostrej“ faktúry za dodaný tovar alebo poskytnutú službu, v ktorej je vykonaný odpočet faktúry k prijatej platbe.
Ak je tovar, resp. služba dodaná do 15 dní od prijatia preddavku, tretím a posledným krokom je vyhotovenie „ostrej“ faktúry s odpočtom faktúry k prijatej platbe.
Zábezpeka vs. Záloha
V praxi sa často stretávame s pojmami zábezpeka a záloha. Je dôležité rozlišovať medzi nimi, pretože majú odlišné účtovné a daňové dopady.
Zábezpeka
Zábezpeku môžeme deliť na:
- Zábezpeka určená v zmluve (podľa obchodného alebo občianskeho zákonníka).
- Zábezpeka určená priamo v zákone (napr. zákon o DPH, zákony o spotrebných daniach).
Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného zákonníka slúži na krytie možnej vzniknutej škody pri ukončení zmluvného vzťahu. V tomto prípade nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente jej použitia. Daňový doklad sa nevystavuje pri jej prijatí, ale až pri jej použití.
Príklad účtovania zábezpeky: Firma A prenajíma firme B obchodné priestory za 1 000 € mesačne. Zmluvne je dohodnutá výška zábezpeky 3 mesačný nájom (3 000 €). Firma A účtuje prijatie platby od firmy B ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo vyrovnať na konci prenájmu (vrátením zábezpeky alebo započítaním s nájomným).
Kaucia
Kaucia je špecifický typ zábezpeky, často používaný v nájomných zmluvách. Okrem úhrady nezaplateného nájomného sa môže použiť aj na krytie vzniknutej škody, penále z omeškania, vyúčtovanie energií a pod. Ak kaucia nie je v zmluve presne definovaná na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné), nemôžeme ju účtovať ako preddavok. V takom prípade nejde z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva o účty 314 alebo 324.
Vrátenie kaucie pri ukončení nájmu: Ak dôjde k ukončeniu nájomnej zmluvy a následnému vyúčtovaniu kaucie (napr. dobropisom k pôvodnej faktúre), účtovanie sa vykonáva na rovnakom účte, na ktorom bola kaucia pôvodne zaúčtovaná (napr. 378, 379, 315, 325).
Zábezpeka pri súťaži
Pri súťažiach (napr. pri verejnom obstarávaní) sa často vyžaduje zloženie zábezpeky, napr. vo výške 100 €. Ak súťažiaci neobstojí, zábezpeka sa mu vráti. Účtovanie zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.
Účtovné aspekty prevodu nehnuteľností v budúcom roku
Účtovná problematika založenia platby na nehnuteľnosť a jej následný prevod v budúcom roku predstavuje komplexnú oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie účtovných princípov a postupov.
Zúčtovacie vzťahy v účtovnej jednotke
Vzťahy účtovnej jednotky s vonkajším prostredím a vnútorné vzťahy sú predmetom účtovníctva a nazývajú sa zúčtovacie vzťahy. Účtovná trieda 3 - Zúčtovacie vzťahy - slúži na zobrazenie týchto vzťahov.
- Pohľadávky: Sú majetkom účtovnej jednotky a členia sa na dlhodobé (splatnosť dlhšia ako jeden rok) a krátkodobé (splatnosť do jedného roka). Oceňujú sa menovitou hodnotou pri vzniku. Na účte 311 - Odberatelia sa účtuje pohľadávka voči odberateľovi. Ďalšie účty zahŕňajú napr. 313 - Pohľadávky za eskontované cenné papiere a 314 - Poskytnuté preddavky.
- Záväzky: Dlhodobý záväzok má dohodnutú dobu splatnosti dlhšiu ako jeden rok. Pri vzniku sa oceňujú menovitou hodnotou. Na účte 321 - Dodávatelia sa účtuje záväzok voči dodávateľovi. Ďalšie účty zahŕňajú 322 - Zmenky na úhradu a 323 - Krátkodobé rezervy.
- Rezervy: Tvorí sa na základe zásady opatrnosti na riziká a straty. Ide o záväzok s neznámou presnou výškou, ocenený odhadom. Tvorba rezerv sa účtuje na ťarchu nákladov, použitie a zrušenie v prospech výnosov.
Časové rozlíšenie nákladov a výnosov
Zákon o účtovníctve ukladá povinnosť účtovať a vykazovať účtovné prípady v období, s ktorým časovo a vecne súvisia (akruálny princíp). Náklady a výnosy sa účtujú v tom účtovnom období, v ktorom vznikli, bez ohľadu na deň ich úhrady.
Pre správne účtovanie je dôležité rozlišovať medzi:
- Nákladmi a výdavkami
- Výnosmi a príjmami
Princípy časového rozlíšenia zahŕňajú:
- Náklady budúcich období (účet 381): Náklady, ktoré presahujú do nasledujúceho účtovného obdobia (napr. poistenie majetku).
- Komplexné náklady budúcich období (účet 382): Náklady budúcich období sledované vo vzťahu k danému účelu.
- Výdavky budúcich období (účet 383): Náklady bežného účtovného obdobia, ktoré sa týkajú výdavkov v budúcich obdobiach (napr. nájomné platené pozadu).
- Výnosy budúcich období (účet 384): Príjmy v bežnom účtovnom období, ktoré vecne patria do výnosov v budúcich obdobiach (napr. nájomné prijaté vopred).
Rezervačná zmluva
Rezervačná zmluva zabezpečuje záujemcovi kúpu nehnuteľnosti. Záloha zaplatená realitnej kancelárii sa po uzatvorení kúpnej zmluvy započíta na úhradu kúpnej ceny alebo sprostredkovateľskej odmeny. Ak k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedôjde vinou záujemcu, záloha sa mu nevracia a stáva sa príjmom realitnej kancelárie. Zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako inominátna (nepomenovaná) zmluva.
Daňové aspekty prevodu nehnuteľnosti
Dodanie nehnuteľnosti je za určitých podmienok oslobodené od dane z pridanej hodnoty. Platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, s výnimkou dodania stavby určenej na bývanie.
Prevody nehnuteľného majetku nie sú u daňovníkov, ktorí nie sú developermi, veľmi frekventovanou záležitosťou, a tak sa môžu vyskytnúť problémy so správnym účtovným a daňovým posúdením. Pri prevode nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Deň dodania pri prevode nehnuteľnosti vrátane pozemkov sa považuje za deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu skôr ako v deň zápisu do katastra. Ak je nehnuteľnosť odovzdaná do užívania až po zápise do katastra, za deň dodania sa považuje deň zápisu. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania nehnuteľnosti.
Poslednou daňou, ktorá má vplyv na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je daň z nehnuteľností, pri ktorej sa skúma, kto má vlastnícke právo k 1. januáru daného roka.
Záverom je zrejmé, že bezpečná úhrada kúpnej ceny nehnuteľnosti, najmä ak sa má realizovať v budúcom roku, si vyžaduje dôkladné plánovanie a výber najvhodnejšej metódy. Notárska úschova a banková vinkulácia predstavujú najbezpečnejšie možnosti, ktoré minimalizujú riziko pre obe zmluvné strany. Zároveň je dôležité pochopiť účtovné a daňové špecifiká zálohových platieb, aby celý proces prebehol v súlade s platnou legislatívou. Ak si nie ste istí, neváhajte sa poradiť s odborníkmi.