Kolaudácia a zápis garáže do katastra nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Každá dokončená stavba, či už ide o rodinný dom, chatu alebo murovanú garáž, podlieha v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností povinnej evidencii na príslušnom liste vlastníctva. Ak sa preto napríklad pri výbere nového bývania rozhodnete, že si namiesto staršieho rodinného domu postavíte novostavbu podľa Vašich predstáv, skôr či neskôr budete musieť riešiť aj otázku, ako predmetnú novostavbu zapíšete do katastra nehnuteľností. Nezúfajte, nie je to nič zložité. Na to, aby ste určitú dokončenú stavbu úspešne zapísali do katastra nehnuteľností potrebujete len správne doklady a jednoduchý návrh.

Čo je kolaudačné rozhodnutie a prečo je dôležité?

Kolaudačné rozhodnutie je oficiálny dokument vydaný príslušným stavebným úradom. Jeho hlavným účelom je potvrdiť, že dokončená stavba, v tomto prípade garáž, spĺňa všetky technické, bezpečnostné a právne predpisy, ako aj podmienky stanovené v stavebnom povolení a projektových dokumentoch. Toto rozhodnutie je nevyhnutné pre legálne užívanie stavby. Význam kolaudačného rozhodnutia spočíva v ochrane zdravia a bezpečnosti obyvateľov, ako aj v ochrane verejného záujmu a životného prostredia. Zabezpečuje, že stavby sú bezpečné a vhodné na užívanie v súlade s ich stanoveným účelom. Slúži ako finálna kontrola, po ktorej je stavba oficiálne a bezpečne uvedená do prevádzky.

Kolaudácia stavby a kolaudačné rozhodnutie predstavujú záverečnú fázu stavebného procesu, zatiaľ čo stavebné povolenie je vyžadované na začiatku alebo počas realizácie stavebných prác. Stavebné povolenie umožňuje začať stavbu alebo vykonať určité stavebné zmeny.

Kedy je kolaudácia garáže potrebná a kedy nie?

Kolaudačné rozhodnutie je vo všeobecnosti potrebné pri väčšine stavieb, najmä pri novostavbách alebo rozsiahlejších rekonštrukciách. V kontexte garáže platí, že jej kolaudácia je často nevyhnutná, ak spĺňa určité kritériá.

Kedy je kolaudácia garáže potrebná:

• Zmena využitia stavby: Ak meníte využitie garáže na iný účel, ako bolo pôvodne určené (napr. na bývanie alebo dielňu s prácou s potenciálnym rizikom).
• Vplyv na bezpečnosť: Keď nastanú zmeny, ktoré by mohli mať vplyv na bezpečnosť osôb, ktoré ju budú využívať, alebo jej okolia.
• Veľkosť a charakter stavby: Nový stavebný zákon prináša zmeny v definícii drobných stavieb. Garáže, ktoré boli kedysi automaticky považované za drobné stavby, môžu teraz vyžadovať kolaudáciu v závislosti od ich zastavanej plochy a umiestnenia.

Kedy kolaudácia garáže nie je potrebná:

• Drobné stavby a úpravy: Pri menších úpravách, ktoré nemajú výrazný vplyv na bezpečnosť stavby, ako sú napríklad kozmetické úpravy interiéru garáže, menšie renovácie alebo údržba, ktoré nemenia základné využitie objektu.
• Dočasné stavby: Pri dočasných stavbách určených na obmedzené obdobie užívania sa môže od kolaudačného procesu upustiť.
• Špecifické prípady podľa nového stavebného zákona: Podľa nového stavebného zákona, účinného od 1. apríla 2025, drobné stavby so zastavanou plochou do 50 m², ako sú garáže či prístrešky pre autá, nebude potrebné ohlasovať, pokiaľ nebudú umiestnené na verejných priestranstvách alebo do dvoch metrov od susedného pozemku. V takýchto prípadoch sa nevyžaduje kolaudačné rozhodnutie, ale postačí ohlásenie drobnej stavby.

Kolaudácia stavby je povinná vždy, keď je to vyžadované stavebným zákonom alebo miestnymi predpismi pre daný typ stavby alebo rozsah práce. Tento proces zabezpečuje, že stavba je vykonaná podľa všetkých relevantných technických noriem a bezpečnostných požiadaviek.

Nový stavebný zákon a jeho vplyv na kolaudáciu garáží

Nový stavebný zákon, ktorý nadobudol účinnosť postupne od 27. júna 2024 (zákon o územnom plánovaní) a od 1. apríla 2025 (zákon o výstavbe), priniesol výrazné zmeny v stavebnej legislatíve. Tieto zmeny sa dotýkajú aj procesu kolaudácie, vrátane garáží.

Kľúčové zmeny:

• Definícia drobných stavieb: Nová definícia drobných stavieb zahŕňa garáže a prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 m². Tieto stavby nebudú vyžadovať ohlásenie, ak nie sú na verejných priestranstvách alebo do dvoch metrov od susedného pozemku. Pre takéto stavby nie je potrebné ani kolaudačné rozhodnutie, postačí ohlásenie drobnej stavby.
• Zjednodušenie procesov: Nový zákon výrazne znižuje administratívnu záťaž, zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb a zavádza postupné zlučovanie, elektronizáciu a digitalizáciu stavebnej agendy.
• Elektronizácia: Kľúčovým nástrojom sa stal informačný systém URBION, prostredníctvom ktorého prebiehajú procesy územného plánovania aj stavebné konania.

Pre garáže s rozlohou nad 50 m² alebo tie, ktoré sú umiestnené v špecifických lokalitách, bude stále potrebné absolvovať riadne povoľovacie konanie a následne kolaudáciu.

Kto vydáva kolaudačné rozhodnutie pre garáž?

Kolaudačné rozhodnutie vydáva príslušný stavebný úrad v danom okrese, kde bola garáž postavená. Všetky podmienky a administratívne náležitosti ohľadom vydania kolaudačného rozhodnutia určuje stavebný zákon a príslušné vyhlášky. Na užívanie garáže je potrebné mať právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ak je pre daný typ stavby vyžadované. Žiadosť o kolaudačné rozhodnutie sa predkladá na tom istom stavebnom úrade, ktorý vydal stavebné povolenie.

Potrebné dokumenty k žiadosti o kolaudáciu garáže

Pri podávaní žiadosti o kolaudačné rozhodnutie pre garáž je potrebné zabezpečiť kompletnú dokumentáciu. Presné požiadavky sa môžu líšiť v závislosti od konkrétneho stavebného úradu, ale vo väčšine prípadov sú potrebné nasledujúce dokumenty:

• Vyplnená žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia: Tento formulár je k dispozícii na každom stavebnom úrade alebo na ich webových stránkach.
• Právoplatné stavebné povolenie (kópia): Doklad, na základe ktorého bola garáž postavená.
• Projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby: Výkresy, ktoré presne zobrazujú stavbu tak, ako bola postavená, vrátane prípadných zmien oproti pôvodnému projektu.
• Kópia stavebného denníka: Ak bol počas výstavby vedený.
• Geometrický plán: Ak došlo k zmene obvodových múrov alebo sa stavba nachádza na hranici pozemku.
• Revízne správy a správy o vykonaných skúškach:
  • Správa k elektroinštalácii (ak je garáž elektrifikovaná).
  • Správa k plynoinštalácii (ak je relevantné).
  • Atesty týkajúce sa žumpy alebo septiku (ak sú súčasťou).
  • Doklad o dodávke vody a odvádzaní splaškových vôd (ak je relevantné).
• Certifikáty a testy materiálov: Preukázanie zhody použitých materiálov s normami.
• Potvrdenie o zaplatení správneho poplatku: Výška poplatku sa líši v závislosti od typu stavby a je stanovená zákonom o správnych poplatkoch.
• Ďalšie náležitosti: Môžu byť vyžiadané špecifické dokumenty v závislosti od charakteru stavby a požiadaviek stavebného úradu.

Mnohé stavebné úrady poskytujú vzorové formuláre a zoznamy potrebných príloh na svojich webových stránkach. Dôležité je zabezpečiť, aby bola dokumentácia úplná, presná, aktuálna a čitateľná.

Proces kolaudácie garáže krok za krokom

Proces kolaudácie garáže začína podaním žiadosti o kolaudačné rozhodnutie na príslušnom stavebnom úrade. Následne prebiehajú ďalšie kroky:

1. Podanie žiadosti: Stavebník predloží vyplnenú žiadosť spolu s kompletnou dokumentáciou na stavebný úrad.
2. Oznámenie o začatí konania: Stavebný úrad oznámi začatie kolaudačného konania všetkým účastníkom, obci a dotknutým orgánom, minimálne 10 dní pred plánovanou obhliadkou.
3. Kolaudačná obhliadka: Stavebný úrad vykoná kontrolnú obhliadku garáže, aby overil, či je stavba v súlade so stavebným povolením, projektovou dokumentáciou a platnými predpismi. Pri tejto obhliadke sa posudzuje dodržanie stavebných predpisov, bezpečnostných noriem (napr. protipožiarna ochrana), technických noriem a environmentálnych predpisov.
4. Vydanie kolaudačného rozhodnutia: Ak sú splnené všetky požiadavky, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie. V prípade zistených nedostatkov stavebník dostane lehotu na ich odstránenie a bude nasledovať ďalšia obhliadka. Stavebný úrad má na vydanie rozhodnutia spravidla 30 dní od doručenia žiadosti, v zložitých prípadoch do 60 dní.

Úlohy a zodpovednosti v kolaudačnom procese garáže

V procese kolaudácie garáže majú svoje kľúčové úlohy a zodpovednosti viaceré subjekty:

• Stavebník: Má primárnu zodpovednosť za prípravu a predloženie kompletnej a správnej dokumentácie, dodržanie stavebných a bezpečnostných predpisov počas výstavby a zabezpečenie odstránenia prípadných nedostatkov zistených pri obhliadke.
• Stavebný úrad: Zodpovedá za preskúmanie predložených dokumentov, vykonanie kolaudačnej obhliadky a vydanie kolaudačného rozhodnutia.
• Zhotoviteľ stavby a stavebný dozor: Po novom budú niesť väčšiu zodpovednosť za kvalitu prevedenia prác a dodržanie predpisov. Môžu byť sankcionovaní za porušenie postupov.

Efektívna komunikácia a spolupráca medzi stavebníkom a stavebným úradom sú zásadné pre úspešné a bezproblémové zvládnutie kolaudačného procesu.

Praktické rady pri riešení problémov s kolaudáciou garáže

Pri kolaudácii garáže sa môžu vyskytnúť rôzne komplikácie. Aby ste sa im vyhli alebo ich úspešne vyriešili, odporúčame dodržať nasledujúce kroky:

Prevencia problémov:

• Dôkladná príprava dokumentov: Zabezpečte, že všetky potrebné dokumenty sú úplné, presné a aktuálne.
• Pravidelná kontrola stavby: Počas výstavby pravidelne monitorujte stavbu, aby ste sa uistili, že všetko je v súlade so schválenými plánmi.
• Spolupráca s odborníkmi: Pri realizácii stavby využívajte služby kvalifikovaných technikov a inžinierov.
• Dodržiavanie projektovej dokumentácie: Minimalizujte zmeny oproti pôvodnému projektu. Ak sú zmeny nevyhnutné, zabezpečte ich riadne zakreslenie a schválenie.

Riešenie problémov:

• Nedostatky v dokumentácii: Ak zistíte chýbajúce alebo nesprávne vyplnené dokumenty, ihneď ich doplňte.
• Nezrovnalosti so stavebným povolením: Ak stavba nezodpovedá schválenému projektu, je potrebné vykonať úpravy na jej zosúladenie.
• Technické nedostatky: V prípade chýb pri inštalácii alebo použití nesprávnych materiálov je potrebné zabezpečiť ich opravu.
• Komunikácia so stavebným úradom: V prípade akýchkoľvek problémov neodkladne komunikujte so stavebným úradom, informujte ho o prijatých opatreniach a požiadajte o ďalšiu obhliadku.

Poplatky spojené s kolaudáciou garáže

S kolaudáciou garáže sú spojené aj správne poplatky. Výška poplatku závisí od kategórie stavby a je stanovená zákonom o správnych poplatkoch. Pre garáže s jedným alebo dvoma miestami, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov, sa poplatok zvyčajne pohybuje okolo 100 €. Pri garážach ako súčasti bytových domov alebo iných budov môže byť poplatok vyšší.

Je dôležité informovať sa o aktuálnych sadzbách poplatkov na príslušnom stavebnom úrade, pretože sa môžu meniť s novelizáciou legislatívy.

Dôsledky nedodržania kolaudačných povinností

Nedodržanie povinnosti absolvovať kolaudáciu garáže, ak je pre ňu vyžadovaná, môže mať vážne dôsledky:

• Pokuty: Stavebné úrady môžu uložiť vysoké pokuty za užívanie stavby bez právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
• Nariadenie odstránenia stavby: V extrémnych prípadoch môže byť nariadené odstránenie stavby, ak nespĺňa základné bezpečnostné a technické požiadavky.
• Problémy s predajom alebo poistením: Ne-skolaudovaná garáž môže spôsobiť problémy pri predaji nehnuteľnosti, pri žiadosti o úver alebo pri vybavovaní poistenia.
• Právne komplikácie: Užívatelia stavby bez kolaudácie sa vystavujú riziku právnych sporov a zodpovednosti v prípade úrazu alebo škody.

Po získaní kolaudačného rozhodnutia

Získaním kolaudačného rozhodnutia sa proces kolaudácie nekončí. Stavebník alebo majiteľ garáže má ešte niekoľko administratívnych povinností:

1. Zaevidovanie stavby: V niektorých prípadoch je potrebné zaevidovať stavbu na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade.
2. Podanie žiadosti na katastrálny úrad: Je potrebné požiadať o zápis stavby do listu vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade.

Po splnení týchto krokov sa garáž stáva oficiálne legálnou a plne užívateľnou stavbou.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností, ako aj údaje o právach k nim (vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, nájomné práva a iné). Kataster je tvorený katastrálnymi operátmi usporiadanými podľa katastrálnych území a obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Prečo je zápis stavby do katastra nehnuteľností dôležitý?

Mnohí sa mylne domnievajú, že kolaudáciou sa proces výstavby končí. Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností však jasne stanovuje, že vlastník je povinný stavbu do katastra zapísať, aby nadobudla právnu existenciu ako nehnuteľnosť. Bez tohto zápisu nemôžete stavbu predať, založiť v banke, majetkovo rozdeliť ani ju použiť v právnych úkonoch. Až zápis stavby do katastra vám dáva skutočné právne "vlastníctvo" k nehnuteľnosti. S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno totiž disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (s určitými zákonnými výnimkami).

Zápis novostavby do katastra nehnuteľností - krok za krokom

Ak ste postavili rodinný dom, garáž, firemnú prevádzku alebo prístavbu k rodinnému domu, nasledujúci postup vám pomôže úspešne zapísať stavbu do katastra nehnuteľností.

1. Kolaudácia stavby a získanie kolaudačného rozhodnutia: Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie od stavebného úradu. Kolaudácia je moment, ktorý pre každého stavebníka predstavuje veľký míľnik.
2. Určenie súpisného a orientačného čísla: Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia je potrebné zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Na základe kolaudačného rozhodnutia obec určí stavbe súpisné a orientačné číslo. Osoba určená v kolaudačnom rozhodnutí je povinná požiadať o určenie súpisného a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia (podľa novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení). Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec.
3. Geometrický plán (ak je potrebný): Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (napríklad ako rozostavaná stavba), je potrebné dať si vyhotoviť geometrický plán, ktorý novostavbu zameria pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geometrický plán vyhotovuje autorizovaný geodet. Je vhodné požiadať geodeta o zameranie až po zateplení stavby, keď má stavba definitívny pôdorys, ktorý sa už nebude meniť. Na katastrálny odbor sa geometrický plán (ak je úradne overený po 1. októbri 2018) už k návrhu neprikladá.
4. Podanie návrhu na zápis: Následne je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza, písomný návrh na zápis novostavby do evidencie katastra nehnuteľností. V návrhu je potrebné uviesť, že žiadate zapísať novostavbu do evidencie katastra nehnuteľností.
5. Správne poplatky a dĺžka konania: Správne poplatky pri zápise stavby závisia od toho, či využijete štandardné alebo zrýchlené konanie. Ak potrebujete stavbu zapísať rýchlo (napr. kvôli hypotéke), oplatí sa využiť zrýchlené konanie, ktoré dokáže skrátiť proces na polovicu. Konanie o zápise môže trvať určitý čas, preto je dôležité podať kompletnú a správnu dokumentáciu, aby sa predišlo zbytočným prieťahom. Mnoho žiadateľov si až pri návšteve katastra uvedomí, že nemajú všetko potrebné. Ak niektorý dokument chýba alebo nie je prehľadný, kataster môže zápis pozastaviť alebo zamietnuť, čo spôsobuje zbytočné prieťahy. Možno vás príjemne prekvapí, že väčšine chýb sa dá predísť len vďaka správnemu vyplneniu žiadosti a kontrole príloh.

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Okrem dokončených stavieb je možné do katastra zapísať aj rozostavané stavby.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností. Na to, aby bolo možné stavbu predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť evidovaná v katastri. Ak teda chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou alebo financovať výstavbu novostavby hypotékou, je potrebné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu?

Stavba môže byť evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. Za stavbu v právnom zmysle sa považuje, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Aké doklady budete potrebovať k zápisu rozostavanej stavby do katastra?

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V posudku znalec posúdi štádium výstavby a uvedie záver, či je stavbu možné evidovať v katastri.
• Geometrický plán: Geometrický plán zameria rozostavanú stavbu pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster na základe stavebného povolenia vie, že ide o legálnu stavbu.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže trvať až 60 dní.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody so samostatnými súpisnými číslami

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov: Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Na zhromaždení vlastníkov celého bytového domu sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou. Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia. Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi. V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby - v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality).
2. Príprava technických podkladov (projekt, geometrický plán):
   • Projektová dokumentácia stavby: Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu.
   • Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelí pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).
3. Stavebné konanie (povolenie úprav): S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie.
4. Realizácia stavebných úprav a kolaudácia: Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie). Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.
5. Pridelenie nového súpisného čísla: Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade). Na tento účel sa podáva žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii. Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.
6. Zápis zmien do katastra nehnuteľností: Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).
   • Rozdelenie pozemku: Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).
   • Rozdelenie domu (stavby): Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom.

tags: #kolaudacne #rozhodnutie #garaz #na #kataster