Prezeráte si realitné portály a ceny sa vám zdajú vysoké. Potom narazíte na sekciu „Dražby“. Znie to ako obchod storočia. Prečo to teda nekupuje každý? Kúpa nehnuteľnosti v dražbe, najmä v tej exekučnej, predstavuje jednu z najrizikovejších operácií na realitnom trhu. Je však možné nájsť spôsob, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu, ale bez týchto šialených rizík.
Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou (exekučnou) dražbou
V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách. Je však dôležité rozlišovať medzi dobrovoľnou a nútenou (exekučnou) dražbou.
Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napríklad vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.
Pasca číslo jedna pri exekučnej dražbe: Dlžník (majiteľ bytu) často nespolupracuje. Riziko spočíva v tom, že kupujete byt, v ktorom ste nikdy neboli.
Pasca číslo dva: Vydražili ste byt. Zaplatili ste. Ste vlastníkom na liste vlastníctva. Prídete k dverám, ale kľúč nepasuje. Problém: Dražba automaticky neznamená vypratanie.
Časová náročnosť: Súdy pri riešení týchto situácií trvajú 1 až 3 roky. Celý ten čas dlžník býva vo "vašom", ničí ho, neplatí energie (ktoré následne vymáhajú od vás) a vy nemôžete byt užívať ani predať.
Pasca číslo tri: Banka potrebuje založiť kupovanú nehnuteľnosť. Ale kým nie ste vlastníkom (čo budete až po príklepe a zaplatení), nemôžete ju založiť. Výsledok: Musíte mať buď 100 % hotovosť, alebo ručiť inou nehnuteľnosťou.
Dobrovoľná dražba: Alternatíva s menšími rizikami
Čo je dobrovoľná dražba? Ide o verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ustanovený licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby na účastníka dražby, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby (vydražiteľ).
Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí, ak je v jeho prospech zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.
Zákonné rámce a informácie o dobrovoľných dražbách
Sú dobrovoľné dražby upravené zákonom? Problematika dobrovoľných dražieb je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ďalší zdroj predstavujú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností.
Kto iniciuje dobrovoľnú dražbu? Navrhovateľom je vlastník predmetu dražby (väčšinou nehnuteľnosti), osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.
Ako sa možno o dobrovoľnej dražbe nehnuteľností dozvedieť? Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.
Účastníci a priebeh dražby
Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby? Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát.
Dražobná zábezpeka: Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.
Začiatok dobrovoľnej dražby: Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.
Priebeh dobrovoľnej dražby a jej koniec: Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.
Auctions Explained: How to Buy Properties at Auction for Beginners
Neúspešná alebo zmarená dražba
Čo sa stane, keď je dobrovoľná dražba neúspešná? Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí.
Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o dražbe zmarenej.
Neplatná je dražba zase v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.
Na čo si dať pozor ako účastník dražby
Na čo by si mal dať účastník dražby najväčší pozor? Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd. Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.
Dohľad nad dražbami
Dohliada zo zákona niekto na dobrovoľné dražby? Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.
Alternatíva bez šialených rizík
Existuje spôsob, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu, ale bez spomínaných rizík spojených s exekučnými dražbami. V spoločnosti Atte REALITY pomáhame ľuďom v dlhoch predať byt dobrovoľne, ešte kým im ho vezme exekútor. Cena je síce nižšia ako trhová (lebo predávajúci potrebuje rýchle peniaze na dlhy), ale vyššia ako dražobná. Byt je možné normálne vidieť. Kupujete štandardnou kúpnou zmluvou a náš právny tím zabezpečí vymazanie všetkých exekúcií z peňazí z kúpy, čím je zabezpečená právna istota. Hľadáte investičnú príležitosť za dobrú cenu? Ozvite sa nám. Máme v ponuke (alebo v príprave) nehnuteľnosti, ktoré potrebujú rýchly predaj, ale sú právne a technicky preverené.
tags: #drazba #nehnutelnosti #fakty