Po mesiacoch výstavby a úspešnej kolaudácii rodinného domu, garáže, firemnej prevádzky či prístavby k rodinnému domu nastáva ďalší zásadný krok. Týmto krokom je zápis stavby do katastra nehnuteľností. Mnohí stavebníci si mylne myslia, že po kolaudácii je všetko hotové. Avšak, až samotný zápis stavby do katastra vám dáva skutočné právne „vlastníctvo“ k vašej nehnuteľnosti. Bez zápisu v katastri nemôžete stavbu predať, založiť v banke, majetkovo rozdeliť ani ju plnohodnotne používať v právnych úkonoch. Preto je správne podaná žiadosť o zápis stavby jedným z najdôležitejších dokumentov, ktoré budete potrebovať.
Dôležitosť zápisu stavby do katastra
Zákon o katastri nehnuteľností č. 162/1995 Z. z. jasne určuje, že vlastník je povinný zapísať stavbu do katastra, aby nadobudla právnu existenciu ako nehnuteľnosť. Tento zápis je kľúčový pre právnu istotu vlastníka a pre akékoľvek právne nakladanie s nehnuteľnosťou. Bez neho stavba síce fyzicky existuje, ale z právneho hľadiska nie je plnohodnotne evidovaná ako majetok.
Čo budete potrebovať k žiadosti o zápis stavby?
Mnoho žiadateľov si až pri návšteve katastra uvedomí, že nemajú všetko potrebné. Ak niektorý dokument chýba alebo nie je prehľadný, kataster môže zápis pozastaviť alebo zamietnuť, čo spôsobuje zbytočné prieťahy. Medzi základné dokumenty, ktoré budete potrebovať pri žiadosti o zápis skolaudovanej stavby do katastra nehnuteľností patria:
- Písomná informácia obce o určení súpisného a orientačného čísla: Tento dokument potvrdzuje, že stavba bola oficiálne označená obcou.
- Kolaudačné rozhodnutie: Toto je zásadný dokument, ktorý potvrdzuje, že stavba bola postavená v súlade s platnými predpismi a je spôsobilá na užívanie.
- Geometrický plán: Geometrický plán, ktorý bol úradne overený geodetom a následne aj správou katastra, je nevyhnutný na presné zameranie a zakreslenie stavby do katastrálnej mapy. Dôležité je rozlišovať, kedy je potrebný geometrický plán na zápis stavby a kedy na zápis zmien v rámci pozemkov.
V prípade, že stavba nie je drobnou stavbou v zmysle stavebného zákona, je potrebné toto špecifikovať v žiadosti. Zoznam potrebných príloh sa môže líšiť v závislosti od konkrétneho typu stavby a jej právneho stavu.
Zápis rozostavanej stavby
Kataster nehnuteľností umožňuje evidenciu nielen dokončených (skolaudovaných) stavieb, ale aj stavieb, ktoré síce už vznikli, avšak ešte neboli dokončené. Hovoríme o tzv. rozostavaných stavbách. Zápis rozostavanej stavby do katastra má veľký praktický význam, nakoľko až po zápise takejto stavby do katastra nehnuteľností je možné s ňou disponovať, napríklad ju predať, darovať či zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom.
Na základe návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností zapíše príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) rozostavanú stavbu do evidencie katastra nehnuteľností. Zákon síce neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby, avšak z návrhu musí byť minimálne zrejmé, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by kataster nemohol zápis vykonať.
V návrhu na zápis rozostavanej stavby je potrebné uviesť:
- Údaje o navrhovateľovi: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby, alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby).
- Opis rozostavanej stavby: Je potrebné uviesť jej druh (napr. rodinný dom, garáž) a umiestnenie na pozemku. Ak už existuje súpisné číslo, je potrebné ho uviesť.
- Údaje o pozemku: Katastrálne územie a číslo parcely registra "C" alebo "E", na ktorej je stavba postavená.
Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je navyše potrebné pripojiť aj geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01. apríla, je potrebné postupovať podľa aktuálnych predpisov.
Geometrický plán a jeho zápis
Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom určí aj jej výmeru. Ak už stavba v doterajšom stave má parcelné číslo, vyznačí sa iba zmena jej obvodu.
Je dôležité pripomenúť, že geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri a samotný na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďalšie úkony.
Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu súvisia s účelom, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený.
- Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka: Postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
- Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdelia pôvodný pozemok podľa spoluvlastníckych podielov: Geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.
- Vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov: Geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.
- Ak v novom stave vytvorená parcela registra C ostane vo vlastníctve doterajšieho vlastníka: Postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
- Ak je nová parcela predmetom predaja, darovania atď.: Geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.
Vzor žiadosti o zápis geometrického plánu nájdete na príslušných portáloch poskytujúcich vzory právnych dokumentov.
Správne poplatky a lehota konania
V prípade, že aktuálne staviate rodinný dom, musíte myslieť na niekoľko vecí. Okrem rôznych vybavovačiek vás čaká aj zápis stavby do katastra nehnuteľností. Za návrh na zápis sa spravidla neplatí žiadny správny poplatok, pokiaľ sa nejedná o vklad do katastra (napr. pri prevode vlastníckeho práva). Avšak, od 1. apríla vstúpili do platnosti nové sumy správnych poplatkov. Napríklad za návrh na vklad ste doteraz platili 66 eur, po novom to bude 100 eur. Upravili sa aj poplatky pre elektronický návrh a pre zrýchlené konanie.
Správne poplatky pri zápise stavby závisia od toho, či využijete štandardné alebo zrýchlené konanie. Ak potrebujete stavbu zapísať rýchlo (napr. kvôli hypotéke), oplatí sa využiť zrýchlené konanie, ktoré dokáže skrátiť proces na polovicu.
Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaný elektronicky, okresný úrad zapíše stavbu v lehote 30 dní.
Vzor žiadosti o zápis stavby do katastra nehnuteľností
Nižšie uvádzame vzor žiadosti o zápis stavby do katastra nehnuteľností, ktorý slúži ako ilustrácia. Je dôležité si uvedomiť, že tento vzor je potrebné prispôsobiť konkrétnym údajom a situácii.
VZOR
Žiadosť o zápis stavby do katastra nehnuteľností
Okresný úrad IlavaKatastrálny odborMierové námestie 81/18019 01 Ilava
Dolu podpísaný/í navrhovateľ/ia:
Meno a priezvisko: …………………………, rodné číslo: …………………………, trvale bytom: …………………………Meno a priezvisko: …………………………, rodné číslo: …………………………, trvale bytom: …………………………
žiadam/e v zmysle § 34 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov o zápis vlastníckeho práva k stavbe do katastra nehnuteľností postavenej po 01.07.2015.
Údaje o stavbe, o ktorej zápis žiadame:
Súpisné číslo stavby: …………………..Popis stavby: …………………………Stavba je postavená na pozemku - parcela registra „C“ č. p. ………………………… v katastrálnom území: …………………………
Stavba je/ nie je¹ drobnou stavbou v zmysle § 139b ods. 6, 7 zákona č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.
Priložené verejné listiny a iné listiny² :
1) Písomná informácia obce o tom, že stavbe bolo určené súpisné a orientačné číslo, vydaná pod číslom ………………………… dňa …………………………2) Kolaudačné rozhodnutie č. …………………………3) Geometrický plán č. …………………………4) Iné: …………………………
V …………………………, dňa …………………………
Podpisy navrhovateľov: …………………………
¹ Navrhovateľ zakrúžkovaním označí, či stavba je alebo nie je drobnou stavbou.² Navrhovateľ zakrúžkuje listiny, ktoré prikladá k žiadosti a doplní ich číslo alebo iný identifikátor. Pokiaľ navrhovateľ prikladá aj iné listiny ako sú vymenované v bodoch 1-3, ich označenie doplní do bodu 4.
Časté chyby a ako sa im vyhnúť
Mnohí stavebníci sa dopúšťajú chyby v tom, že po odovzdaní geometrického plánu geodetovi považujú záležitosť za uzavretú. Je však nevyhnutné geometrický plán nechať úradne overiť a následne podať žiadosť o jeho zápis do katastra. Bez tohto kroku sa zmeny v katastri nehnuteľností neuskutočnia.
Ďalšou častou chybou je nedostatočná alebo nesprávne vyplnená žiadosť. Dôkladná kontrola všetkých údajov a príloh pred podaním na kataster môže ušetriť veľa času a eliminovať zbytočné prieťahy. Možno vás príjemne prekvapí, že väčšine chýb sa dá predísť len vďaka správnemu vyplneniu žiadosti a kontrole príloh.
Pokiaľ sa jedná o zápis stavby, ktorá bola skolaudovaná pred rokom 1976, je potrebné použiť špecifickú Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976). Vzor takejto žiadosti nájdete na príslušných portáloch.
Správne podaná žiadosť a kompletná dokumentácia sú kľúčom k hladkému zápisu vašej novej stavby do katastra nehnuteľností, čím si zabezpečíte plné právne vlastníctvo a možnosť nakladať so svojím majetkom podľa vašich potrieb.