Vecné bremeno predstavuje právne obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Ide o právo, ktoré môže spočívať v povinnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonávať. Na základe darovacej zmluvy nehnuteľnosti so zriadením vecného bremena môže dôjsť k prevodu vlastníctva a k vzniku vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom. Vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka.
Vznik a podstata vecného bremena doživotného užívania
Vecné bremeno sa zriaďuje zmluvou, ktorú spoločne uzatvárajú povinný a oprávnený z vecného bremena. Povinným z vecného bremena je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi, a oprávnený je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Zmluva si vyžaduje písomnú formu a podpisy musia byť úradne overené. Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené.
Vecné bremeno môže vzniknúť viacerými spôsobmi, pričom najčastejšie sa stretávame s týmito situáciami:
- Zmluvou - najčastejšie sa uzatvára medzi vlastníkmi nehnuteľností, napríklad keď rodičia prevedú dom na deti s podmienkou doživotného užívania, alebo keď sa susedia dohodnú na práve prechodu cez pozemok.
- Závetom a dedičským konaním - ak poručiteľ v závete ustanoví vecné bremeno, musí byť toto právo zapísané do katastra.
- Dohodou dedičov - dedičia sa môžu dohodnúť na užívaní určitej časti zdedenej nehnuteľnosti.
- Rozhodnutím súdu alebo iného orgánu - napríklad v prípade vyporiadania spoluvlastníctva alebo neoprávnenej stavby.
- Zo zákona - napríklad pri umiestňovaní inžinierskych sietí alebo dopravných značiek.
- Vydržaním - ak niekto dlhodobo užíva nehnuteľnosť s vedomím vlastníka, môže získať vecné bremeno vydržaním.
V zmysle § 1 katastrálneho zákona je možné do katastra nehnuteľností zapísať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľností. Doživotné užívacie právo zaraďujeme v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) medzi tzv. vecné bremená, ktoré sú upravené v ustanoveniach § 151n až § 151p. Podstatou je, že vecné bremená vždy obmedzujú vlastníka veci vo výkone jeho vlastníckeho práva v prospech niekoho iného. Nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dá v zásade predať tretej osobe.
Rozdiel medzi vecným bremenom in rem a in personam
Je kľúčové rozlišovať, či ide o vecné bremeno in personam (viazané na konkrétnu osobu, napr. doživotné užívanie) alebo o vecné bremeno in rem (viazané na vlastníctvo nehnuteľnosti, napr. právo prechodu).
- Vecné bremeno in rem je spojené s konkrétnou nehnuteľnosťou a prechádza na nového vlastníka pri jej predaji či prevode. Typickým príkladom je právo prechodu cez pozemok.
- Vecné bremeno in personam je viazané na konkrétnu osobu a zaniká jej smrťou. Ide napríklad o doživotné právo bývania v nehnuteľnosti. Toto právo neprechádza na právneho nástupcu, pretože je viazané na konkrétnu osobu.
Predmetom práva doživotného užívania môže byť vždy len nehnuteľná vec v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, čiže byt alebo dom, na ktoré sa vzťahuje právny režim nehnuteľností. Predmetom vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľností môže byť celá nehnuteľnosť, ale aj len jej časť. Táto skutočnosť sa v zmysle ustanovenia § 67 ods. 2 Katastrálneho zákona vyznačuje v geometrickom pláne. Keďže jednu nehnuteľnosť je možné zaťažiť aj viacerými druhmi bremien, možno zriadiť aj viacero doživotných práv užívania k jednej nehnuteľnosti.
Zánik práva doživotného užívania
Právo doživotne užívať nehnuteľnosť na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby. Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov.
Ako identifikovať vecné bremená a porozumieť im (Návod na vyhľadávanie titulov)
Existujú však aj iné spôsoby zrušenia vecného bremena:
- Zo zákona - ak pominie dôvod jeho existencie, napríklad smrť oprávnenej osoby.
- Rozhodnutím súdu - napríklad pri preukázaní, že vecné bremeno už neplní svoj účel, alebo ak vznikne hrubý nepomer medzi bremenom a výhodou z neho plynúcou. V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že pred podaním žaloby zabezpečujeme dôkladné dôkazy o zmene pomerov, napríklad potvrdenie, že obec vybudovala novú prístupovú cestu, čím sa pôvodné právo prechodu stalo nadbytočným. Súd spravidla zruší bremeno za primeranú náhradu.
- Splynutím vlastníctva - ak oprávnená osoba získa nehnuteľnosť do svojho vlastníctva. Platí zásada nemini res sua servit (nikto nemôže mať vecné bremeno k vlastnej veci). Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby sme v jednom kroku riešili prevod vlastníctva a zároveň upozornili kataster na zánik bremena splynutím.
- Uplynutím doby - ak bolo bremeno zriadené na určitý čas.
- Dohodou strán - ak sa vlastník nehnuteľnosti a oprávnená osoba dohodnú na jeho zrušení. Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba, a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia. Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena. Zrušiť vecné bremeno teda možno zmluvou o zániku vecného bremena doživotného užívania, ktorá sa uzatvára podľa § 151p Občianskeho zákonníka. Odporúčame v nej uviesť, že dôvody, ktoré viedli k zriadeniu vecného bremena v prospech oprávneného z vecného bremena, pominuli, oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno zriadené zmluvou o prevod nehnuteľnosti sa dňom podpísania tejto zmluvy zrušuje a tiež uviesť, že oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno sa zrušuje bezplatne. Chýbať nesmie dátum, miesto a podpis povinného a overený podpis oprávneného. Okrem uzavretia zmluvy je tak potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.
- Premlčaním - ak sa vecné bremeno dlhodobo nevyužíva.
Proces výmazu z listu vlastníctva
Proces výmazu z listu vlastníctva sa líši podľa spôsobu zániku.
Ak existuje zhoda medzi vlastníkom nehnuteľnosti (povinným) a osobou oprávnenou z vecného bremena, najčistejším spôsobom zániku je uzavretie písomnej zmluvy o zrušení vecného bremena. Táto zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu účastníkov, označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho zákona a jasný prejav vôle právo zrušiť. Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často podceňujú formálne náležitosti zmluvy, čo vedie k prerušeniu katastrálneho konania. Osobitná situácia nastáva, ak sa vecné bremeno neruší na celom pozemku, ale len na jeho časti (napríklad zrušenie práva prechodu len cez určitý úsek). V takom prípade je povinnou prílohou zmluvy geometrický plán.
Vecné bremená in personam, typicky právo doživotného bývania a užívania, zanikajú priamo zo zákona (ex lege) smrťou oprávnenej osoby. Rovnako to platí, ak bolo bremeno dohodnuté na dobu určitú a tento čas uplynul. Prax: V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie stretávam s tým, že dedičia nehnuteľnosti považujú smrť oprávneného za automatický výmaz z listu vlastníctva.
Oprávnená osoba s doživotným právom užívania nehnuteľnosti zomrela. Žiadosť a úmrtný list na katastrálny úrad musí podávať vlastník nehnuteľnosti, alebo môže napr. Okresný úrad, katastrálny odbor zruší vecné bremeno na základe právnej skutočnosti, čiže smrti oprávnenej osoby z vecného bremena. V tomto prípade je potrebné upozorniť na to, že úmrtný list sa vydáva len konkrétne určenému okruhu subjektov. V zmysle § 18 a nasl. zákona č. 154/1994 Z.z. o matrikách v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o matrikách“), v zmysle ktorého sú určené okruhy osôb, ktoré sú oprávnené požiadať matričný úrad o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Problémom však môže byť skutočnosť, ak vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania zriadila osoba, ktorú nemožno subsumovať pod žiadnu z vyššie uvedených kategórii a zároveň platí, že nemá k dispozícii úmrtný list. Na základe konzultácie s okresným úradom, katastrálnym odborom, by v tomto prípade prichádzala úvaha možnosť samotného okresného úradu, katastrálneho odboru, ako štátneho orgánu požiadať matričný úrad o výpis z knihy úmrtí, nakoľko okresný úrad, katastrálny odbor, je v zmysle § 18 Zákona o matrikách oprávnený požiadať o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Tieto situácie sú však v praxi zriedkavé. V takom prípade by sa malo navrhnúť okresnému úradu, katastrálnemu odboru, aby vymazal doživotné právo bývania a užívania v prospech osoby XX (r. č. …). Zákon nestanovuje lehotu, dokedy musíte podať návrh na záznam, ale v záujme právnej istoty odporúčame urobiť to čo najskôr. Nášmu klientovi sme pomohli a pripravili sme preňho Návrh na výmaz práva doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti z katastra. V spomínanom návrhu navrhol katastru, aby vymazal právo dožitia jeho mamy z jeho bytu, pretože jeho mama už nežije a právo dožitia sa vzťahuje len na tú osobu, ktorej toto právo bolo v minulosti udelené. K návrhu musel doložiť na kataster aj originál úmrtného listu jeho mamy (v praxi stačí doložiť aj úradne/notársky overenú kópiu úmrtného listu). Kataster má v takomto prípade povinnosť vymazať právo dožitia do 60 dní. Naše odporúčanie klient prijal a krátko po podaní návrhu na výmaz práva dožitia na kataster sa našej maklérke podarilo nájsť záujemcu o kúpu bytu. Už vedel na rezervačnom stretnutí kupujúcemu preukázať, že o výmaz práva dožitia už požiadal a že do podpisu kúpnej zmluvy bude byt „čistý“.
K zániku vecného bremena dochádza aj v situácii, kedy sa oprávnený a povinný stanú tou istou osobou.
Ak sa oprávnený odmieta dohodnúť na zrušení bremena, hoci ho už nevyužíva, vlastník zaťaženej nehnuteľnosti sa môže obrátiť na súd. V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že pred podaním žaloby zabezpečujeme dôkladné dôkazy o zmene pomerov, napríklad potvrdenie, že obec vybudovala novú prístupovú cestu, čím sa pôvodné právo prechodu stalo nadbytočným. Súd spravidla zruší bremeno za primeranú náhradu.
Vecné bremená môžu zaniknúť aj v rámci procesov, ktoré vlastník priamo neiniciuje. Pri vyvlastňovacom konaní (napr. výstavba diaľnic) môže rozhodnutie správneho orgánu obsahovať výrok o zrušení bremien.
Formálne náležitosti a poplatky
Na zápis alebo výmaz vecného bremena je potrebné podať návrh na kataster. Ak ide o zápis na základe zmluvy, proces trvá približne 30 dní. Pri dedičskom konaní môže byť lehota 60 dní.
Koľko stojí zrušenie vecného bremena na katastri?Ak rušíte bremeno dohodou (zmluvou), platí sa správny poplatok za návrh na vklad vo výške 100 eur (pri elektronickom podaní 50 eur).
Potrebujem k výmazu vecného bremena geometrický plán?Geometrický plán je nevyhnutný iba v prípade, ak sa ruší vecné bremeno len na časti pozemku (napríklad sa zužuje právo prechodu alebo sa ruší len na jednej z viacerých parciel).
Právne dôsledky smrti účastníka vkladového konania
Cieľom príspevku je analýza situácií, kedy v priebehu vkladového konania príde k smrti jedného z účastníkov daného úkonu. Na prvý pohľad by sa mohlo javiť, že táto situácia už je aj v občianskoprávnej aj administratívnoprávnej rovine vyriešená. Na podklade konkrétnych skutkových okolností autori poukazujú na to, že situácia sa komplikuje v prípadoch, pokiaľ predmetom konania o povolení vkladu, a teda aj samotnej zmluvy sú dva právne úkony, z toho jeden, práve a v dôsledku smrti už nie je možné obsahovo naplniť.
Pri nadobúdaní vlastníckeho práva na základe zmluvy, či už k hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci sa rozlišujú dve fázy procesu nadobudnutia vlastníckeho práva. Uzatvorenie písomnej scudzovacej zmluvy k veci medzi prevodcom a nadobúdateľom predstavuje prvú fázu. Počas nej dochádza k vzniku záväzkovo právneho vzťahu medzi jej účastníkmi. Obsahom obligačnoprávneho vzťahu je najmä záväzok previesť vlastnícke právo k veci z prevodcu na nadobúdateľa. Uzavretá scudzovacia zmluva predstavuje právny titul (titulus) vzniku vlastníckeho práva k veci. V druhej fáze pristupuje k scudzovacej zmluve ďalšia právna skutočnosť. V prípade hnuteľnej veci je to zásadne jej prevzatie.
V právnej praxi je vo všeobecnosti ustálené, že aj v prípade smrti niektorého z účastníkov zmluvného vzťahu, z „platnej zmluvy vznikajú pre jej účastníkov obligačnoprávne účinky, t. j. obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným (účinnosť zmluvy) a viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle, smerujúcimi k vzniku zmluvy, ku vzniku vecnoprávnych účinkov ktorej treba ešte kladného rozhodnutia orgánu katastra, trvá aj pre dedičov zomrelého účastníka, ktorí vstupujú do jeho práv a záväzkov z občianskoprávneho vzťahu, ku ktorému došlo na podklade zhodných prejavov vôle účastníkov ešte pred vznikom vecnoprávnych účinkov účinnej zmluvy. Práva a povinnosti majetkovej povahy prechádzajú z účastníkov na ich právnych nástupcov; rovnako prechádzajú na právnych nástupcov účastníkov zmluvy práva a povinnosti z občianskoprávneho vzťahu založeného zhodnými prejavmi vôle, smerujúcimi k zmluve.
V našom prípade vychádzame zo skutkových okolností, že prevodca uzatvoril s nadobúdateľom „vkladu spôsobilú“ scudzovaciu zmluvu (ďalej aj „scudzovacia zmluva“), ktorej predmetom je darovacia zmluva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena medzi prevodcom ako oprávneným z vecného bremena a nadobúdateľom, ako povinným z vecného bremena. Keďže prevodca a zároveň oprávnený z vecného bremena zomrel, nie je zmluva, ktorá je predmetom vkladového konania s poukazom na § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej len: „Katastrálny zákon“) v spojení s § 30 ods. 5 Katastrálneho zákona možné v celom rozsahu realizovať.
Splnenie podmienok na vklad práva do katastra nehnuteľností okresný úrad, katastrálny odbor skúma v konaní o návrhu na vklad. Konanie o návrhu na vklad je rozhodovací procesný postup, v ktorom okresný úrad, katastrálny odbor ako správny orgán posudzuje komplexne skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Splnenie podmienok na vklad práva do katastra nehnuteľností okresný úrad, katastrálny odbor skúma ku dňu rozhodovania o návrhu na vklad (t. j. ku dňu vydania rozhodnutia o návrhu na vklad).
Podľa § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona okresný úrad, katastrálny odbor pri rozhodovaní o návrhu na vklad posudzuje, či sú splnené podmienky na vklad, okrem iného, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Podľa § 30 ods. 5 Katastrálneho zákona, „Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti, týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.“
Z vyššie citovaného § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona vyplýva, že pokiaľ okresný úrad, katastrálny odbor v rámci konania o návrhu na vklad zistí, že nie sú splnené podmienky na vklad, musí vydať rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad. Ďalej z § 31 ods. 3 v spojení s § 30 ods. 5 Katastrálneho zákona vyplýva, že okresný úrad, katastrálny odbor nemôže v časti vklad povoliť a v časti návrh na vklad zamietnuť, t. j. musí rozhodnúť buď o povolení vkladu alebo o zamietnutí návrhu na vklad ako celku.
V danom prípade je nesporné, že právny úkon - zmluva o zriadení vecného bremena in personam zanikla s poukazom na § 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka, resp. smrťou oprávnenej osoby. Smrť nespôsobuje bez ďalšieho zánik záväzku - pre celú oblasť súkromného práva v zásade platí, že smrťou veriteľa alebo dlžníka nezanikajú existujúce obligácie. Ich právny režim sa totiž spravuje univerzálnou sukcesiou; v prípade fyzických osôb ide o dedenie, t. j. do právneho vzťahu vstupujú namiesto poručiteľa jeho dedičia. Jedinou výnimkou sú tzv. osobné záväzky.
Pokiaľ preto zanikli obligačnoprávne účinky, ktoré sa v tomto prípade viažu výslovne na osobu prevodcu v prospech ktorej malo byť zriadené vecné bremeno, a tieto zanikli v priebehu vkladového konania, nemožno vôbec pojednávať o účinkoch vecnoprávnych.
Viazanosť štátnych orgánov v zmysle čl. 2 ods. 2 ústavy totiž neznamená výlučnú a bezpodmienečnú nevyhnutnosť doslovného gramatického výkladu aplikovaných zákonných ustanovení. Ustanovenie čl. 2 ods. 2 ústavy zakotvuje, že každý môže konať, čo mu zákon nebolo zakázané, a nikoho nemožno nútiť, aby niečo robil, alebo aby sa niečoho zdržal, pokiaľ ho k tomu nemotivuje zákon.
Viazanosť dedičov záväzkovo právnymi účinkami samotnej zmluvy je rozhodujúca. V prípade smrti prevodcu, ktorý bol zároveň oprávneným zo zmluvy o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedalo právo in personam, dochádza k zániku záväzkovo-právneho vzťahu týkajúceho sa vecného bremena, dôsledkom čoho je skutočnosť, že predmetom návrhu na vklad nemusí byť zmluva o zriadení vecného bremena, pretože táto zanikla, t. j. v čase rozhodovania okresného úradu neexistuje a teda nie je o čom rozhodovať.
Akceptácia čisto formalistického výkladu § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona navyše popiera aj úmysel zmluvných strán, ktoré napríklad pri Darovacej zmluve spojenej s vecným bremenom spočívajúcim v práve doživotného bývania majú vôľu darovať nehnuteľnosť, pričom vecné bremeno má predstavovať akúsi vďaku obdarovaného vo vzťahu k darcovi a zároveň slúži ako zabezpečenie, že darca bude mať garantovanú „akúsi strechu nad hlavou až do svojej smrti“.
Úrad v nadväznosti na vyššie uvedený výklad v súvislosti s § 30 ods. 5 Katastrálneho zákona uvádza, že predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony spísané na jednej zmluvnej listine, podliehajúce vkladu a existujúce v čase rozhodovania o návrhu na vklad. Ak však niektorý z viacerých právnych úkonov spísaných v rámci jednej zmluvnej listiny a podliehajúcich vkladu v čase po uskutočnení týchto právnych úkonov (t. j. po uzatvorení týchto zmlúv) zanikol, právo zodpovedajúce tomuto právnemu úkonu (zmluve) už potom nemusí byť predmetom návrhu na vklad.
Odporúčania a záver
Vlastník nehnuteľnosti a osoba s právom dožitia musia uzatvoriť zmluvu, v ktorej osoba s právom dožitia musí vyjadriť súhlas s výmazom tohto jej oprávnenia. Podpis oprávnenej osoby si vyžaduje úradné/notárske overenie. Zmluvu je následne potrebné „zavkladovať“ na katastri.
V prípade smrti oprávneného z vecného bremena je potrebné podať na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na výmaz vecného bremena, ku ktorému je potrebné priložiť úmrtný list oprávnenej osoby. V praxi sa odporúča tento krok vykonať čo najskôr, aby sa predišlo komplikáciám pri prípadnom predaji nehnuteľnosti alebo vybavovaní hypotekárneho úveru.
Ak si nie ste istý, čo robiť s výmazom práva dožitia viaznuceho na vašej nehnuteľnosti, resp. potrebujete poradiť s akýmkoľvek aspektom vecného bremena, odporúčame konzultáciu s právnikom alebo špecialistom na realitné právo.
tags: #kataster #zanik #prava #dozivotneho #uzivania #umrtie