Kataster nehnuteľností je kľúčovým registrom, ktorý slúži na ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností a mnoho ďalších dôležitých funkcií pre správu majetku a štátu. V kontexte nehnuteľností zohráva osobitnú úlohu záložné právo, ktoré predstavuje zabezpečenie pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi prostredníctvom konkrétnej nehnuteľnosti. Zápis a výmaz záložných práv v katastri nehnuteľností podlieha špecifickým pravidlám a procesom, ktoré je dôležité poznať nielen pre veriteľov a dlžníkov, ale aj pre budúcich kupujúcich či iných účastníkov právnych vzťahov k nehnuteľnostiam.
Záložné právo v katastri nehnuteľností: Poradie a jeho záväznosť
Pri vykonaní záznamu o vlastníckom práve k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, najmä v prípadoch ako je príklep licitátora na dražbe na základe realizácie záložného práva prednostného veriteľa, je nevyhnutné do katastra zapísať aj zánik záložného práva ostatných záložných veriteľov. V prípade, ak je k tej istej nehnuteľnosti registrovaných viacero záložných práv, pre postup orgánu katastra je záväzné ich poradie, ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností. Dôležité je poznamenať, že skúmanie identity a existencie zabezpečenej pohľadávky v súvislosti s poradím registrovaných záložných práv patrí v takýchto prípadoch do právomoci civilného súdu. Toto stanovisko bolo potvrdené aj v rozsudku Najvyššieho správneho súdu SR z 27. apríla 2022, sp. zn. [konkrétne spisové značenie nie je uvedené v poskytnutom texte, ale je dôležité pre presnosť].
Prípadová štúdia: Dobrovoľná dražba a výmaz záložného práva
V praxi sa vyskytli situácie, ktoré poukazujú na komplexnosť katastrálnych konaní týkajúcich sa záložných práv. Jedným z takýchto prípadov bola vydražiteľka bytu, ktorá nadobudla vlastnícke právo k bytu dobrovoľnou dražbou. Táto dražba sa uskutočnila na návrh ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, a to z dôvodu nedoplatkov pôvodného vlastníka na byte a na podklade zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov.
Dňa 19. marca 2018 bola Okresnému úradu G., katastrálny odbor, doručená notárska zápisnica spolu s potvrdením o zaplatení k notárskej zápisnici, s cieľom vykonať záznam do katastra. Potvrdenie deklarovalo, že cena dosiahnutá vydražením bola v plnej výške zaplatená po udelení príklepu licitátora, čím boli splnené všetky zákonné podmienky na prevod vlastníckeho práva na vydražiteľku. Notárska zápisnica preukazovala, že navrhovateľ dražby, teda ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, disponoval záložným právom na zabezpečenie svojej pohľadávky. Toto záložné právo bolo na liste vlastníctva vydražených nehnuteľností zapísané ako prvé v poradí pod číslom Z - 5901/07, číslo zmeny 82/08. Ako druhé v poradí bolo v minulosti na list vlastníctva zapísané záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a. s., pod č. V - 4868/10. Vklad záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne bol povolený 19. novembra 2010.
Vydražiteľka nadobudla vlastnícke právo k vydraženým nehnuteľnostiam záznamom č. 2112/18. Napriek tomu však v časti D listu vlastníctva, kde boli evidované vydražené nehnuteľnosti, nebolo vymazané záložné právo Slovenskej sporiteľne.
Vydražiteľka následne podala žiadosť o opravu chyby v katastrálnom operáte podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona (v znení účinnom do 30. 09. 2018), ktorá bola doručená 28. júna 2018 Okresnému úradu D. Okresný úrad G., katastrálny odbor, ako prvostupňový správny orgán, preskúmal žiadosť a vyžiadal si stanovisko od správcu bytového domu. Správca bytového domu v odpovedi z 18. septembra 2018 oznámil, že pohľadávka ostatných vlastníkov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vznikla nadobudnutím prvého vlastníckeho práva k bytu dňa 25. septembra 2007. Zároveň uviedol, že dlh na mesačných preddavkoch, úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv vznikol na danom byte už v máji roku 2001.
Na žiadosť Slovenskej sporiteľne prvostupňový správny orgán vyžiadal od správcu bytového domu listinu preukazujúcu skutočnosť, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. k nehnuteľnostiam existovalo od mája roku 2001. Správca bytového domu doručil potrebné podklady.
Po preskúmaní všetkých predložených podkladov vydal prvostupňový správny orgán 3. decembra 2018 rozhodnutie č. X - 90/2018, ktorým zrušil záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne. Orgán konštatoval, že nepatrí do jeho kompetencie posudzovať vedenie účtovníctva správcu domu ani to, či zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bolo zapísané do katastra ako prvé. Opieral sa pritom o § 151k ods. 1 a § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorých zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bolo registrované ako prvé v poradí, a teda má prednosť.
Zánik záložného práva a jeho výmaz z listu vlastníctva
Článok sa venuje aj problematike zániku záložného práva k bytu a jeho výmazu z listu vlastníctva, najmä z dôvodu uplynutia času. V praxi sa vyskytol prípad, kedy bolo na liste vlastníctva zapísané záložné právo k bytu na nesplatenú časť ceny v zmysle kúpnej zmluvy a § 18b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.
Podľa § 18 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. a Občianskeho zákonníka, výmaz záložného práva sa vykoná ku dňu uvedenému v žiadosti na výmaz, najskôr však ku dňu zániku záložného práva. Žiadosť o výmaz je oprávnený podať na kataster nehnuteľností samotný záložca, aj napriek tomu, že túto povinnosť má záložný veriteľ. Ak teda k prevodu vlastníckeho práva počas obdobia 10 rokov nedošlo, záložné právo zaniklo. Po uplynutí tejto lehoty sa odporúča vyžiadať od príslušnej mestskej časti potvrdenie o zániku záložného práva, ktorého originál alebo overená fotokópia sa doloží k návrhu na výmaz.
Ako odstrániť záložné právo z nehnuteľnosti (skôr, ako vás to bude stáť váš dom)
Štruktúra a funkcie katastra nehnuteľností
Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Jeho hlavné funkcie zahŕňajú:
- Ochranu práv k nehnuteľnostiam
- Daňové a poplatkové účely
- Oceňovanie nehnuteľností
- Ochranu poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu
- Tvorbu a ochranu životného prostredia
- Ochranu nerastného bohatstva
- Ochranu národných a ostatných kultúrnych pamiatok, ako aj chránených území a prírodných výtvorov
- Budovanie ďalších informačných systémov o nehnuteľnostiach
V katastri sa evidujú: katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, ako aj práva k nehnuteľnostiam.
Vklad a záznam v katastri: Rozdiel a účinky
Je dôležité rozlišovať medzi vkladom a záznamom v katastri nehnuteľností. Vklad má právotvorné účinky, čo znamená, že právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká až povolením vkladu. Na rozdiel od vkladu, záznam má iba evidenčné účinky. Záznamom sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ktoré už vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom na verejnej dražbe alebo na základe verejnej či inej listiny (napr. zápis dedičského osvedčenia).
Poznámka v katastri slúži na dočasné vyznačenie skutočností týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo osoby, napríklad predbežné opatrenie súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou. Plomba, na druhej strane, má preventívny účinok a signalizuje, že zapísané právo podlieha určitej zmene.
List vlastníctva: Štruktúra a informácie
List vlastníctva (LV) je doklad preukazujúci vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti a je rozdelený do niekoľkých častí:
- Časť A: Obsahuje údaje o vlastníkovi nehnuteľnosti.
- Časť B: Nachádzajú sa tu údaje o nehnuteľnostiach (pozemky, stavby, byty, nebytové priestory).
- Časť C: Zapisujú sa tu ťarchy, ktoré môžu obmedzovať využitie nehnuteľností, napríklad vecné bremená, záložné práva, predajné alebo scudzovacie zákazy.
- Časť D: Uvádzajú sa tu informácie, ktoré nie je možné zapísať do iných častí listu vlastníctva, napríklad zápis o exekúcii.
Katastrálne konanie: Postup a lehoty
Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Konanie môže byť vykonané písomne alebo elektronicky.
Lehoty pre rozhodnutie o návrhu na vklad:
- Štandardná lehota: do 30 dní od doručenia návrhu.
- Skrátená lehota (pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom): do 20 dní.
Lehoty pre zápis do katastra:
- Záznam: do 60 dní odo dňa začatia konania.
- Výmaz záložného práva: do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania.
- Elektronický záznam: do 30 dní od doručenia návrhu.
V prípade potreby výmazu záložného práva z dôvodu úmrtia oprávneného z vecného bremena je potrebné predložiť návrh na výmaz spolu s úmrtným listom. Ak oprávnený žije a súhlasí so zrušením vecného bremena, je potrebná dohoda o zrušení vecného bremena s úradne osvedčeným podpisom.
Elektronické podania a poplatky
Elektronické podanie návrhu na vklad je možné uskutočniť prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk. Pri elektronickom podaní je potrebné použiť kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku. Všetky prílohy musia byť v elektronickej podobe.
Správne poplatky za návrh na vklad sa líšia v závislosti od požadovanej lehoty na rozhodnutie. Možnosť ich zníženia existuje v prípade predloženia oznámenia o návrhu na vklad.
Dôležité legislatívne pramene
Pri katastrálnom konaní a právach k nehnuteľnostiam je potrebné vychádzať z nasledujúcich právnych predpisov:
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)
- Občiansky zákonník
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní
Tento prehľad poskytuje základné informácie o katastri nehnuteľností a záložných právach, avšak v konkrétnych prípadoch je vždy odporúčané konzultovať situáciu s odborníkmi.