Kataster nehnuteľností je kľúčový systém pre správu a evidenciu nehnuteľností v každej krajine. Vo Francúzsku, rovnako ako na Slovensku, prechádza tento systém neustálym vývojom a zmenami, ktoré majú za cieľ zefektívniť jeho fungovanie a zvýšiť ochranu údajov. Tento článok sa zameriava na kataster nehnuteľností vo Francúzsku, s dôrazom na aktuálne zmeny a porovnanie so situáciou na Slovensku, najmä v kontexte ochrany osobných údajov a prístupu k informáciám. Taktiež sa pozrieme na investičné príležitosti a špecifiká trhu s nehnuteľnosťami vo Francúzsku.
Novinky v katastri nehnuteľností vo Francúzsku: Satelitné snímky odhaľujú nepriznané bazény
Francúzske daňové úrady využili moderné technológie na odhalenie majiteľov, ktorí nepriznali svoje bazény. Analýza satelitných snímok odhalila viac ako 120-tisíc neprihlásených bazénov. Majitelia týchto bazénov sú teraz povinní doplatiť daň z nehnuteľností a nahlásiť presné parametre svojich bazénov. Táto iniciatíva má priniesť dodatočný príjem pre miestne samosprávy, ktorý sa odhaduje na 40 až 50 miliónov eur.
Vlastníci novoobjavených bazénov dostali písomnú výzvu s lehotou 30 dní na ohlásenie svojho bazéna prostredníctvom online služby „Bien immobiliers" na webovej stránke impots.gouv.fr. Táto akcia je reakciou na skutočnosť, že Francúzsko má najväčší počet súkromných bazénov v Európe, pričom bazén s rozlohou viac ako 10 štvorcových metrov podlieha dani z nehnuteľnosti. Daň je splatná spätne štyri roky, a odhaduje sa, že majitelia neprihlásených bazénov zaplatia v priemere 375 eur za bazén.
Použitie satelitných snímok na odhalenie nepriznaných bazénov bolo testované už v roku 2021 v deviatich departementoch, kde sa podarilo odhaliť vyše 20-tisíc nenahlásených bazénov. Vďaka tomu mohli samosprávy v roku 2022 získať dodatočných 10 miliónov eur na daniach z nehnuteľností. Francúzsko spolupracovalo so spoločnosťou Capgemini na vývoji softvéru na analýzu leteckých snímok a porovnávalo získané údaje s údajmi z katastra. Tento príklad ukazuje, ako moderné technológie môžu byť efektívne využité na zlepšenie výberu daní a zabezpečenie spravodlivosti v daňovom systéme. Majitelia nehnuteľností vo Francúzsku by mali byť obzvlášť ostražití a zabezpečiť, aby všetky ich nehnuteľnosti boli riadne prihlásené a zdanené.
Zmeny v slovenskom katastri nehnuteľností: Dôraz na bezpečnosť a ochranu osobných údajov
Na Slovensku sa pripravuje úprava zákona o katastri nehnuteľností, ktorá má za cieľ zvýšiť bezpečnosť vlastníkov nehnuteľností a chrániť ich osobné údaje. Návrh zákona predkladá predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR), Juraj Celler. Jednou z hlavných zmien je zavedenie povinnej registrácie pre prístup k podrobnejším informáciám o vlastníkoch nehnuteľností. ÚGKK SR argumentuje, že táto zmena je potrebná na ochranu osobných údajov, pretože Policajný zbor SR zistil, že páchatelia trestnej činnosti si vyhľadávajú a typujú obete prostredníctvom osobných údajov zverejnených na katastrálnych portáloch. Podľa hovorkyne ÚGKK SR, Evy Šimkovej, má toto opatrenie prispieť k vyššej transparentnosti spracovávania osobných údajov a nemá nikoho obmedzovať. Údaje katastra budú naďalej prístupné každému, bezodplatne a bez časového obmedzenia, avšak plný kataster nehnuteľností bude dostupný len pre zaregistrovaných členov.
Slovensko.Digital vyzýva štát na odborné prediskutovanie témy ešte pred začatím medzirezortného pripomienkového konania. Obávajú sa, že plošné monitorovanie prístupu k údajom je neprimerané a mohlo by mať nedozerné následky, vrátane zvýšenia kriminálnych aktivít voči majiteľom nehnuteľností. Žiadajú, aby sa nesťažil prístup k dátam, ktoré nie sú osobnými údajmi. ÚGKK však argumentuje, že mnohí Slováci si neuvedomujú, aké osobné údaje sú o nich zverejnené na katastrálnych portáloch, a preto je ochrana týchto údajov nevyhnutná.
Advokát a odborník na ochranu osobných údajov, Jakub Berthoty, upozorňuje na dve roviny prístupu a využívania údajov vo verejných registroch. Na jednej strane je tu legislatíva na ochranu osobných údajov (GDPR), ktorá sa pozerá na plošné zverejňovanie osobných údajov a ich ďalšie spracúvanie reštriktívne. Na druhej strane, postup vlády má oporu v rozsudku Súdneho dvora EÚ, ktorý povedal, že nie je nevyhnutné plošne zverejňovať na internete osobné údaje pre fungovanie registra. Berthoty však zdôrazňuje, že povinná registrácia je v poriadku, ale musí byť zrejmé, na aké účely bude prevádzkovateľ registra oprávnený údaje využívať, komu ich bude môcť poskytovať a ako sa vysporiada so žiadosťami o prístup osôb zapísaných v registri.
Porovnanie prístupu ku katastru nehnuteľností v Európe
Slovenský kataster nehnuteľností je jedným z najotvorenejších informačných systémov o nehnuteľnostiach. Napríklad česká právna úprava zverejňovania údajov katastra na internete sa najviac podobá na slovenskú. V Českej republike sa platia poplatky za úradný výpis, ktorý obsahuje všetky informácie o právnych vzťahoch k nehnuteľnosti.
V Maďarsku kataster nehnuteľností spravuje ministerstvo poľnohospodárstva a katastrálne úrady. Registrovaní používatelia majú prístup k online službám (TAKARNET) od roku 2003. Bezplatná služba obsahuje len opisné údaje o nehnuteľnostiach. V Rakúsku je návšteva katastra nehnuteľností spoplatnená a poplatok sa platí súdu, notárovi alebo právnikovi.
Investovanie do nehnuteľností vo Francúzsku: Príležitosti a riziká
Pre občanov Slovenskej republiky je obstaranie nehnuteľnosti vo Francúzsku pomerne jednoduché vzhľadom na členstvo v Európskej únii. Francúzsko ponúka zaujímavé investičné príležitosti, najmä v takzvaných leaseback programoch, ktoré sú štátom podporované s cieľom podporiť výstavbu nehnuteľností a zabezpečiť ich celoročné využitie prostredníctvom následného prenájmu. Kupujúci získa nehnuteľnosť za výhodnejších podmienok (väčšinou s odpočtom DPH), ale musí súhlasiť s prenájmom nehnuteľnosti na vopred stanovenú dobu (cca 10 rokov).
Trh s nehnuteľnosťami vo Francúzsku je výrazne regulovaný a byrokraticky zaťažený, čo znamená väčšiu časovú náročnosť celého procesu obstarania nehnuteľnosti. Na druhej strane, byrokratické opatrenia eliminujú potenciálne problémy v priebehu kúpy nehnuteľnosti a chránia tak zúčastnené osoby. Všetky oficiálne dokumenty sú vyhotovené vo francúzštine. Jednorazové poplatky, ktoré súvisia s obstaraním nehnuteľnosti vo Francúzsku, hradí kupujúci a ich výška sa u bežných nehnuteľností pohybuje okolo 9% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. U leaseback nehnuteľností sú tieto poplatky nižšie.
V súčasnej dobe sú vo Francúzsku hypotekárne úvery poskytované až do výšky 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Investori vyhľadávajú najmä nehnuteľnosti pri mori, ale aj v Paríži, Savojských Alpách alebo na Korzike. Systém ďalšieho prenájmu nehnuteľností, tzv. leaseback, je vo Francúzsku dobre fungujúci.
Príklady nehnuteľností dostupných na francúzskom trhu:
Honosný zámok v štýle Napoleona III.: Zasadený do zeleného prostredia s rozlohou viac ako 32 hektárov, len 3:30 od Paríža. Hlavná vila s rozlohou 125 m² má veľkú obývačku, krytú terasu a bazén. Nehnuteľnosť je plne oplotená a vybavená automatickou bránou.
Jednoposchodová vila vo Flayosc: Približne 123 m², pozostávajúca z vstupnej haly, dvojobývacej izby s krbom, vybavenej kuchyne s prístupom na krytú terasu, 3 spální, sprchového kúta a toalety. Nachádza sa na pozemku s rozlohou viac ako 3700 m² s tradičným bazénom 10x6.
Vila s výhľadom na kopce: Orientovaná na juh, s rozlohou 108 m² na pozemku o rozlohe 2 270 m². Ponúka obývaciu izbu s otvorenou kuchyňou, verandu, dve spálne, kúpeľňu a samostatnú toaletu. K dispozícii je aj garáž s automatickými dverami.
Luxusný byt v Saint-Tropez: 93 m², orientovaný na juhovýchod, klimatizovaný, veľmi svetlý a tichý. Nachádza sa na vysokom poschodí s výťahom a predáva sa zariadený.
Štúdio v Nice: V nedávnej rezidencii postavenej v roku 2013, v perfektnom stave, ideálne na prvú kúpu alebo investíciu do prenájmu.
Provensálska usadlosť Domaine Ribiera: Medzi Luberonom a Verdonom, blízko Forcalquier a 45 minút od Aix-en-Provence. Hotel má 20 izieb a apartmánov, reštauráciu, strešný bar, posilňovňu, wellness, sauna, hammam, masážne miestnosti a dva bazény.
Investovanie do nehnuteľností v zahraničí - Francúzska riviéra
Súčasný architektonický klenot v Théoule-sur-Mer: Nachádza sa v slnkom zaliatych výšinách, s tromi úrovňami, súkromným výťahom, apartmánmi, profesionálnou kuchyňou, saunou, fitness miestnosťou a vonkajšou vírivkou. Ponúka aj zabezpečené parkovisko pre šesť vozidiel a ubytovanie pre personál.
Jednopodlažný dom v Torreilles: Krásny dom so štyrmi stranami, pozostávajúci z obývačky s krbom, jedálenského priestoru, otvorenej kuchyne, kúpeľne, 3 spální, hospodárskej budovy, práčovne a garáže. K dispozícii je aj letná kuchyňa, terasa, bazén - jacuzzi a záhrada.
Realitní makléri radia: Na čo si dať pozor pri investovaní do nehnuteľností v zahraničí
Pri investovaní do nehnuteľností v zahraničí je dôležité zvážiť niekoľko faktorov. V Taliansku je dôležité, že tunajší kataster nehnuteľností funguje len ako informatívny zdroj, nie je dôkazom vlastníctva. Za správnosť údajov v kúpnej zmluve zodpovedá taliansky notár, ktorý pripravuje zmluvné dokumenty a preveruje aktuálny stav a históriu nehnuteľnosti. Vo Francúzsku dobre funguje systém ďalšieho prenájmu nehnuteľností, tzv. leaseback.
V Chorvátsku je trh nehnuteľností cenovo stabilný a po vstupe Chorvátska do Európskej únie sa očakáva mierny nárast cien. V Turecku je potrebné získať povolenie od armády v Izmire, pretože pre cudzích štátnych príslušníkov je povolené kupovať nehnuteľnosti iba vo vymedzených častiach mesta. V Španielsku je dôležité najať si miestneho advokáta a postupovať podľa jeho inštrukcií, aby sa predišlo realitným podvodom. V Grécku je potrebné overovať všetky doklady a porovnať ich so skutočnosťou priamo na mieste obhliadky.
Verejné listiny a ich overovanie: Dôležité informácie pre medzinárodné použitie
Verejné listiny vydané slovenskými orgánmi vyžadujú pre svoje použitie pred orgánmi cudzieho štátu alebo pred orgánmi v cudzine vyššie overenie (tzv. konzulárnu superlegalizáciu) alebo tzv. apostil. Vyššie overenie verejných listín vo vzťahu k Českej republike sa spravidla nevyžaduje. Orgány, ktoré vykonávajú vyššie overenie justičných verejných listín, sú uvedené v príslušných predpisoch.
Predmetom vyššieho overenia je hodnovernosť podpisu, funkcie osoby, ktorá listinu podpísala, a pravosť pečate alebo odtlačku pečiatky na listine. Vyšším overením sa neoveruje obsah alebo pravdivosť obsahu verejnej listiny, znaleckého posudku či prekladu. Pre štáty, ktoré sú zmluvnou stranou Dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín, vydá krajský súd alebo ministerstvo spravodlivosti osvedčenie - tzv. apostil. Ak sa má slovenská verejná listina použiť v štáte, ktorý nie je zmluvnou stranou Dohovoru, musí byť listina overená konzulárnym odborom MZV a EZ SR a následne zastupiteľským úradom (veľvyslanectvom, resp. konzulátom).
Transparentnosť v poľnohospodárstve: Agrodotácie na mape
Vlastníci pozemkov si môžu overiť, kto na ich pôdu poberal agrodotácie prostredníctvom priamych podpôr. Rozšírené údaje o poľnohospodárskej pôde sú užitočnou pomôckou pri uzatváraní nájomných zmlúv. Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka (MPRV) SR v spolupráci s Úradom geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR) sprístupnili údaje o poľnohospodárskej pôde na mapovom portáli. Prostredníctvom niekoľkých krokov je možné zistiť nielen údaje o vlastníkovi pozemku, ale aj to, či a aký subjekt na tento pozemok žiadal agrodotácie, za akú obvyklú výšku nájomného sa pozemky v danom katastri prenajímali a do akej bonitnej triedy samotný pozemok patrí. Mapový portál je prepojený s portálom Finstat, čo umožňuje rýchlo získať bližšie informácie o žiadateľovi, ktorý na vybraný pozemok poberá agrodotácie. Priestorové údaje je možné navzájom nakladať a vrstviť, čím sa vytvárajú mapové kompozície a získavajú informácie podľa záujmu používateľa.
Investície do nehnuteľností v Turecku: Alternatíva pre Slovákov?
Hoci sa tento článok primárne zameriava na kataster nehnuteľností a aktuálne informácie z Francúzska, je zaujímavé pozrieť sa aj na iné trhy s nehnuteľnosťami. V posledných rokoch sa Turecko stalo jedným z najatraktívnejších trhov s nehnuteľnosťami na svete.
Green-Acres.com používa len tie údaje, ktoré boli poskytnutné a sú uvedené vyššie. Máte právo na prístup, úpravu, opravu a zrušenie vašich osobných údajov (Zákon zo 6. januára 1978 týkajúci sa informatiky, súborov a slobôd). Green-Acres podotýka, že používanie formuláru zo strany profesionálov predstavuje nevyžiadaný priamy marketing (spam) a z tohto dôvodu je zakázaný.
tags: #kataster #nehnutelnosti #francuzsko