Schválenie nového stavebného zákona na Slovensku, ktoré prebehlo v dňoch 4. a 5. februára 2025, vyvolalo vlnu diskusií a rôznorodých reakcií. Napriek tomu, že stavebníctvo je globálne považované za kľúčovú hospodársku silu, samotné schvaľovanie tohto zákona neprinieslo očakávané nadšenie ani u poslancov, ani u odbornej verejnosti. Základom novej legislatívy je zákon o urbanizme a rozvoji Slovenska, ktorý má ambíciu zjednodušiť a zrýchliť povoľovacie procesy a zároveň reflektovať na dlhodobé problémy v oblasti výstavby.
Historické skúsenosti a poučenia z minulosti
Stavebníctvo, ako hnacia sila ekonomiky, si vyžaduje zodpovedné plánovanie. Skúsenosti z iných krajín, ako sú Čína a Rusko, ukazujú, že masívna výstavba bytov bez adekvátnej infraštruktúry a občianskej vybavenosti môže viesť k sociálnemu napätiu a zníženiu kvality života obyvateľov. V Rusku a Číne sa v minulosti, v snahe rýchlo pokryť bytovú potrebu, pristúpilo k výstavbe rozsiahlych sídlisk s minimálnym architektonickým stvárnením a nedostatočnou vybavenosťou. Tieto sídliská, napriek svojej kapacite, často postrádajú objekty poskytujúce pracovné príležitosti, vzdelávanie, kultúrne či športové vyžitie, ako aj základnú bezpečnosť.
Štúdia jedného zo sídlisk v Petrohrade s približne 33 tisíc obyvateľmi, ktorého výstavba bola dokončená pred tromi rokmi, odhalila vážne nedostatky. Napriek tomu, že budovy mali polyfunkčný charakter s drobnými službami, kapacita týchto služieb pokrývala sotva 50 % potrieb obyvateľov. Dlhé dochádzanie do práce (35-50 minút) a oneskorené dobudovanie základnej infraštruktúry, ako je zdravotné stredisko či obchodné centrá, poukazujú na nedostatočné urbanistické a hospodárske plánovanie. Podobná situácia sa odohrala aj v Československu v druhej polovici 20. storočia, pred nástupom stavebného zákona č. 50/1976 Zb.
Problémom sa ukázalo byť aj formálne a narýchlo vykonávané urbanistické riešenie v rámci zmien územných plánov, ktoré nerešpektovalo prirodzené možnosti a podmienky danej oblasti. V záujme výstavby sa neraz menil stupeň ochrany prírody či vodných zdrojov, čo malo negatívne dopady na životné prostredie, ako je vidieť napríklad na lokalitách vo Vysokých a Nízkych Tatrách. Približne pred 6-7 rokmi si aj v Číne zodpovední uvedomili neudržateľnosť nekonecepčného plánovania. Neplánovaná výstavba sídlisk bez dostatku pracovných príležitostí a služieb viedla k sociálnemu napätiu a rastu kriminality, keďže vysnívané bývanie sa stalo psychicky a finančne náročným. V súčasnosti sa v oboch krajinách pristupuje k výstavbe zodpovednejšie, s dôrazom na prepojenie bytovej kapacity s pracovnými príležitosťami, infraštruktúrou a ďalšími dopadmi na lokalitu.
Legislatívny vývoj a cesta k novému stavebnému zákonu
Potreba nového stavebného zákona bola zdôvodňovaná obmedzenou použiteľnosťou a pomalosťou doterajších konaní. Zákon č. 50/1976 Zb., ktorý platil takmer 50 rokov, prešiel od roku 1990 do roku 2005 dvadsiatimi novelami. Napriek mnohým pokusom o jeho reformu, vrátane návrhu z roku 2006, ktorý bol stiahnutý z rokovania Národnej rady pre priveľa komerčných záujmov a zmätočných ustanovení, sa proces zacyklil.
Po výmene vlád v roku 2020 došlo k prijatiu zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní a zákona č. 201/2022 Z.z. o výstavbe. Hoci rozdelenie pôvodného zákona bolo vnímané pozitívne, zákon č. 201/2022 Z.z. sa ukázal ako nepoužiteľný. Staronová vláda Róberta Fica preto pristúpila k úprave a "čisteniu" pôvodného zákona č. 50/1976 Zb., pričom z neho odstránila časť o územnom plánovaní a začala tvoriť nový stavebný zákon.
Nový stavebný zákon, ktorý sa dňa 7. novembra 2024 stal predmetom rokovania a schválenia Národnej rady ako materiál č. 587, nadobudol účinnosť 1. apríla 2025. Tento zákon prináša zásadné zmeny v oblasti povoľovania stavieb, pričom cieľom je zjednodušenie a zrýchlenie procesov, vrátane elektronizácie. Zákon č. 201/2022 Z.z. tak napriek dlhému legislatívnemu procesu nikdy neuzrie svetlo sveta, hoci čiastočne poslúžil ako inšpirácia.
Kľúčové zmeny nového stavebného zákona
Nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z.z.) prináša niekoľko kľúčových zmien:
- Zjednotené povoľovanie: Dvojstupňové posudzovanie stavebných zámerov (územné a stavebné konanie) je nahradené jedným integrovaným konaním o stavebnom zámere. To by malo výrazne skrátiť a zjednodušiť celý proces.
- Elektronizácia a Portál výstavby: Spustenie Portálu výstavby predstavuje významný krok k digitalizácii stavebníctva. Portál slúži na zakladanie projektov, manažovanie rolí, ukladanie a autorizáciu dokumentácie, zasielanie podaní a doručovanie písomností. Funkcionality portálu presahujú zákonné požiadavky a majú za cieľ sprehľadniť a zjednodušiť prácu s dokumentáciou a komunikáciu medzi aktérmi. Podpisovanie dokumentov prebieha prostredníctvom zaručeného elektronického podpisu alebo mandátneho certifikátu.
- Nové definície a kategorizácia stavieb: Zákon prináša nové definovanie stavieb, ich kategorizáciu a následné určenie, ktoré stavby podliehajú ohlasovacej povinnosti a ktoré konaniu o stavebnom zámere.
- Úprava lehôt a nových povinností: Boli upravené niektoré lehoty a zákon zavádza nové povinnosti pre stavebníkov a projektantov. Zároveň prináša opatrenia na riešenie nečinnosti stavebných úradov.
- Špeciálne a iné stavebné úrady: Okrem obcí ako prvostupňových orgánov a regionálnych úradov ako druhostupňových orgánov, zákon definuje aj špeciálne stavebné úrady (napr. pre stavby pozemných komunikácií, dráh) a iné stavebné úrady pre špecifické oblasti (obrana, bezpečnosť, justícia, jadrové zariadenia).
- Riešenie nelegálnych stavieb: Nová legislatíva sprísňuje pravidlá týkajúce sa nelegálnych stavieb, pričom sa kládol dôraz na prevenciu, vyššie sankcie a efektívnejšie nástroje na ich riešenie. Dodatočné povolenie čiernych stavieb už nebude možné v takej miere ako doteraz.
- Územné plánovanie: Časť územného plánovania bola vyňatá zo starého stavebného zákona a upravená v zákone o územnom plánovaní (účinný od 1. apríla 2024). Mestá a obce majú termín na obstaranie a schválenie novej digitálnej územnoplánovacej dokumentácie do 31. marca 2032.
Výzvy a pohľad do budúcnosti
Napriek snahám o zjednodušenie a zrýchlenie procesov, nový stavebný zákon čelí aj kritike a obavám. Jednou z hlavných výziev zostáva dostatočný počet kvalifikovaných ľudí na stavebných úradoch, ich adekvátne mzdové ohodnotenie a vyťaženosť. Otázkou zostáva, ako budú úradníci reagovať na situácie, kedy riziková investícia napriek odborným stanoviskám prejde zmenou územného plánu.
Ďalšou dôležitou oblasťou je presné definovanie a implementácia štandardov, ktoré sú nevyhnutné pre hladké fungovanie celého systému. Príprava vykonávacích predpisov, vrátane šiestich vyhlášok, prebieha postupne. Dve kľúčové vyhlášky - o členení stavieb a o štruktúre a prevádzke informačného systému - sú už účinné a pokrývajú základné aspekty fungovania Portálu výstavby. Zvyšné štyri vyhlášky, ktoré sa týkajú bezbariérového navrhovania, všeobecných technických požiadaviek, postavenia geodeta a kvalifikačných predpokladov, sú v rôznych štádiách legislatívneho procesu.
Dôraz sa kladie aj na rozvoj Portálu výstavby smerom k vytvoreniu "digitálneho obrazu krajiny", ktorý by mal poskytovať komplexné informácie o infraštruktúre, územiach a chránených záujmoch. Tento dlhodobý projekt si vyžiada spoluprácu viacerých aktérov.
Vládne vyhlásenia o rozbehu výstavby nájomných bytov sú síce pozitívne, no ich úspech bude závisieť od toho, či sa výstavba bude realizovať prioritne slovenskými firmami zo slovenských materiálov a či byty zostanú v majetku a správe štátu.
Napriek obavám z nepredvídateľných problémov a potrebnej novelizácie zákona v blízkej budúcnosti, nový stavebný zákon predstavuje krok vpred v snahe o modernizáciu a zefektívnenie stavebného procesu na Slovensku. Jeho skutočný prínos sa ukáže až v praxi a s postupným zavádzaním všetkých súvisiacich legislatívnych a technických opatrení.