Kataster nehnuteľností: Ako zapísať novostavbu a rozostavanú stavbu

Každý rodinný dom, chata či napríklad murovaná garáž podlieha v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností povinnej evidencii na príslušnom liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Ak sa preto napríklad pri výbere nového bývania rozhodnete, že si namiesto staršieho rodinného domu postavíte novostavbu podľa Vašich predstáv, skôr či neskôr budete musieť riešiť aj otázku, ako predmetnú novostavbu zapíšete do katastra nehnuteľností. Nezúfajte, nie je to nič zložité. Na to, aby ste určitú dokončenú stavbu úspešne zapísali do katastra nehnuteľností potrebujete len správne doklady a jednoduchý návrh. Tento proces je kľúčový nielen pre právnu istotu vlastníka, ale aj pre možnosť nakladania s nehnuteľnosťou, ako je jej predaj, darovanie či zaťaženie záložným právom.

Čo je kataster nehnuteľností a prečo je dôležitý?

Kataster nehnuteľností je nielen verejný register, ale aj informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, nájomné práva…). Kataster tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Bez evidencie v katastri nehnuteľností nie je možné s existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, disponovať. To znamená, že ju nemožno predať, darovať ani zaťažiť záložným právom. Tento princíp platí bez ohľadu na to, v akom štádiu rozostavanosti sa stavba nachádza - či ide o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už skolaudovanú stavbu.

Súpisné a orientačné číslo: Rozdiel a význam

Pojmy "súpisné číslo" a "orientačné číslo" sa často zamieňajú, no majú odlišný význam a funkciu.

Súpisné číslo sa určuje každej budove, ktorá je priestorovo sústredená, zastrešená, stavebno-technicky vhodná, určená na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí, je prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie a je začlenená do obce v súlade so zásadami (architektonickými, urbanistickými a environmentálnymi) a požiadavkami vyplývajúcimi z územného plánu obce, zóny alebo regiónu. Jednoduchšie povedané, stavba musí spĺňať všetky požiadavky obce a prejsť kolaudáciou. Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností stanovuje, že každá stavba, ktorá sa nachádza v evidencii katastra nehnuteľností, musí mať pridelené toto súpisné číslo.

Orientačné číslo slúži ako ľahšie a rýchlejšie referenčné označenie, ktoré umožňuje ľahší nástup alebo doručenie na konkrétnu časť budovy, najmä v komplexných zónach s viacerými vchodmi. Najčastejšie sa používa v prípade, ak má stavba viacero vchodov, napríklad dvojdom alebo bytový dom. Orientačné číslo sa píše hneď za súpisné číslo a oddeľuje sa lomkou, napríklad 887/2. Prvé je vždy súpisné číslo a druhé je orientačné.

V praxi sa môžete stretnúť aj s inými formátmi, napríklad číslo budovy alebo parcela, čo súvisí s mapovým a katastrálnym záznamom.

Postup pri zápise novostavby do katastra nehnuteľností

Pre úspešný zápis dokončenej stavby do katastra nehnuteľností potrebujete správne doklady a jednoduchý návrh.

1. Získanie rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla

Základným dokladom nevyhnutným pre zápis novostavby do katastra je rozhodnutie príslušnej obce, v katastrálnom území ktorej sa stavba nachádza, o určení súpisného a orientačného čísla stavby.

Ako získať rozhodnutie?Obec vám vydá rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla na základe písomnej žiadosti, ku ktorej je potrebné priložiť originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

Kde podať žiadosť?Žiadosť sa podáva na úrade obce alebo mesta, v ktorom sa novostavba nachádza. Často si ľudia myslia, že záležitosť súpisného čísla sa vybavuje na stavebnom úrade, no v skutočnosti je to agenda oddelenia evidencie obyvateľstva alebo matriky.

Aké prílohy potrebujete k žiadosti?Okrem písomnej žiadosti a právoplatného kolaudačného rozhodnutia je zvyčajne potrebné priložiť aj:

• Doklad o vlastníctve pozemku alebo iný doklad, ktorý potvrdzuje vaše práva k užívaniu pozemku.
• V prípade starších stavieb, ktoré nemajú kolaudačné povolenie (pretože v minulosti sa to nevyžadovalo), sa prikladajú doklady preukazujúce, kedy bola stavba povolená, kto ju postavil a prípadne iné dokumenty, ktoré sú špecifické pre danú obec.

Požiadavky obcí sa môžu pri podávaní žiadosti líšiť, preto je vhodné vopred všetko skonzultovať s príslušným pracovníkom úradu.

V zmysle zákona č. 125/2015 Z.z. o registri adries a o zmene a doplnení niektorých zákonov a vyhlášky MV SR č. 142/2015 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 125/2015 o registri adries a vyhlášky MV SR č. 141/2015 ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška MV SR č. 31/2003 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o označovaní ulíc a iných verejných priestranstiev a o číslovaní stavieb, nadobudol účinnosť 1. júla 2015. Stavebníci, ktorí po tomto dátume požiadajú o vydanie súpisného a orientačného čísla k stavbe, sú povinní k žiadosti pripojiť novú prílohu - zameranie adresného bodu v listinnej podobe pre potreby informačného systému verejnej správy registra adries. Adresný bod je priestorový údaj, ktorý označuje polohu každého vstupu do budovy, ktorej je určené orientačné číslo, alebo hlavného vstupu do budovy, ak budova nemá určené orientačné číslo a má určené súpisné číslo. Vyhotovenie zamerania adresného bodu zabezpečí stavebník pred podaním žiadosti o určenie súpisného čísla a orientačného čísla. Adresný bod vyhotovujú geodeti. Podkladom na zameranie adresného bodu je geometrický plán.

2. Geometrický plán

Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (napríklad ako rozostavaná stavba), je ďalej potrebné dať si vyhotoviť geometrický plán. Tento plán slúži na zameranie novostavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Najlepšie je požiadať geodeta o zameranie až vtedy, keď je stavba zateplená a má pôdorys, ktorý sa do kolaudácie už nebude meniť.

Geometrický plán je kľúčový dokument, ktorý presne definuje polohu a tvar stavby na pozemku. V kontexte novostavby je jeho vyhotovenie nevyhnutné na to, aby sa stavba mohla správne zamerať a následne zakresliť do oficiálnej katastrálnej mapy.

Digitálna technická mapa mesta (DTM) je ďalším dôležitým prvkom. Záznam o prevzatí do DTM je potrebný ku kolaudácii stavieb. Zachytáva porealizačný stav stavebného objektu, spevnených plôch a inžinierskych sietí. Spolu s geometrickým plánom, adresným bodom a vytyčovacím výkresom stavby tvorí dôležitú prílohu ku kolaudácii stavby.

3. Podanie návrhu na zápis do katastra

Po získaní rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla a vyhotovení geometrického plánu je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza, jednoduchý písomný návrh na zápis novostavby do evidencie katastra nehnuteľností.

Čo má obsahovať návrh?K návrhu je potrebné priložiť:

• Rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby.
• Geometrický plán so zameraním novostavby.
• V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby. Táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

4. Poplatky a lehoty

Za podanie žiadosti o pridelenie súpisného čísla sa neplatí žiadny správny poplatok. Úrad si však môže účtovať poplatok za vydanie potvrdenia o pridelení súpisného čísla. Lehotu na vybavenie súpisného čísla upravuje zákon č. 369/1990 o obecnom zriadení. Osoba určená v kolaudačnom rozhodnutí je povinná požiadať o určenie súpisného a v prípade potreby aj orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Konanie o zápise do katastra môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Zápis rozostavanej stavby do katastra

Okrem už dokončených stavieb, ktoré sú právoplatne skolaudované, môžu byť predmetom evidencie katastra nehnuteľností aj stavby, ktorých výstavba sa začala, avšak nebola dokončená. Ide o tzv. rozostavané stavby.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu?

Ako bolo spomenuté, s každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností. Aby bolo možné stavbu napríklad predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Nepodstatné je, v akom štádiu rozostavanosti sa stavba nachádza.

Kedy sa považuje stavba za stavbu v zmysle zákona?

V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Ak chcete napríklad predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, na kataster je potrebné podať návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Rovnako, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Aké dokumenty sú potrebné na zápis rozostavanej stavby?

K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný:

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby.
• Geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
• Právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu.

Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu so všetkými vyššie uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Príklady nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi, pričom moment nadobudnutia vlastníckeho práva má vplyv napríklad na daňové povinnosti.

• Zmluvný prevod: Vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu).

  • Príklad č. 1: Daňovník predáva nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou, ktorú využíval na prenájom. Kúpna zmluva na obstaranie nehnuteľnosti bola uzatvorená dňa 2.9.2024, kedy bola uhradená kúpna cena, pričom vklad do katastra bol vykonaný ku dňu 30.10.2024. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu.

• Dedenie: Vlastníctvo k predmetu dedičstva sa nadobúda smrťou poručiteľa.

  • Príklad č. 2: Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojom strýkovi (tzn. v nepriamom rade). Strýko zomrel 12.5.2025, dedičské konanie prebehlo až 23.7.2025. Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, tzn. 12.5.2025.
  • Príklad č. 5: Daňovník zdedil pozemky po svojom bratovi v roku 2004. V čase dedenia neboli pozemky prepísané na liste vlastníctva. K vkladu do katastra nehnuteľností došlo až v roku 2025. Daňovník sa rozhodol predať tieto pozemky. Považuje sa príjem z predaja daných pozemkov za zdaniteľný príjem? Ak daňovník nadobudol predmetnú nehnuteľnosť - pozemky z titulu dedenia, potom sa vlastníctvo počíta odo dňa smrti poručiteľa. Ak sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu od dane, t.j. (tu by nasledovalo vysvetlenie podmienok oslobodenia, napr. doba vlastníctva).

• Nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom: Do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.

• Na základe rozhodnutia štátneho orgánu: Vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí (napr. v rámci exekučného konania).

• Dražba: Vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná.

• Úprava hraníc pozemkov a stavieb:

  • Príklad č. 3: Dvaja vlastníci nadobudli pozemok dedením v roku 1996, na ktorom stála záhradná chatka. Bola užívaná, o čom je dokumentácia, ale nebola zapísaná na liste vlastníctva. Na základe kolaudačného rozhodnutia v roku 2025 bolo pridelené súpisné číslo pre registráciu v katastri nehnuteľnosti. Pri posudzovaní zdanenia dosiahnutých príjmov z predaja záhradnej chatky je potrebné prihliadnuť na moment nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti, t.j. v tomto prípade by sa primárne posudzoval moment nadobudnutia pozemku (1996) a následne by sa riešilo zapísanie stavby.
  • Príklad č. 4: Daňovník nadobudol darovaním v roku 2008 pozemky, pri ktorých došlo v roku 2025 k sceleniu - komasácii. Tento nový pozemok sa daňovník rozhodne predať. Od akého dátumu sa bude počítať moment nadobudnutia? Ak sa geometrickým plánom zlúčilo viacero pozemkov jedného vlastníka v doterajšom stave do jedného pozemku v novom stave, na zápis do katastra nehnuteľností sa doručuje žiadosť o zápis geometrického plánu, na základe ktorého sa vykoná iba záznam v katastri nehnuteľností (nie vklad do katastra nehnuteľností). Z uvedeného vyplýva, že je potrebné vychádzať z údajov listu vlastníctva, ktorý obsahuje údaje a bližšie vysvetlenia súvisiace s právom k nehnuteľnostiam. V tomto prípade by sa mal počítať moment nadobudnutia pôvodných pozemkov, teda 2008.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov

Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu alebo od správcu. Nasleduje zvolanie zhromaždenia vlastníkov celého bytového domu, kde sa prediskutuje zámer a jeho dôsledky. Odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas, minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. Následne sa spíše dohoda o zámere alebo prehlásenie vlastníkov.

2. Príprava technických podkladov

Po odsúhlasení zámeru nasleduje technická fáza. Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier vypracuje projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Geodet vyhotoví geometrický plán, ktorým rozdelí pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely.

3. Stavebné konanie

S vypracovaným projektom sa na stavebnom úrade podáva žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky.

4. Kolaudačné konanie

Po dokončení úprav (alebo formálnom oddelení) sa požiada stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dve samostatné rozhodnutia).

5. Pridelenie nového súpisného čísla

Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať príslušný miestny úrad o pridelenie súpisných (a orientačných) čísel pre nové budovy. Mesto overí dokumenty a vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod.

6. Zápis zmien do katastra nehnuteľností

Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Toto sa realizuje buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu).

Tento proces je nevyhnutný pre správne fungovanie evidencie nehnuteľností a zabezpečenie právnej istoty všetkých zúčastnených strán.

tags: #kataster #cislo #kolaudacneho #rozhodnutia