Jednoizbové byty v najväčších mestách stredného Slovenska: Analýza cien a trendov

Ceny nehnuteľností na Slovensku prešli v posledných rokoch dynamickým vývojom, pričom jednoizbové byty v krajských mestách stredného Slovenska nie sú výnimkou. Realitný trh je komplexný a ovplyvňuje ho množstvo faktorov, od ekonomickej situácie až po legislatívne zmeny. Aby sme získali čo najpresnejší obraz o cenách a vývoji na tomto trhu, je nevyhnutné analyzovať nielen inzerované ceny, ale predovšetkým realizačné (transakčné) ceny. Tieto skutočné ceny, za ktoré sa byty reálne predávajú, majú oveľa vyššiu vypovedaciu hodnotu ako ceny uvedené v inzerátoch, ktoré môžu byť často nadhodnotené alebo slúžiť ako počiatočný bod pre vyjednávanie.

Metodika analýzy a zdroje dát

Na monitorovanie vývoja cien bytov na Slovensku sa používa metóda "Realitný barometer", ktorá mesačne preskúma ceny viac ako 20 000 bytov. Tento projekt prináša mesačné cenové analýzy. Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch. Analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, na jedno až štvorizbové byty, staré i nové byty. Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmame roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny oveľa presnejšie (a reprezentatívnejšie), ako tie, ktoré sú uvedené len v rámci jediného portálu. Realizačné (transakčné) ceny majú vyššiu vypovedaciu hodnotu, ako ponukové ceny. Cenový vývoj na realitnom trhu totiž odzrkadľujú presnejšie. Žiaľ, na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií. Do databáz realitných kancelárií (členov Realitnej únie) sa vkladajú údaje o cenách bytov, ale aj ostatných typov nehnuteľností, a to z konkrétnych obchodov z jednotlivých slovenských regiónov.

Vývoj cien jednoizbových bytov v krajských mestách stredného Slovenska

Pri pohľade na jednoizbové byty v krajských mestách stredného Slovenska môžeme pozorovať zaujímavé trendy. Zatiaľ čo nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé, v prípade jednoizbových bytov v krajských mestách je tento vzťah často badateľný. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice, avšak aj v ostatných krajských mestách nad 50-tisíc obyvateľov si treba priplatiť. Byty sú v nich o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tisíc obyvateľmi. Pri cenovej mape však do hry vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť.

Napríklad, hoci Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov tu boli v minulosti dvojnásobné. V praxi to znamená, že za starší 3-izbový byt v Bratislave zaplatíte až 3,5-krát viac ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.

V posledných rokoch, a najmä v období po koronakríze, sme zaznamenali rast cien bytov naprieč sledovanými mestami. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu. Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napätý.

Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2-izbové a staršie 3-izbové jednotky. Pri oboch typoch bytov pozorujeme dvojciferný medziročný rast v 6 z 8 krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie má za sebou Trenčín a Banská Bystrica.

Faktory ovplyvňujúce ceny jednoizbových bytov

Ceny jednoizbových bytov, rovnako ako iných nehnuteľností, sú ovplyvnené radou faktorov. Medzi tie kľúčové patria:

• Lokalita: Poloha bytu je jedným z najdôležitejších faktorov. Byt v centre mesta, v blízkosti dopravných uzlov, škôl, obchodov a inej občianskej vybavenosti bude vždy drahší ako byt na okraji mesta alebo v menej atraktívnej lokalite.
• Stav nehnuteľnosti: Staré, nezrekonštruované byty sú spravidla lacnejšie ako novostavby alebo kompletne zrekonštruované byty. Dôležitý je aj stav bytového domu ako celku (zateplenie, výťah, strecha).
• Veľkosť a dispozícia: Hoci sa zameriavame na jednoizbové byty, ich vnútorné usporiadanie a reálna využiteľná plocha môžu tiež ovplyvniť cenu.
• Trhové faktory: Celková ekonomická situácia v krajine, úrokové sadzby na hypotéky, inflácia a dopyt na trhu s nehnuteľnosťami majú zásadný vplyv na ceny.
• Ceny energií a inflácia: Vojenský konflikt, drahšie energie a vyššia inflácia môžu tlačiť na rast úrokových sadzieb, čo sa následne premieta do cien nehnuteľností.

Špecifiká stredného Slovenska

Stredné Slovensko, ktoré zahŕňa krajské mestá ako Banská Bystrica, Žilina, Trenčín a Nitra, má svoje špecifické charakteristiky. V porovnaní s Bratislavou a Košicami sú ceny v týchto mestách spravidla nižšie, avšak aj tu vidíme rastúci trend. Banská Bystrica sa v posledných rokoch stala tretím najdrahším krajským mestom, čo signalizuje rastúci dopyt a atraktivitu tohto regiónu. Trenčín a Banská Bystrica boli mestami s najdynamickejším zdražovaním v určitých segmentoch trhu.

Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo. Stačí sa pozrieť do susedného Česka. Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.

Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Hodnota Realitného barometra vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka. Naznačuje to aj NBS, ktorá začiatkom tohto mesiaca konštatovala, že voľný trh s nehnuteľnosťami je v dobrej kondícii.

Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia iná. Ukazuje to aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších 2-izbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. V Trenčíne zdraželi novšie 2-izbové byty o 32,3 % a novšie 3-izbové jednotky o 26,9 %. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2-izbové zdraželi o 24,9 % a 3-izbové o 19,3 %.

Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Okrem toho vláda by tento rok nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %). Pozoruhodný je najmä vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024 (Košice o 15,0 %, Prešov o 14,1 %). Aj vďaka tomu sa Prešov stal v tejto kategórii bytov 5. najdrahším krajským mestom.

Najrýchlejší rast cien sme videli v Trenčíne (28,9 %) a v Košiciach (19,6 %). V oboch mestách však v predchádzajúcom roku ceny rástli len minimálne (Trenčín 3,1 %, Košice 1,6 %). Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %). Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (22,0 %), kde v roku 2024 ešte mierne klesali (-0,3 %). Prešov skončil v malom mínuse (-0,2 %) a Žilina v miernom pluse (0,6 %).

Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty. Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podielali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.

Rok 2025: Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t.j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver. Ich vplyv na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný.

Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že “slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii”. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však sledujme aj to, kam sa v jednotlivých lokalitách uberal vývoj tento rok.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri opäť naštartoval. Po septembrovom miernom poklese (-0,1 %) jeho hodnota znovu stúpla. Medzimesačne poskočil hore o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu, aké sme videli v letných mesiacoch. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025 (spomína medzištvrťročnú zmenu): “Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %.” Ako vidíme z grafu, v posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro 2 roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 % - všimnime si však cenový vývoj v dlhšom časovom horizonte. Za posledných 7 rokov jeho hodnota “poskočila” o 95,3 %.

Realitný trh v septembri preradil na nižší rýchlostný stupeň, čo potvrdili aj októbrové čísla - Barometer poskočil medzimesačne len o 0,5 %. Tempo rastu cien slabne. Aký bude ďalší vývoj? Začnú nehnuteľnosti klesať? Aj o tom budeme hovoriť na Realitnom kongrese Realitnej únie SR vo štvrtok 27.

Hodnota Realitného barometra sa v septembri znížila o 0,1 %. Slabší výsledok za deviaty mesiac roka však nepredstavuje zlom v cenovom vývoji na trhu. V predchádzajúcich mesiacoch totiž Barometer výrazne posilnil - od mája do augusta vzrástol o 4,6 %. Za trištvrte tohto roka vidíme v krajských mestách všeobecný rast cien. Ceny starších bytov rástli v porovnaní s novšími rýchlejšie. Priemerný rast cien starších 2-izbových bytov dosiahol 11,6 % a trojizbových 13,8 %. Pri starších bytoch rástli ceny najrýchlejšie v Prešove (+18,5 %) a Trnave (+18,2 %), pri novších bytoch dominujú Trenčín (+24,5 %) a Košice (+19,4 %). Staršie byty najviac zdraželi v Prešove (+25,3 %) a Košiciach (+21,4 %). V kategórii novších bytov najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (+14,7 %) a Banskej Bystrici (+12,3 %). Najmiernejší rast starších bytov zaznamenal Trenčín (+6,1 %).

Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu. Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m2. Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pri dvojizbových bytoch to bolo v priemere 17,0 % oproti 12,8 % a pri trojizbových 17,1 % versus 13,5 %. Pokiaľ sa obloha v mestách hemží žeriavmi, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska to však aktuálne nie je. Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Keď ľuďom rastú dynamicky mzdy, môžu si dovoliť kupovať drahšie byty. Presne to ukazujú aj posledné štatistické údaje. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve 1 654 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň. Najmä september a október patria na realitnom trhu tradične k silnému obdobiu, kde niet núdza o obchody. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá.

Budúcnosť cien jednoizbových bytov

Predikcia vývoja cien jednoizbových bytov v krajských mestách stredného Slovenska naznačuje pokračujúci rast, aj keď s možným spomalením tempa v niektorých lokalitách. Očakáva sa, že menšie byty budú naďalej zdražovať, zatiaľ čo ceny starších bytov v menej atraktívnych lokalitách môžu stagnovať alebo mierne klesať. Dôležité bude sledovať vývoj úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré sú dlhodobo kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim dostupnosť bývania. Hoci sa neočakáva realitný boom ani prudký pokles cien, stabilný rast cien bytov, ktorý prevyšuje rast miezd, bude naďalej predstavovať výzvu pre mnohých záujemcov o vlastné bývanie.

Na záver, analýza cien jednoizbových bytov v najväčších mestách stredného Slovenska odhaľuje komplexný obraz trhu, kde sa prelínajú lokálne špecifiká s celoslovenskými trendmi. Pochopenie týchto faktorov je kľúčové pre informované rozhodovanie pri kúpe či predaji nehnuteľnosti.

tags: #jednoizbovy #byt #stredne #slovensko