Prenájom bytu: Fyzická osoba verzus právnická osoba – kľúčové rozdiely a povinnosti

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Základné kroky pri prenájme bytu fyzickou osobou - nepodnikateľom

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie pre fyzické osoby - kedy a ako?

Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí:

• pitná a úžitková voda
• teplo na kúrenie
• elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby sú:

• použitie výťahu
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• odvádzanie odpadovej vody
• odvoz smetí
• čistenie žúmp a komínov
• koncesionárske poplatky
• internet

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Zmluva o nájme - nevyhnutný dokument

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.

Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa (právnická osoba a fyzická osoba - živnostník)

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (resp. v § 6 ods. 1 písm. b) - činnosť na základe živnostenského oprávnenia).

Ak máte na prenájom živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa zdaňujú tak ako všetky ostatné príjmy zo živnosti. Ide o príjmy v plnom rozsahu zdaniteľné - sú predmetom dane a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 ZDP), môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2 + zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie.

Právnické osoby sa pri prenájme riadia primárne Obchodným zákonníkom a zákonom o dani z príjmov. Prenájom nehnuteľností je pre právnickú osobu zdaniteľným príjmom, ktorý podlieha zdaneniu podľa platnej sadzby dane z príjmov právnických osôb. Na rozdiel od fyzických osôb, právnické osoby nemajú možnosť uplatniť si oslobodenie príjmov do výšky 500 eur ročne.

Dôležité aspekty pri prenájme nehnuteľností

Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej? Toto rozhodnutie závisí od viacerých faktorov, vrátane predpokladaných príjmov, výdavkov a vašej celkovej daňovej situácie.

Živnostenské oprávnenie:

• Vyžaduje sa, ak popri základných službách spojených s prenájmom (napr. dodávka energií, odvoz odpadu) poskytujete aj iné služby (napr. upratovanie, recepcia).
• Príjmy z prenájmu sú považované za príjmy zo živnosti.
• Možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov vo výške 40 % z príjmov alebo preukázateľných výdavkov.
• Povinnosť platiť odvody do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne.

Fyzická osoba - nepodnikateľ:

• Nie je potrebné živnostenské oprávnenie, ak poskytujete len základné služby.
• Príjmy z prenájmu sú zdaňované ako ostatné príjmy fyzickej osoby.
• Možnosť uplatniť oslobodenie príjmu do výšky 500 eur ročne.
• Nie je povinnosť platiť odvody do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne.
• Možnosť uplatniť len preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom.

Registrácia na daňovom úrade:Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Registrácia je povinná, ak prenajímate nehnuteľnosť (okrem pozemku) na území SR. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.

DPH pri prenájme:Prenájom nehnuteľného majetku je zdaniteľnou dodávkou služby podľa zákona o DPH v prípade, že sa vykonáva na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenska a jeho obrat z prenájmu presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku, vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH. V prípade prenájmu bytov, rodinných domov a apartmánov je prenájom oslobodený od dane, pokiaľ nie je zvolená možnosť zdanenia.

Zváženie prenájmu cez realitnú kanceláriu

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Krátkodobý nájom a jeho špecifiká

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Zodpovednosť za škody a poistenie

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.

Výber nájomcu - kľúč k bezproblémovému prenájmu

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií. Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. Ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať takú vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.

Rozdiel medzi nájmom a ubytovaním cez digitálne platformy

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania. V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem.

tags: #je #vyhodnejsie #prenajimat #byt #ako #pravnicka