Manželstvo predstavuje nielen osobný záväzok, ale aj významnú právnu a ekonomickú entitu, ktorá prináša so sebou špecifické pravidlá týkajúce sa majetku a príjmov. Jednou z častých situácií, s ktorou sa manželia môžu stretnúť, je prenájom nehnuteľnosti, najmä ak sa táto nehnuteľnosť nachádza v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM). Tento článok sa zameriava na daňové aspekty prenájmu nehnuteľností manželmi, s osobitným dôrazom na situácie, ktoré môžu nastať v prvom roku manželstva, ako aj na širšie daňové pravidlá týkajúce sa BSM.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a príjmy z prenájmu
Základným kameňom porozumenia zdaňovania príjmov z prenájmu manželov je koncept bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Podľa § 143 Občianskeho zákonníka platí, že do BSM patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudne niektorý z manželov za trvania manželstva. Toto pravidlo má však výnimky, ako napríklad veci získané dedičstvom alebo darom, ako aj veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, sú tiež súčasťou tohto spoluvlastníctva. To znamená, že príjmy z prenájmu, ako aj výnosy, úžitky a prírastky z vecí v BSM, patria obom manželom bez ohľadu na to, či vec samotná je vo výlučnom vlastníctve jedného z nich, v podielovom spoluvlastníctve alebo v BSM. Manželia užívajú veci v BSM spoločne a spoločne uhrádzajú aj náklady spojené s ich užívaním a udržiavaním.
Zdaňovanie príjmov manželov na základe ich bezpodielového spoluvlastníctva je upravené ustanovením § 4 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Podľa tohto ustanovenia, príjmy uvedené v § 6 ods. 3 ZDP (príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o príjmy z podnikania) a príjmy z kapitálového majetku (§ 7 ZDP) či ostatné príjmy (§ 8 ZDP), ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak.
Delenie príjmov z prenájmu a výdavkov
Kľúčovou výhodou prenájmu nehnuteľnosti v BSM je možnosť flexibilného delenia príjmov a výdavkov medzi manželov. Ak sa manželia nedohodnú inak, príjmy z prenájmu sa automaticky delia rovnakým dielom. Avšak, môžu sa dohodnúť aj na inom pomere, ktorý je pre nich daňovo výhodnejší. Toto platí aj pre daňové výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a dosiahnu príjem 6 000 eur. Výdavky sú 2 400 eur. Ak sa rozhodnú rozdeliť príjmy rovnomerne (50:50), každý z nich si uvedie príjem 3 000 eur a výdavky 1 200 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu do výšky 500 eur. V konečnom dôsledku každý z nich podá daňové priznanie s príjmom z prenájmu vo výške 2 500 eur (3 000 - 1 200 - 500).
V prípade, že je pre jedného z manželov výhodnejšie priznať vyšší príjem z prenájmu (napríklad kvôli iným príjmom alebo odpočítateľným položkám), môžu sa dohodnúť aj na nerovnomernom rozdelení.
Príklad č. 2: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM s celkovým príjmom 2 000 eur. Manžel nemá žiadne iné príjmy okrem prenájmu, zatiaľ čo manželka je zamestnaná. Pre nich je výhodné, aby manžel priznal celý príjem z prenájmu. Po uplatnení oslobodenia 500 eur, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 500 eur. Ak tento príjem nepresiahne 50 % nezdaniteľnej časti základu dane (pre rok 2025 ide o sumu 2 876,90 eur), nevzniká mu povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Výnimky a obmedzenia pri delení príjmov
Existujú však situácie, kedy sa pravidlo o delení príjmov z BSM neuplatňuje. Podľa § 4 ods. 8 ZDP, toto ustanovenie neplatí v prípade:
- Príjmu z prevodu majetku alebo práva, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku: V takomto prípade sa príjmy zdaňujú u toho z manželov, ktorý mal majetok zahrnutý v obchodnom majetku ako posledný.
- Príjmu z prenájmu majetku zdedeného alebo prijatého ako dar: Ak manžel nadobudol majetok dedičstvom alebo darom, príjmy z neho plynúce sú jeho výlučným príjmom.
- Príjmu z majetku nadobudnutého v rámci reštitúcie: Podobne ako pri dedičstve a dare, aj majetok získaný reštitúciou má špecifický režim.
- Po zániku manželstva alebo dohode o podielovom spoluvlastníctve: Ak došlo k rozdeleniu vecí po zániku manželstva alebo ak sa manželia dohodli, že vec zostane v podielovom spoluvlastníctve, príjmy sa zdaňujú podľa § 10 ZDP, teda podľa spoluvlastníckych podielov.
- Vyrovnanie BSM: Ak došlo k vyrovnaniu BSM, manželia by boli povinní príjmy zdaniť každý podľa svojho spoluvlastníckeho podielu.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Prenájom nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM
V prípade, že nehnuteľnosť nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ale je vo výlučnom vlastníctve jedného z nich, príjmy z prenájmu patria tomuto konkrétnemu manželovi. Avšak, ak bola nehnuteľnosť kúpená z prostriedkov, ktoré by inak patrili do BSM (napríklad zo spoločných úspor), alebo ak manželia prejavili vôľu nadobudnúť ju do BSM, aj keď bola kúpená jedným z nich, môže sa situácia skomplikovať.
Dôležité je tiež poznamenať, že aj keď nehnuteľnosť nie je v BSM, príjmy z nej plynúce počas trvania manželstva (okrem darov a dedenia) sa vo všeobecnosti považujú za súčasť BSM podľa súdnej praxe.
Súhlas druhého manžela pri prenájme
Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je však potrebný súhlas oboch manželov. Poskytnutie bytu do nájmu sa nepovažuje za bežnú vec, a preto zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, nájomná zmluva je relatívne neplatná, čo znamená, že jej neplatnosti sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať.
Preukázanie súhlasu je najjednoduchšie písomnou formou, avšak zákon pripúšťa aj iné formy prejavu vôle, ktoré jednoznačne nevzbudzujú pochybnosti o súhlase. V prípade nezhôd môže jeden z manželov podať návrh na súd.
Krátkodobý nájom bytu
Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu, ak nájomný vzťah netrvá dlhšie ako dva roky. Tento zákon je špeciálnym právnym predpisom vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a jeho ustanovenia sa aplikujú primárne.
Záver
Prenájom nehnuteľnosti manželmi, či už v rámci bezpodielového spoluvlastníctva alebo v iných formách vlastníctva, prináša špecifické daňové a právne dôsledky. Kľúčom k optimalizácii daňovej situácie je dôkladné porozumenie ustanoveniam Zákona o dani z príjmov a Občianskeho zákonníka, ako aj možnosť dohody medzi manželmi o rozdelení príjmov a výdavkov. V prvom roku manželstva, ako aj v neskorších rokoch, je dôležité zvážiť všetky aspekty, aby sa zabezpečilo súlad s právnymi predpismi a dosiahla sa daňová efektívnosť.
V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy odporúčané konzultovať problematiku s daňovým poradcom alebo advokátom.