Prenajímanie nehnuteľností, či už ide o byty alebo nebytové priestory, je bežnou formou zhodnocovania majetku. Fyzické aj právnické osoby môžu prenajímať nehnuteľnosti a príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom, ktorý je potrebné uviesť v daňovom priznaní. Prenajímatelia môžu pôsobiť ako fyzické osoby - nepodnikatelia, alebo ako živnostníci. Všeobecný občiansko-právny princíp voľného nakladania s majetkom je však v mnohých prípadoch prelomený verejnoprávnou úpravou, najmä zákonom o živnostenskom oprávnení. Toto prelomenie si vyžaduje od prenajímateľov splnenie viacerých podmienok a povinností, ktoré závisia od rôznych okolností.
Kedy je prenájom nebytových priestorov živnosťou?
Kľúčovou otázkou pri prenájme nehnuteľností je, kedy táto činnosť nadobúda charakter podnikateľskej činnosti vyžadujúcej živnostenské oprávnenie. Podľa zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (ďalej len „živnostenský zákon“) platí, že ak fyzická alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti.
Na pochopenie tejto podmienky je dôležité definovať, čo sa rozumie pod pojmom „základné služby“ a „iné ako základné služby“.
Základné služby spojené s prenájmom sú tie, ktoré zabezpečujú alebo podmieňujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť jej riadneho užívania nájomcom. Medzi takéto služby v praxi patria napríklad:
- Dodávka tepla a teplej úžitkovej vody
- Dodávka elektrickej energie
- Dodávka plynu
- Odvoz tuhého komunálneho odpadu
- Odvod odpadovej vody alebo splaškov
- Kominárske služby
- Upratovanie spoločných priestorov
Iné ako základné služby (doplnkové služby) sú tie, ktoré nemajú charakter služieb podmieňujúcich možnosť riadneho užívania prenajímaných priestorov, ale svojím charakterom s prenajímaným priestorom súvisia a smerujú k vylepšeniu podmienok jeho užívania. Príkladom môže byť poskytovanie vnútorného vybavenia prenajímaných priestorov (napríklad nábytok v kancelárii).
Z uvedeného vyplýva, že na poskytovanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom je rozhodujúce, aby boli splnené dve podmienky:
- Poskytovanie základných služieb.
- Poskytovanie ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti.
V prípade, že sa prenajímateľ rozhodne poskytovať okrem prenájmu aj doplnkové služby, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti, musí mať na túto činnosť príslušné živnostenské oprávnenie. To znamená, že samotný prenájom nehnuteľnosti môže byť v určitých prípadoch vykonávaný bez živnostenského oprávnenia (ak ide o prenájom bez poskytovania iných ako základných služieb), ale akonáhle sú poskytované ďalšie služby, ktoré majú podnikateľský charakter, je živnostenské oprávnenie nevyhnutné.
Prenájom nehnuteľností ako živnosť: Dvojité právne účinky
V podmienkach živnostenského podnikania súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby môže vyvolať dvojité právne účinky. V zásade ide o súbeh dvoch prenájmov:
- Vzniká povinnosť prenajímateľa mať živnostenské oprávnenie na prenájom príslušných nehnuteľných priestorov.
- Vzniká povinnosť mať živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí (ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na uzatvorenie dohody o osobitnej úhrade alebo je súčasťou nájomného).
To platí bez ohľadu na spôsob a formu uzatvorenej dohody, ako aj na spôsob výpočtu a úhrady nájomného alebo spôsob účtovania a fakturácie úhrady.
Je dôležité si uvedomiť, že rozsah živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom. Toto oprávnenie nie je možné získať ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb aj súvisiace doplnkové služby. V aplikačnej praxi sa možno veľmi často stretnúť s označeniami predmetov podnikania ako „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“ alebo „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“. Tieto označenia vyjadrujú zámer prenajímateľa vykonávať prenájom podnikateľským spôsobom, ale nevymedzujú konkrétne, aké služby budú poskytované doplnkovým spôsobom.
Zvláštne prípady prenájmu a živnostenské oprávnenia
1. Prenájom bytových priestorov:Ak prenajímateľ mieni popri prenájme bytu poskytovať aj iné ako základné služby, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti, je potrebné živnostenské oprávnenie.
2. Prenájom nebytových priestorov:Obdobne to platí aj na poskytovanie nebytových priestorov. Napríklad pri prenajímaní kancelárií, dielní či garáží môže prenajímateľ poskytovať aj stráženie. V takomto prípade vyžaduje od prenajímateľa nadobudnutie živnostenského oprávnenia na prenájom nebytových priestorov a zároveň aj osobitného podnikateľského oprávnenia (licencie) na strážnu službu, ktorú je možné poskytovať na základe zákona o súkromnej bezpečnosti.
Pri ohlásení živnosti „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“ by mal záujemca zároveň - najneskôr ku dňu vzniku živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľností - ohlásiť aj živnosť, ktorá má voči prenajímanej nehnuteľnosti charakter súvisiacej doplnkovej služby. V opačnom prípade sa vystavuje riziku, že samotné ohlásenie živnosti s uvedeným označením nespĺňa charakter živnosti.
3. Prevádzkovanie odstavných plôch (parkovísk):Živnostenský zákon v ustanovení § 4 ods. 2 uvádza, že ak fyzická alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám ako majiteľovi alebo inej oprávnenej osobe, a to komerčným spôsobom na prechodné alebo dlhodobé parkovanie vozidiel, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. Táto povinnosť sa vzťahuje na všetky osoby oprávnené užívať uvedené nehnuteľné priestory, bez ohľadu na vlastnícky vzťah k nim alebo ich organizačno-právne postavenie.
V minulosti existoval zákaz súbežného vykonávania inej podnikateľskej činnosti ako technickej služby a podnikania v cestnej doprave s ochranou pri prevádzkovaní parkoviska. Podľa súčasného právneho stavu (zákon o súkromnej bezpečnosti) však môže dôjsť k súbehu prevádzkovania parkoviska a zároveň aj k vykonávaniu strážnej služby jedným právnym subjektom.
4. Poskytovanie ubytovacích služieb:Pri poskytovaní ubytovacích služieb je rozhodujúce, či sa spolu s nimi poskytujú aj pohostinské služby.
- Regulovaná viazaná živnosť: Každá osoba, ktorá spolu s ubytovacími službami poskytuje aj pohostinskú činnosť (príprava a predaj jedál a nápojov na priamu konzumáciu na mieste), vykonáva regulovanú viazanú živnosť.
- Neregulovaná voľná živnosť: Prevádzkovateľ ubytovacích zariadení bez poskytovania pohostinských služieb vykonáva neregulovanú voľnú živnosť.
Existujú však výnimky. V prípade poskytovateľov ubytovania v súkromí s kapacitou do 10 lôžok, ktorí poskytujú aj pohostinskú činnosť (prípravu a predaj jedál, nápojov a polotovarov na priamu konzumáciu), ide o voľnú živnosť, pokiaľ sa dodrží táto kapacitná podmienka. Ak poskytovateľ prekročí tento počet lôžok, ale skladba poskytovanej stravy neprekročí rámec tzv. negatívneho vymedzenia pohostinskej činnosti (napr. tepelne rýchlo upravované mäsové výrobky a obvyklé prílohy, bezmäsité jedlá), stále ide o voľnú živnosť.
Naopak, prevádzkovatelia chatovej osady triedy 3 a kempingu triedy 3 a 4 majú vždy charakter viazanej živnosti, bez ohľadu na rozsah poskytovanej pohostinskej činnosti.
Nájomná zmluva na nebytové priestory: Podstatné náležitosti
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje vzťahy týkajúce sa nebytových priestorov, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie, ako aj bytov, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Na platnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov je nevyhnutné, aby bola dojednaná písomne.
Medzi kľúčové náležitosti zmluvy patria:
- Označenie zmluvných strán: Presné identifikačné údaje prenajímateľa a nájomcu.
- Predmet nájmu: Detailné vymedzenie nebytových priestorov, ideálne podľa údajov z listu vlastníctva.
- Výška nájomného: Konkrétna suma nájomného. Je dôležité, aby cena služieb spojených s užívaním priestorov bola stanovená samostatne, nie zahrnutá v celkovom nájomnom, inak hrozí neplatnosť zmluvy.
- Splatnosť nájomného: Určenie časového okamihu, do ktorého je nájomca povinný uhradiť nájomné.
- Čas, na ktorý sa zmluva uzatvára: Buď na dobu určitú, alebo neurčitú.
- Účel nájmu: Musí byť v súlade so stavebným určením priestorov a s účelom podnikania nájomcu. Nesprávne vymedzenie účelu môže viesť k neplatnosti zmluvy.
- Spôsob platenia nájomného: Napríklad v hotovosti, prevodom na účet, či v inom ekvivalente. Absencia tohto bodu môže byť v praxi pri dlhodobom trvaní nájmu bez sporností tolerovaná, ale jeho explicitné dojednanie je dôležité.
Čo si všímať pri zmluve:
- Účel nájmu: Dôkladne skontrolujte, či je účel nájmu v súlade so stavebným určením priestoru a s vaším podnikateľským zámerom.
- Náklady na údržbu: V zmluve si dojednajte, ktoré náklady spojené s obvyklým udržiavaním bude znášať nájomca. Prenajímateľ je povinný udržiavať priestory v stave spôsobilom na užívanie na svoje náklady, ale nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Nejasné vymedzenie môže viesť k sporom.
- Dôvody výpovede: Pri zmluve na dobu neurčitú je vhodné dojednať konkrétne dôvody výpovede. Ak takéto dojednanie chýba, prenajímateľ môže vypovedať zmluvu aj bez udania dôvodu. Pri zmluve na dobu určitú existujú zákonné výpovedné dôvody, ktoré možno v zmluve rozšíriť.
Časté chyby a nejasnosti
1. Neplatnosť zmluvy: Prílišný formalizmus alebo absencia niektorej z podstatných náležitostí môže viesť k absolútnej neplatnosti zmluvy. Zmluvné strany si toho často nie sú vedomé.
2. Obnova nájomnej zmluvy: Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o konkludentnom predĺžení nájomnej zmluvy sa nepoužije na nájom nebytových priestorov, ktoré skončili uplynutím dojednaného času podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. To znamená, že nájom nebytových priestorov sa automaticky neobnovuje, ak skončí uplynutím dohodnutej doby.
3. Prenájom budovy ako celku alebo nebytový priestor s parkovacími miestami: Ak je predmetom nájmu budova ako celok, kde sa nachádzajú prevažne nebytové priestory, alebo nebytový priestor spolu s parkovacími miestami, takýto nájomny vzťah sa zvyčajne spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, nie zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
4. Spory o vyúčtovanie služieb: Nájomca má právo požadovať podrobné vyúčtovanie služieb a doklady preukazujúce skutočne vynaložené náklady. Ak prenajímateľ účtuje „ostatné odôvodnené náklady“, musí ich vedieť preukázať.
5. Premlčanie pohľadávok: Pri starších nedoplatkoch je dôležité sledovať premlčacie lehoty, ktoré sa počítajú od splatnosti pohľadávky.
Daňové aspekty prenájmu
Príjem z prenájmu nehnuteľností je zdaniteľným príjmom. Prenajímatelia ho môžu zdaňovať buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia (príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov), alebo ako živnostníci (príjmy podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov).
- Nepodnikatelia: Môžu využiť oslobodenie príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak príjmy túto hranicu presiahnu, musia podať daňové priznanie. Výdavky k týmto príjmom sa uplatňujú paušálne vo výške 50 % z príjmov, najviac však do výšky 500 eur.
- Živnostníci: Prenajatú nehnuteľnosť môžu zaradiť do obchodného majetku a uplatňovať skutočné výdavky (v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve) alebo evidovať v daňovej evidencii. Toto prináša aj určité nevýhody, ako napríklad povinnosť registrácie pre DPH po prekročení obratu 49 790 eur.
Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup pre registráciu nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
V prípade nejasností alebo potreby právneho poradenstva je vždy vhodné obrátiť sa na odborníka, ktorý vám pomôže zorientovať sa v spleti zákonov a predísť tak možným problémom.