Proces výstavby domu je komplexný a zahŕňa množstvo rozhodnutí, ktoré ovplyvňujú nielen priebeh prác, ale aj konečný výsledok. Jednou z kľúčových postáv, ktorá dohliada na správnosť realizácie stavby, je stavebný dozor. Stavebník si túto osobu vyberá sám, pričom jeho kritériá môžu byť rôzne - môže to byť cena za výkon dozoru, referencie, rozsah vykonávania dozoru a podobne. To, kto bude vykonávať stavebný dozor na svojpomocne uskutočňovanej stavbe, oznamuje stavebník stavebnému úradu v rámci žiadosti o vydanie stavebného povolenia. Vyhlásenie stavebného dozoru spolu s osvedčením o možnosti vykonávať túto činnosť tvorí prílohu k žiadosti. Avšak, počas uskutočňovania stavby, ale aj pred samotným začatím, môže nastať situácia, kedy sa stavebník rozhodne stavebný dozor zmeniť. Zmena môže byť uskutočnená z akéhokoľvek dôvodu. Pôvodnému stavebnému dozoru je potrebné vypovedať zmluvu. Nie je presne ohraničené, v ktorom štádiu stavebného konania je zmena dozoru možná, preto tak môže stavebník urobiť kedykoľvek, aj pred samotným začatím stavby.
Právne rámce a zodpovednosti
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. priniesol zmeny v právnej úprave niektorých profesií zúčastňujúcich sa na výstavbe. Podstatným spôsobom boli rozšírené povinnosti aj stavbyvedúcich a projektantov. Základnou právnou úpravou podľa nového stavebného zákona, týkajúcou sa stavebného dozoru - v dikcii stavebného zákona ako osoby poverenej stavebníkom vykonávať stavebný dozor, sú ustanovenia § 36 ods. 1 a ods. Zo znenia textu zákona sa javí, že stavebný dozor nemá vo vzťahu k stavbe povinnosti, ale iba oprávnenia. Na rozdiel od stavbyvedúcich alebo projektantov, a aj na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, tak Stavebný zákon pristupuje k stavbyvedúcim zhovievavo. Pre úplnosť dodávame, že tento článok sa nevenuje povinnostiam stavebného dozoru podľa zákona č. 138/1992 Zb.
Za stavbu a jej vyhotovovanie pod dohľadom stavebného dozoru je zodpovedný stavebník, ktorý uskutočňuje stavebné práce svojpomocou (§ 30 ods. 1). Podobne zákonodarca upravuje povinnosť stavebníka aj pri vyhradených stavbách zabezpečiť na celý čas uskutočňovania stavebných prác na vyhradenej stavbe osobu oprávnenú na výkon stavebného dozoru (§ 30 ods. 5 písm. a) Stavebného zákona).
Prakticky sa však nedá povedať, že by stavbyvedúci bez zákonom stanovených povinnosti nemal nijakú zodpovednosť. Stavebný zákon totiž tiež upravuje (§ 73 ods. 1 Stavebného zákona), že stavebný inšpektor môže pri výkone štátneho stavebného dohľadu vyzvať stavebný dozor, aby v určenej lehote uviedol stavbu do súladu s overeným projektom stavby. Za pozornosť určite stojí práve možnosť uložiť stavebnému dozoru pokutu za umožnenie, aby postup stavebných prác bol v nesúlade s overeným projektom stavby alebo s technickými predpismi alebo so zaužívanými postupmi stavebných prác. Nie je zrejmé, akým spôsobom v praxi môže stavebný dozor takému postupu zabrániť, a to najmä pri vyhradených stavbách, kedy zákon nestanovuje povinnosť stavebníka prerušiť stavbu na príkaz stavebného dozoru. Z hľadiska postavenia stavebného dozoru však v takom prípade bude na mieste prikázať prerušenie prác a toto zapísať do stavebného denníka. Domnievame sa, že nerešpektovanie takéhoto príkazu zo strany iných osôb by už nemalo byť brané na ťarchu samotného stavebného dozoru. Nedá sa však vylúčiť, že by stavebné úrady mohli vyžadovať napr.
Zmeny projektu a ich dopad na stavebné povolenie
Častou situáciou, s ktorou sa investori stretávajú, je potreba zmeny projektu počas výstavby. Napríklad, ak sa rozhodnete zmeniť vnútorné členenie miestností a namiesto zastrešenej terasy urobiť pod strechou jednu izbu, teda zmeny, ktoré neboli v pôvodnom projekte. Vonkajšie rozmery stavby pritom ostanú rovnaké. V takomto prípade by ste mali vypracovať zmenu projektu, ale o nové stavebné povolenie žiadať nemusíte. V kompetencii stavebného dozoru je povoliť aj drobné zmeny a úpravy vnútri stavby. V niektorých prípadoch však môže kolaudátor prižmúriť oko, ak zmena nezasahuje do vonkajšieho pôdorysu budovy. Týmto by sa dala zdôvodniť táto konkrétna úprava.
Vladimír Benko, predseda Slovenskej komory stavebných inžinierov, poukazuje na to, že po vstupe do Európskej únie Slovensko neprispôsobilo zákony v stavebníctve zmeneným podmienkam. Prebralo len voľnú tvorbu cien na voľnom trhu Európy, ktorý reguluje len dopyt a ponuku s jediným kritériom - najnižšou cenou, a zrušilo honorárové poriadky pre projektové a inžinierske činnosti. Žiaľ, platí to aj pre stavby, ktorých návrhová životnosť je viac ako 50 až 100 rokov. V kríze sa to prejavilo potrebou opravovať nekvalitné stavby ešte pred kolaudáciou, ako aj ich totálnym zlyhaním, ktoré sme mohli sledovať na projektoch 3nity, silá v Leopoldove, most Kurimany, zimný štadión v Starej Ľubovni a podobne. Následky zle nastavenej legislatívy, ktoré zahŕňali aj straty na ľudských životoch, boli predvídané a riešenia boli Slovensku ponúkané už niekoľko rokov.
Kritika súčasného stavebného zákona a návrhy na zlepšenie
Jeden z najväčších nedostatkov súčasného stavebného zákona považuje Vladimír Benko za absenciu kontroly zo strany štátu. Štát má zabezpečiť, aby stavby poskytovali verejnosti príslušnú bezpečnosť a spoľahlivosť, ktorú definujú normy a základné požiadavky na stavby. V súčasnosti štát tieto základné požiadavky na stavby vo verejnom záujme nereguluje dostatočne ani čo sa týka bezpečnosti a spoľahlivosti stavieb, ani ochrany života a zdravia ľudí, ani ochrany verejného majetku.
Zároveň v zákonoch v stavebníctve sú zakázané honorárové poriadky za projektové a inžinierske činnosti. Za primeranú cenu dostanú zákazníci primeranú kvalitu. Zle nastavený systém ruka v ruke s krízou spôsobil tlak na nízku cenu, ktorého výsledkom môžu byť a sú fatálne následky. Z praxe poznáme mnoho prípadov, keď sa tlak na čo najlacnejšiu konštrukciu stal osudným a spôsobil straty na ľudských životoch. Zavedením honorárových poriadkov (napríklad tak, ako to funguje v neďalekom Nemecku) by sa zabránilo dumpingovým cenám a spolu s nezávislou kontrolou projektovania a zhotovovania by sa zabezpečilo zvýšenie kvality stavieb.
Problém vidí aj vo fakte, že najdôležitejšia osoba pre kontrolu zhotovovania stavby, ktorou je stavebný dozor, doposiaľ nefiguruje v zákone ako povinný pri všetkých stavbách. Kladiem dôraz na to, aby sa stavebný dozor stal zákonom ustanovujúcou inštitúciou, ktorá nebude povinná len pri svojpomocnej výstavbe rodinných domov. Chceli by sme dosiahnuť, aby odborné veci robili odborníci a aby oblasti projektovania aj zhotovenia boli kontrolované.
Richard Rybníček, primátor Trenčína, zdôrazňuje potrebu zmeny systému kompetencií. Obciam by malo ostať územné plánovanie a terénne činnosti ako výkon štátnych stavebných dohľadov vrátane kontroly počas výstavby. Do kompetencií štátu by sa malo vrátiť rozhodovanie podľa stavebného poriadku. Súčasne by sa mala presunúť väčšia miera zodpovednosti na spôsobilé osoby vykonávajúce vybrané činnosti vo výstavbe a osoby uskutočňujúce stavby. Stavebný úrad by už len kontroloval úplnosť podaní, nakoľko podklady rozhodnutia sú už odobrené dotknutými orgánmi. Treba zabezpečiť dostatok finančných prostriedkov, napríklad zjednodušením a odbúraním nepotrebných a opakovaných procesov znížiť administratívnu náročnosť procesov a tým ušetriť finančné prostriedky. Mal by sa zmeniť systém územného plánovania, napríklad zrušením územného plánovania na úrovni vyšších územných celkov, a zabezpečiť podrobnejšie územné plánovanie na úrovni štátu a obcí.
Ivan Pauer, prezident Slovenskej asociácie stavebných dozorov a odborne spôsobilých osôb uskutočňujúcich stavby, pripomína, že zákon z roku 1976 bol vo svojej dobe a politicko-hospodárskom systéme dobrý. Od roku 1992 však bol 27-krát novelizovaný a nespočetne veľakrát inak doplnený až sa stal takmer nefunkčným „trhacím kalendárom". Terajšia podoba stavebného zákona je pre stavebníka, projektanta, úradníka a realizátora pre sústavné účelové a nekoncepčné zmeny nezrozumiteľná a neprehľadná. Táto nekoncepčnosť, neprehľadnosť, problematická previazanosť s inými dotknutými zákonmi, chýbajúce kvalitné vykonávacie predpisy, chýbajúce pravidelné systémové celoživotné aktualizačné vzdelávanie s preskúšaním a obnovením osvedčenia, vnáša do stavebníctva neporiadok a nekvalitu.
Pripomína, že pôvodný stavebný zákon dopĺňali aj špičkové vykonávacie predpisy, ktoré boli paušálne zrušené a dnes stavebnej praxi chýbajú. Súčasnosť a budúcnosť vyžadujú celkom novú konštrukciu Zákona o územnom plánovaní a Zákona o stavebnom poriadku, ideálne ako dva samostatné zákony, ktoré budú rešpektovať decentralizované riadenie vyšších územných celkov, miest a obcí. Ale toho sa sotva dožijeme pri súčasnom prístupe k tvorbe „nového“ zákona, pretože zámer vychádza z požiadaviek spred desiatich rokov, ktoré riešili vtedajšie skôr politicko-obchodné problémy.
Jozef Dvonč, predseda Združenia miest a obcí Slovenska, uvádza, že Združenie miest a obcí Slovenska bude ako základné princípy pri rokovaniach o stavebnom zákone presadzovať, aby bolo zachované postavenie každej obce ako stavebného úradu, aby bolo akceptované usporiadanie siete spoločných stavebných úradovní, tak ako vznikli a fungujú v doterajšom procese, a boli zadefinované v návrhu zoznamu siete stavebných úradov odsúhlasených v roku 2009 po jej aktualizácii a zapracovaní zmien a pripomienok k aktuálnemu dátumu.
Stavebný dozor a jeho postavenie v praxi
Napriek tomu, že zákonodarca v súčasnosti pristupuje k stavebnému dozoru zhovievavejšie, neznamená to absenciu jeho zodpovednosti. Ako už bolo spomenuté, stavebný inšpektor môže pri výkone štátneho stavebného dohľadu vyzvať stavebný dozor, aby v určenej lehote uviedol stavbu do súladu s overeným projektom stavby. Za pozornosť určite stojí možnosť uložiť stavebnému dozoru pokutu za umožnenie, aby postup stavebných prác bol v nesúlade s overeným projektom stavby, technickými predpismi alebo zaužívanými postupmi stavebných prác.
V praxi sa však môže stať, že stavebný dozor narazí na situácie, kedy nie je jasné, ako môže efektívne zabrániť nesprávnemu postupu, najmä pri vyhradených stavbách, kde zákon nestanovuje priamu povinnosť stavebníka prerušiť stavbu na príkaz stavebného dozoru. Z hľadiska postavenia stavebného dozoru v takom prípade bude na mieste prikázať prerušenie prác a toto zapísať do stavebného denníka. Predpokladá sa, že nerešpektovanie takéhoto príkazu zo strany iných osôb už nebude na ťarchu samotného stavebného dozoru.
Celkovo je zrejmé, že problematika stavebného dozoru a celého stavebného procesu na Slovensku si vyžaduje neustálu pozornosť a legislatívne úpravy, ktoré by reflektovali potreby moderného stavebníctva a zároveň zabezpečili vysokú kvalitu a bezpečnosť stavieb. Zmena stavebného dozoru je možná, ale vždy by mala byť realizovaná s ohľadom na všetky právne predpisy a s cieľom zabezpečiť plynulý a bezpečný priebeh výstavby.