Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí je pre mnohých z nás splneným snom! Predstavte si život na slnkom zaliatej pláži alebo romantický domček v malebných uličkách historického mesta. Avšak, predtým než sa pustíte do tejto vzrušujúcej kapitoly, je dôležité mať jasný prehľad o tom, ako funguje financovanie takéhoto projektu. Od výberu vhodného úveru až po pochopenie miestnych daní a poplatkov, každý krok si vyžaduje pozornosť.
Hypotéka ako kľúč k zahraničnému bývaniu
Hypotéka je najbežnejšou formou financovania nehnuteľností, no pri kúpe v zahraničí sa jej získanie môže skomplikovať. Naše slovenské banky nie sú ochotné poskytnúť úver na nehnuteľnosti v zahraničí, iba ak by ste založili nehnuteľnosť, ktorú vlastníte na Slovensku. Tento typ financovania sa často označuje ako "americká hypotéka" alebo bezúčelová hypotéka, kde peniaze z úveru môžete použiť na čokoľvek, vrátane kúpy zahraničnej nehnuteľnosti, pričom banke nemusíte dokladovať účel použitia. Jediné, čo má americká hypotéka spoločné s bežnou hypotékou, je podmienka, že ako zábezpeka musí slúžiť nehnuteľnosť.
Zistiť, či máte nárok na hypotéku, je viac než kľúčové. Ak miestne banky neposkytujú dostatočné možnosti, zvážte financovanie cez zahraničné banky. Niektoré krajiny majú špeciálne programy pre cudzincov, avšak pozor na to, že takáto možnosť môže byť spojená s vyššími úrokmi. V mnohých krajinách EÚ sú zahraničné banky pripravené poskytnúť hypotéku aj cudzincom z krajín EÚ za podmienky splnenia štandardných požiadaviek na bonitu klienta a zaistenie. Zaistenie prebieha formou založenia kupovanej nehnuteľnosti v danej krajine. Úrokové sadzby v krajinách EÚ sú dosť podobné. V jednotlivých krajinách sa môžu líšiť jednorazové poplatky za vybavenie úveru a zavkladovanie zálohu.
Medzinárodné nehnuteľnosti: Ako kúpiť domy v zahraničí
Výzvy a obmedzenia slovenských bánk
V súvislosti s podmienkami bánk a s ohľadom na uplatnenie zákonov a právnych úprav, je vo väčšine bánk na Slovensku nemožné požiadať o hypotéku na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti v zahraničí. Podmienky takmer všetkých bánk pôsobiacich na našom území striktne hovoria, že úverom na bývanie je možné financovať výlučne nehnuteľnosť nachádzajúcu sa na Slovensku, zároveň aj záložné právo na účely zabezpečenia úveru na bývanie môže byť zriadené len na nehnuteľnosti, ktorá je na území SR. Dôvodom, prečo banky neumožňujú založenie zahraničnej nehnuteľnosti, sú hlavne iné zákony, ale aj možné výkyvy v cenách nehnuteľností súvisiace aj s existenciou inej meny ako je euro (napríklad v Maďarsku alebo Českej republike).
Niektoré banky ale vedia akceptovať ako účel hypotéky kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti aj mimo nášho územia. Je to možné ale len v krajinách priamo susediacich so Slovenskou republikou, prípadne v tesnej blízkosti hraníc, pretože pohraničné oblasti bývajú bežne obývané aj občanmi Slovenska. Ako príklad môžeme uviesť obce za hranicami Maďarska alebo Rakúska, kde Slováci buď pracujú alebo sa rozhodli využiť možnosť kúpy lacnejších nehnuteľností.
Bezúčelová hypotéka ako jednoduché riešenie
Najjednoduchším riešením v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí je bezúčelová hypotéka. Pokiaľ sa jedná o hypotéku na kúpu nehnuteľnosti mimo Slovenska so založením nehnuteľnosti na našom území, klienta tento typ úveru nestojí o nič viac ako keby kupoval nehnuteľnosť u nás. Takisto úroková sadzba i bankové poplatky hypotéky na kúpu nehnuteľnosti v Rakúsku alebo Česku s jej založením v daných krajinách sú rovnaké ako na ostatných hypotékach. S iným typom poplatkov sa ale spája nadobudnutie, zriadenie záložného práva, ocenenie, notárske poplatky a obdobné úkony mimo našej krajiny. Napríklad pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku kupujúceho vyjdú všetky spomínané poplatky aj na 10 až 15% z kúpnej ceny bytu alebo domu.
Aj keď sa väčšinou môžete stretnúť s názorom, že v slovenskej banke hypotéku na kúpu zahraničného bytu alebo domu nedostanete, nie je to celkom tak. Samozrejme, v prvom rade je dôležitá krajina resp. konkrétna lokalita, kde si nehnuteľnosť chcete kúpiť, ale za určitých podmienok je možné financovať kúpu zahraničnej nehnuteľnosti aj u nás. Americkú hypotéku môžete financovať naozaj čokoľvek. Najčastejšie sa však, podobne ako spotrebný úver, využíva na kúpu auta, drahšej dovolenky či na splatenie starších a nevýhodných úverov. Je tiež ideálnou možnosťou, ak si chcete zaobstarať nehnuteľnosť v zahraničí, napríklad chatu v horách či apartmán na pobreží. Nemusíte banke dokladovať účel, na ktorý požičané peniaze plánujete použiť. Splácať môžete takisto dlhšie ako pri bezúčelovom spotrebnom úvere - navyše sa splátky dajú rozložiť až na 30 rokov.
Hypotéka so zahraničným príjmom: Možnosti a podmienky
Pracujete v cudzine a uvažujete, že svoje príjmy zo zahraničia využijete na hypotéku a kúpu nehnuteľnosti? Hypotéka so zahraničným príjmom je dnes už bežne dostupná. Približne 1,8 milióna Slovákov dnes pracuje alebo dlhodobo žije v zahraničí. Niektorí z nich uvažujú o návrate domov alebo rozmýšľajú o kúpe nehnuteľnosti na Slovensku. Niektoré slovenské banky schvaľujú hypotéky iba ľuďom, ktorí zarábajú v Európskej únii. Nájdu sa však aj také, ktoré vám poskytnú úver, aj keď pracujete mimo nej.
Ak dostávate príjem v európskej mene, máte na výber z viacerých možností. Banky na Slovensku bežne poskytujú hypotéky klientom, ktorí majú príjmy zo zahraničia v eurách. Každá sa však pozerá na dĺžku trvania pracovného pomeru inak. Niektoré si vyžadujú od klienta minimálne 4 mesiace, štandardne 6 mesiacov. Ak žiadate v UniCredit Bank alebo Slovenskej sporiteľni, je potrebné si pripraviť aj výpis z úverového registra z krajiny, kde pracujete. Príjem v inej mene, než v eurách, akceptuje v súčasnosti štyri až päť bánk na Slovensku. Tatra banka preferuje príjem v eurách, avšak nevylučuje individuálne posúdenie jednotlivých prípadov hlavne pri mienkotvorných klientoch alebo vybraných profesiách.
Aj keď žijete a pracujete mimo Európu - v Austrálii, USA, SAE či inde vo svete, stále máte možnosť získať hypotéku na Slovensku. Banky dnes vedia pracovať aj s príjmom zo zahraničia z týchto krajín a vieme spoločne nájsť riešenie, ktoré bude fungovať aj pre vás. Pripravte sa však nato, že banka vám schváli maximálne 90% financovanie nehnuteľnosti a 10% si budete musieť zafinancovať sami. Bežne však banky ponúknu „len“ 80% pri príjmoch zo zahraničia.
V minulosti sa zahraniční Slováci nevyhli nutnosti navštíviť Slovensko pri podaní žiadosti. Dnes to už neplatí a v niektorých bankách je možné podať žiadosť o hypotéku so zahraničným príjmom aj online, telefonicky, či plnou mocou osoby, ktorej dôverujete. Získať hypotéku so zahraničným príjmom nemusí byť zložitý proces. Pripravte sa však nato, že schválenie úveru môže trvať dlhšie ako štandardne pár dní. No nemusí to byť pravidlom. V súčasnosti sa aj hypotéky so zahraničným príjmom schvaľujú v priemere za 1 až 3 pracovné dni. Táto služba sprostredkovania hypotéky je pre vás bezplatná. Finančného poradcu / sprostredkovateľa zaplatí banka za sprostredkovanie po načerpaní hypotéky.
Miestne dane, poplatky a právne aspekty
Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí so sebou prináša aj rôzne miestne dane a poplatky, ktoré sa líšia v závislosti od krajiny. Je dôležité ich mať na pamäti, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Niektoré krajiny si účtujú vyššiu daň od cudzincov, a tak je dobré mať prehľad o miestnych daňových zákonoch.
Právna stránka kúpy nehnuteľností sa môže líšiť od krajiny k krajine a môže sa zdať zložitá. Preto odporúčame mať pri sebe skúseného právnika alebo skúsenú realitnú kanceláriu, ktorá vás prevedie celým procesom. Nezabúdajte, že v niektorých prípadoch budete potrebovať špeciálne povolenie na vlastníctvo nehnuteľnosti ako cudzinec. A najdôležitejší bod: nikdy nepodpisujte zmluvy, ktorým úplne nerozumiete.
Zvážte aj menej zdanlivé faktory
Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti v zahraničí zvážte aj menej zdanlivé faktory, ktoré môžu ovplyvniť váš život. Klimatické podmienky sú kľúčové - preferujete teplé pláže alebo chladnejšie horské prostredie? Ceny nehnuteľností blízko za hranicami sú často cenovo dostupnejšie ako v hlavnom meste vašej domovskej krajiny.
Finančné poradenstvo je neoddeliteľnou súčasťou procesu. Skúsení hypotekárni špecialisti vám budú vedieť poradiť a pomôcť s riešením hypotéky na kúpu alebo výstavbu bývania v zahraničí. Bezúčelová hypotéka s úrokovou sadzbou už od 3,99 % p.a. môže byť výhodnou možnosťou, ako financovať svoje sny.
Pokiaľ sa pohrávate s myšlienkou kúpy nehnuteľnosti mimo územia Slovenska, odporúčame vám vopred si zistiť všetky podmienky a možnosti financovania formou hypotéky. Dôkladná príprava a informovanosť sú kľúčom k úspešnému splneniu vášho sna o nehnuteľnosti v zahraničí.