Hypotekárny úver je často najväčším finančným záväzkom v živote jednotlivca. Vzhľadom na meniace sa životné situácie, finančné možnosti či výhodnejšie ponuky bánk sa môže stať, že dlžník začne uvažovať o zmene svojho súčasného hypotekárneho úveru. Jednou z možností, ako získať lepšie podmienky alebo sa zbaviť záväzku, je prevzatie hypotéky. Tento proces môže nadobudnúť rôzne formy, od refinancovania až po prevzatie dlhu inou osobou, najčastejšie v rámci rodiny.
Refinancovanie hypotéky: Kedy sa oplatí a ako na to?
Refinancovanie alebo prenesenie hypotéky znamená, že si vezmete nový úver, ktorým zaplatíte ten pôvodný. Tento proces môže byť výhodný aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou, ak vám to prinesie ďalšie výhody. Štandardne sa odporúča rozdiel okolo 0,5 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe. Úroková sadzba by však nemala byť jediným aspektom, na ktorý by ste sa mali zamerať pri refinancovaní hypotéky.
Pred samotným refinancovaním hypotéky je dôležité osloviť svoju súčasnú banku a požiadať o refinancovanie. Ak sa rozhodnete pre zmeny ako zmena fixácie alebo zmena doby splatnosti hypotéky mimo konca fixácie, musíte počítať s poplatkami, ktoré sú však nižšie ako pri predčasnom splatení celého úveru. Pri refinancovaní hypotéky mimo výročia fixácie si banka účtuje poplatok do výšky 1 % z aktuálneho zostatku vyplácaného úveru. Pri refinancovaní nie je vždy potrebný nový znalecký posudok; záleží od banky, aký starý znalecký posudok bude akceptovať. Pokiaľ ponuka banky nebude zodpovedať vašim očakávaniam, je na mieste zvážiť ďalšie ponuky.
Súčasťou refinancovania sú aj rôzne poplatky, napríklad za predčasné splatenie, za znalecký posudok, za návrh na vklad do katastra, za poistenie úveru alebo nehnuteľnosti. Niektoré banky tiež podmieňujú zvýhodnenú úrokovú sadzbu nielen vedením účtu, ale napríklad aj sporením v danej banke alebo kreditnou kartou. Klient môže získať zľavu z úrokovej sadzby hypotéky za využívanie produktov banky: zľava 0,20 % p.a. za využívanie 2 produktov, zľava 0,10 % p.a. za využívanie 1 produktu. Táto zľava platí pre hypotéky s účelom refinancovania skôr poskytnutého úveru na bývanie z inej banky. Pri refinancovaní hypotéky z inej banky a zriadení poistenia DOMOS Kompakt je možnosť získať odmenu až do výšky 3 splátok (spolu v max.). Možnosť získať odmenu vo výške 1 mesačnej splátky max. do 500 eur za predloženie energetického certifikátu s energetickou triedou A, prípadne lepšou.
Výhodnosť refinancovania úveru sa odvíja od viacerých faktorov, ako napríklad poplatok za predčasné splatenie existujúceho úveru a všetky náklady spojené s vybavením nového úveru, ako napríklad spracovateľský poplatok, poplatok za znalecký posudok, vklad na kataster, poplatok za vedenie účtu a pod. Ak potrebujete navýšenie aktuálneho hypotekárneho úveru, je dobré si overiť podmienky v iných bankách a s novým navýšením prípadne úver aj refinancovať.
Pri refinancovaní odporúčame dôkladne zvážiť dĺžku fixácie. Pri refinancovaní je veľmi dôležitý výber banky, preto je potrebné porovnať si jednotlivé ponuky viacerých bánk a vybrať si tú najlepšiu. Čím je úrok na hypotéke nižší, tým sa viac oplatí neponáhľať sa so splatením hypotéky. Niektoré banky ponúkajú mimoriadnu zľavu 0,3 % p. a. a úrokovú sadzbu už od 3,39 % p. a.
Ako funguje refinancovanie na príklade Prima banky
Predstavme si situáciu, keď splácate hypotéku v pôvodnej banke so zostatkom 40 000 EUR, úrokovou sadzbou 4,2 % p.a. a zostávajúcou splatnosťou 20 rokov. Vaša mesačná splátka je 246,63 EUR. Prenesením úveru do Prima banky môžete získať na 32 mesiacov fixovanú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. a tým mesačnú splátku 226,89 EUR (posledná splátka bude 221,97 EUR). Poplatok za poskytnutie úveru je vo výške 400 EUR. Ak budete ručiť bytom, predpokladané náklady súvisiace so získaním úveru sú 150 EUR za znalecký posudok, 66 EUR poplatok za spracovanie návrhu na vklad záložného práva a 50 EUR ročné poistenie nehnuteľnosti. Celková čiastka, ktorú by ste uhradili počas 20 rokov (240 mesačných splátok) aj so súvisiacimi nákladmi, je 56 098,68 EUR pri ročnej percentuálnej miere nákladov (RPMN) 3,70 %.
Rozdiel medzi úrokovou sadzbou a RPMN
Je dôležité rozlišovať medzi úrokovou sadzbou a RPMN. Úroková sadzba predstavuje percentuálne vyjadrenie ceny požičania peňazí. RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov) je v percentách vyjadrený podiel všetkých nákladov spojených s úverom. Do výpočtu RPMN vstupuje výška úveru, poplatok za úver, úroková sadzba a ďalšie náklady, ako sú poistné za poistenie nehnuteľnosti, náklady na kataster, náklady za ohodnotenie nehnuteľnosti a iné poplatky spojené s úverom. Napríklad, úver s úrokovou sadzbou 4,39 % ročne a RPMN 4,68 % môže byť výhodnejší ako úver s úrokovou sadzbou 4,19 % ročne a RPMN 4,89 %, pretože celkové náklady na prvý úver sú nižšie.
Prevzatie hypotéky inou osobou: Prevzatie dlhu a prevod hypotéky
Prevzatie hypotéky od rodiny môže znamenať aj situáciu, kedy chce inú osobu prevziať váš dlh. Najčastejšie sa používa pojem prevzatie dlhu. Občiansky zákonník pozná tri cesty: súhlas veriteľa so zmenou dlžníka, kde sa pôvodný dlžník oslobodzuje od záväzku; situácia, keď sa niekto s dlžníkom dohodne, že splní jeho záväzok voči jeho veriteľovi, pričom veriteľovi z toho priame právo nevznikne; a prevzatie dlhu zmluvou s veriteľom bez dohody s dlžníkom, kedy sa tretia osoba stane dlžníkom popri pôvodnom dlžníkovi.
Zmluva o prevzatí dlhu vyžaduje písomnú formu. Prevod hypotéky na inú osobu je možný len so súhlasom banky. Banka skúma bonitu nového klienta a v prípade dostatočnej schopnosti splácať úver vydá súhlas. Pri prevode hypotéky na inú osobu sa zvyčajne vyžadujú doklady totožnosti a doklady preukazujúce výšku príjmu. Úroková sadzba poskytnutého úveru zostáva pri zmene klienta zachovaná, dobu platnosti môže však nový klient zmeniť.
Prevzatie pôžičky – čo potrebujete vedieť predtým, ako si vezmete pôžičku
Prípadová štúdia: Pomoc priateľovi
Roland Regely opisuje situáciu, kedy pomohol priateľovi a zobral na seba hypotéku na kúpu bytu. Dohodli sa, že po dvoch rokoch si kamarát hypotéku „prevezme“ na svoje meno. Postup v takomto prípade je kontaktovať banku a požiadať o možnosť prevzatia dlhu inou osobou. Nový dlžník musí preukázať dostatočnú bonitu a preukázateľný príjem na splácanie úveru. Všetky ostatné podmienky, ako výška úrokovej sadzby a mesačná splátka, zostávajú nezmenené. Rovnako sa to týka aj založenej nehnuteľnosti. Alternatívou je, že si kamarát kúpi nehnuteľnosť kúpnopredajnou zmluvou a na vyplatenie kúpnej ceny si vezme vlastnú hypotéku, z ktorej sa následne splatí váš starý úver.
Predaj nehnuteľnosti s hypotékou
Predaj bytu alebo domu zaťaženého hypotékou nie je nemožný, aj keď si mnohí myslia opak. Existuje niekoľko možností, ako takýto predaj zrealizovať.
Možnosti predaja bytu s hypotékou:
- Predčasné splatenie hypotéky: Ide o najobľúbenejšiu voľbu. Najprv musíte banku požiadať o súhlas s predčasným splatením úveru. Banka vypočíta zvyšok sumy a určí dátum splatnosti. Zostatková časť sa môže uhradiť ako súčasť kúpnej ceny. V súčasnosti už platia priaznivejšie podmienky pre predčasné splatenie, často bez poplatkov, najmä ak suma nepresiahne určené percento istiny a je uhradená v stanovenom termíne pred uzatvorením hypotekárnej zmluvy. Po predčasnom splatení hypotéky zanikne záložné právo a banka vydá tzv. kvitanciu na výmaz ťarchy z katastra.
- Prevod hypotéky na kupujúceho: V tomto prípade hypotéka prechádza na iné meno a nový vlastník pokračuje v jej splácaní, zvyčajne za rovnakých podmienok. Banka však musí preveriť bonitu nového klienta.
- Presunutie záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak banka súhlasí, záložné právo sa presunie na inú nehnuteľnosť, čím sa uvoľní predávaná nehnuteľnosť. Nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená. Vyžaduje sa znalecký posudok a banka si účtuje poplatky za zmenu zmluvných podmienok a vklad nových záložných zmlúv na kataster.
Je dôležité si uvedomiť, že ak predáte byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. Po uplynutí 5 rokov ste automaticky oslobodení.
Ako získať hypotéku a aké sú podmienky?
Proces získania hypotéky zahŕňa viacero krokov. Prvým krokom je konzultácia, kde môžete získať nezáväznú ponuku úveru. Doručenie dokladov je možné realizovať elektronicky. Schvaľovanie žiadosti o úver je individuálne. Štandardne trvá vybavenie hypotéky približne 2 týždne.
Kľúčové aspekty pri žiadosti o hypotéku:
- Účel úveru: Hypotéku je možné použiť na rôzne účely, vrátane bývania, rekonštrukcie alebo aj bezúčelovo (americká hypotéka).
- Príjmy: Banka akceptuje rôzne druhy príjmov, vrátane príjmu zamestnanca v zahraničí.
- Výber nehnuteľnosti: O hypotéku môžete požiadať, ak máte vybratú nehnuteľnosť. Ponuka je platná 30 dní.
- Znalecký posudok: V prípade zabezpečenia bytu je možné požiadať o zabezpečenie znaleckého ohodnotenia priamo bankou. Pri refinančných úveroch banky často akceptujú znalecký posudok starý až 7 rokov.
- Online služby: Mnohé banky umožňujú vybaviť hypotéku online, prostredníctvom mobilnej aplikácie alebo telefonicky.
Pri porovnávaní úverov je dôležité zohľadniť nielen úrokovú sadzbu, ale aj RPMN, ktorá zahŕňa všetky náklady spojené s úverom. Niektoré banky ponúkajú zvýhodnené sadzby na energeticky úsporné bývanie alebo zľavy za využívanie ďalších bankových produktov.
Predlžovanie doby splatnosti pri hypotékach sa vo všeobecnosti považuje za menej výhodné rozhodnutie, pokiaľ to nie je nevyhnutné. Pre klienta je výhodnejšie zachovať pôvodnú lehotu splatnosti s výhodnejšou úrokovou sadzbou, alebo pri nižšej úrokovej sadzbe skrátiť splatnosť hypotéky.
Vždy je potrebné dôkladne zvážiť všetky náklady spojené s refinancovaním a porovnať si ponuky viacerých bánk, prípadne sa obrátiť na finančného poradcu alebo hypotekárneho špecialistu.