Drobná stavba v zmysle nového stavebného zákona: Čo potrebujete vedieť

Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, prináša zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Jednou z oblastí, ktorá prešla významnou transformáciou, je aj definícia a povoľovanie drobných stavieb. Cieľom tejto legislatívnej úpravy je zníženie byrokratickej záťaže a zjednodušenie povoľovacích procesov pre menej významné stavebné zámery. Tento článok sa zameriava na to, čo predstavuje drobná stavba podľa novej legislatívy, aké sú podmienky pre jej výstavbu, kde sa môže postaviť a aké sú súvisiace poplatky.

Definícia a klasifikácia stavieb

Stavebný zákon rozlišuje tri osobitné režimy pre situácie, keď fyzická alebo právnická osoba plánuje postaviť stavbu. Prvým je režim, kedy na výstavbu zamýšľanej stavby nie je potrebné stavebné povolenie ani ohlásenie. Druhým je režim ohlásenia stavby, ktorý slúži na zjednodušenie povoľovacieho procesu pre jednoduchšie stavby či stavebné práce. Tretím je štandardný režim stavebného povolenia, ktorý sa vyžaduje pre zložitejšie stavby.

Pojmami „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ alebo „vyhradená stavba“ označuje zákon skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky pre ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania. Zámerom tohto článku je priblížiť čitateľovi postavenie drobných stavieb, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, pričom pre ich realizáciu postačí ohlásenie.

Čo je drobná stavba?

Podľa ustanovenia § 139b ods. 7 stavebného zákona (platného pred novelou) sú drobné stavby stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu a zároveň nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Obe kritériá musia byť splnené súčasne. Predmetné ustanovenie však skôr upresňuje pojem drobné stavby a to tak, že ich vymedzuje ako prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m, a podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m.

Ďalšie upresnenie obsahuje aj ustanovenie § 139b ods. 8 stavebného zákona, podľa ktorého za drobné stavby môžeme považovať aj napr. oplotenie. Stavebný zákon uvádza rozmery či príklady drobných stavieb, podľa ktorých sa môžete riadiť. Medzi drobné stavby zaraďujeme aj podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m, napríklad pivnice či žumpy, ale aj podzemné bazény. Oplotenie uvádza stavebný zákon ako príklad drobnej stavby, avšak záleží od výšky oplotenia, či druhu materiálu, z ktorého oplotenie bude pozostávať. Na základe týchto skutočností potom stavebný úrad vyhodnotí, či postačí ohlásenie alebo bude potrebné stavebné povolenie.

Doplnková funkcia pre hlavnú stavbu znamená, že drobná stavba je postavená ako akýsi doplnok k hlavnej stavbe. Pokiaľ by stavba spĺňala kritériá drobnej stavby, ale nepredstavovala by doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe, napr. samostatne stojaca garáž bez existujúcej hlavnej stavby, mohlo by ísť o inú kategóriu stavby. Taktiež záleží aj na vzdialenosti, v ktorej bude drobná stavba postavená od hlavnej stavby. Pokiaľ by bola postavená príliš blízko, mohlo by sa už jednať o prístavbu, na ktorú je potrebné stavebné povolenie. Ak by sa však nachádzala príliš ďaleko, napr. na opačnom konci rozsiahleho pozemku, mohlo by to naznačovať, že neslúži ako priamy doplnok k hlavnej stavbe.

Je dôležité poznamenať, že nie každá budova do 50 m² je drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou a nie drobnou stavbou, aj keby bola do 50 m².

V zmysle nového stavebného zákona, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, je od apríla 2025 už doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku, nemusí na ňom už existovať aj hlavná stavba (napr. rodinný dom).

Mobilné domy a ich status

Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Z praxe vyplynulo, že mnoho stavebníkov si pojem „mobilný dom“ vysvetľovalo tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy), a tak stavba na zemných vrutoch, či pilieroch - je považovaná za mobilný dom, aj keď je napojená na inžinierske siete. Ak je však taký výrobok (napr. kontajner) pevne spojený so zemou a slúži na trvalé bývanie, je posudzovaný ako stavba v zmysle stavebného zákona a podlieha jeho ustanoveniam. Ak chce niekto bývať v kontajneri, ktorý nie je stavbou, nemožno mu v tom zabrániť, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona.

Podmienky výstavby a povoľovacie procesy

Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.

Ohlásenie drobnej stavby

Ohlásenie je špecifická právna úprava, ktorá je upravená v ustanovení § 57 stavebného zákona a ktorá slúži na zjednodušenie povoľovacieho procesu jednoduchších stavieb, či stavebných prác. Stavebník je povinný uskutočňovanie vyššie popísaných drobných stavieb vopred, pred uskutočnením, písomne ohlásiť stavebnému úradu. Ohlásenie sa podáva na stavebnom úrade, v ktorého obvode má byť zamýšľaná drobná stavba uskutočnená.

Nový stavebný zákon by mal od apríla 2025 spojiť územné rozhodovanie a stavebné povolenie do jedného konania o stavebnom zámere, ktoré by nemalo presiahnuť 30 dní. Skrátenie času na získanie stavebného povolenia uľahčí podľa odborníkov ľuďom život. Okrem rozšírenia limitov pre drobné stavby a skrátenia povoľovacích procesov by sa mohlo zjednodušiť aj posielanie ohlasovacej povinnosti a stavebného povolenia, a to elektronicky.

Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach, napr. z dôvodu verejného záujmu (ochrana životného prostredia, života a zdravia osôb), stavebný úrad bude rozhodovať v stavebnom konaní o vydaní povolenia. V prípade, že stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Po 30 dňoch teda nastáva fikcia súhlasu.

So stavebnými prácami môže stavebník začať len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti jej uskutočneniu nemá žiadne námietky. To teda znamená, že stavebník nesmie začať vykonávať žiadne stavebné práce až do času, kým mu stavebný úrad takéto oznámenie nezašle.

V prípade, že je potrebné ohlásenie zamýšľanej stavby a vy tak neurobíte, dopustíte sa tým priestupku podľa § 105 ods. 1 písm. a) stavebného zákona, za ktorý vám stavebný úrad môže uložiť pokutu až do výšky 331 eur. Ak ste vyhodnotili, že na vaše plány budete potrebovať ohlásenie drobnej stavby, postup je nasledovný: vyplnenú žiadosť o ohlásenie drobnej stavby musíte podať na príslušnom stavebnom alebo obecnom úrade, podľa adresy, kde budete vykonávať stavebné práce. Stavebný úrad zvolíte, ak ho daná obec má zriadený.

Pamätajte, že so stavebnými prácami môžete začať až po tom, čo vám doručili vyjadrenie k ohláseniu. Zvyčajne je lehota od ohlásenia po doručenie 30 dní, avšak zákon nestanovuje maximálnu lehotu, takže si nechajte dostatočnú časovú rezervu. Tlačivo pre ohlásenie drobnej stavby vám zvyčajne poskytne príslušný či obecný úrad. Ak si nie ste istý, či potrebujete svoj konkrétny zámer ohlasovať, alebo či dokonca potrebujete stavebné povolenie, najlepšie je poradiť sa s daným úradom.

Kolaudácia drobných stavieb

Kolaudácia „drobnej stavby“ do 50 m² - aké sú tu podmienky a pravidlá? Napriek tomu, že proces ohlásenia stavby nie je náročný, tak v individuálnych prípadoch sa môžu vyskytnúť komplikácie, najmä pri posudzovaní skutočnosti, či ide o drobnú stavbu alebo už stavbu. Dodatočné ohlásenie drobnej stavby je tiež možnosťou. Vtedy stavebný či obecný úrad začne správne konanie s cieľom zistiť, či je stavba v rozpore s verejnými záujmami. Budete musieť doložiť všetky potrebné prílohy a zároveň je možné, že vám úrad prikáže upraviť, či dokonca úplne odstrániť vaše stavbu. Okrem toho, aj keď vykonáte dodatočné ohlásenie drobnej stavby, pokuta vám ešte vždy môže byť udelená. Preto je rozumnejšie podať žiadosť pred začatím prác.

V zmysle § 81c písm. a) stavebného zákona môže stavebný úrad v prípade drobných stavieb upustiť od ich kolaudácie. Toto zjednodušenie má za cieľ ďalej znížiť administratívnu záťaž pre stavebníkov.

Umiestnenie a vplyv na okolie

Drobná stavba by nemala obmedziť užívanie susedného pozemku, napr. prílišnym tienením alebo odvádzaním dažďovej vody na susedný pozemok. V prípade, že sa plánuje drobná stavba na hranici pozemku, treba počítať s tým, že bude pravdepodobne ovplyvňovať komfort susedov. Stavebný zákon síce umožňuje individuálne posúdenie odstupov, no v hre sú aj faktory ako nadmerné tieňovanie susednej záhrady či riziko, že dažďová voda zo strechy bude stekať na cudzí pozemok. Aj preto je dobré pracovať s jednoduchým situačným nákresom, na ktorom budú vzdialenosti a orientácia strechy jasne vyznačené. V prípade, že prístrešok či sauna stoja v tesnej blízkosti plotu, je dokonca dobré mať písomný súhlas suseda k dispozícii už pri podávaní ohlásenia.

Pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. v) stavebného zákona (pred novelou) potrebné ohlásenie. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm. b) stavebného zákona (pred novelou) o drobnú stavbu, pri ktorej sa vyžaduje súhlas susedov.

Ak stavba susedí napríklad s obecným chodníkom, cestou alebo inak zasahuje do verejného priestranstva, úrad posudzuje, či neobmedzuje výhľad v križovatke alebo neohrozuje bezpečnosť dopravy. V takýchto prípadoch môže byť potrebné stavebné povolenie namiesto ohlásenia.

Správne poplatky

S účinnosťou od 15. 3. 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa zákona 50/1976 Z.z. (starý stavebný zákon), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Znamená to, že všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy a podľa znenia zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom k 31. 03. Zároveň sa s účinnosťou od 1. 4. 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. 03. 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. 4. 2025.

Stavebník je povinný zaplatiť správny poplatok vo výške 10 € pokiaľ je stavebníkom fyzická osoba a 30 € pokiaľ je právnická osoba, v zmysle prílohy k zákonu č. 145/1995 Z. z.

Zhrnutie zmien k 1. aprílu 2025

Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, prináša zjednodušenie povoľovacích procesov pre drobné stavby. Kľúčové zmeny zahŕňajú:

• Zrušenie požiadavky na doplnkovú funkciu: Na postavenie drobnej stavby už nie je nevyhnutné, aby plnila doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe.
• Rozšírenie limitov: V niektorých prípadoch sa môžu zmeniť rozmery, ktoré definujú drobnú stavbu.
• Zjednodušené povoľovacie konanie: Proces ohlásenia bude ešte viac zefektívnený, s možnosťou elektronickej komunikácie.
• Fikcia súhlasu: Ak stavebný úrad do 30 dní od ohlásenia nevykoná žiadny úkon, považuje sa to za súhlas.
• Možnosť upustenia od kolaudácie: Pre drobné stavby môže stavebný úrad upustiť od kolaudačného konania.

Napriek týmto zjednodušeniam je vždy dôležité dôkladne sa oboznámiť s aktuálnou legislatívou a v prípade pochybností sa poradiť s príslušným stavebným úradom.

tags: #je #drobna #stavba #nehnutelnost