Pokles čerpania hypoték je v súčasnosti výrazne badateľný, pričom najsilnejšie sa prejavuje v Bratislave. V hlavnom meste sa najmä byty dostali do nedostupnej cenovej úrovne pre značnú časť obyvateľstva. Tento jav má však svoje špecifické dôsledky aj na ostatné regióny Slovenska. Na rozdiel od Bratislavy, ostatné krajské mestá si stále udržiavajú výrazne nižšiu cenovú hladinu. Táto cenová disparita vytvára priestor na pokračujúce rýchle zvyšovanie cien nehnuteľností aj v týchto lokalitách, hoci z iných dôvodov ako v metropole.
Kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvňuje dynamiku hypotekárneho trhu a cien nehnuteľností, sú úrokové sadzby. V júni tohto roka sme zaznamenali významný míľnik - priemerná úroková sadzba nových hypoték po prvýkrát od roku 2017 presiahla hranicu dvoch percent. Tento nárast úrokových sadzieb má priame dôsledky na dostupnosť bývania a na celkovú dynamiku trhu. Naposledy sme sa s takouto úrovňou úrokových sadzieb stretli v roku 2017, čo naznačuje návrat k obdobiu vyšších nákladov na financovanie bývania. Tento vývoj je jedným z hlavných dôvodov, prečo medziročne priemerné ceny bývania na Slovensku zaznamenali prudký rast o 25,5 %. Tento rast prekonal predchádzajúce očakávania a signalizuje prehrievanie trhu.
Už šiesty štvrťrok po sebe prekračujú priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku hranicu dvadsaťpercentného rastu. Táto konzistentná a vysoká miera zdražovania je bezprecedentná a poukazuje na silné inflačné tlaky v sektore nehnuteľností. Inak povedané, priemerná nehnuteľnosť na Slovensku zdražela počas 18 mesiacov od úvodu minulého roka až doteraz viac ako o tretinu. Tento exponenciálny rast cien vytvára pre mnohých potenciálnych kupujúcich neprekonateľné prekážky, najmä pre mladé rodiny a nízkopríjmové skupiny obyvateľstva.
V nasledujúcich mesiacoch sa očakáva pokračovanie poklesu poskytnutých nových hypoték. Toto spomalenie hypotekárneho trhu by malo priamo vplývať aj na dynamiku rastu cien nehnuteľností. Dá sa predpokladať, že priemerný cenový rast bývania na Slovensku sa bude postupne spomaľovať. Tento trend však nemusí byť jednotný naprieč celým Slovenskom. Najmä v lokalitách, kde existuje akútny nedostatok bytov a kde ekonomicky mestám a okresom celkovo prosperujú, nie je dôvod očakávať výrazné spomalenie zdražovania. V takýchto regiónoch bude dopyt naďalej prevyšovať ponuku, čo bude tlačiť ceny nahor aj napriek celkovému spomaleniu trhu.
Situácia v Bratislave je špecifická. Vysoké ceny nehnuteľností, ktoré sú často výsledkom dlhodobého nedostatku ponuky a silného dopytu, spôsobili, že mnohé byty sa stali pre bežných obyvateľov nedosiahnuteľnými. Toto obmedzenie dostupnosti bývania v hlavnom meste môže mať aj sekundárne dôsledky, ako napríklad zvýšený tlak na ceny nájmu alebo presun dopytu do okolitých oblastí, čo by mohlo viesť k novým cenovým bublinám v týchto sekundárnych lokalitách.
Ako zvyšuje úrokové sadzby a reguluje infláciu?
V súvislosti s rastom úrokových sadzieb je dôležité poznamenať, že tento faktor ovplyvňuje nielen ceny nehnuteľností, ale aj celkovú ekonomickú aktivitu. Vyššie náklady na financovanie hypoték môžu viesť k menšiemu dopytu po nehnuteľnostiach, čo má zase vplyv na stavebný sektor a súvisiace odvetvia. Tento efekt sa môže šíriť ďalej do ekonomiky, ovplyvňujúc zamestnanosť a celkový ekonomický rast.
Analýza cien nehnuteľností na Slovensku ukazuje, že dynamika rastu bola v posledných mesiacoch mimoriadne silná. Priemerné ceny bývania na Slovensku zdraželi medziročne o 25,5 %. Tento rast bol poháňaný viacerými faktormi, vrátane nízkych úrokových sadzieb v predchádzajúcom období, rastúcej inflácie a silného dopytu. Avšak, ako sme už spomenuli, priemerná úroková sadzba nových hypoték v júni presiahla hranicu 2 %, čo signalizuje zmenu trendu.
Dopad rastúcich úrokových sadzieb na trh s nehnuteľnosťami bude pravdepodobne postupný. Banky môžu sprísniť podmienky pre poskytovanie hypoték, čo ďalej obmedzí dostupnosť financovania pre kupujúcich. Okrem toho, vyššie mesačné splátky môžu odradiť potenciálnych kupujúcich, ktorí by si doteraz mohli dovoliť kúpu nehnuteľnosti. Tento pokles dopytu by mal viesť k spomaleniu rastu cien.
Je však dôležité rozlišovať medzi jednotlivými regiónmi. Ako bolo spomenuté, Bratislava čelí špecifickému problému s cenovou nedostupnosťou. V iných krajských mestách, kde sú ceny stále nižšie, môže trh reagovať odlišne. Nedostatok bytov v niektorých mestách a okresoch, spolu s ich ekonomickým rastom, môže tlmiť účinky spomaľovania hypotekárneho trhu a udržiavať rast cien na vyššej úrovni.
V kontexte globálnych ekonomických trendov je možné pozorovať podobné javy aj v iných krajinách. Rastúca inflácia a následné zvyšovanie úrokových sadzieb centrálnymi bankami po celom svete majú vplyv na trhy s nehnuteľnosťami globálne. Slovensko nie je v tomto ohľade výnimkou a jeho trh s nehnuteľnosťami je ovplyvnený týmito makroekonomickými faktormi.
Z historického hľadiska, obdobia nízkych úrokových sadzieb často viedli k rastu cien nehnuteľností, keďže financovanie bolo lacnejšie a dostupnejšie. Následné obdobia zvyšovania úrokových sadzieb zvyčajne viedli k ochladeniu trhu a spomaleniu rastu cien, niekedy dokonca k ich poklesu. Aktuálna situácia na Slovensku naznačuje, že sme v prechodnom období, kde sa trh adaptuje na nové, vyššie úrokové sadzby.
Priemerná nehnuteľnosť na Slovensku zdražela od začiatku minulého roka do súčasnosti viac ako o tretinu. Toto je významné číslo, ktoré poukazuje na silný rast cien v relatívne krátkom časovom období. Tento rast bol podporený kombináciou nízkych nákladov na úvery a silného dopytu, ktorý bol čiastočne poháňaný aj inflačnými očakávaniami. Teraz, keď sa úrokové sadzby zvyšujú, je prirodzené očakávať, že tento rast sa bude spomaľovať.
Avšak, ako zdôrazňuje aj pôvodná informácia, v oblastiach s nedostatkom bytov a silnou ekonomikou by sa rast cien nemal výrazne spomaliť. Tieto faktory vytvárajú základný dopyt, ktorý nie je taký citlivý na zmeny úrokových sadzieb ako v menej dynamických regiónoch. V Bratislave, kde je nedostatok bytov výrazný a ceny sú už teraz vysoké, sa pokles čerpania hypoték prejavuje najsilnejšie. Toto môže viesť k stagnácii cien v niektorých segmentoch, alebo dokonca k miernym poklesom, ak tlak na dostupnosť nehnuteľností v dôsledku vysokých cien preváži nad základným dopytom.
Dôležité je tiež zvážiť demografické trendy a migráciu. Ak mestá a regióny priťahujú nových obyvateľov vďaka pracovným príležitostiam, dopyt po bývaní bude naďalej vysoký, čo bude podporovať rast cien. V regiónoch s odlevom obyvateľstva môže byť situácia opačná.
V ďalších mesiacoch možno očakávať pokračovanie poklesu poskytnutých nových hypoték. Toto je priamy dôsledok vyšších úrokových sadzieb a potenciálne prísnejších podmienok poskytovania úverov bankami. Tento pokles v objeme hypotekárnych úverov bude pravdepodobne viesť aj k spomaľovaniu priemerného cenového rastu bývania na Slovensku. Tento trend však bude modulovaný regionálnymi rozdielmi a špecifickými podmienkami na lokálnych trhoch.
Koniec hypotekárneho ošiaľu, ako ho poznáme z nedávneho obdobia, je teda pravdepodobný. Návrat k stabilnejším a udržateľnejším cenám nehnuteľností bude závisieť od mnohých faktorov, vrátane vývoja úrokových sadzieb, inflácie, ekonomického rastu a ponuky bývania. Pre kupujúcich to znamená nutnosť dôkladnejšieho zváženia svojich finančných možností a dlhodobých cieľov. Pre predávajúcich to môže znamenať potrebu prispôsobiť svoje cenové očakávania novej realite trhu.
Ako zvyšuje úrokové sadzby a reguluje infláciu?
Hoci sa celkový rast cien spomaľuje, v niektorých regiónoch s vysokým dopytom a obmedzenou ponukou bude zdražovanie pravdepodobne pokračovať. Bratislava, ako najdrahší trh, môže zažiť pokles rastu cien alebo dokonca korekciu, zatiaľ čo iné krajské mestá s rastúcim dopytom a nižšou cenovou hladinou môžu naďalej zaznamenávať rast, hoci pomalší ako doteraz. Košice, podobne ako Bratislava, patria k drahším mestám, a preto aj tam možno očakávať podobné trendy spomalenia rastu cien, ak nie poklesu v niektorých segmentoch. Celkovo sa trh s nehnuteľnosťami na Slovensku nachádza v štádiu adaptácie na nové ekonomické podmienky, čo prináša zmeny v dynamike cien a dostupnosti bývania.