Vlastníctvo bytu v bytovom dome je často spojené s mnohými otázkami týkajúcimi sa spoločných priestorov a ich užívania. Jednou z najčastejších dilem, s ktorou sa stretávajú mnohí vlastníci, je otázka vlastnictva balkóna alebo lodžie. Na prvý pohľad sa môže zdať logické, že balkón, ktorý je priamo prístupný z bytu, je jeho neoddeliteľnou súčasťou a teda aj osobným vlastníctvom. Avšak, právna úprava v Slovenskej republike túto otázku rieši inak.
Balkón a lodžia: Spoločné časti domu podľa zákona
Podľa platného Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) nie sú balkóny ani lodžie považované za príslušenstvo bytu v osobnom vlastníctve. Ich charakter ako otvoreného priestoru a neoddeliteľnej súčasti stavebnej konštrukcie domu ich definuje ako spoločné časti domu. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, či je balkón zasklený alebo nie, nakoľko zasklenie samo o sebe nevytvára uzatvorenú miestnosť v zmysle definície bytu.
V minulosti existovali rôzne názory na túto problematiku. Niektorí právni experti, ako napríklad Marek Valachovič vo svojej publikácii "Vlastníctvo bytov", sa prikláňali k názoru, že balkón môže byť považovaný za príslušenstvo bytu. Avšak, s ohľadom na aktuálnu právnu úpravu a novelizácie zákona, je dnes jednoznačné, že balkóny a lodžie patria medzi spoločné časti domu.
Právo výlučného užívania a povinnosti vlastníka
Hoci balkón/lodžia nie je vo vašom osobnom vlastníctve, neznamená to, že ho môžu užívať všetci obyvatelia domu bez obmedzenia. Zákon o vlastníctve bytov pamätá aj na tento aspekt. Vlastník bytu, ku ktorému je balkón alebo lodžia priľahlý, má právo na jeho výlučné užívanie. To znamená, že ostatní vlastníci bytov nemajú právo bez súhlasu užívateľa vchádzať na váš balkón alebo ho akýmkoľvek spôsobom užívať.
Toto výlučné užívanie však prichádza s určitými povinnosťami. Vlastník priľahlého bytu sa čiastočne podieľa na rekonštrukcii a opravách balkóna/lodžie. Pri väčších opravách, ktoré sa týkajú napríklad fasády, zateplenia alebo funkčných porúch konštrukcie, sa tieto náklady hradia z Fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO) bytového domu. Vlastník bytu sa na týchto opravách podieľa aj prostredníctvom drobných udržiavacích prác.
Zaujímavosťou je, že pri tvorbe odvodov do FPÚO sa z podlahovej plochy balkóna/lodžie zohľadňuje 25%. Dôvod tohto konkrétneho percenta nie je v zákone explicitne uvedený. Je tiež možné, že plocha balkóna/lodžie bola v minulosti započítaná do základu dane z nehnuteľnosti, čo by mohlo súvisieť s vtedajšími všeobecne záväznými nariadeniami a paragrafmi týkajúcimi sa daní.
Stavebné úpravy a povolenia
Rekonštrukcia bytu často zahŕňa aj rozhodnutie, či balkón alebo lodžiu ponechať v pôvodnom stave, alebo ju zamurovať. Je dôležité poznamenať, že balkón, vzhľadom na svoju otvorenú povahu, nie je možné takýmto spôsobom zabudovať. Lodžiu však áno. Ak sa vlastník rozhodne pre takúto stavebnú úpravu, je nevyhnutné získať nielen súhlas na schôdzi vlastníkov bytov, ale aj príslušné stavebné povolenia od stavebného úradu. Tieto úpravy, ktoré menia vzhľad a konštrukciu domu, podliehajú prísnym pravidlám a reguláciám.
Novely zákona a zmeny v hlasovaní
V priebehu rokov prešiel Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov viacerými novelizáciami, ktoré priniesli zmeny aj v oblasti spoločných priestorov a rozhodovania vlastníkov. Jedna z dôležitých noviel, ktorá bola v parlamente v druhom čítaní, mala za cieľ definitívne ustanoviť balkóny, terasy a lodžie ako spoločné priestory. Cieľom tejto zmeny bolo odstrániť doterajšiu nejednoznačnosť, ktorá v praxi spôsobovala problémy, napríklad pri predaji bytov. Poslanci zdôrazňovali, že táto zmena by nemala znamenať zmenu v užívaní týchto priestorov vlastníkmi, ktorí by ich mohli naďalej užívať tak ako doteraz.
Ďalšie novely priniesli aj zjednodušenie procesov hlasovania vlastníkov. Po novom je možné hlasovať aj písomne, a to aj prostredníctvom elektronických prostriedkov, ako je elektronická pošta. Toto elektronické hlasovanie však nie je úplne novým typom hlasovania, ale skôr zmenou formy jeho uskutočnenia. Pre elektronické hlasovanie je potrebné, aby vlastník prejavil záujem a oznámil svoju elektronickú adresu správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov.
Pri drobných opravách postačuje na schválenie nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov. Pri vážnejších rozhodnutiach, ako je napríklad úver na dom, je potrebná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. V prípade rozhodnutí týkajúcich sa nadstavby domu je nutný súhlas všetkých vlastníkov.
Zákon tiež zaviedol pojem "garážové stojisko", ktoré doteraz v legislatíve nebolo explicitne definované.
Kompletná rekonštrukcia balkóna👍
Obmedzenia neplatičov
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež obsahuje ustanovenia týkajúce sa neplatičov. Správca domu má oprávnenie vymáhať vzniknuté nedoplatky. Okrem toho, správca alebo spoločenstvo vlastníkov majú právo zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú kumulatívnu výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V takomto zozname sa uvádza meno a priezvisko vlastníka a výška jeho nedoplatku.
Prípadová štúdia: Spoločný balkón na medziposchodí
Ilustratívnym príkladom komplikácií, ktoré môžu vzniknúť pri nejednoznačnom chápaní vlastníctva spoločných priestorov, je situácia popísaná jedným z vlastníkov. V bytovom dome na medziposchodí sa nachádzajú balkóny, ktoré slúžia všetkým obyvateľom daného medziposchodia. Vlastník jedného z bytov, ktorý nemá balkón, predal svoj byt a nového majiteľa úmyselne uviedol do omylu, že balkón patrí k jeho bytu. Toto "nepísané pravidlo" malo podľa neho fungovať vo všetkých podobných vchodoch.
V tomto prípade je dôležité zdôrazniť, že balkón je spoločným priestorom. Jeho užívanie by malo byť konzistentné a spravodlivé pre všetkých oprávnených užívateľov. V situácii, keď jeden vlastník má balkón vyhradený pre svoje potreby a iní ho vôbec nevyužívajú, vzniká priestor pre konflikt. Ak je balkón spoločným priestorom medziposchodia, jeho užívanie by malo byť dostupné všetkým trom bytom na danom poschodí, pokiaľ nie je inak dohodnuté v rámci spoločenstva vlastníkov. V takomto prípade by bolo vhodné zvolať schôdzu vlastníkov a jasne si stanoviť pravidlá pre užívanie spoločného balkóna, aby sa predišlo nedorozumeniu a potenciálnym sporom.
Zhrnutie aktuálneho stavu
Vlastníctvo balkóna alebo lodžie v bytovom dome je teda jednoznačne definované ako spoločný priestor. Vlastník priľahlého bytu má právo na jeho výlučné užívanie, ale zároveň sa podieľa na jeho údržbe a opravách. Súčasné právne predpisy sa snažia odstrániť nejasnosti a zjednodušiť procesy rozhodovania vlastníkov, čím prispievajú k lepšiemu fungovaniu bytových domov a k spokojnosti ich obyvateľov.
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť už 1. apríla 2023. Táto novela priniesla nové vymedzenie predmetu a rozsahu právnej úpravy zákona, pričom sa zameriava na komplexnú úpravu práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov. Novela tiež prináša úpravu pojmov a zjednodušuje správu domu, pričom definuje prípady, kedy sa správa domu nevyžaduje (napr. pri rodinných domoch alebo domoch s jedným vlastníkom všetkých bytov a nebytových priestorov).
Od 1. januára 2025 nadobudne účinnosť ďalšia novela zákona č. 182/1993 Z. z., ktorá prináša zmeny v spôsobe prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Umožňuje hlasovanie nielen na schôdzi vlastníkov, ale aj písomným hlasovaním a prostredníctvom elektronických prostriedkov. Odstránila sa tiež povinná náležitosť plnej moci, ktorá obsahovala príkaz na hlasovanie, čím sa otázka rozsahu oprávnení splnomocnenca ponecháva na úpravu zmluvného zastúpenia. Tieto zmeny majú za cieľ zefektívniť a zjednodušiť rozhodovacie procesy v rámci spoločenstiev vlastníkov.