Predaj nehnuteľnosti, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), je právny úkon, ktorý si vyžaduje osobitnú pozornosť, najmä pokiaľ dôjde k zániku manželstva. V situácii, keď bola nehnuteľnosť predaná ešte počas trvania manželstva, avšak k prepisu vlastníckeho práva na nového majiteľa dôjde až po právoplatnom rozvode, vznikajú otázky týkajúce sa platnosti zmluvy a možnosti zápisu na katastri nehnuteľností. Tento článok sa venuje problematike predaja nehnuteľností v BSM, dopadu rozvodu na tento proces a súvisiacim daňovým aspektom.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Základné princípy
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov predstavuje špecifický typ spoluvlastníctva, ktorý vzniká automaticky zo zákona, uzavretím manželstva. Zahŕňa všetok majetok, ktorý nadobudol ktorýkoľvek z manželov za trvania manželstva. Základným kameňom majetkových vzťahov medzi manželmi je teda inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Podľa § 143 Občianskeho zákonníka je v BSM „všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva“.
Je dôležité zdôrazniť, že pre zaradenie nehnuteľnosti do BSM nie je rozhodujúce, či sú na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností zapísaní obaja manželia alebo len jeden z nich. Ak boli splnené zákonné podmienky pre vznik BSM (nadobudnutie počas manželstva zo spoločných prostriedkov), nehnuteľnosť je spoločná aj v prípade, že v katastri figuruje ako výlučný vlastník iba manžel alebo manželka.
Občiansky zákonník však upravuje aj výnimky, podľa ktorých nehnuteľnosť nepatrí do BSM napriek tomu, že bola nadobudnutá počas trvania manželstva. Keďže napríklad veci získané darovaním predstavujú výnimku, nehnuteľnosť (prípadne iná vec) darovaná iba jednému z manželov bude súčasťou jeho výlučného majetku. Súčasťou BSM by však darovaná vec nebola ani v prípade, že by obdarovanými boli obaja manželia.
Nakladanie s majetkom v BSM a súhlas oboch manželov
Nakladanie s majetkom patriacim do BSM podlieha prísnym pravidlám. Podľa § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka „bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.“ Zákon však bližšie nešpecifikuje, ktoré úkony je možné považovať za bežné. V praxi je nepravdepodobný prípad, že by za bežnú vec bol považovaný aj prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a o bežný úkon nepôjde.
Predaj nehnuteľnosti, ktorá často predstavuje najhodnotnejšiu časť spoločného majetku, nepochybne nepatrí medzi bežné záležitosti. Ide o mimoriadnu dispozíciu s majetkom, ktorá si vyžaduje výslovný a jednoznačný súhlas oboch manželov. Pokiaľ manželia vystupujú spoločne na strane predávajúcich, kupujúcich, darcov alebo obdarovaných a vyžaduje sa podpis oboch manželov, nemusia byť obaja manželia pri podpise zmluvy prítomní súčasne. Pokiaľ by bol zmluvnou stranou iba jeden z manželov a druhý manžel by udelil súhlas, takisto nie je potrebné, aby bol druhý manžel prítomný pri podpise zmluvy.
Dopad rozvodu manželstva na BSM a predaj nehnuteľnosti
Právoplatnosťou rozsudku, ktorým súd manželstvo rozviedol, zaniká aj BSM. Od tohto dňa už bývalí manželia nenadobúdajú majetok do BSM, ale každý do svojho výlučného vlastníctva. Rozvod manželstva nemá vplyv na vôľu, ktorú ste s manželkou prejavili ešte pred samotným rozvodom. Z uvedeného dôvodu má príslušný katastrálny orgán možnosť naďalej rozhodovať o návrhu na vklad vlastníckeho práva, ktorého podkladom bola kúpna zmluva, ktorú ste uzavreli ešte pred rozvodom (ako manželia).
Je však potrebné uvedomiť si, že zákonným následkom zániku manželstva je aj zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). To však ešte neznamená, že predmety, ktoré sú v BSM sa automaticky vyporiadavajú (a teda menia štruktúru vlastníckych vzťahov). Občiansky zákonník preto v tejto súvislosti odlišuje dve právne skutočnosti, a to zánik BSM a jeho vyporiadanie. Z uvedeného vyplýva, že aj po rozvode manželstva naďalej existuje masa BSM (vo Vašom prípade je jej súčasťou aj prevádzaný byt). Inak povedané, veci nadobudnuté počas manželstva zostávajú v BSM aj po rozvode, a to až do času, kým nedôjde k vyporiadaniu BSM (rozhodnutím súdu, dohodou alebo zákonnou domnienkou upravenou v ustanovení § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka).
Vysporiadanie BSM je možné uskutočniť dohodou bývalých manželov. Pokiaľ je predmetom dohody aj vysporiadanie vo vzťahu k nehnuteľným veciam, musí mať dohoda písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností. Pokiaľ nedôjde k dohode, môže na návrh jedného z bývalých manželov o vysporiadanie rozhodnúť súd. Ak je BSM vyporiadané súdom, súd bol povinný katastru oznámiť, ako rozhodol, a tieto skutočnosti kataster zapíše na list vlastníctva záznamom. Zmeny, ktoré nastali vplyvom vyporiadania BSM by už mali byť v katastri evidované na základe oznámenia súdu, za predpokladu, že rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Ak nehnuteľnosť následne prevádzate, nie je potrebné katastru dokladovať predmetné rozhodnutie.
Neplatnosť právneho úkonu pri predaji bez súhlasu druhého manžela
Ak jeden z manželov poruší svoju povinnosť a predá nehnuteľnosť patriacu do BSM bez súhlasu druhého manžela, zákon takýto právny úkon sankcionuje neplatnosťou. Nejde však o neplatnosť absolútnu, ktorá by nastala automaticky (ex lege). Právny poriadok v tomto prípade operuje s konceptom tzv. relatívnej neplatnosti. Právo dovolať sa neplatnosti má výlučne manžel, ktorého súhlas chýbal. Na uplatnenie tohto práva plynie všeobecná trojročná premlčacia lehota, ktorá začína plynúť od momentu uzavretia kúpnej zmluvy.
Slovenské súdy vo svojej rozhodovacej činnosti dôsledne chránia princíp, že na prevod nehnuteľnosti patriacej do BSM je nevyhnutný súhlas oboch manželov. Napríklad Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 2 Cdo 50/2000 výslovne konštatoval, že predaj spoločnej nehnuteľnosti nie je bežnou vecou, ktorú by mohol vybaviť každý z manželov sám, a preto ak jeden z manželov uzavrie kúpnu zmluvu o predaji nehnuteľnosti bez súhlasu druhého, takýto právny úkon sa považuje za platný len do času, kým sa druhý manžel nedovolá jeho neplatnosti. Toto rozhodnutie potvrdzuje, že právne následky nastupujú až iniciatívou nesúhlasiaceho manžela a zodpovedá konceptu relatívnej neplatnosti opísanému vyššie.
V judikatúre sa tiež ustálilo, že manželka musí neplatnosť namietať voči všetkým účastníkom zmluvy (t.j. aj voči nadobúdateľovi/kupujúcemu) a uplatniť svoje právo v spomínanej trojročnej lehote. Ak sa manželka včas a úspešne dovolá neplatnosti kúpnej zmluvy, súd svojím rozhodnutím deklaruje, že zmluva je neplatná. Týmto sa relatívna neplatnosť mení na absolútnu, účinnú voči všetkým.
Obnovenie pôvodného stavu: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa s účinnosťou od počiatku vracia do BSM oboch manželov.Vznik bezdôvodného obohatenia: Keďže právny dôvod plnenia (kúpna zmluva) odpadol, zmluvné strany sú povinné si vrátiť všetko, čo si navzájom poskytli.Zodpovednosť konajúceho manžela: Kupujúci, ktorý prišiel o nehnuteľnosť, si môže svoj nárok na vrátenie kúpnej ceny, prípadne náhradu škody, uplatňovať voči manželovi, ktorý ho uviedol do omylu a konal protiprávne.
Manželka, ktorá zistí, že jej manžel bez jej súhlasu predal spoločnú nehnuteľnosť, nesmie zostať pasívna. Právo je na jej strane, no vyžaduje si jej aktívny prístup.
Žaloba na súd ako prostriedok obrany
Najúčinnejším a štandardným prostriedkom obrany je podanie žaloby na príslušný súd. Žalovanými musia byť obaja účastníci zmluvy - manžel (predávajúci) aj kupujúci. V žalobe je potrebné preukázať, že nehnuteľnosť patrila do BSM (napr. sobášnym listom a dokladom o nadobudnutí počas manželstva) a že súhlas na predaj nebol udelený.
Mimosúdne dovolanie sa neplatnosti
Teoreticky je možné dovolať sa neplatnosti aj mimosúdne, napríklad zaslaním písomného vyhlásenia manželovi aj kupujúcemu. Právne účinky nastávajú doručením tohto vyhlásenia. V praxi však kupujúci, ktorý už zaplatil kúpnu cenu, spravidla nebude rešpektovať jednostranné vyhlásenie a bude trvať na súdnom rozhodnutí. Navyše, kataster nehnuteľností nezapíše zmenu vlastníctva späť na základe takéhoto listu, vyžaduje právoplatný rozsudok súdu.
Neodkladné opatrenie ako preventívny nástroj
Ak sa manželka o chystanom predaji dozvie včas (pred podpisom zmluvy alebo pred vkladom do katastra), môže sa pokúsiť zabrániť mu podaním návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by súd dočasne zakázal manželovi s nehnuteľnosťou nakladať.
Trestnoprávna rovina
Samotný predaj bez súhlasu spravidla nie je trestným činom, ale občianskoprávnym deliktom. Ak by však manžel sfalšoval podpis manželky na zmluve alebo na súhlase s predajom, mohlo by ísť o trestný čin falšovania a pozmeňovania verejnej listiny alebo o podvod, čo by zakladalo dôvod na podanie trestného oznámenia.
Zrušenie BSM za trvania manželstva
Ak manžel opakovane a závažne ohrozuje spoločný majetok, môže manželka požiadať súd o zrušenie BSM aj počas trvania manželstva z vážnych dôvodov.
Prípad neoprávneného predaja stavia do veľmi nepríjemnej pozície aj dobromyseľného kupujúceho. Hoci sa spoliehal na zápis v katastri, kde bol uvedený len jeden vlastník, a dokonca si mohol od predávajúceho vyžiadať čestné vyhlásenie o jeho rodinnom stave, riskuje, že o nadobudnutú nehnuteľnosť príde. Pri každej kúpe nehnuteľnosti do BSM by manželia mali trvať na tom, aby boli na liste vlastníctva uvedení obaja.
Slovenský právny poriadok poskytuje manželovi, ktorého práva boli porušené jednostranným predajom spoločnej nehnuteľnosti, robustnú ochranu. Manžel nemôže platne predať nehnuteľnosť v BSM bez súhlasu druhého manžela. Ak tak urobí, poškodený manžel má právo dovolať sa neplatnosti takejto zmluvy a dosiahnuť navrátenie majetku do pôvodného stavu. Táto ochrana však nie je automatická a vyžaduje si aktívne konanie, predovšetkým podanie žaloby na súd v zákonnej trojročnej lehote. Judikatúra slovenských súdov dlhodobo potvrdzuje tento výklad a stojí na strane ochrany spoločného majetku a práv oklamaného manžela.
Daňové dôsledky predaja nehnuteľnosti v BSM
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov.
Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v § 9 ods. 1 písm. a) alebo písm. b) zákona o dani z príjmov, započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Príklad 1: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2021 kúpou za 110 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 190 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa tak manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka.
Príklad 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2021 kúpou za 150 000 eur. Príjem z predaja bytu v sume 190 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere.
Príklad 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z nakladania s obchodným majetkom).
Príklad 4: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov od roku 2021. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2022 zaradil predmetnú nehnuteľnosť do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním živnostenského oprávnenia. V roku 2025 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali. Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Príklad 5: Manželia nadobudli v marci 2011 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Príklad 6: Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Na základe dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra, teda manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v 3/4 a dcéra spoluvlastnícky podiel v 1/4. V roku 2025 byt predali. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur. Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčíslovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021, teda sumu 70 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.
Je preto nevyhnutné, aby manželia poznali svoje práva a v prípade ich porušenia neváhali využiť všetky dostupné právne prostriedky na ich obranu. Ak máte otázky alebo potrebujete pomôcť v konkrétnom prípade, radi vám pomôžeme.