Možno sa práve teraz pýtaš, či je ten správny čas na refixáciu hypotéky, keď trh opatrne naznačuje zlacňovanie hypoték. Pri rozhodovaní o refixácii je však dôležité zohľadniť nielen aktuálne trhové podmienky, ale aj tvoju aktuálnu schopnosť splácať.
Refinancovanie hypotéky a jeho správne načasovanie
Čo je refixácia hypotéky?
Refixácia hypotéky umožňuje „uzamknúť“ úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie a chrániť sa tak pred prípadným rastom úrokových sadzieb na hypotekárnom trhu. Keď ti v rokoch 2023-2025 končí fixácia úroku na hypotéke, je čas na rozhodovanie. Úroky stúpajú, životné náklady rastú a každý rozhodujúci krok je dôležitý.
Ako postupovať pri končiacej fixácii?
Koniec fixácie úrokovej sadzby nie je koniec sveta. Je to príležitosť nastaviť si financie tak, aby si sa vyhol nečakaným prekvapeniam. Plánovanie je kľúčové!
1. Rokuj so svojou bankou: „Reštart“ hypotéky
Ak chceš rýchle riešenie, požiadaj svoju banku o „reštart“ hypotéky. Tento krok ti umožní upraviť úrokovú sadzbu a nastaviť nové obdobie fixácie bez zbytočných formalít. Proces tzv. reštartu hypotéky pritom nie je zložitý. Banka prepočíta tvoj úver na nový úrok a fixáciu, bez nového schvaľovania úveru. Administratíva je minimálna. Netreba dokladovať príjem, ani nový znalecký posudok, nevznikajú dodatočné poplatky. Toto riešenie je pohodlné, ak ti banka ponúkne konkurencieschopný úrok.
2. Refinancovanie hypotéky do inej banky
Ak máš pocit, že tvoja aktuálna banka neponúka výhodné podmienky, je čas na refinancovanie. Ostatné banky často ponúkajú lepšie úrokové sadzby. Refinancovaním môžeš výrazne ušetriť, ak iná banka ponúka podstatne nižší úrok. Refinancovanie sa oplatí zvážiť aj v prípade, ak nie si spokojný so službami svojej banky, potrebuješ navýšiť úver alebo chceš spojiť viac dlhov do jedného. Pri refinancovaní treba myslieť na podmienky ako je povinné poistenie úveru, poplatková schéma či nutnosť založiť účet v novej banke. Treba však počítať s tým, že prechod do novej banky bude spojený s poplatkami a vyžaduje istú prípravu (získať ponuky, porovnať podmienky, možná aktualizácia odhadu ceny nehnuteľnosti či opätovné dokladovanie príjmu). Niektoré banky dokážu odložiť čerpanie o 6-12 mesiacov (celý proces refinancovania prebehne o 6-12 mesiacov). Takto si vieš pri neustále sa zvyšujúcich úrokoch zabezpečiť dnešnú úrokovú sadzbu. V závislosti od toho, kedy ti končí fixácia, si vieš v novej banke hypotéku navýšiť aj o pokutu 1 % alebo pokutu 1 % preplatí refinančná banka. Keď fixácia končí, nebudeš musieť platiť poplatok za predčasné splatenie.
3. Spojenie viacerých úverov
Ak máš okrem hypotéky aj spotrebné úvery alebo stavebný úver, spojením všetkých úverov do jednej hypotéky môžeš dosiahnuť nižší úrok a zjednodušiť si samotné platby.
4. Predĺženie splatnosti hypotéky
Ak ti výška mesačnej splátky rastie, môžeš si predĺžiť dobu splácania hypotéky, napríklad na 30 rokov. To ti umožní znížiť mesačnú splátku. Splátka sa zníži, pretože istina sa rozloží na viac mesiacov. Nevýhodou je, že celková preplatená suma (úroky + poplatky) bude vyššia. No ak potrebuješ priestor v rozpočte, ide o reálny nástroj, ako situáciu stabilizovať. Keď sa podmienky zlepšia (úroky klesnú alebo sa zvýši tvoj príjem), môžeš splatnosť znova skrátiť alebo realizovať mimoriadnu splátku.
5. Mimoriadna splátka pri výročí fixácie
Ak máš voľné financie, je to tiež ideálny čas na mimoriadnu splátku. Koniec fixácie predstavuje príležitosť splatiť časť hypotéky bez poplatku. Ak máš k dispozícii úspory (nad rámec finančnej rezervy a bežných investícií), vložením mimoriadnej splátky môžeš znížiť zostatok úveru (istinu). Následne si buď znížiš mesačnú splátku (pri nezmenenej dobe) alebo si skrátiš celkovú dobu splácania.
6. Optimalizácia ostatných výdavkov
Okrem hypotéky si prever aj ďalšie zmluvy, ktoré platíš, ako sú zmluvy na poistenie, sporenie alebo spotrebné úvery. Nechaj si poradiť od odborníka - zameraj sa na 2. a 3. pilier. Pri vyšších splátkach hypotéky je rozumné pozrieť sa aj na ostatné pravidelné výdavky a existujúce zmluvy. Aj menšie úspory na viacerých položkách môžu vo výsledku priniesť výrazné uvoľnenie rozpočtu a pomôcť zvládnuť vyššie náklady na splácanie hypotéky. Optimalizácia zmlúv často neznamená zníženie kvality.
7. Príprava na novú splátku už dnes
Ak vieš, že tvoja splátka pôjde hore o 100-150 €, začni si tieto peniaze odkladať na sporiaci účet už teraz. Týmto spôsobom sa vyhneš šoku, keď sa splátky zvýšia. Ak dnes vieš, že o necelé 2 roky sa ti zvýši mesačná splátka napr. o 120 eur, tak si vieš bokom, napr. na sporiaci podúčet v banke odkladať navýšenú splátku. Tiež platí to, že si vieš počas splácania hypotéky odkladať a investovať financie za cieľom vyplatiť hypotéku predčasne.
Prečo je dôležité plánovať dopredu?
Mnohé banky ti oznámia novú úrokovú sadzbu a splátku 2-3 mesiace pred koncom fixácie. Odporúčame, ale túto situáciu riešiť aspoň 6 mesiacov vopred. Čím skôr začneš, tým väčší priestor máš na vyjednávanie. Najhoršia stratégia je čakať na list od banky 2 mesiace pred koncom fixácie. Banka má síce zo zákona povinnosť v tomto termíne oznámiť nový úrok, ale 2 mesiace sú často príliš málo na optimálne rozhodnutie.
Trendy na hypotekárnom trhu: Koniec éry lacných hypoték
Tento rok sa aj na Slovensku nesie v znamení zvyšovania úrokových sadzieb. Éra superlacných hypoték s úrokom pod 1 % je definitívne za nami. Tí, ktorí na zdražovanie zareagovali včas, si ešte počas jari zabezpečili nízky úrok na dlhé obdobie. Buď presunuli úver do lacnejšej banky alebo vo svojej banke podpísali zmenu zmluvy s dlhšou viazanosťou. Ľudia vnímajú, že historicky najnižšie úroky na hypotékach sú už minulosťou. V priebehu tohto roka niekoľkonásobne narástli a očakáva sa ich ďalší pozvoľný rast. Ak si chcete zabezpečiť výhodnejšie úroky na čo najdlhšie obdobie, za dlhodobú istotu si priplatíte. Pokiaľ chcete mať čo najoptimálnejší úrok, netreba podceniť detailné porovnanie trhu. Ak ste si brali hypotéku počas predchádzajúcich rokov, prípadne ste vtedy refixovali svoju staršiu hypotéku, je veľmi pravdepodobné, že na nej máte lepší úrok, ako by ste získali na trhu dnes. Je dôležité poznať dátum, kedy vám najbližšie končí fixácia. Následne sa nezabudnite v dostatočnom predstihu pozrieť na svoje možnosti a porovnajte si to, čo vám ponúka vaša banka v porovnaní s konkurenciou. V súčasnosti sú rozdiely v ponuke úrokových sadzieb a fixácií naprieč bankami pomerne výrazné.
Reakciou na dramatický rast cien naprieč celou eurozónou je snaha Európskej centrálnej banky (ECB) o utlmenie dopytu a zastabilizovanie inflácie. Preto postupne zvyšuje kľúčové sadzby, čo má za následok ďalší rast úrokov v komerčných bankách. Keďže vyhliadky na plošný pokles cien sú zatiaľ v nedohľadne, je predpoklad, že ceny hypoték tak skoro neprestanú rásť. Otázkou tak zostáva, kam až úroky porastú a akú dĺžku fixácie si v tejto situácii zvoliť. Rozptyl aktuálnych úrokov medzi krátkodobými a dlhodobými fixáciami je aj viac ako 2 % ročne, a preto voľbu fixácie treba dôkladne zvážiť. Mala by zohľadňovať tvoje preferencie, ale aj plány do budúcna.
Čo je hypotéka a pre koho je určená?
Hypotéka je dlhodobý bankový úver (štandardne so splatnosťou 4 až 30 rokov, výnimočne aj so splatnosťou 1 až 40 rokov), ktorý sa zvyčajne poskytuje účelovo na investície do nehnuteľností slúžiacich na bývanie. Podmienkou jej poskytnutia je zabezpečenie záložným právom k nehnuteľnosti. Väčšina bánk nevyžaduje, aby bola zakladaná nehnuteľnosť vo vlastníctve osoby, ktorá o hypotéku žiada. Nehnuteľnosť môže vlastniť aj niekto iný, napr. rodičia, súrodenci, známi a pod.
Výšku hypotekárneho úveru stanovujú banky na základe prehodnotenia žiadateľa, ako aj na základe hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie hypotéky. Banky poskytujú hypotéku do výšky 90 % z hodnoty nehnuteľnosti (zvýhodnenú úrokovú sadzbu do výšky 80 % LTV). Hodnotu nehnuteľnosti stanovujú znalci, pričom banka má právo hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znalcom upraviť. Niektoré banky majú interných znalcov, alebo interné zoznamy odporúčaných znalcov, prípadne majú zoznamy znalcov, ktorých znalecké posudky neakceptujú, preto odporúčame výber znalca konzultovať s bankou vopred.
Fixácia úrokovej sadzby: Kľúč k stabilite alebo riziku?
V žiadosti o hypotéku si klient môže stanoviť „Fixáciu úrokovej sadzby“, t. j. obdobie, počas ktorého banka klientovi ponechá úrokovú sadzbu nezmenenú. Po uplynutí tohto termínu má banka právo výšku úrokovej sadzby meniť.
Voľba dĺžky fixácie:
- Krátkodobá fixácia (1-3 roky): Výhodou pri kratšom období fixácie je, že klient má možnosť predčasne splatiť úver skôr a nemusí čakať niekoľko rokov na výročie fixácie. Na druhej strane, pri kratšej fixácii častejšie riskujete zmenu úrokovej sadzby. Ak úroky po výročí fixácie stúpnu, tak si možno potom na splátkach priplatíte to, čo ste za 3 roky splácania ušetrili.
- Strednodobá fixácia (3-5 rokov): Ponúka rovnováhu medzi flexibilitou a stabilitou.
- Dlhodobá fixácia (5-10 rokov a viac): Pri poskytnutí hypotekárneho úveru sa klient rozhodne, na akú dobu chce mať úrokovú sadzbu fixovanú. Banky poskytujú klientom štandardne fixáciu na 3, 5 a 10 rokov. V závislosti od ponuky konkrétnej banky si môžete vybrať napríklad aj najkratšiu 1-ročnú alebo naopak 10-ročnú dobu fixácie. Ak chcete mať čo najoptimálnejší úrok, netreba podceniť detailné porovnanie trhu. Keď sa očakáva zvýšenie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, sú úrokové sadzby pri 5-ročnej fixácii vyššie ako pri 3-ročnej. Rozdiel v úrokových sadzbách je cena za riziko, že úrokové sadzby pôjdu výrazne nahor. Dlhšia fixácia je, nadnesene, formou poistenia -„poistíte“ si stabilnejšiu splátku.
TIP: Ak kupujete byt ako investíciu, zafixujte si úrok minimálne na 5 rokov. Keby ste totiž nehnuteľnosť predali skôr ako do piatich rokov od nadobudnutia, musíte platiť daň zo zisku aj odvod pre zdravotnú poisťovňu.
Keďže úrokové sadzby sú v porovnaní s úrovňou inflácie nízke, odporúčame hrať na istotu a zvoliť si na hypotéke aspoň 5-ročnú dobu fixácie.
Aké hypotéky existujú?
- Účelová hypotéka: Slúži najčastejšie na stavbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu, kúpu nehnuteľnosti, refinancovanie prostriedkov použitých na nehnuteľnosť, vyplatenie skôr poskytnutého úveru, usporiadanie dedičského alebo rozvodového konania. Pri účelovej hypotéke je potrebné banke dokladovať účel použitia peňazí.
- Bezúčelová alebo americká hypotéka: Je tiež zabezpečenie nehnuteľnosťou, ale žiadateľ nie je povinný preukazovať použitie získaných peňazí z hypotéky. Banka prevedie peniaze na účet a nesleduje účel použitia peňazí.
Na čo si dať pozor pri hypotéke?
- Úrok a fixácia: Všímajte si najmä úrok poskytnutý bankou a s tým spojenú fixáciu úrokovej sadzby.
- Podmienky: Zisťujte, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť naviazaný na vedenie iných produktov v banke.
- Mimoriadne splátky: Niektoré banky umožňujú mimoriadnu splátku iba pri výročí fixácie, iné aj mimo neho.
- Dokladovanie účelu: Pri hypotéke na výstavbu či rekonštrukciu si overte, ako banka pristupuje k dokladovaniu použitia finančných prostriedkov.
- Čerpanie hypotéky: V prípade riešenia výstavby nehnuteľnosti si vopred overte, či banka dokáže poskytnúť peniaze rýchlo.
- Forma splácania: Zvážte anuitné splácanie, ktoré je v konečnom dôsledku výhodnejšie.
- Zmena založenej nehnuteľnosti: Akúkoľvek zmenu založenej nehnuteľnosti je potrebné banke ohlásiť.
Kto môže o hypotéku požiadať?
- Fyzická osoba staršia ako 18 rokov.
- Občan SR s trvalým pobytom v SR alebo cudzinec s trvalým pobytom na území SR, pričom jeden zo žiadateľov je občanom krajiny EÚ.
- Žiadateľ s preukázateľným príjmom zo závislej činnosti, podnikania alebo iným príjmom.
Aké doklady môže banka vyžadovať?
Banky vyžadujú rôzne doklady v závislosti od druhu hypotéky a ich interných požiadaviek. Zvyčajne ide o:
- Doklady žiadateľa: dva doklady totožnosti, doklad o adrese, rozsudok o rozvode (ak relevantné), potvrdenie o príjme, výpisy z účtu, výplatné pásky, ročné zúčtovanie daní.
- Doklady k nehnuteľnosti: znalecký posudok, poistná zmluva, kúpna zmluva, zmluva o výstavbe, právoplatné osvedčenie o dedičstve, právoplatný rozsudok o rozvode a dohoda manželov o usporiadaní BSM.
- Pri výstavbe/nadstavbe: list vlastníctva k pozemku, geometrický plán, stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby, bločky/faktúry za materiál.
- Pri rekonštrukcii: ohlásenie stavebných prác, predpokladaný rozpočet, zmluva o dielo, stavebné povolenie, geometrický plán, projekt, stavebný rozpočet.
- Pri vyplatení skôr poskytnutých úverov: potvrdenia bánk so súhlasom predčasného splatenia a s vyčísleným zostatkom úverov.
FinGO.sk: Váš partner pri rozhodovaní o hypotéke
FinGO.sk finanční sprostredkovatelia na rozdiel od bankových pracovníkov majú prehľad o celom hypotekárnom trhu a nájdete ich na celom Slovensku. Výhodou spolupráce s našimi maklérmi sú práve ich skúsenosti s rôznymi situáciami, v ktorých sa ich klienti ocitli.
V roku 2025, 2026 podľa údajov Národnej banky Slovenska skončí fixácia úroku takmer štvrtine aktuálne splácaných hypoték, presné percento je: 28 % poskytnutých hypoték. V roku 2025 sa nárast splátok do konca roka dotkne približne 134 769 hypoték. V roku 2026 pôjde o ďalších 95 469 hypoték. Sadzby začínajúce číslom 1 sú skrátka minulosťou. Po skončení fixácie tak mnohí narazia na realitu výrazne vyšších úrokových sadzieb a s tým spojených vyšších mesačných splátok, ktoré môže citeľne zaťažiť rodinný rozpočet.
Ak vás zaujímajú aktuálne podmienky pri refinancovaní, neváhajte sa poradiť s kvalitným finančným poradcom, ktorý vám pomôže sa správne rozhodnúť a vyriešiť to, aby ste mali hypotéku na najbližšie obdobie nastavenú, čo najlepšie. Banky medzi sebou súťažia a je rozumné využiť túto súťaž vo svoj prospech. Neviete, čo sa vám oplatí viac? Pomôžeme vám porovnať ponuky bánk, prepočítať úsporu a získať najvýhodnejšie podmienky.