V dnešnej dobe je získanie vlastného bývania pre mnohých z nás snom, ktorý sa často spája s hypotékou. Avšak, nie každý má možnosť alebo ochotu založiť svoju nehnuteľnosť, aby si zabezpečil financovanie. Často sa stretávame s otázkou: "Je možné získať hypotéku bez založenia nehnuteľnosti?" Tento článok sa zameriava na rozptýlenie mýtov a objasnenie reality okolo hypotekárneho financovania, najmä v situáciách, kde založenie nehnuteľnosti nie je možné.
Čo je hypotéka a prečo je založenie nehnuteľnosti kľúčové?
Hypotéka je účelový úver, ktorý slúži primárne na financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti. Základnou črtou hypotéky je jej zabezpečenie nehnuteľnosťou, na ktorej následkom podania záložnej zmluvy na katastri vzniká záložné právo v prospech banky. V drvivej väčšine prípadov si klienti kupujú nehnuteľnosti na hypotéku, kde ručia nehnuteľnosťou, väčšinou práve kupovanou. Vďaka založeniu nehnuteľnosti banka získa istotu splatenia poskytnutého úveru, čo jej umožňuje ponúknuť výhodnejšie podmienky.
Ručenie nehnuteľnosťou znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Banky tak majú väčšiu istotu splatenia poskytnutého úveru. Vďaka založeniu nehnuteľnosti získate úver s nižšou úrokovou sadzbou a dlhšou dobou splácania. Banky majú pri hypotéke záložné právo na založenú nehnuteľnosť, preto sú úrokové sadzby na takýchto úveroch nižšie a banky ich môžu poskytnúť na dlhšiu dobu, spravidla až do 30 rokov. Preto je hypotéka taký obľúbený produkt.
Alternatívy k hypotéke bez založenia nehnuteľnosti
Ak si nemôžete alebo nechcete založiť nehnuteľnosť, neznamená to, že nemáte žiadne možnosti financovania. Existujú alternatívy, ktoré môžu byť pre vás vhodnejšie, aj keď často s inými podmienkami.
Spotrebný úver
Jednou z najčastejších alternatív je spotrebný úver. Na jednej strane je výhodné, že netreba zakladať nehnuteľnosť, úrok je obvykle garantovaný po celé splácanie a peniaze sú veľmi rýchlo k dispozícii na účte. A to bez veľkých "papierovačiek". Spotrebný úver je aj na veci bežnej spotreby, inak povedané - na čokoľvek. Jeho nevýhodou sú však vyššie úroky než pri stavebnom úvere a oveľa vyššie než pri hypotékach. Pre rodinný rozpočet je oproti obom spomínaným typom viac zaťažujúca aj splátka. Splatnosť týchto úverov bola legislatívou obmedzená len na 8 rokov, takže splátky sú pomerne vysoké, aj keď dostanete dobrú ponuku. V našich bankách dostanete takýto úver vo väčšine bánk najviac vo výške 25.000 eur, len v niektorých bankách až 35.000 eur. Pri cenách nehnuteľností na Slovensku je to na kúpu bytu alebo domu ale veľmi málo. Hypotéku so zabezpečením nehnuteľnosťou je možné využiť pri úveroch približne nad 30.000 eur, pretože spotrebný úver bez založenia nehnuteľnosti vám nad túto sumu banky neposkytnú. Suma 30.000 eur je pritom len orientačná, záleží od toho, aký maximálny spotrebný úver daná banka poskytuje.
Úver zo stavebnej sporiteľne
Ďalšou možnosťou je úver zo stavebnej sporiteľne. Stavebné sporiteľne naďalej poskytujú aj financovanie bývania, resp. aj rekonštrukcií, bez potreby založiť nehnuteľnosť. Je to samozrejme menej výhodné financovanie ako cez hypotéku. Stále sa však môže v niektorých prípadoch jednať o schodné riešenie. Stavebné sporiteľne vedia svojim klientom poskytnúť bez založenia nehnuteľnosti úvery až do 45.000 eur so splatnosťou až 30 rokov. Vždy je ale nutné stavebnej sporiteľni zdokladovať účel použitia na bývanie. Tieto úvery majú približne rovnaké úrokové sadzby ako spotrebný úver bez založenia nehnuteľnosti v bankách, odlišujú sa od nich ale poplatkami a dobou splatnosti.
Kombinované financovanie
V prípadoch, kedy potrebujete vyššiu sumu, ale nemôžete založiť svoju nehnuteľnosť, môže byť riešením kombinované financovanie. Banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Kedy založenie nehnuteľnosti nie je možné?
Existujú situácie, kedy založenie nehnuteľnosti jednoducho nie je možné. Môže ísť napríklad o:
- Nehnuteľnosť s vecným bremenom: Dom, ktorý ste zdedili s podmienkou doživotného užívania starými rodičmi, nie je možné založiť, kým sa toto bremeno neodstráni.
- Nehnuteľnosť nespĺňajúca kritériá banky: Banka môže odmietnuť založiť nehnuteľnosť, ak nespĺňa základné kritériá, napríklad nemá vysporiadané prístupové cesty, viaznu na nej nevhodné vecné bremená, alebo sa jedná oficiálne o rekreačný objekt, či má nevhodnú geografickú polohu (záplavová oblasť, apod.).
- Rozostavaný dom: V niektorých prípadoch je možné založiť aj rozostavaný dom, ale banka bude starostlivo posudzovať jeho právny status a ďalšie vlastnosti.
V takýchto prípadoch je nutné hľadať iné formy financovania, ako už spomínané spotrebné úvery alebo úvery zo stavebných sporiteľní.
Čo ak máte možnosť založiť inú nehnuteľnosť?
Ak nevlastníte nehnuteľnosť, ktorú by ste mohli založiť, ale máte napríklad rodičov, ktorí by boli ochotní založiť svoju nehnuteľnosť na váš úver, otvára sa ďalšia možnosť. Zo skúsenosti väčšina rodičov je ochotná pomôcť, avšak často sa obávajú. Rodičia často nepotrebovali riešiť zakladanie nehnuteľnosti a majú obavu. Nechcú ohroziť svoju strechu nad hlavou. Možností ako ich upokojiť a pomôcť tejto téme dať "zelenú" je viac. Rodičia sa občas obávajú, že čo ak sa niečo vážne stane a nebudete môcť splácať. Môžete to riešiť napr. poistením, kde si zabezpečíte svoj príjem, resp. aj iné hrozivejšie scenáre. Ak majú aj rodičia hypotéku, často je už relatívne nízky zostatok. V takomto prípade sa môže zobrať aj ďalšia hypotéka na tú istú nehnuteľnosť.
Nechajte svoj dom deťom bez toho, aby ste ich stáli TISÍCE dolárov. Tu je návod!
Postup pri žiadosti o úver
Bez ohľadu na to, aký typ úveru zvažujete, je dôležité mať pripravený postup:
- Zhodnotenie vašich možností: Prejdite si, aké sú vaše možnosti na základe príjmov a posúdenia vás ako žiadateľa.
- Porovnanie ponúk: Dajte si na papier ponuky bánk, resp. iných finančných inštitúcií.
- Overenie príjmu: Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky. Príjem z podnikania (živnosť alebo s.r.o.) sa posudzuje inak ako príjem zamestnanca.
- Príprava dokumentov: Príprava dokumentov k žiadosti o úver a k jeho čerpaniu vás bude stáť trochu vášho času, ale určite sa oplatí.
- Konzultácia s odborníkom: Využite odbornú pomoc finančného poradcu, bankového poradcu alebo hypotekárneho špecialistu. Nechajte si porovnať alternatívy a prepočty rôznych možností.
Dôležité faktory pri posudzovaní žiadosti
Banka pri posudzovaní klienta nepoužíva len odhad ceny nehnuteľnosti, ale aj konkrétne ukazovatele, ktoré určujú, koľko si môžete požičať. Medzi najdôležitejšie patria DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income). Tieto ukazovatele pomáhajú banke odhadnúť vašu schopnosť splácať úver. Pri žiadosti o hypotéku posudzuje banka nielen to, či je nehnuteľnosť možné založiť, ale aj množstvo ďalších faktorov. Celý proces podania žiadosti o hypotéku je dlhší, ako keby ste žiadali o bezúčelový spotrebný úver.
Bezúčelová hypotéka (americká hypotéka)
Spomenúť si zaslúži aj bezúčelová hypotéka, známa aj ako americká hypotéka. Je to finančný nástroj, ktorý vám umožní získať vysokú sumu peňazí bez toho, aby ste museli dokladovať účel ich použitia. Na rozdiel od klasickej hypotéky, ktorú banky poskytujú výlučne na kúpu nehnuteľnosti alebo jej rekonštrukciu, bezúčelová hypotéka nevyžaduje preukázanie, na čo peniaze použijete. Môže slúžiť na splatenie starých úverov, financovanie väčších projektov alebo ako rezerva pre nepredvídané situácie. Je ale dôležité si uvedomiť, že aj pri bezúčelovej hypotéke banka vyžaduje založenie nehnuteľnosti. Ak prestanete hypotéku splácať, banka má právo siahnuť na vašu nehnuteľnosť. Bezúčelová hypotéka je užitočným nástrojom, ak ju použijete zodpovedne.
Na záver: Plánovanie je kľúčové
Kúpa vlastného bývania patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Väčšina ľudí však nedisponuje dostatočnými úsporami, a preto hypotéka predstavuje nevyhnutné riešenie. Výber správnej hypotéky alebo iného typu úveru môže ušetriť tisíce eur a zabezpečiť finančný komfort počas celej doby splácania. Stanovte si cieľ a vytvorte si plán, ako ho naplniť. Nastavte financovanie tak, aby ste dokázali tvoriť aj finančnú rezervu. Využiť úplne na maximum svoje príjmy na úverové splátky môže byť zbytočne rizikové. Pri menej výhodnom financovaní zvážte aj príležitosti na refinancovania či pravidelné mimoriadne splátky. Rozumný pomer úverových splátok voči ostatným výdavkom je dôležitý.
V prípade potreby financovania vášho bývania formou úveru môžete požiadať o hypotéku so založením nehnuteľnosti, ale aj o spotrebný úver bez zabezpečenia. Vždy závisí od vašich možností a potrieb, i od toho, ktorý spôsob financovania vášho bývania je konkrétne pre vás výhodnejší. V prípade, že zvažujete investíciu do bývania, myslite na to, že je dobré sa vždy na ňu pripraviť detailne a s dostatočným časovým predstihom.
tags: #hypoteka #bez #zalozenia #nehnutelnosti #vub