Získanie hypotekárneho úveru je významným krokom k vlastnému bývaniu a často si vyžaduje dôkladné posúdenie finančnej situácie žiadateľa bankou. Jedným z kľúčových faktorov pri schvaľovaní hypotéky je výška a zdroj príjmu. V súčasnosti sa banky čoraz častejšie stretávajú so situáciou, kedy žiadatelia disponujú viacerými zdrojmi príjmov, či už ide o kombináciu zamestnania a podnikania, príjmov zo zahraničia, alebo iných foriem zárobku. Pochopenie toho, ako banky tieto príjmy posudzujú a akceptujú, je preto pre úspešné získanie hypotéky kľúčové.
Rozličné ponuky od rôznych bánk: Flexibilita trhu
Je dôležité si uvedomiť, že banky na Slovensku môžu ponúkať rôzne podmienky a ponuky týkajúce sa hypotekárnych úverov. V minulosti, najmä počas pandémie, sme sa stretli s viacerými prípadmi, kedy jedna banka úver neposkytla, zatiaľ čo iná ho za určitých podmienok, či po znížení výšky, schválila. Taktiež sa môžu líšiť aj konkrétne podmienky úveru. Niektoré banky dnes stále umožňujú mesačné flexibilné mimoriadne vklady, čo je pre mnoho ľudí atraktívna možnosť správy financií.
V prípadoch, kedy banka hypotéku neposkytne, často je problém na strane nehnuteľnosti. Banka nemôže brať celok len ako pozemok, ak je na ňom už postavená stavba. Preto je dôležité celú nehnuteľnosť posudzovať komplexne. Iná banka vám môže dať lepšiu ponuku, ale rovnako tak vám môže dať aj horšiu alebo žiadnu ponuku. Pre dobrú radu by som určite potreboval o danom prípade a najmä nehnuteľnosti vedieť viac. Dôležité sú informácie o jej stave (napríklad zanedbané sociálne zázemie môže byť v niektorých bankách problémom), ako aj pohľad z hľadiska katastrálnej mapy, najmä prístupové cesty. Je toho viac, čo banka pri posudzovaní zohľadňuje.
Ak by iná banka úver neposkytla, alebo by ponuka nebola výhodná (čo zistíte až po vyskúšaní), potom treba hľadať iné možnosti financovania. V situáciách, kedy žiadateľ dosiahne na hypotéku s vysokým úrokom, často potrebuje spoludlžníka.
Spoludlžník a jeho vplyv na bonitu klienta
Úvery na bývanie majú spravidla dvoch dlžníkov, napríklad v podobe manželov. Zadĺženosť obyvateľstva je regulovaná Národnou bankou Slovenska (NBS), ktorá zaviedla určité limity a obmedzenia. To sa môže v praxi prejaviť tak, že aj keď je dlh rozdelený na dvoch dlžníkov, ani jeden z nich nemusí dosiahnuť na ďalšie úverové produkty. Tento postup potvrdzujú aj banky.
„Klientovi započítavame celý dlh, ktorý vidíme v jeho záznamoch, pretože nevieme, či spoludlžník má príjem alebo nie,“ vysvetľuje tento postup hovorkyňa UniCredit Bank. Banka totiž skúma bonitu klienta na strane príjmov či výdavkov a vypočíta schopnosť splácať úvery do budúcna. Všetky úverové produkty sú zapísané v úverovom registri. Hovorkyňa Tatra banky vysvetľuje, že z pohľadu banky je informácia o tom, či má úver viac spoludlžníkov, často nedostupná. „V akom pomere vstupovali do úveru s ohľadom na kapacitu, nevieme posúdiť, nakoľko ak má klient úver v inej banke, tieto informácie zdieľané nie sú.“
Regulačné limity NBS a ich dopad na žiadateľov
Na slovenskom trhu fungujú dva základné regulačné limity pri zadlžovaní obyvateľstva:
Ukazovateľ schopnosti splácať úver: Tento ukazovateľ hovorí, že splátky všetkých dlhov môžu tvoriť najviac 60 % príjmu. Započítava sa aj rezerva na nárast úrokových sadzieb. Príjem domácnosti sa pritom najprv zníži o životné minimum. Zhruba päť percent poskytnutých úverov môže mať splátky medzi 60 % a 70 % príjmu. Ďalších päť percent úverov môže mať splátky na rovnakej úrovni, ak je ich splatnosť maximálne päť rokov. Spotrebiteľské úvery na financovanie obnovy rodinného domu v rámci plánu obnovy môžu pri výpočte použiť splátku zníženú o 50 eur. Tieto výnimky NBS kontroluje raz za polroka.
Ukazovateľ celkovej zadlženosti: Ide o limit na celkovú zadlženosť k príjmu, ktorý sa určuje podľa veku dlžníka a plánovanej splatnosti úveru. Pri dlžníkoch do 40 rokov je určený vo výške osemnásobku ročného príjmu. Keď má niekto viac ako 41 rokov, ale úver má splatnosť do jeho 65. roku života, je limit tiež vo výške osemnásobku ročného príjmu. Pri dlžníkoch nad 41 rokov, ktorí splatia úver po dovŕšení 65. roku života, sa tento limit znižuje. Až päť percent úverov môže podľa regulátora prekročiť tento limit. Ďalších päť percent hypoték pre mladých môže dosiahnuť až deväťnásobok ročného príjmu. Hypotéky pre mladých sú určené mladým ľuďom do 35 rokov a do výšky 1,3-násobku priemernej mzdy. Obe výnimky sa kontrolujú za kalendárny polrok. Tak, ako pri maximálnej výške splátky, aj na tieto výnimky môže vo štvrťrokoch dosiahnuť viac ľudí.
Príklad: Pri manželoch, ktorí majú obaja 37 rokov a mesačný čistý príjem po 700 eur, môže byť maximálna výška úveru pre ich domácnosti na úrovni 134 400 eur. V prípade, že napríklad manželia z posledného príkladu už čerpajú hypotéku a ešte musia splatiť 120-tisíc eur, môže sa stať, že individuálne už žiadny iný úverový produkt nedostanú. Banka totiž pri každom z nich uvidí celkový dlh, no do úvahy bude brať iba jeden príjem. Špeciálne to platí napríklad pri kreditných kartách a kontokorentoch, kde banky nedovoľujú uvádzať spoludlžníka. Tento postup potvrdzuje aj hovorca VÚB banky: „V prípade výdavkov klienta pri žiadosti o kreditnú kartu alebo kontokorent sa zohľadňuje celá splátka každého výdavku klienta, bez ohľadu na to, či na niektorom z klientových úverov vystupuje aj spolužiadateľ či solidárny dlžník. Ide o postup v súlade s platnou legislatívou hodnotenia schopnosti klienta splácať úver.“
To neplatí pri niektorých spotrebných úveroch, o ktoré môžu žiadať manželia aj spolu. Vtedy sa počítajú oba príjmy. Hypotekárny úver sa im započíta len raz, pretože je spoločný. Pri manželoch z príkladu, pri ktorých celkové zadlženie domácnosti môže byť na úrovni 134 400 eur a z hypotéky musia splatiť ešte 120-tisíc eur, môže byť poskytnutý spoločný úver vo výške viac ako 14-tisíc eur. Okrem toho platí, že s postupným splácaním dlhu sa manželom otvárajú možnosti aj na individuálne úverové produkty.
Typy akceptovaných príjmov a ich posudzovanie
Pri žiadosti o hypotéku je nevyhnutné spĺňať podmienku dostatočného príjmu. Pri žiadosti o hypotéku dáva klient banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky. Príjem musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať.
Rozlišujeme dva druhy príjmov, ktoré banky akceptujú:
- Hlavný príjem: Je povinný a môže byť doplnený ďalším z kategórie vedľajších príjmov. Vedľajšie príjmy nie je možné akceptovať bez hlavných.
- Príjem z klasickej pracovnej zmluvy (trvalý pracovný pomer): Najbežnejší a najjednoduchšie akceptovateľný. Kľúčové je, aby zamestnávateľ riadne a načas platil odvody, pretože inak nie je možné klienta overiť v Sociálnej poisťovni.
- Príjem z podnikania (živnosť alebo s.r.o.): Patrí k náročnejším, pretože jeho pravidelnosť nie je istá a banky ho vnímajú rizikovejšie ako TPP. Banky ho posudzujú na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním. Podmienkou je, aby živnosť existovala minimálne 6 až 18 mesiacov, v závislosti od banky. Pri s.r.o. sú tiež viaceré možnosti akceptovania príjmu, pričom čas trvania takéhoto podnikania musí byť minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období, niektoré banky vyžadujú celé zdaňovacie obdobie, ba až 24 mesiacov. Príjem sa počíta ako základ dane z posledného daňového priznania mínus daň, delené 12. Žiadateľ nesmie mať mínusové alebo nulové daňové priznanie. Príjem z tržieb sa vypočítava ako 10 % z obratu firmy delené 12.
- Príjem zo zahraničia: Dnes už bežne dostupná možnosť. Niektoré slovenské banky schvaľujú hypotéky iba ľuďom, ktorí zarábajú v Európskej únii, iné poskytnú úver aj mimo EÚ. Ak dostávate príjem v eurách, máte na výber z viacerých možností. Dĺžka trvania pracovného pomeru sa líši - od 4 mesiacov po štandardných 6 mesiacov. V niektorých bankách (napr. UniCredit Bank, Slovenská sporiteľňa) je potrebné pripraviť aj výpis z úverového registra z krajiny, kde pracujete. Banka vám schváli maximálne 90 % financovanie nehnuteľnosti, bežne však len 80 %. Príjem v inej mene ako v eurách akceptuje obmedzený počet bánk.
- Ostatné hlavné príjmy: Patria sem príjmy z výkonu slobodných povolaní, príjem z prenájmu a starobný alebo výsluhový dôchodok. Tieto príjmy musia byť overiteľné (v Sociálnej poisťovni, podľa daňového priznania, prípadne podľa Potvrdenia o príjme, s doložením výpisov z účtu alebo výplatných pások). Príjmy z prenájmu žiadatelia dokladujú daňovým priznaním, nájomnou zmluvou a výpismi z účtu.
- Vedľajší príjem: Dopĺňa hlavný príjem a nemôže byť jediným zdrojom. Patrí sem rodičovský príspevok, invalidný, sirotský a vdovský dôchodok, výživné, diéty, opatrovateľský príspevok, prípadne príspevok na náhradnú starostlivosť. Niektoré banky neakceptujú diéty vôbec, iné len stanovenú časť. V prípade príjmu z materskej sa akceptuje len výška rodičovského príspevku.
Doba trvania príjmu a pracovného pomeru
Dôležitým aspektom akceptácie príjmov je aj doba ich poberania. Banky nebudú akceptovať príjmy žiadateľov, ktorí sú v rámci zamestnania v skúšobnej alebo vo výpovednej dobe. V niektorých prípadoch vedia akceptovať aj dobu určitú, ale musí trvať stanovenú dobu, prípadne byť aspoň raz obnovená. V iných bankách si môžu vyžadovať potvrdenie od zamestnávateľa, že vás bude zamestnávať aj po skončení doby určitej. Väčšinou ale stačí, keď mzda zamestnanca na Slovensku je vyplácaná aspoň 3 mesiace, pričom niektoré banky počítajú 6-mesačný priemer. V prípade príjmov zo zahraničia je nutný príjem minimálne za 6 až 12 mesiacov. Pri podnikaní, minimálna doba, za akú banky sledujú príjmy, je aspoň 6 mesiacov predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia, niektoré banky vyžadujú, aby podnikanie živnostníka trvalo aspoň 2 roky. Pri s.r.o. banky požadujú dlhšiu existenciu firmy, väčšinou minimálne 1 rok.
Posudzovanie bonity a výpočet príjmu
Banky posudzujú vaše príjmy tak, že urobia aritmetický priemer za posledných 6 alebo 12 mesiacov, minimálne ale za 3 mesiace. Pri zamestnancoch je výpočet jednoduchší: ich čistý mesačný príjem je suma, ktorú im zamestnávateľ vyplatí pravidelne každý mesiac ako výplatu mzdy, už očistená o odvody a daň. Tento príjem je možné overiť on-line dopytom do Sociálnej poisťovne. Pri SZČO alebo spoločníkoch v s.r.o. je potrebné, aby ste mali uzatvorené účtovné obdobie a splnili minimálnu dĺžku podnikania. Banka stanoví priemerný čistý mesačný príjem z daňového priznania alebo účtovnej závierky.
Pri výpočte maximálnej dostupnej splátky banka navyšuje aktuálny úrok o 2 % (tzv. buffer), aby zohľadnila potenciálny nárast úrokových sadzieb.
Dofinancovanie hypotéky a kombinované financovanie
V prípade, že vám banka poskytne hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, zvyšok si musíte dofinancovať sami. Banky dnes bežne neposkytujú 100 % financovanie. Existuje však možnosť kombinovaného financovania, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Ďalšími možnosťami dofinancovania sú:
- Ručenie ďalšou nehnuteľnosťou: Rodičia môžu dočasne ručiť za hypotéku svojou nehnuteľnosťou.
- Špeciálny spotrebný úver na dofinancovanie: Určený na pokrytie zvyšných 20 % alebo 30 % ceny nehnuteľnosti.
- Súkromná pôžička: Pôžička od rodiny, ktorá môže byť bezúročná a bez pevnej splatnosti, no nesie so sebou riziko nesplnenia záväzku.
- Stavebný úver a medziúver: Vhodné pri dlhodobom plánovaní a šetrení.
- Hypotéka na pozemok: Ak nemáte dostatok prostriedkov na stavbu, môžete si kúpiť len pozemok.
Konsolidácia úverov prostredníctvom hypotéky
Spotrebitelia, ktorí si chcú zjednodušiť splácanie viacerých úverov (spotrebný úver, kreditná karta, leasing, nákup na splátky, kontokorent) a zároveň si znížiť mesačnú splátku, volia konsolidáciu úverov. Konsolidáciu môžete zvoliť aj v prípade, keď žiadate o hypotéku na bývanie. Konsolidácia úverov hypotékou je bežný spôsob, ako spojiť viacero nevýhodných úverov do jedného. Oplatí sa to najmä pre nižší úrok a možnosť predĺžiť si dobu splácania. Je ale potrebné založiť nehnuteľnosť v takej hodnote, aby pokryla výšku úveru.
Dôležitosť finančného sprostredkovateľa
Finančné sprostredkovanie vnímam ako skvelú možnosť poskytnúť klientom transparentný pohľad na ich osobné alebo firemné financie, čo im pomôže urobiť správne rozhodnutie predstavujúce dlhodobý prínos. Ak máte zamestnanie na trvalý pracovný pomer, ste SZČO alebo spoločník v s.r.o., zo zákona musíte spĺňať všeobecné podmienky získania hypotéky. Banka si overí vaše DTI, celkovú zadlženosť žiadateľa a LTV (pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti). Okrem súčasných úverov a zadlženosti banka prihliada aj na životné minimum.
Ak sa rozhodujete pre hypotéku, je vhodné poradiť sa s hypotekárnymi špecialistami. Môžu vám poradiť, ako postupovať, aby vaše príjmy boli pre banku vhodné a dostačujúce. Zároveň vám vypracujú ponuky všetkých dostupných bánk a ukážu vám možnosti, aké momentálne máte k dispozícii. Ak ste v súčasnosti bez príjmov, prípadne ich máte nižšie, odporučia vám konkrétne kroky a pomôžu správne načasovať riešenie vašej najvýhodnejšej hypotéky. Táto služba sprostredkovania hypotéky je pre vás bezplatná, finančného poradcu/sprostredkovateľa zaplatí banka za sprostredkovanie po načerpaní hypotéky.
Je nevyhnutné venovať hypotéke dostatok času ešte pred podaním žiadosti do banky. Prípravte sa na budúcnosť pravidelným sporením a myslite na bývanie včas. Nasporte si vlastné zdroje, kým sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť. Vďaka tomu budete vo veľkej výhode a vo veľkej pohode.
tags: #hypoteka #akceptacia #viacerych #prijmov