Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť pre fyzické osoby, ktoré hľadajú spôsob, ako zhodnotiť svoje finančné prostriedky alebo si zabezpečiť pasívny príjem. Či už ide o byt získaný dedičstvom alebo o investičný zámer, prenájom nehnuteľnosti si vyžaduje znalosť právnych a daňových aspektov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o prenájme nehnuteľnosti fyzickou osobou, vrátane povinností, možností a daňových súvislostí, pričom sa zameriava na situácie, kedy fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť sama sebe z pohľadu finančnej správy.
Prenájom nehnuteľnosti ako fyzická osoba: Pasívny vs. aktívny príjem
Fyzická osoba má pri prenájme nehnuteľnosti dve základné možnosti, ako k tejto činnosti pristupovať z hľadiska jej zdanenia: dosahovať pasívny príjem alebo aktívny príjem, ktorý je spojený s výkonom živnosti. Rozdiel medzi nimi spočíva v miere aktívnej účasti prenajímateľa na poskytovaných službách a v spôsobe zdanenia.
Pasívny príjem z prenájmu
Pri pasívnom príjme ide o zárobkovú činnosť, ktorá nevykazuje aktívnu účasť prenajímateľa na tvorbe obsahu poskytovaných služieb. To znamená, že prenajímateľ napríklad nevymieňa bielizeň, nerefakturuje náklady na energie, ani neposkytuje iné dodatočné služby nad rámec základného užívania nehnuteľnosti. Tento typ prenájmu podlieha štandardnej sadzbe dane z príjmu. V súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, príjmy z prenájmu nehnuteľností patria do tejto kategórie, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia; uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Pri pasívnom prenájme nehnuteľnosti, fyzická osoba nemôže využiť odpočítateľné položky zo základu dane alebo daňový bonus, ktoré by za určitých okolností mohli znížiť daňovú povinnosť pri aktívnych príjmoch. Na druhej strane, existuje možnosť oslobodiť príjem z prenájmu od dane z príjmov do sumy 500 € ročne. Vo všeobecnosti platí, že príjem z pasívnej činnosti nepodlieha zdravotným alebo sociálnym odvodom.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria najmä do § 6 ods. 3 alebo do § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Zdaňovanie príjmov z prenájmu sa od 1. 1. 2011 pomerne výrazne zmenilo. Od dane už nie je oslobodená suma do výšky 5-násobku platného životného minima, ale pevne stanovená suma do výšky 500 € ročne z úhrnu (piatich druhov) príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Nezdaniteľné časti základu dane sa od 1. 1. 2011 uplatňujú len pri tzv. aktívnych príjmoch. Základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka.
Aktívny príjem z prenájmu (živnosť)
Tento príjem sa spravuje štandardnými daňovo-odvodovými pravidlami ako živnosť. Ak by sme to mali zjednodušiť, veľkou výhodou prenajímania prostredníctvom živnosti je možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov, nezdaniteľných častí základu dane alebo daňového bonusu. Ak na prenajímanie nehnuteľnosti daňovník má živnostenské oprávnenie, v tom prípade sa dosiahnuté príjmy považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.
V prípade, že prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni. V takomto prípade sú príjmy v plnom rozsahu zdaniteľné - sú predmetom dane a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 ZDP), môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2 + zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom začal nehnuteľnosť prenajímať. Táto povinnosť sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. V zmysle § 2 písm. m) ZDP, obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve fyzickej osoby s príjmami podľa § 6 a ktoré sú využívané na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku
Ak prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria:
- Výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov.
- Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti.
- Výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti.
- Výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.).
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti.
- Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti).
V súlade s § 6 ods. 5 ZDP sa za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2) považuje o.i. aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom.
Nehnuteľnosť nezaradená v obchodnom majetku
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). V takomto prípade si môže uplatniť buď výdavky paušálne vo výške 40 % z príjmov, alebo výdavky skutočne vynaložené, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11, resp. sa dobrovoľne stane účtovnou jednotkou. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené, môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2 + zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie. Pri príjmoch z prenájmu (§ 6 ods. 3) možno použiť iný spôsob.
Medzi preukázateľné výdavky v tomto prípade patria napríklad:
- Platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie.
- Výdavky na upratovanie spoločných priestorov.
- Poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
- Príjem prenajímateľa zahŕňa celú prijatú sumu (nájomné i platby za energie), ak prenajímateľ sumy za spotrebovanú energiu uhrádza dodávateľovi a nájomca ich platí prenajímateľovi popri nájomnom.
Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť. V zmysle § 2 písm. k) ZDP daňovou stratou sa rozumie rozdiel, o ktorý daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy.
Ako platiť nulovú daň z nájmov? - Money Talk 25
Daňové priznanie a daňová povinnosť
Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne zákonom stanovenú sumu. Podľa § 32 ZDP daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby bude povinný podať najmä daňovník, ktorý za toto zdaňovacie obdobie dosiahne zdaniteľné príjmy zahrnované do základu dane, a to presahujúce 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. V prípade príjmov z prenájmu je rozhodujúca suma zdaniteľného príjmu, teda hrubého príjmu po zniežení o sumu oslobodenú od dane vo výške 500 €. Ak zdaniteľný príjem daňovníka nepresiahne polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, pričom nebude mať iné zdaniteľné príjmy, v súlade s § 32 ZDP mu nevznikne povinnosť podať daňové priznanie. Pokiaľ ho však správca dane vyzve na podanie daňového priznania, podať ho musí. V takomto prípade - aj keď si nemôže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane - vzhľadom na dikciu § 46 ZDP daň platiť nebude. Daň sa v súlade s § 46 ZDP neplatí a nevyrubí, ak v zdaňovacom období nepresiahne 16,60 € alebo ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. hrubých príjmov po odpočítaní oslobodenia) presiahne polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. V prípade, že daňovník ako prenajímateľ sumy za spotrebovanú energiu (elektrickú energiu, plyn, teplo a úžitkovú vodu) sám uhrádza dodávateľovi energií a nájomca ich platí prenajímateľovi popri nájomnom, príjmom prenajímateľa je celá prijatá suma (nájomné i platba za energie) vyinkasovaná od nájomcu.
Výpočet základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa vyčísluje ako rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ vedie daňovú evidenciu. Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky v si môže daňovník uplatniť o výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky, v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky.
V zmysle § 11 ods. 1 ZDP o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka je možné znížiť len základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov.
Prenájom nehnuteľnosti vlastnenej manželmi (BSM)
Ak prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €. V zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy podľa § 6 ods. 3 (z prenájmu nehnuteľností), § 7 (z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy) plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak.
Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
- Výšku nájomného.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Príklady z praxe
Príklad č. 1 (za rok 2024): Pani Záhradníková prenajíma garáž (nesúvisí s podnikaním) a dosiahne príjem podľa § 6 ods. 3 vo výške 2 900 €. Zdaniteľným príjmom je 2 400 € (2 900 - 500 € oslobodenie). Daňovníčka si uplatní paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmu, t.j. 40 % z 2 400 €, teda 960 € a jej čiastkový základ dane z § 6 ods. 3 bude predstavovať 1 440 € (2 400 - 960 €). Jej základ dane síce nepresiahne 47 537,98 €, ale nebude si môcť uplatniť nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka, pretože ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3.
Príklad č. 2: Predpokladajme, že pán Klampiar, starobný dôchodca, v roku 2024 dosiahne hrubý príjem z prenájmu bytu vo výške 4 000 €. Od dane bude oslobodených 500 € a zdaneniu bude podliehať 3 500 €. Uplatňuje si výdavky preukázateľne vynaložené. Keďže len časť dosiahnutého príjmu (87,50 % = 3500/4000) podlieha zdaneniu, aj z celkovo preukázateľne vynaložených výdavkov vo výške napr. 2 000 € uplatní len časť, a to 1 750 € (v rovnakom pomere - 87,50 % z 2 000 €). Základ dane bude činiť 1 750 € (3 500 - 1 750 €). Keďže daňovník nedosiahol žiadne aktívne príjmy, nemôže si uplatniť nezdaniteľné časti základu dane.
Príklad č. 3: Predpokladajme, že pán Klampiar z predchádzajúceho príkladu je ženatý. Spolu s manželkou prenajíma byt, ktorý je v BSM. Ostatné informácie z predchádzajúceho príkladu platia v nezmenenej podobe. V súlade s § 4 ods. 8 ZDP sa príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zahŕňa do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Ak sa rozdelí na 50 % a 50 %, na každého pripadne príjem 2 000 €. Keďže zdaniteľný príjem každého z nich (po odpočítaní 500 € oslobodenia) nepresiahne 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, nevznikne ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie.
Otázka: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?Odpoveď: Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Otázka: Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie od dane?Odpoveď: V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny a konzultovať svoje kroky s odborníkmi.