Rozhodnutie o zaobstaraní si vlastného bytu alebo domu je jedno z najdôležitejších v živote. Pre mnohých je však reálnou možnosťou až po zvážení rôznych foriem financovania, keďže málokto má nasporených dostatok peňazí na celú kúpnu cenu. V takomto prípade je nevyhnutné sa poobzerať po nejakom úvere na financovanie bývania. Objem a splatnosť úveru priamo určujú výšku mesačnej splátky, pričom platí dôležité pravidlo: tá by nemala byť príliš vysoká vo vzťahu k existujúcim príjmom žiadateľa. Je múdre počítať s možným nárastom úrokových sadzieb, pripadne s neočakávaným výpadkom príjmov. Oveľa lepšie je mať v mesačných výdavkoch určitú finančnú rezervu, ktorá poslúži ako istota v nepredvídaných situáciách.
Porovnávanie úverových ponúk: Kľúč k optimálnemu financovaniu
Najdôležitejším krokom pri výbere úveru na financovanie bývania, najčastejšie označovaného ako hypotéka, je dôkladné porovnanie ponúk čo najväčšieho počtu bánk a stavebných sporiteľní. Aj malé rozdiely v úrokových sadzbách môžu znamenať niekoľko tisíc eurové navýšenie preplatenia na úrokoch počas celej doby splácania.
V oblasti nákladov za úver je možné porovnať výšku mesačnej splátky alebo ročnú percentuálnu mienku nákladov (RPMN). RPMN je komplexné číslo, ktoré zahŕňa nielen výšku úrokovej sadzby úveru, ale aj všetky jednorazové alebo pravidelne platené poplatky spojené s úverom. Pri výbere je dôležité porovnávať porovnateľné ponuky a všímať si aj ostatné podmienky poskytnutia úveru, ako sú napríklad podmienky predčasného splatenia alebo možnosť mimoriadnych vkladov.
Proces získania úveru: Od žiadosti po schválenie
Po rozhodnutí o požadovanom objeme úveru je nevyhnutné navštíviť viacero bánk alebo si vyžiadať viacero ponúk od finančného sprostredkovateľa. Na dosiahnutie najnižšej možnej úrokovej sadzby je často potrebné splniť ďalšie podmienky, ktoré banky zvyčajne vyžadujú. Najčastejšie ide o otvorenie a aktívne využívanie bežného účtu v danej banke, poistenie financovanej nehnuteľnosti cez banku a poistenie schopnosti splácať úver.
Pri výbere konkrétnej ponuky je potrebné dobre zvážiť, či sú tieto dodatočné služby skutočne potrebné a výhodné. Napríklad poistenie schopnosti splácať úver môže byť zbytočné, pokiaľ už dlžník má uzatvorené životné poistenie s adekvátnym pripoistením. Rovnako môže mať bankou ponúkané poistenie nehnuteľnosti horšie alebo pre ten konkrétny prípad nevyhovujúce podmienky v porovnaní s inými poisťovňami. Dodatočné náklady na takéto poistenie potom môžu neprimerane predražiť samotný úver.
Fixácia úrokovej sadzby: Istota vs. flexibilita
Pri porovnávaní jednotlivých ponúk úverov na bývanie je mimoriadne dôležitá voľba doby fixácie úrokovej sadzby. Najbežnejšie sú fixácie na obdobie 2, 3, 5 alebo dokonca 10 rokov. Všeobecne platí pravidlo, že čím dlhšia je fixácia, tým vyššia býva úroková sadzba. Vyššia sadzba by však nemala odrádzať od dlhšej fixácie, pretože nikto nedokáže presne predpovedať, ako bude vyzerať finančná situácia a úrokové sadzby o 3 alebo 5 rokov. Nová sadzba po skončení kratšej fixácie pokojne môže byť vyššia ako aktuálna sadzba pri dlhšej fixácii. Dlhšia fixácia znamená aj dlhšiu istotu, že sa výška mesačnej splátky nebude meniť, čo uľahčuje dlhodobé finančné plánovanie.
Podľa individuálnych potrieb dlžníka je možné následne vybrať najvhodnejší z ponúkaných úverov. Cieľom môže byť dosiahnutie čo najnižšej mesačnej splátky, čo znižuje aktuálnu finančnú záťaž, alebo čo najnižšia celková preplatenosť úveru, čo znamená menej zaplatených úrokov počas celej doby splácania. Tieto dva ciele sa často navzájom vylučujú, a preto je dôležité nájsť optimálny kompromis.
Typy úverov na bývanie a ich špecifiká
Existuje viacero typov úverov, ktoré možno využiť na financovanie bývania. Každý z nich má svoje špecifické vlastnosti, výhody a nevýhody.
Úver na financovanie bývania (Hypotéka)
Tento typ úveru je dlhodobý a zvyčajne vyžaduje zabezpečenie nehnuteľnosťou, ktorá sa financuje alebo inou nehnuteľnosťou. Jeho hlavným účelom je kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti. Hypotéky sa vyznačujú nižšou úrokovou sadzbou v porovnaní s inými typmi úverov, avšak vzhľadom na dlhšiu dobu splácania môžu byť celkové náklady na úver vyššie. Banky pri poskytovaní hypoték testujú schopnosť klienta splácať úver aj pri simulovanom náraste úrokovej sadzby o dva percentuálne body nad rámec aktuálnej sadzby. V minulosti boli zavedené aj limity na maximálnu výšku celkového dlhu domácnosti, čo má prispievať k finančnej stabilite a ochrane spotrebiteľa.
Ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku
Stavebný úver
Stavebný úver je špecifický produkt stavebných sporiteľní. Na jeho získanie je zvyčajne potrebné mať uzatvorenú zmluvu o stavebnom sporení a splniť stanovené podmienky. Charakteristickým znakom stavebného úveru je, že sa počas celej doby splácania nemení úroková sadzba. Táto garantovaná sadzba býva o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere, čo je kompenzácia za garanciu stability úrokovej sadzby počas celej doby splácania, ktorá môže byť aj 15 či 20 rokov. Tento typ úveru je vhodný pre tých, ktorí chcú mať istotu nemenných splátok počas dlhého obdobia.
Bezúčelový spotrebný úver
Bezúčelový spotrebný úver je flexibilnejší, pretože nevyžaduje preukázanie účelu použitia peňazí a zvyčajne nie je viazaný na založenie nehnuteľnosti. Je vhodný na financovanie menších nákupov, ako je napríklad nová kuchynská linka so spotrebičmi. Nevýhodou je však zvyčajne vyššia úroková sadzba a kratšia doba splácania v porovnaní s hypotékou, čo môže viesť k vyšším mesačným splátkam alebo celkovo vyšším nákladom na úver.
Kreditná karta a povolené prečerpanie účtu
Kreditné karty a povolené prečerpanie účtu predstavujú krátkodobé a opakovane obnoviteľné formy úveru. Sú určené na pokrytie neočakávaných výdavkov alebo akýchkoľvek opakovaných výdavkov. Ich hlavnou nevýhodou je spravidla najvyššia úroková sadzba a poplatky spomedzi všetkých úverových produktov. Výhodou môže byť možnosť využitia bezúročného obdobia pri kreditných kartách, ak je dlžná suma uhradená včas.
Lízing
Lízing je jednorazový účelový úver, ktorý sa najčastejšie využíva na prenájom auta s možnosťou neskoršieho odkúpenia. Vyžaduje si uhradenie prvej splátky, ktorá môže byť vyššia.
Poisťovanie nehnuteľnosti a domácnosti: Ochrana vášho majetku
S kúpou novej nehnuteľnosti je spojené aj jej poistenie. Poisťuje sa samotná nehnuteľnosť (poistenie nehnuteľnosti), zariadenie v nej (poistenie domácnosti) ako aj škoda, ktorú môžete spôsobiť užívaním nehnuteľnosti tretím stranám (poistenie zodpovednosti za škodu). Pri každom z týchto poistení je potrebné dôkladne zvážiť výšku poistnej ochrany, teda poistnej sumy. Čím vyššia takáto suma, tým vyššie zaplatené poistné. Aby malo poistenie zmysel, musí byť schopné nahradiť škody, ktoré vzniknú nejakou nepredvídateľnou udalosťou.
Porovnávanie poistných ponúk
Pri porovnávaní poistných ponúk je nutné porovnávať viacero ponúk od rôznych poisťovní s rovnakou poistnou sumou. V tomto druhu poistenia sú mimoriadne dôležité výluky z poistenia, teda udalosti alebo javy, pri ktorých poisťovňa nevyplatí poistné plnenie. Poistenie s menším rozsahom výluk bude pravdepodobne o čosi drahšie, ale cena v takomto prípade nie je najdôležitejšia. Dôležitá je schopnosť poistenia plniť svoj účel a teda nahradiť škody v prípade nepredvídaných udalostí. Pred podpisom poistnej zmluvy si riadne prečítajte celý dokument a zamerajte sa najmä na výluky z plnenia.
Ďalším dôležitým parametrom, ktorý sa pri poistení porovnáva, je výška spoluúčasti. Ide o sumu, o ktorú poisťovňa zníži poistné plnenie v prípade škodovej udalosti. Inak povedané, je to tá časť škody, ktorú si v prípade poistnej udalosti zaplatíte zo svojho. Dôležitým faktorom sú rovnako aj skúsenosti s vybavovaním poistných udalostí v tej ktorej poisťovni, čo sa dá zistiť napríklad z recenzií alebo odporúčaní.
Zváženie rizík pred prijatím úveru
V živote človeka sa vyskytnú rôzne finančné situácie, ktoré si vyžadujú, aby si požičal peniaze. Ponúk na trhu je mnoho a nie je jednoduché sa v nich zorientovať. Predtým, ako sa rozhodnete pre akýkoľvek úver, je nevyhnutné si zodpovedať niekoľko kľúčových otázok:
- Koľko peňazí potrebujem? Je dôležité presne stanoviť sumu, ktorú si chcete požičať, aby ste nepreplatili zbytočne.
- Aká by mala byť výška mesačnej splátky? Všeobecne platí pravidlo, že mesačná splátka úveru by nemala byť väčšia ako jedna tretina vášho čistého príjmu. Toto pravidlo zabezpečí, že vám zostane dostatok peňazí na pokrytie ostatných životných nákladov.
- Ako dlho môžem alebo chcem splácať? Čím kratšie úver splácate, tým menej zaplatíte na úrokoch celkovo. Na druhej strane, kratšia doba splácania znamená vyššiu mesačnú splátku.
- Mám aj vlastné ušetrené peniaze? Nie vždy vám banka alebo finančná inštitúcia požičia celú sumu, ktorá vám chýba. Vlastné úspory môžu znížiť požadovanú výšku úveru a tým aj celkové náklady.
- Od koho si požičať? Peniaze si môžete požičať od banky, nebankovej spoločnosti alebo dokonca od súkromnej osoby. Každá z týchto možností má svoje špecifické podmienky a riziká. Banky sú zvyčajne najregulovanejšie a ponúkajú najvýhodnejšie podmienky, zatiaľ čo nebankové spoločnosti môžu byť flexibilnejšie, ale často s vyššími úrokmi.
- Aký typ úveru je pre mňa najvhodnejší? Úvery môžu mať rôznu formu a finančné inštitúcie ich ponúkajú ako rôzne produkty. Každá z týchto foriem má rôzne parametre a podmienky, preto je vhodná na iné životné situácie. Podrobne zvážte, ktorý typ úveru je pre vás najvhodnejší.
Neberte hneď prvú ponuku. Vždy si porovnajte aspoň tri rôzne ponuky. V oblasti nákladov za úver si treba porovnať RPMN, lebo je to komplexné číslo nákladov, ktoré za úver celkovo zaplatíte. Čím nižšia RPMN, tým menej za úver celkovo zaplatíte. RPMN zahŕňa výšku úrokovej sadzby úveru určenú v percentách a jednorazové alebo pravidelne platené poplatky spojené s úverom. Do úvahy je potrebné zobrať aj dĺžku splácania, výšku splátky, zabezpečenie a prípadné ďalšie služby.
Nezabúdajte, že pri úverovom vzťahu máte svoje práva:
- Byť v reklame pravdivo a zrozumiteľne informovaný o podmienkach získania úveru. Aj keď nikdy by vám nemali stačiť informácie iba z reklamy.
- Dostať odpoveď na všetky otázky týkajúce sa podmienok získania úveru.
- Vziať si návrh zmluvy pred podpisom domov a prejsť si všetky jej body.
- Odstúpiť od zmluvy bez uvedenia dôvodu do 14 kalendárnych dní.
- Dostať informácie o každej zmene úrokovej sadzby.
Ešte raz zvážte riziká: Naozaj potrebujete to, čo kupujete? Splácate ešte nejaký ďalší úver/y? Budete vedieť úver splácať v dlhodobom horizonte?
Rastúce úroky na hypotékach pociťujú všetci tí, ktorým sa buď blíži dátum refixácie, prí alebo to už absolvovali. Vyššia sadzba zvyšuje naše mesačné splátky. Prvoradú ochranu by nám mal poskytnúť náš príjem. Je dobré, že v týchto časoch sa očakáva pomerne silný a plošný nominálny rast príjmov domácností. V minulosti bola zavedená prax, aby banka každého žiadateľa o úver na bývanie "otestovala" na fiktívny nárast úrokovej sadzby. To znamená, že hypotéku na žiadanú sumu dostanú len tí, ktorí týmto testom prešli a sú schopní zniesť vyššie mesačné splátky. Simulovaný nárast sa pretavil do skutočného a ľudia sa budú musieť popasovať s vyššími splátkami. Nárast splátok sa do konca roka 2025 dotkne každej druhej hypotéky, čo predstavuje približne 350 tisíc hypoték. Pri väčšine hypoték nárast nepresiahne sumu 100 €. Najväčšiemu nárastu splátky v pomere k príjmom budú čeliť najmä vysoko zadlžené domácnosti, ide najmä o mladých dlžníkov, často jednotlivcov, ktorí si kupovali drahšie nehnuteľnosti. Situácia si preto podľa názoru odborníkov nevyžaduje plošné opatrenia na pomoc so splácaním. Dôležité je najmä diskutovať o riešení prípadov konkrétnych domácností, ktoré by sa aj v kombinácii s inými faktormi mohli dostať do problémov.
Hypotéky s úrokom za jedno percento, prípadne menej, boli anomáliou spôsobenou pandémiou. Sadzby hypoték sa vyvíjajú v cykloch. Tak ako dosahujú vysoké hodnoty teraz, tak v budúcnosti znova klesnú. Výrazný vplyv na to budú mať rozhodnutia Európskej centrálnej banky o znížení svojich základných úrokových sadzieb. To, že by sa tak mohlo udiať už v tomto roku, je viac než nepravdepodobné. Akiste si pamätáte "stopercentné" hypotéky, alebo rekordne nízke sadzby, ktoré na Slovensku vytvárali takpovediac hypotékové hody. V tomto čase však boli pripravené opatrenia, ktoré mali obyvateľov Slovenska pripraviť na horšie časy. Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, akú reálne dostane. Zaviedli sa limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. Vďaka týmto opatreniam si dnes odborníci nemyslia, že by veľká časť domácností mala problém splácať svoje záväzky. Najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno. Viaceré banky už ale začínajú hovoriť o etickom bankovníctve a potrebe preniesť tieto sadzby na klientov.
Národná banka Slovenska (NBS) prispieva k zmierňovaniu dopadu rastúcich úrokových sadzieb cez určenie minimálnych úverových štandardov. Ide najmä o požiadavky na výšku rezervy z príjmu pri poskytnutí úveru, ktoré sa budú postupne zvyšovať do polovice roka 2018, a limity na výšku úveru k cene nehnuteľnosti. Ciele navrhovaného opatrenia možno vnímať v dvoch rovinách. Prvou rovinou je oblasť finančnej stability. Druhou rovinou je oblasť ochrany finančného spotrebiteľa. Klesajúce úrokové sadzby sprístupnili úvery čoraz širším skupinám obyvateľstva a zároveň sa stupňoval tlak na uvoľnenie úverových štandardov. S rastúcou zadlženosťou rastie citlivosť na prípadné zhoršenie vývoja alebo rast úrokových sadzieb s negatívnym dopadom na domácnosti, veriteľov aj celú ekonomiku.