Prenajímanie nehnuteľností predstavuje pre mnohých občanov Slovenska zaujímavý spôsob, ako zhodnotiť svoj majetok a získať dodatočný príjem. Avšak, s touto činnosťou sú spojené nielen príjmy, ale aj povinnosti voči finančnej správe, najmä v oblasti dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad problematiky nájmu nehnuteľností, vrátane daňových dôsledkov, uplatňovania výdavkov a registračných povinností pre fyzické osoby.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností a daň z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v zmysle § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP) definované ako príjmy, ktoré nie sú príjmami z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) ani príjmami zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Pre vykonávanie tejto činnosti fyzická osoba nepotrebuje živnostenské oprávnenie. Príjmy plynú na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Do kategórie príjmov z prenájmu spadajú výlučne príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania dodatočných služieb, ktoré by mohli byť klasifikované ako služby hotelového typu.
Výpočet základu dane z prenájmu
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Daňovník má na výber z dvoch možností vedenia evidencie: buď vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP, alebo účtuje v sústave jednoduchého či podvojného účtovníctva. Je dôležité poznamenať, že fyzická osoba nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, a preto nie je povinná prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy. V prípade, ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako dosiahnuté príjmy, na takýto rozdiel sa neprihliada. To znamená, že daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázanú daňovú stratu.
V súlade s § 4 ods. 4 ZDP sa nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti, ktoré boli vynaložené v kalendárnom roku predchádzajúcom roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 ZDP začal túto činnosť vykonávať, zahrnú do základu dane počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať. Aby daňové výdavky vynaložené v súvislosti so začatím prenájmu, z ktorého budú plynúť príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, mohli byť uznané, musia spĺňať podmienky definované v § 2 písm. i) ZDP. Tieto podmienky zahŕňajú, že výdavky musia byť daňovníkom preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a musia byť zaúčtované v účtovníctve daňovníka alebo zaevidované v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP. Preto výdavky vynaložené na opravu nehnuteľnosti v zdaňovacom období, ktoré predchádzalo roku, v ktorom daňovník prenajal túto nehnuteľnosť, sa môžu v súlade so znením § 4 ods. 4 ZDP a pri splnení podmienok uvedených v § 2 písm. i) ZDP, považovať za daňové výdavky. Toto platí za predpokladu, že v zdaňovacom období, v ktorom začal prenajímať túto nehnuteľnosť, ju prenajímateľ zaradil do obchodného majetku v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Daňovník si môže uplatniť ročné oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností v sume 500 eur. Suma zdaniteľného príjmu sa vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu a sumou 500 eur.
Príklady z praxe:
- Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia vo výške 500 eur, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje 1 500 eur.
- Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu vo výške 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia vo výške 500 eur, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur. Keďže úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
- Príklad 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu vo výške 500 eur. Po uplatnení oslobodenia nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky, ktoré sú vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. Medzi takéto výdavky patria najmä:
- Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Výdavky za služby spojené s prenajatou nehnuteľnosťou (napríklad osvetlenie, upratovanie, prevádzka výťahu, internet, televízia, odvoz smetí a podobne).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
V Metodickom pokyne k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov z roku 2014 sa uvádza, že ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe dlhodobého hmotného majetku (v prípade vedenia účtovníctva v sústave jednoduchého účtovníctva - JÚ) alebo o nehnuteľnosti účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade vedenia účtovníctva v sústave podvojného účtovníctva - PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s jej obstaraním, opravou alebo technickým zhodnotením sú daňovo uznateľné.
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t. j. o nej neúčtuje ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP považované za výdavky na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu až pri predaji predmetnej nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si v takomto prípade môže daňovník uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastných menách bytov a nebytových priestorov. Taktiež sem patria úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. a úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie nehnuteľnosti.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Otázka č. 2: Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP. Nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku. Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až vtedy, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm. a) ZDP.
Otázka č. 3: Daňovník prenajíma rodinný dom, kde je k dispozícii internet. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku. V nájomnej zmluve sa dohodol s nájomcom, že súčasťou nájomného bude aj poplatok za využívanie internetu. V tomto prípade sa príjem z internetu považuje za súčasť príjmu z prenájmu, pokiaľ nie je fakturovaný samostatne a nie sú poskytované ďalšie služby.
Otázka č. 4: Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu bytu, ktorý nemá zaradený do obchodného majetku. Uplatňuje si do výdavkov výdavky na dodávku energií. Táto situácia je v súlade s vyššie uvedeným vysvetlením, kde výdavky na energie sú považované za výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti a sú daňovo uznateľné.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si môžu rozdeliť aj daňové výdavky.
- Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a obaja sú dôchodcovia. Príjem vo výške 4 200 eur si rozdelia rovnakým dielom, teda 2 100 eur na každého. Po uplatnení oslobodenia vo výške 500 eur na každého z nich, je ich zdaniteľný príjem z prenájmu 1 600 eur.
- Príklad 2: Manželia prenajímajú byt v BSM. Manžel nemusí podávať daňové priznanie, ak nemá iné zdaniteľné príjmy. Manželka tiež nemusí podávať daňové priznanie, ak jej zdaniteľný príjem z prenájmu po odpočítaní oslobodenia nepresiahne hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie a nemá iné zdaniteľné príjmy.
- Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM s príjmom 7 440 eur a výdavkami 3 840 eur. Príjem si rozdelia rovnakým dielom. Každý z manželov uvedie v daňovom priznaní príjem z prenájmu vo výške 3 720 eur (celkový príjem 7 440 eur / 2 = 3 720 eur). Po odpočítaní oslobodenia vo výške 500 eur je zdaniteľný príjem každého z nich 3 220 eur.
Nezdaniteľná časť základu dane
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť len od aktívnych príjmov, teda od príjmov zo závislej činnosti alebo z podnikania. Ak daňovník dosiahol len príjmy z prenájmu nehnuteľností, nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.
Registračná povinnosť pre daň z príjmov
Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pri prenájme bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.
Dane z DOMU NA PRENÁJOM, BYTU A INVESTÍCIE
Príklady registračnej povinnosti:
- Príklad 1: Vlastník trojizbového bytu prenajíma jednu izbu študentom - má registračnú povinnosť.
- Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme - má registračnú povinnosť.
- Príklad 3: Manželia vlastnia byt v BSM a prenajímajú ho. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve ako prenajímateľ.
- Príklad 4: Fyzická osoba prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely - má registračnú povinnosť.
- Príklad 5: Fyzická osoba vlastní chatu a príležitostne poskytuje ubytovanie. Ak uzatvára nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, má registračnú povinnosť.
- Príklad 6: Fyzická osoba vlastní viacero nehnuteľností a prenajíma ich. Registračnú povinnosť si splní pri prenájme prvej nehnuteľnosti.
- Príklad 7: Fyzická osoba prenajíma byt. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu, avšak daňový úrad si ju môže vyžiadať dodatočne.
- Príklad 8: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť a chce podať žiadosť o registráciu poštou. Je to možné, avšak odporúča sa overiť si aktuálne možnosti elektronického podania.
- Príklad 9: Občan Rakúska vlastní byt na Slovensku a prenajíma ho. Vzťahuje sa na neho rovnaká registračná povinnosť ako na slovenských občanov.
Lehota a postup registrácie
Prenajímateľ je povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Lehota na registráciu je spravidla do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začal vykonávať činnosť prenajímateľa. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ZDPH) sa vzťahuje na občana pri prenájme nehnuteľnosti, ak prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Zdaniteľná osoba a obrat
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá nezávisle vykonáva akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku (okrem zásob) a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od začiatku kalendárneho roka, t. j. od 1. 1.
Prenájom nehnuteľného majetku a DPH
Prenájom nehnuteľného majetku je definovaný ako právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie. Podľa § 38 ods. 3 ZDPH je prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok.
Zdanenie prenájmu nehnuteľnosti
Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie je však obmedzené, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome. Rozhodujúcimi skutočnosťami pre možnosť zdanenia sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže uplatniť rozhodnutie o zdanení len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je primárne určená na bývanie.
Vznik daňovej povinnosti
Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, t. j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo ukončená.
Registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností 50 000 eur. Žiadosť o registráciu je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
Príklady registrácie pre DPH:
- Situácia 1: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme príjem 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra.
- Situácia 2: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme príjem 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Okrem toho prenajal rodinný dom za 18 000 eur dňa 4. septembra. Keďže presiahol obrat 62 500 eur (52 500 + 18 000), stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (4. septembra) a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 11. septembra.
- Situácia 3: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme príjem 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. septembra. Po podaní žiadosti, dňa 18. septembra prenajal rodinný dom za 15 000 eur. Keďže celkový obrat presiahol 67 500 eur (52 500 + 15 000), stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (18. septembra) a je povinný bezodkladne oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan sa môže dobrovoľne zaregistrovať ako platiteľ dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur, ak to považuje za výhodné pre svoje podnikanie.
Finančný prenájom
Finančným prenájmom sa rozumie obstaranie majetku na základe nájomnej zmluvy s dobou trvania nájmu, ktorá predstavuje najmenej 60 % doby odpisovania daného majetku.
Dodanie nehnuteľnosti a DPH
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok stanovených v § 38 ods. 1 ZDPH. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, s výnimkou dodania stavby určenej na bývanie, dodania jednotlivého bytu a dodania jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Dodanie pozemku je tiež oslobodené od dane, s výnimkou dodania stavebného pozemku.
Príklady predaja nehnuteľností a DPH:
- Príklad 1: Spoločnosť s.r.o. dostane do daru byt a stane sa platiteľom dane. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane, predaj bytu podlieha DPH.
- Príklad 2: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015 (kolaudácia 2011). Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane, ale dodávateľ sa môže rozhodnúť, že prenesie daňovú povinnosť na odberateľa (tzv. prenos daňovej povinnosti).
- Príklad 3: Platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 (kolaudácia pred viac ako 5 rokmi) neplatiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane, ale platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti.
Prenájom a parkovacie miesta
Ak platiteľ dane prenajíma budovu a súčasne prenajíma aj parkovacie miesta, uplatňuje sa § 38 ods. 3 ZDPH, ktorý definuje, že prenájom parkovacích miest je spravidla zdaniteľným plnením, pokiaľ nie sú splnené podmienky pre oslobodenie.
Technické zhodnotenie a opravy na prenajatom majetku
Definícia „nájomného vzťahu“ pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu technického zhodnotenia (TZ) a opráv vykonaných nájomcom na prenajatom majetku bola od 1. januára 2015 spresnená o ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci. Za „nájomný vzťah“ sa pre účely ustanovení § 17 ods. 1 ZDP považuje aj nájomný vzťah podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako aj iné vzťahy, ktoré umožňujú užívanie cudzej veci.
Príklad: Nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov. Nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2025 stavebné úpravy v hodnote 10 000 €. O výšku technického zhodnotenia (TZ) v roku jeho vykonania zvýšil prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu predmetu nájmu. Ak prenajímateľ po zaradení TZ vykonaného a uhradeného nájomcom zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu, v roku jeho zaradenia do užívania (v roku 2025) ide o jeho nepeňažný príjem, ktorý je predmetom zdanenia a uvádza sa na riadku 110 tlačiva daňového priznania právnických osôb. V roku 2025 bola ukončená nájomná zmluva administratívnej budovy medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomca vykonal v roku 2021 na budove TZ, ktoré s písomným súhlasom prenajímateľa odpisoval. Pri ukončení nájomnej zmluvy v roku 2025 majetok vo výške daňovej zostatkovej ceny nájomca odovzdal bezodplatne prenajímateľovi. Z ustanovenia § 17 ods. 20 písm. b) ZDP vyplýva, že TZ vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď. Podľa § 24 ods. 2 ZDP má nájomca právo odpisovať TZ prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, za podmienky, že vlastník nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom. Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca v súlade s § 22 ods. 6 písm. a) ZDP postupuje pri odpisovaní TZ ako pri inom hmotnom majetku. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ, musí vrátiť prenajímateľovi.
Otázka č. 5: Spoločnosť A vlastní budovu, ktorú prenajímala spoločnosti B. Spoločnosť B ako nájomca vykonala na vlastné náklady na prenajatej budove TZ, o ktoré spoločnosť A ako vlastník budovy nezvýšila vstupnú cenu budovy, ale spoločnosť B toto TZ v súlade s nájomnou zmluvou odpisuje rovnomerne pre účtovné aj daňové účely. Postup účtovania v prípade zlúčenia obchodných spoločností je upravený v § 26 Opatrenia MF SR č. 23054/2002-92. Pri zlúčení nájomcu a prenajímateľa zmluva o prenájme zaniká, ale z účtovného hľadiska v tomto prípade nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu.
Otázka č. 6: Nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov od roku 2021. Nájomca hneď v prvom roku nájmu s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal stavebné úpravy v hodnote 5 300 € a začal ich odpisovať ako iný majetok zrýchleným spôsobom odpisovania. V roku 2025 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu a TZ vykonané nájomcom má ku dňu ukončenia nájmu ešte určitú daňovú zostatkovú cenu. Ak prenajímateľ neodkúpi po skončení nájmu predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 písm. b) ZDP v tom roku, v ktorom bola ukončená nájomná zmluva. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí použiť rovnomerný spôsob odpisovania. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu), zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a doodpisuje ju v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške, bez ohľadu na to, v ktorej odpisovej skupine prenajímateľ odpisuje prenajímanú nehnuteľnosť.
Vynaložené náklady na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve možno považovať za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 21 ZDP v tom roku, v ktorom sa oprava vykonala, ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov.
Spoločnosť je nájomcom obchodných priestorov, ktoré technicky zhodnotil a so súhlasom prenajímateľa odpisuje v 5. odpisovej skupine po dobu 20 rokov. Pri odpisovaní TZ postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok. V prvom roku odpisovania hmotného majetku v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 ZDP uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia. Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykoná ďalšie TZ na účely ZDP sa považuje za TZ iného majetku a bez ohľadu na mesiac, v ktorom bolo vykonané a uvedené do užívania, zvyšuje vstupnú cenu, resp. zostatkovú cenu prenajatého majetku.
- Otázka č. 7: Spoločnosť mala v prenájme nehnuteľnosť, na ktorej bolo počas prenájmu vykonané technické zhodnotenie. So súhlasom prenajímateľa technické zhodnotenie odpisoval nájomca. V priebehu prenájmu ale spoločnosť odkúpila uvedenú nehnuteľnosť. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže ďalej odpisovať ani technické zhodnotenie tohto majetku. Majetok, vrátane jeho technického zhodnotenia musí vrátiť prenajímateľovi. V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku bezodplatne odovzdá prenajímateľovi, prenajímateľ je povinný upraviť základ dane podľa § 17 ods. 20 ZDP. Nájomca náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia iného hmotného majetku nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď. V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku odpredá za odplatu prenajímateľovi, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia z iného hmotného majetku zahrnie do daňových výdavkov podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. Až ďalším právnym krokom môže daňovník, ktorý si hmotný majetok pôvodne prenajímal, nadobudnúť predmetný majetok, a to vrátane technického zhodnotenia tohto majetku. Daňovník, ktorý bol pôvodne v postavení nájomcu v už ukončenom nájomnom vzťahu nemôže odpisovať majetok a jeho technické zhodnotenie bez toho, aby existoval právny titul, ktorý mu umožní nakladanie s týmto majetkom buď ako vlastník, alebo ako ekonomický užívateľ. Daňovník, ktorý odpisovaný hmotný majetok nadobudne, určí jeho vstupnú cenu podľa § 25 ZDP v závislosti od právneho dôvodu nadobudnutia. Ak majetok nadobudne kúpou, vstupnou cenou bude obstarávacia cena zistená podľa § 25 ods. 1 písm. a) prvého bodu zákona o účtovníctve. Pri určení výšky odpisov nadobudnutého hmotného majetku v roku, v ktorom tento majetok uvedie do užívania, daňovník postupuje podľa § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 ZDP.
Otázka č. 1: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal v príslušnom zdaňovacom období za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. Iné zdaniteľné príjmy daňovník nemal. V uvedenom prípade daňovník podá daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel) a tiež príjmy z prenájmu (VI. oddiel). K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie. Teda, do daňových výdavkov si môže uplatniť len pomernú časť výdavkov na energie: 1 200 eur * (2 700 / 3 200) = 1 012,50 eur.