Nezvládate platiť úver či faktúry a strachujete sa o to, čo bude ďalej? Pre dlžníkov býva väčšinou najhoršie pomyslenie, že môžu stratiť strechu nad hlavou. Avšak, situácia, keď dlžník má nahlásený trvalý pobyt v nehnuteľnosti, ktorú nevlastní, prináša špecifické otázky a obavy najmä pre skutočných vlastníkov. Do akej výšky sa ale musí vyšplhať váš dlh, aby vám exekútor alebo banka mohli predať dom či byt? Dozviete sa tiež, aké veci vám exekútor v roku 2024 v žiadnom prípade nemôže „zabaviť“.
Exekúcia by mala byť primeraná výške pohľadávky
Ak veriteľ začne vymáhať váš dlh v exekučnom konaní, môže vám (okrem iného) hroziť aj nútený predaj vašej nehnuteľnosti. Tento prebieha formou dražby, v ktorej bude nehnuteľnosť ponúknutá na predaj. Exekútor ale môže pristúpiť k dražbe vašej nehnuteľnosti len za určitých podmienok. Všeobecne platí, že spôsob vymoženia pohľadávky by mal určiť tak, aby hodnota exekúciou postihnutého majetku zodpovedala hodnote vymáhanej povinnosti. Ak teda môže pohľadávku v dohľadnej dobe uspokojiť spôsobom, ktorý pre vás bude mať menej závažné následky, mal by sa predaju nehnuteľnosti vyhnúť. Miernejšie spôsoby exekúcie ale v praxi niekedy nie sú možné, pretože dlžníci často nemajú iný než nehnuteľný majetok a ich príjem neumožňuje vykonávanie zrážok. Ak je teda jediným aspoň trochu hodnotným majetkom dlžníka nehnuteľnosť, exekútor ju spravidla bude musieť skôr či neskôr zexekvovať.
Na nehnuteľnosť, v ktorej máte hlásený trvalý alebo prechodný pobyt, sa ale vzťahuje osobitná ochrana a jej predaj v exekúcii je prípustný len za určitých podmienok. Toto pravidlo je kľúčové najmä v prípadoch, kedy osoba s exekúciami má v nehnuteľnosti iba nahlásený trvalý pobyt, ale nie je jej vlastníkom.
Obmedzenie pre exekučný predaj obydlia platí pre tzv. drobné exekúcie
Rodinný dom či byt, v ktorom máte evidovaný trvalý alebo prechodný pobyt (ďalej pre zjednodušenie len „obydlie“), môže dať exekútor do dražby, len keď sú voči vám vymáhané:
Peňažná pohľadávka, ktorá prevyšuje 2 000 eur
Prekročenie hranice 2 000 eur sa posudzuje ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie. Limit sa týka len dlžnej čiastky na istine bez príslušenstva. Príslušenstvo tvoria úroky, úroky z omeškania, poplatky z omeškania či náklady spojené s uplatnením pohľadávky (typicky napr. trovy súdneho konania).
Príklad: Veriteľ inicioval exekúciu pre vymoženie pôžičky, kde na istine ostáva splatiť 1 900 eur. Súd mu okrem toho priznal právo na zaplatenie úrokov z omeškania, ktoré ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie tvoria sumu cca 300 eur a ďalej tiež náhradu trov konania vrátane súdneho poplatku, ktoré tvoria sumu cca ďalších 300 eur. Vzhľadom na to, že úroky z omeškania a trovy konania (vrátane náhrady súdneho poplatku) sú príslušenstvom, nezapočítavajú sa do čiastky, ktorá nesmie presiahnuť hranicu 2 000 eur dôležitú pre umožnenie predaja obydlia v exekúcii. V tomto prípade teda exekútor nemôže pristúpiť k exekučnému predaju obydlia.
Pohľadávka na výživnom
Ak od vás exekútor vymáha pohľadávku na výživnom, neplatí pre neho obmedzujúca hranica 2 000 eur. Aby dlžné výživné vymohol, môže realizovať aj exekúciu predajom vášho obydlia, a to aj vtedy, ak dlžné výživné na istine nepresahuje 2 000 eur.
O ochranu obydlia môžete prísť, ak máte exekúcií viac
Pokiaľ máte na krku (alebo vám potenciálne hrozí) viacero exekúcií, mali by ste spozornieť. Zákon totiž za týchto okolností pripúšťa, aby exekútor predajom vášho obydlia uspokojil aj pohľadávku, ktorá je síce sama osebe nižšia ako 2 000 eur, ale v súčte s inými exekučne vymáhanými pohľadávkami už uvedenú hranicu presahuje. Aj v tomto prípade však musia byť pre dražbu nehnuteľnosti, v ktorej máte prechodný alebo trvalý pobyt, splnené ešte 2 dodatočné podmienky:
- Exekútor musí riadne preukázať, že pohľadávka nemôže byť vymožená inak než predajom obydlia.
- Exekúciu predajom obydlia musí schváliť súd.
Pre úplnosť treba dodať, že obmedzenie exekučného predaja obydlia dlžníka neznamená, že by naň exekútor nemohol zriadiť tzv. exekučné záložné právo. Jeho zriadenie má zabrániť prípadným dispozíciám dlžníka s nehnuteľnosťou a zároveň môže výrazne ovplyvniť budúce uspokojenie pohľadávky veriteľa (a to najmä vtedy, ak predchádza iné exekučné záložné práva).
Nemáte exekúciu, ale banka chce vykonať záložné právo? Aj tu platia obmedzenia
Ak ste banke či inému veriteľovi založili svoju nehnuteľnosť, môže dôjsť k výkonu záložného práva formou dražby aj bez toho, aby bol váš dlh riešený v exekúcii. Veritelia sa v takom prípade obracajú na dražobné spoločnosti, ktoré pre nich realizujú tzv. dobrovoľnú dražbu. V tejto ale nie je možné dražiť založenú nehnuteľnú vec, ak hodnota vášho dlhu zabezpečeného záložným právom neprevyšuje 2 000 eur. Limit 2 000 eur sa opäť sleduje na istine bez príslušenstva; z časového hľadiska nesmie dôjsť k zníženiu hodnoty pohľadávky pod sumu 2 000 eur ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva.
Z rozhodovacej činnosti súdov vyplýva, že ak by ste v dobe od oznámenia o začatí výkonu záložného práva do samotného predaja v dražbe na dlh doplatili aspoň takú čiastku, aby sa pohľadávka znížila pod 2 000 eur, na možnosť konania dražby to nebude mať vplyv. Vyhnete sa jej vtedy, keď uhradíte sumu rovnajúcu sa vášmu dlhu vrátane príslušenstva a nákladov dražby.
Ak výťažok z predaja nehnuteľnosti v exekučnej či dobrovoľnej dražbe presiahne uplatnené pohľadávky veriteľov a príslušné náklady spojené s ich vymáhaním, suma, ktorá po ich uspokojení zvýši (tzv. hyperocha), vám bude vydaná.
Co robit v pripade exekucie - video pre uplnych laikov
Trvalý pobyt nezakladá vlastnícke právo
Je dôležité zdôrazniť, že prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá žiadne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Podľa zákona o hlásení pobytu občanov SR má trvalý pobyt len evidenčný charakter. To znamená, že osoba s trvalým pobytom v danej nehnuteľnosti nemá automaticky žiadne právo na ňu.
Ak má osoba s trvalým pobytom v nehnuteľnosti exekúcie, exekútor nemôže siahnuť na samotnú nehnuteľnosť, pokiaľ táto osoba nie je jej vlastníkom alebo spoluvlastníkom. Toto potvrdzuje aj odpoveď advokáta: „Z otázky vyplýva, že nakoľko auto nie je vo vlastníctve otca ako povinného, voči ktorému je vedené exekučné konanie vo vami vymedzenom prípade, nemôže byť ani predmetom jeho exekúcie. Z tohto dôvodu preto exekútor nemôže zablokovať auto, ktorého je povinný de facto iba užívateľom, t.j. v zmysle zákona o cestnej premávke jeho držiteľom.“ Podobne platí, že ak ste vlastníkom bytu vy a máte to zapísané aj v liste vlastníctva, môžete na miestnom úrade požiadať o zrušenie trvalého pobytu dlžníka.
Avšak, exekútor má právo vstúpiť do nehnuteľnosti a spísať hnuteľný majetok, ktorý patrí dlžníkovi. Podľa § 120 ods. 1 Exekučného poriadku, exekútor urobí opatrenia, aby sa v byte povinného, prípadne na inom mieste, kde má povinný svoje veci umiestnené, spísali veci, ktoré by sa mohli predať. To znamená, že exekútor môže spísať hnuteľné veci aj v nehnuteľnosti, ktorá nie je vo vlastníctve dlžníka.
Dôkazné bremeno a ochrana majetku vlastníka
V prípade, že exekútor spíše hnuteľný majetok v nehnuteľnosti, je na vlastníkovi nehnuteľnosti, aby preukázal, že spísané veci sú jeho vlastníctvom, a nie majetkom dlžníka. Ak by exekútor predsa len spísal majetok, ktorý patrí vlastníkovi nehnuteľnosti, vlastník má právo podať vylučovaciu žalobu v zmysle Občianskeho súdneho poriadku.
Advokát v jednej z odpovedí uvádza: „V prípade sporu o vlastníctvo môžete predložiť doklady o vlastníctve ako sú faktúry, zmluvy, alebo iné doklady, ktoré preukazujú, že daná vec nepatrí dlžníkovi.“ Preukázanie vlastníctva je kľúčové. Napríklad, ak by exekútor prišiel do bytu, kde má trvalý pobyt osoba s exekúciou, ale byt vlastní niekto iný, tento vlastník musí preukázať svoje vlastníctvo k veciam, ktoré sa v byte nachádzajú. Toto platí aj v prípade, že dlžník nemá v byte trvalý pobyt, ale reálne tam býva.
Riziká pre vlastníka nehnuteľnosti
Hoci exekútor nemôže siahnuť na samotnú nehnuteľnosť, prítomnosť osoby s exekúciami v nehnuteľnosti predstavuje pre vlastníka určité riziká:
- Návštevy exekútora: Exekútor môže opakovane navštevovať nehnuteľnosť s cieľom spísať hnuteľný majetok dlžníka.
- Dôkazné bremeno: Vlastník musí preukazovať, že hnuteľný majetok v nehnuteľnosti je jeho vlastníctvom.
- Potenciálne spory: Vlastník sa môže dostať do sporov s exekútorom ohľadom vlastníctva hnuteľného majetku.
V súvislosti s tým advokát radí: „Pokiaľ by však prišlo k výkonu exekúcie predajom hnuteľných vecí platí domnienka, že všetko v byte patrí dlžníkovi, takže exekútor môže veci označiť. Svokra potom musí predložiť doklady (faktúry, záručné listy, čestné vyhlásenie), ktorými preukáže vlastníctvo, a najneskôr do 14 dní podať návrh na vylúčenie veci z exekúcie (§ 118 Exekučného poriadku).“
Zrušenie trvalého pobytu a vysťahovanie osoby z nehnuteľnosti
Vlastník nehnuteľnosti má právo zrušiť trvalý pobyt osobe, ktorá nemá k nehnuteľnosti žiadne vlastnícke alebo užívacie právo. Zrušenie trvalého pobytu sa vykonáva na príslušnom obecnom úrade na základe písomnej žiadosti vlastníka. K žiadosti je potrebné priložiť list vlastníctva, ktorý preukazuje vlastníctvo nehnuteľnosti, a doklad totožnosti vlastníka. V žiadosti je potrebné uviesť, že osoba, ktorej má byť zrušený trvalý pobyt, nemá k nehnuteľnosti žiadne užívacie právo (napr. nájomnú zmluvu, vecné bremeno).
Zrušenie trvalého pobytu neznamená automaticky, že sa osoba musí z nehnuteľnosti vysťahovať. Ak osoba odmieta nehnuteľnosť opustiť dobrovoľne, vlastník sa musí obrátiť na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti. V súdnom konaní musí vlastník preukázať, že osoba nemá k nehnuteľnosti žiadne právo a že ju obýva neoprávnene. Ak súd žalobe vyhovie, vydá rozsudok, ktorým uloží osobe povinnosť vypratať nehnuteľnosť v určenej lehote. Ak osoba neuposlúchne rozsudok, vlastník môže podať návrh na exekúciu, ktorou exekútor zabezpečí vypratanie nehnuteľnosti.
Ochrana pred exekúciami v prípade prechodného pobytu
Ak syn s exekúciami požiada rodičov o prechodný pobyt v ich dome, ktorý je vo vlastníctve otca a zaťažený hypotékou, existujú určité riziká. Hoci prihlásenie na prechodný pobyt nezakladá vlastnícke právo k nehnuteľnosti, exekútor si môže vymôcť vstup do nehnuteľnosti, aby prípadne zaistil pre exekučné konanie veci, ktoré sú vo vlastníctve Vášho syna a ktoré môžu byť predmetom exekúcie. V takom prípade by rodičia museli preukázať, že dané veci sú ich vlastníctvom.
Špecifické situácie a ich riešenia
- Dlhy manžela a majetok manželky: Ak má manžel dlhy a manželka je vlastníčkou domu, ktorý nadobudla pred manželstvom a hypotéka je zapísaná na ňu, prihlásenie manžela na trvalý pobyt v tomto smere nie je podstatné. Exekútor nemôže siahnuť na dom, ktorý je vo vlastníctve manželky.
- Exekúcia a podiel na dedičstve: Ak má osoba dlhy a je dedičom, exekútor môže siahnuť na jej podiel na dedičstve. Vzdanie sa dedičstva nie je riešením, pretože veriteľ sa môže odporovať tomuto právnemu úkonu.
- Exekúcia a nehnuteľnosť s trvalým pobytom: Podľa zákona, ak ide o drobnú exekúciu (do 2 000 eur), nemožno vykonať exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý alebo prechodný pobyt.
Čo vám exekútor v žiadnom prípade nemôže "zabaviť"?
Záverom pripomeňme, že exekútor vám ďalej nesmie zabaviť ani niektoré hnuteľné veci. Ide hlavne o veci, ktoré nevyhnutne potrebujete na uspokojovanie hmotných potrieb svojich a svojej rodiny, na plnenie pracovných úloh či na podnikanie alebo veci, ktorých predaj by bol v rozpore s morálnymi zásadami. Sem patria napríklad oblečenie, základné potraviny, zdravotnícke pomôcky, nevyhnutné vybavenie domácnosti či pracovné nástroje.
V prípade akýchkoľvek pochybností ohľadom exekúcie a vášho majetku je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka.
tags: #exekucia #ked #nevlastnim #nehnutelnost #ale #mam