Daň z pridanej hodnoty (DPH) predstavuje významný aspekt zdaňovania v Európskej únii, vrátane Slovenskej republiky. Prenájom nehnuteľností, ako špecifická oblasť, podlieha pravidlám a podmienkam pre odpočet DPH, ktoré sú ovplyvnené legislatívou EÚ a národnými zákonmi. Tento článok sa zameriava na podmienky odpočtu DPH pri prenájme nehnuteľností s dôrazom na európsky kontext a slovenskú legislatívu.
Právny rámec DPH v EÚ a SR
Právo Európskych spoločenstiev (komunitárne právo), ktoré predstavuje prvý pilier európskej spolupráce, má vplyv na slovenské právne predpisy. Komunitárne právo sa člení na primárne (zmluvy o založení EHS, ES, atómovej energie) a sekundárne právo (nariadenia, smernice, rozhodnutia).
Sekundárne právo EÚ má rôzny dosah. Nariadenia sú priamo záväzné, zatiaľ čo smernice sú záväzné pre štáty a až po prebratí do národného práva SR sú záväzné pre fyzické a právnické osoby. Rozhodnutia sú individuálne záväzné pre adresáta. Výstupy ES sú publikované v Úradnom vestníku ES (EUR-Lex). V Slovenskej republike zákon č. 416/2004 Z. z. upravuje Úradný vestník EÚ (slovenská verzia). Podľa Ústavy SR majú právne záväzné akty ES a EÚ prednosť pred zákonmi SR. Prevzatie aktov vyžadujúcich implementáciu sa vykonáva zákonom alebo nariadením vlády. Vláda SR je splnomocnená preberať legislatívu ES zákonom č. 19/2002 Z. z.
Slovenská úprava DPH je ovplyvnená najmä Šiestou smernicou Rady 77/388/EHS o spoločnom systéme DPH v znení neskorších predpisov. Zoznam prevzatých smerníc ES je v prílohe zákona č. 222/2004 Z. z.
Všeobecné princípy odpočtu DPH
Podľa všeobecných pravidiel, platca DPH, ktorý vykonáva živnosť alebo obchodnú činnosť a je povinný registrovať sa k DPH, účtuje a platí daň z predaja tovaru a služieb, na ktoré sa vzťahuje zákon o DPH. Platca DPH si môže odpočítať daň na vstupe za tovar a služby určené na použitie v podniku od dane na výstupe účtovanej z predaja.
Šiesta smernica upravuje právo na odpočet DPH, vzťahujúce sa na daň, ktorá zaťažuje na vstupe tovary alebo služby, ktoré platiteľ dane využíva na potreby svojich zdaniteľných plnení. Odpočet DPH pri prenájme nehnuteľností je komplexná problematika, ktorá závisí od viacerých faktorov, vrátane charakteru nehnuteľnosti, účelu prenájmu a postavenia prenajímateľa a nájomcu.
Systém odpočtu dane má za cieľ celkovo zmierniť záťaž, ktorú pre podnikateľa predstavuje DPH splatná alebo zaplatená v rámci všetkých jeho ekonomických činností. Pravidlá týkajúce sa opravy odpočítanej dane predstavujú podstatný prvok systému zavedeného smernicou o DPH v rozsahu, v akom majú zabezpečiť presnosť odpočítaní a v dôsledku toho neutrálnosť daňového zaťaženia.
Prenájom nehnuteľností a jeho špecifiká v kontexte DPH
Prenájom nehnuteľností môže byť v zmysle smernice o DPH za určitých podmienok oslobodený od dane. Avšak, členské štáty majú možnosť povoliť daňovníkom voľbu zdaňovania prenájmu nehnuteľností. V takom prípade, ak sa daňovník rozhodne pre zdanenie prenájmu, musí spĺňať špecifické podmienky pre odpočet DPH.
Podľa článku 13(B)b) šiestej smernice o DPH, prenájom nehnuteľností pre účely bývania v Rakúsku bol oslobodený od DPH od 1. januára 1999 bez nároku na odpočet dane na vstupe. Všeobecnejšie, články 5, 5a a 5b kapitoly I nórskeho zákona o DPH oslobodzujú určité transakcie ako predaj a prenájom nehnuteľností, poskytovanie zdravotných a so zdravotníctvom súvisiacich služieb, sociálnych služieb, vzdelávacích služieb, finančných služieb atď. Poskytovatelia týchto tovarov a služieb sú považovaní za konečných spotrebiteľov z hľadiska DPH, pretože musia platiť daň na vstupe bez možnosti požiadať o výstupnú daň.
V kontexte služieb majú zákazky na nadobúdanie alebo prenájom nehnuteľností alebo práv k nim osobitné vlastnosti, ktoré znemožňujú uplatňovanie pravidiel o obstarávaní. Republika Rakúsko sa ďalej domnieva, že odklon od zníženej sadzby 10 % by nevyhnutne viedol k zvýšeniu ceny za prenájom nehnuteľností pre konečného spotrebiteľa.
Dodávky energií a služieb spojených s prenájmom
V rámci prenájmu nehnuteľnosti sa dodávky elektriny, tepla a vody, ako aj odvoz odpadu zabezpečované dodávateľmi ako tretími osobami v prospech nájomcu, ktorý tieto tovary a služby priamo využíva, majú považovať za poskytované prenajímateľom, ak je tento zmluvnou stranou príslušných dodávateľských zmlúv a od nájomcu požaduje len náhradu nákladov. Prenájom nehnuteľnosti a dodávky vody, elektriny a tepla, ako aj odvoz odpadu, ktoré sú s týmto prenájmom spojené, treba v zásade považovať za viacero samostatných a nezávislých plnení, ktoré treba hodnotiť oddelene.
Obmedzenia a špecifické situácie pri odpočte DPH
V niektorých prípadoch môže byť odpočet DPH obmedzený. Ak platca DPH vykonáva dodávky tovaru a služieb oslobodené od uplatňovania zákona o DPH, platí daň na vstupe za svoje nákupy tovarov a služieb, ale nemôže si odpočítať daň na vstupe zo svojej daňovej povinnosti, pretože pre takéto nákupy je platca DPH konečným zákazníkom.
Oprava odpočítanej dane pri prevode investičného majetku
Článok 188 smernice o DPH opravuje osobitný prípad dodania investičného majetku počas obdobia na opravu. V tomto prípade sa ročná oprava stanovená v článku 187 tejto smernice nahradí jednorazovou opravou založenou na predpoklade, že predmetný investičný majetok sa bude používať počas obdobia, ktoré ešte neuplynulo. V súlade s uvedeným článkom 188, ak zdaniteľná osoba prevedie investičný majetok počas obdobia na opravu odpočítanej dane a predmetný prevod je oslobodený od dane, investičný majetok sa považuje za majetok naďalej používaný na ekonomickú činnosť zdaniteľnej osoby až do uplynutia obdobia na opravu odpočítanej dane a táto činnosť sa považuje za úplne oslobodenú od dane.
Podľa § 6 kapitoly 9 zákona o DPH môže daňový úrad rozhodnúť, že dobrovoľné zdanenie týkajúce sa nájmu po nadobudnutí vlastníctva skončí, ak o to pred dátumom nadobudnutia vlastníctva spoločne požiada pôvodný a nový vlastník. § 7 a § 8 kapitoly 8a zákona o DPH stanovuje, že v prípade prevodu investičného majetku sa odpočty dane zaplatenej na vstupe opravia jednorazovo. Pri prevode investičného majetku, s ktorým je spojený vstup nadobúdateľa do práv a povinností prevodcu opraviť odpočítanú daň zaplatenú na vstupe, má prevodca v súlade s § 15 a 17 kapitoly 8a uvedeného zákona vystaviť osobitné potvrdenie.
Judikatúra Súdneho dvora EÚ
Súdny dvor Európskej únie sa zaoberal viacerými prípadmi týkajúcimi sa DPH a prenájmu nehnuteľností. Napríklad, riešil otázku, či investičné spoločnosti, ktoré zhromažďujú kapitál na nákup, držbu, správu a predaj nehnuteľností s cieľom dosiahnuť zisk, možno považovať za „zvláštne osoby“ v zmysle smernice o DPH. Rozhodnutia Súdneho dvora majú významný vplyv na interpretáciu a aplikáciu DPH v členských štátoch EÚ.
V kontexte prenájmu nehnuteľností môže byť relevantné aj zdaňovanie úrokov z pôžičiek, ktoré súvisia s financovaním nehnuteľnosti. Slovenská právna úprava dane z príjmov ovplyvnená smernicami EÚ upravuje zdaňovanie úrokov vyplácaných do zahraničia.
V súvislosti s prevodom majetku, ktorý je súčasťou podniku, § 25 kapitoly 3 zákona o DPH stanovoval, že prevod majetku, ktorý je súčasťou podniku, je oslobodený od dane, ak sa takýto majetok prevedie pri prevode podniku za predpokladu, že nadobúdateľ má nárok na odpočítanie alebo vrátenie dane.
(DPH) Daň z pridanej hodnoty – Vysvetlenie animácie na bielej tabuli
Súdny dvor skúmal otázku, či opravu odpočítania DPH možno vykonať u inej zdaniteľnej osoby, ako je zdaniteľná osoba, ktorá vykonala toto odpočítanie, pokiaľ táto prvá zdaniteľná osoba nesplnila podmienky, ktoré odôvodňujú odpočítanie dane vykonané druhou zdaniteľnou osobou. Vo veci samej vzniká otázka, či sumy dlžné po oprave odpočtu DPH môžu byť vymáhané od zdaniteľnej osoby, ktorá toto odpočítanie nevykonala, pokiaľ z dôvodu prevodu nehnuteľnosti touto zdaniteľnou osobou na jednotlivcov, ktoré túto nehnuteľnosť už nebudú používať na účely zdaniteľných transakcií, už nie sú splnené podmienky, ktoré odôvodňujú, aby oprava odpočítanej dane nebola vyžadovaná.
V súlade so Smernicou Rady 2006/112/ES z 28. novembra 2006 o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty, prenájom nehnuteľnosti holdingovou spoločnosťou jej dcérskej spoločnosti predstavuje „zapojenie do riadenia“ tejto dcérskej spoločnosti. Toto zapojenie sa považuje za ekonomickú činnosť v zmysle článku 9 ods. 1 tejto smernice, ktorá zakladá právo na odpočítanie dane z pridanej hodnoty (DPH) z výdavkov vynaložených spoločnosťou na nadobudnutie podielov v tejto dcérskej spoločnosti. Podmienkou je, že toto poskytovanie služieb má trvalý charakter, uskutočňuje sa za protihodnotu a je zdaniteľné, čo znamená, že tento prenájom nie je oslobodený od dane a že medzi službou poskytnutou poskytovateľom a protihodnotou poskytnutou zo strany príjemcu služieb existuje priama súvislosť.
Príklady z praxe
- Príklad 1: Akciová spoločnosť prenajíma kancelárske priestory inej spoločnosti, ktorá je platcom DPH a využíva priestory na svoje zdaniteľné činnosti. V tomto prípade má prenajímateľ právo odpočítať DPH z nákladov spojených s prenájmom (napr. rekonštrukcia, údržba).
- Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma byt na bývanie. Prenájom bytov na bývanie je zvyčajne oslobodený od DPH, preto prenajímateľ nemá právo na odpočet DPH z nákladov spojených s prenájmom.
V prípade predaja nehnuteľnosti sa strany nedohodli, že predchádzajúci vlastník vykoná opravu vykonanej odpočítanej DPH, a nepožiadali daňový úrad, aby dobrovoľné zdanenie nebolo vykonané. Sögård Fastigheter previedla túto nehnuteľnosť v roku 2013 na dvoch jednotlivcov, ktorí ju nepoužívali na účely zdaniteľných transakcií. V dôsledku toho došlo k ukončeniu dobrovoľného zdanenia DPH.
Vnútroštátny súd spresňuje, že otázka, či sa ustanovenia o prevode všetkých aktív alebo ich časti musia skutočne uplatňovať v spore, o aký ide vo veci samej, závisí od okolností tohto sporu a nie je predmetom tohto návrhu na začatie prejudiciálneho konania. Tento súd uvádza, že k tejto otázke zaujme stanovisko v konečnom rozhodnutí o veci.
Požiadavka, aby odpočítanie vykonané prevodcom nehnuteľnosti bolo opravené nadobúdateľom tejto nehnuteľnosti, by totiž znamenala, že by tento nadobúdateľ musel uhradiť daňovú pohľadávku týkajúcu sa transakcie, ktorej sa nezúčastnil a ktorá bola uskutočnená v rámci ekonomickej činnosti inej zdaniteľnej osoby.
Pri výpočte hodnôt rizikovo vážených expozícií pre expozície, ktoré vyplývajú z transakcií, ktorých predmetom je prenájom nehnuteľností vzťahujúci sa na kancelárske alebo iné priestory určené na podnikanie nachádzajúce sa na ich území a ktoré spĺňajú kritériá stanovené v prílohe VI časť 1 bod 54, príslušné orgány mohli do 31. decembra 2012 povoliť, aby bola priradená 50 % riziková váha bez uplatnenia prílohy VI časť 1 body 55 a 56.
Hodnotenie zlučiteľnosti stálych minimálnych a/alebo maximálnych sadzieb so slobodou usadiť sa týka len sadzieb uložených príslušnými orgánmi osobitne pre poskytovanie určitých služieb a nie napríklad všeobecných pravidiel o stanovovaní cien napríklad za prenájom nehnuteľností.
Dozorný orgán zamietol existenciu obchodného vplyvu aj vo svojom rozhodnutí o založení súkromných zariadení dennej starostlivosti s dotovanými poplatkami za prenájom nehnuteľností v Oslo.
Predmet činnosti tejto neziskovej nadácie je zaregistrovaný ako prenájom nehnuteľností a jej deklarovaným zámerom je zabezpečenie prevádzky vzdelávania pilotov leteckých dopravných spoločností na severe Nórska prostredníctvom rozvoja, iniciovania a koordinácie ponuky na vzdelanie a zabezpečenia potrebných priestorov.
Republika Rakúsko sa ďalej domnieva, že odklon od zníženej sadzby 10 % by nevyhnutne viedol k zvýšeniu ceny za prenájom nehnuteľností pre konečného spotrebiteľa.
Pri nadobudnutí, kúpe, ako aj nájme alebo prenájme nehnuteľností zahraničnými fyzickými a právnickými osobami je potrebné povolenie príslušných regionálnych úradov (spolkových krajín), ktoré zvážia, či budú dotknuté dôležité ekonomické, sociálne alebo kultúrne záujmy alebo nie.
Rozhodnutie Dozorného orgánu č. 291/03/COL z 18. decembra 2003 o založení súkromných zariadení dennej starostlivosti na verejných miestach s dotovanými poplatkami za prenájom nehnuteľností v Oslo.
Reštaurovanie centra Barcelony a práce na obnove historických centier v nových členských štátoch, ktorým sa vďaka rozmachu prenájmov a poplatkov za prenájom výnimočne dobre darí v oblasti špekulácií s nehnuteľnosťami.
Časť K „činnosti v oblasti nehnuteľností, prenájom, informatika, výskum, iné odborné a podnikateľské činnosti“ len oddiel 72 (celý) a časť 74 (trieda 74.3, kategória 74.81.2, triedy 74.82, 74.86 a kategória 74.87.5).
Pokiaľ kupujete v Rakúsku nehnuteľnosť za účelom jej turistického prenájmu, potom máte nárok na vratku/odpočet DPH z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Podmienkou je nastavenie rakúskeho daňového poradcu, ktorý pre Vás požiada finančný úrad o pridelenie rakúskeho daňového čísla a prihlási Vás ako platiteľa DPH v Rakúsku. Spoločnosť Rellox je najväčším predajcom zahraničných realít s pôsobnosťou v regióne strednej a východnej Európy. V ČR pôsobí už od roku 2004. Poskytujeme komplexné služby pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí. Sme členom AIPP. Našimi partnermi sú renomovaní developeri, našimi klientmi sú veľkí aj malí investori. Snívate o nehnuteľnosti pri mori alebo v Alpách?
Zdanenie úrokov z pôžičiek v súvislosti s prenájmom: Podľa § 9 ods. 2 písm. r) zákona o dani z príjmov, úroky platené zo Slovenska do zahraničia daňovníkovi členského štátu EÚ môžu byť za určitých podmienok oslobodené od dane z príjmov. Medzinárodné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia majú vyššiu právnu silu ako slovenský zákon o dani z príjmov. Ak sa úrok podľa príslušnej medzinárodnej zmluvy v krajine zdroja nezdaňuje, úrokový výnos sa vyplatí do zahraničia bez zdanenia.
Oznamovacia povinnosť: V prípade vyplácania úrokov fyzickej osobe, ktorá je daňovníkom členského štátu EÚ, vzniká oznamovacia povinnosť podľa § 32 ods. 15 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov.
„Ekonomická činnosť“ je každá činnosť výrobcov, obchodníkov alebo osôb poskytujúcich služby vrátane ťažobných a poľnohospodárskych činností a činností pri výkone slobodných povolaní. Samotné nadobudnutie a držbu obchodných podielov nemožno považovať za ekonomické činnosti v zmysle smernice o DPH, ktoré osobe, ktorá je ich majiteľom, priznávajú postavenie zdaniteľnej osoby.
Právo na odpočet dane možno odoprieť, ak sa vzhľadom na objektívne skutočnosti preukáže, že toto právo sa uplatňuje podvodne alebo zneužívajúcim spôsobom. Opatrenia prijaté členskými štátmi však nesmú ísť nad rámec toho, čo je nevyhnutné na dosiahnutie týchto cieľov.
Vzhľadom na to, že konanie pred Súdnym dvorom má vo vzťahu k účastníkom konania vo veci samej incidenčný charakter a bolo začaté v súvislosti s prekážkou postupu v konaní pred vnútroštátnym súdom, o trovách konania rozhodne tento vnútroštátny súd.
tags: #eurlex #prenajom #nehnutelnosti #odpocet #dph