Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou, nevyhnutným životným míľnikom a napĺňa ich predstavu zlepšenia svojho života. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom, resp. Kupujúci teda prijme určitý finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika, či bude môcť tento záväzok v budúcnosti naplniť a zvládnuť. Finančná kríza spôsobená stratou zamestnania môže vyústiť aj do stavu, kedy dôjde k dražbe nehnuteľnosti. Napriek neobľúbenosti tohto inštitútu u dlžníkov, v konečnom dôsledku dôjde v ich prospech k úľave na dlhoch a k zníženiu dlhového zaťaženia rodiny a je efektívnym riešením ich krízovej situácie. V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi, hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Navyše inštitút dobrovoľnej dražby je aj kontroverzným inštitútom, nakoľko existuje polemika ako aj kritika v odbornej verejnosti pre možný nesúlad tohto inštitútu s ústavným právom. Ústava Slovenskej republiky garantuje právo na ochranu obydlia ako aj nedotknuteľnosť vlastníckeho práva. Uvedené právo ochrany obydlia však nie je možné vykladať tak, že garantuje občanovi zotrvanie v určitom obydlí vždy a za každých okolností. V súčasnosti nadobúdanie „zadlžených nehnuteľností“ je realizované zväčša zo strany realitných investorov.
Zákonný Rámec Dobrovoľných Dražieb
Národná rada Slovenskej republiky dňa 10. júla 2002 schválila zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“). Prijatie tohto zákona bolo súčasťou reformy záložného práva, ktorá prebiehala na Slovensku v rokoch 2000 - 2002. Výsledkom týchto reforiem bolo prijatie viacerých právnych predpisov, resp. noviel právnych predpisov, a to okrem už spomínaného zákona o dobrovoľných dražbách je to aj zákon č. 526/2002, ktorý novelizoval zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok), zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník, zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a zákon č. 144/1998 Z. z. o skladiskovom záložnom liste. Cieľom bolo zlepšiť zabezpečenie úverov pre veriteľov, pričom sa veriteľovi znižuje riziko spojené s poskytnutím úveru konkrétnemu dlžníkovi tým, že mu zákon umožňuje dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky zo zadefinovaného majetku dlžníka v prípade, že dlh nebude splnený včas a riadne (napr. vydražením nehnuteľnosti). Dražba sa môže využiť aj na predaj, keď navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby.
V roku 2007 bol prijatý zákon č. 568/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok). Cieľom tejto novely bolo stransparentniť proces dobrovoľných dražieb a zamedziť nekalostiam pri ich vykonávaní. Navrhované zmeny sa zameriavajú na zefektívnenie procesu doručovania, zvýšenie právnej ochrany vlastníka veci, ktorá má byť predmetom dražby, a zvýšenie právnej ochrany vydražiteľa. Cieľom je minimalizovať neplatné dražby a predchádzať súdnym sporom.
Čo je Dražba Podľa Zákona?
Dražbou sa v zmysle zákona rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.
Nadobudnutie práva udeleného príklepom je teda jednoznačne podmienené včasným a riadnym zaplatením ceny dosiahnutej vydražením.
Kto Môže Dražiť a Kto Nie?
Nehnuteľnosť na dražbe sa dá kúpiť, len ak sú splnené podmienky ako napr. osoba, ktorá sa dražby zúčastní musí byť spôsobilá na právne úkony (napr. môže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby), to neplatí ak ide o maloletých alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú; podmienkou je, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Okrem týchto vecí musí osoba, ktorá sa chce dražby zúčastniť, spĺňať aj iné podmienky podľa § 5 zákona. Zákon o dobrovoľných dražbách definuje, kto sa môže zúčastniť dražby. Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Účastníkom dražby nemôže byť dražobník a zamestnanci dražobníka.
Proces Nadobudnutia Práva Príklepom
Prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby sa nadobúda príklepom licitátora spočívajúcom v klepnutí kladivkom za ustanovených podmienok. Udelením príklepu však vydražiteľ nenadobudne vždy právo k predmetu dražby. Až v prípade, že vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho právo (vlastnícke alebo iné). Nadobudnutie práva udeleného príklepom je teda jednoznačne podmienené včasným a riadnym zaplatením ceny dosiahnutej vydražením.
Vymáhanie Dlhov Spoločenstvami Vlastníkov a Správcami
Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia, bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“) za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a na úhradách za plnenie. Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka ako aj iní záložní veritelia.
Podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov vzniká zo zákona záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj pohľadávok týkajúcich sa samotného bytu alebo nebytového priestoru. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže na schôdzi prijať rozhodnutie o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby na nebytový priestor aj bez súdneho rozhodnutia, ak je tento zaťažený zákonným záložným právom. Na prijatie takéhoto rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže rozhodnúť o podaní návrhu na exekúciu len v prípade, že voči vlastníkovi disponuje exekučným titulom. To znamená, že najprv by voči dlžníkovi muselo byť vedené civilné konanie na podklade žaloby o zaplatenie.
Výhody a Nevýhody Dobrovoľnej Dražby
Výhody pre Veriteľov a Navrhovateľov
- Rýchlejšie Uspokojenie Pohľadávky: Dobrovoľná dražba je často rýchlejším procesom ako súdne vymáhanie, čo umožňuje veriteľom skôr získať späť svoje finančné prostriedky.
- Zníženie Rizika: Možnosť uspokojiť pohľadávku zo zabezpečeného majetku znižuje riziko pre veriteľa pri poskytovaní úverov.
- Efektívne Riešenie Dlhov: Pre dlžníkov, ktorí sa dostanú do finančných problémov, môže dražba viesť k zníženiu dlhového zaťaženia.
- Náklady Hradené z Výťažku: Náklady dražobnej spoločnosti sa zvyčajne hradia z výťažku dražby, čím sa odbremeňuje navrhovateľ.
Potenciálne Riziká a Nevýhody pre Vydražiteľa
- Lehota na Úhradu: Vydražiteľ má obmedzenú lehotu (zvyčajne 15 dní) na doplatenie kúpnej ceny, čo môže byť problémom pri vybavovaní hypotekárneho úveru.
- Stav Nehnuteľnosti: Vydražiteľ neodvodzuje svoje právo od predchádzajúceho vlastníka, a preto si nemôže uplatňovať nároky za prípadné vady. Odporúča sa dôkladná obhliadka nehnuteľnosti pred dražbou.
- Problémy s Vyprataním: Predchádzajúci vlastníci sa nemusia ochotne vysťahovať, čo si môže vyžadovať súdne konanie a exekúciu.
- Možnosť Neplatnosti Dražby: Pôvodný vlastník alebo iné oprávnené osoby sa môžu do troch mesiacov od príklepu domáhať neplatnosti dražby na súde.
- Prechod Ťárech: V závislosti od typu záložného práva môžu na vydražiteľa prejsť niektoré ťarchy viaznúce na nehnuteľnosti.
Transparentnosť a Informačná Povinnosť Dražobníka
Novela zákona explicitne zakotvuje oznamovaciu (informačnú) povinnosť dražobníka. Na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby je dražobník povinný oznámiť žiadateľovi výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby. So zámerom stransparentniť priebeh dražieb sa navrhuje rozšíriť publikačné zdroje, v ktorých sa doteraz informácie o konaní dražieb zverejňovali, napr. pri nehnuteľnostiach je to v súčasnosti úradná tabuľa tej obce, na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a Notársky centrálny register dražieb. Navrhované rozšírenie zverejňovania vo vybraných prípadoch (napr. dražba nehnuteľnosti) smeruje na publikovanie v Obchodnom vestníku a ďalej v periodickej tlači s minimálne pôsobnosťou pre obec.
Oznamovacia Povinnosť Dražobníka
Konanie dražby sa začína oznámením dražobníka, ktoré obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a o konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby podľa zákona. Oznamovaciu povinnosť o konaní dražby musí splniť dražobník zverejnením oznámenia o dražbe najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku, a to najmenej 15 dní pred jej konaním. V zákonom stanovených prípadoch (najmä nehnuteľností) najmenej 30 dní. Len ak ide o predmet podliehajúci rýchlej skaze, ako napr. potraviny, môže vo vzťahu k tomuto predmetu lehotu primerane skrátiť, ale ani to nie je možné opomenúť zverejnenie oznámenia v Notárskom centrálnom registri dobrovoľných dražieb.
Ohodnotenie Predmetu Dražby
Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď.
Práva a Povinnosti Účastníkov Dražby
Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby, a ak sú rozdávané dražobné čísla, prevziať dražobné číslo; ak bolo požadované zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný doložiť aj doklad o zložení dražobnej zábezpeky. Účastník dražby je ďalej povinný doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.
Neplatnosť Dražby a Možnosti Obrany
V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
Rozdiel Medzi Dobrovoľnou a Nútenou Dražbou
Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.
Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.
Ako sa Možno o Dobrovoľnej Dražbe Nehnuteľností Dozvedieť?
Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.
Dražobná Zábezpeka
Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.
Začiatok a Priebeh Dobrovoľnej Dražby
Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.
Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.
Čo sa Stane, Keď je Dobrovoľná Dražba Neúspešná
Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí.
Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o dražbe zmarenej.
Neplatná je dražba zase v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.
Na Čo by Si Mal Dať Účastník Dražby Najväčší Pozor
Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd. Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde. V prípade dražby nehnuteľností sa vlastnícke právo zo zákona nadobúda po splnení zákonných podmienok a nie až zápisom do katastra nehnuteľností. Zákonnými podmienkami sa rozumie príklep licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby a zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením, z čoho vyplýva, že nie je potrebné, aby vydražiteľ čakal, kým kataster nehnuteľností vykoná záznam listiny (notárskej zápisnice) preukazujúcej prechod vlastníckeho práva dražbou, resp. vystaví list vlastníctva znejúci na jeho meno. Listinami preukazujúcimi vlastnícke právo vydražiteľa k predmetu dražby, ak ide o nehnuteľnosť, sú notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby a potvrdenie dražobnej spoločnosti o uhradení ceny dosiahnutej vydražením.
Dohľad nad Dobrovoľnými Dražbami
Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.
Súvislosti s Ústavným Právom
Napriek tomu, že ústavné právo garantuje ochranu obydlia a vlastníckeho práva, nie je možné vykladať právo ochrany obydlia tak, že garantuje občanovi zotrvanie v určitom obydlí vždy a za každých okolností. V kontexte dobrovoľných dražieb, kde dochádza k prehliadaniu majetkových záujmov vydražiteľa, je nevyhnutné dbať aj na ochranu existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka.
V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu, s výnimkou prípadov, ak dôvody neplatnosti súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník v čase príklepu hlásený trvalý pobyt. V takýchto prípadoch je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách. Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách upravuje dobrovoľné dražby, kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb a vznik, trvanie a zánik niektorých právnych vzťahov s tým súvisiacich. Tento zákon zrušil zákon č. 174/1950 Zb. o dražbách mimo exekúcie. Dražba je verejným konaním, účelom ktorého je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konaným na základe návrhu navrhovateľa. Dražba sa uskutočňuje na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť.