Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľností, najmä pozemkov, je na Slovensku pomerne bežný jav. Často však prináša komplikácie pri rozhodovaní o hospodárení s takouto nehnuteľnosťou. Jednou z otázok, ktoré v tejto súvislosti vznikajú, je možnosť prenájmu pôdy tretej osobe bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu pôdy v podielovom spoluvlastníctve, pričom vychádza z platnej legislatívy a právnej praxe na Slovensku.
Podielové spoluvlastníctvo a dispozícia s nehnuteľnosťou
Právna úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Vychádzajúc z právnej doktríny, sa v našom právnom poriadku podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. To znamená, že každý zo spoluvlastníkov vlastní z každého metra štvorcového nehnuteľnosti rovnakú časť, ktorá zodpovedá výške jeho spoluvlastníckeho podielu. Z tohto dôvodu nie je možné prenajať iba spoluvlastnícky podiel jedného zo spoluvlastníkov. Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné časti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Ak by chcel spoluvlastník prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania.
Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania a hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou, rozhoduje väčšina. Ak sa s nimi na hospodárení so spoločnou vecou neviete dohodnúť, potom je asi ideálne pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva.
V prípade, že vlastník pozemku zistí, že poľnohospodárska spoločnosť využíva jeho pozemky bez jeho súhlasu a bez riadne uzatvorenej nájomnej zmluvy, je nevyhnutné podniknúť kroky na ochranu svojich práv. Spoločnosť síce mohla začať pozemky využívať na základe inventarizácie, ale na platné obhospodarovanie a na účtovanie nájomného je potrebný právny titul, teda podpísaná nájomná zmluva, alebo iný právny vzťah zakladajúci právo užívania.
Ak spoločnosť zaslala šek za nájom a návrh nájomnej zmluvy bez vášho predchádzajúceho súhlasu a bez podpisu zmluvy, jej konanie môže byť problematické. Je dôležité si uvedomiť, že nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom, ktorý vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.
Výška nájomného a jeho určenie
Jednou z kľúčových otázok je výška nájomného. Ak nebola výška nájomného priamo dohodnutá, zákon stanovuje, že minimálna výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obvyklá výška nájomného je údaj, ktorý každoročne zverejňuje príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sa zisťujú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.
Váš prospech hovorí aj ustanovenie, že na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Ak teda spoločnosť zaslala návrh zmluvy s vami nedohodnutou sumou, tento návrh nemusí byť pre vás záväzný. Suma 1-2 eurá ročne za hektár pôdy sa v súčasnosti javí ako extrémne nízka, najmä ak ide o poľnohospodársku pôdu s potenciálom produkcie. Túto sumu je možné považovať za žalostne nízku a je možné žiadať vyššie nájomné.
Možnosť vyčlenenia náhradného pozemku
Čo sa týka vašej požiadavky na vyčlenenie náhradného pozemku v zodpovedajúcej výmere vášho spoluvlastníckeho podielu, táto možnosť nie je v zákone priamo explicitne upravená ako automatické právo. Avšak, v prípade, ak sa nedosiahne dohoda o nájomnom alebo o podmienkach užívania, môže byť takáto požiadavka predmetom rokovaní. Ak by ste sa rozhodli pozemky spätne užívať sami, alebo ich prenajať niekomu inému, mohli by ste sa snažiť o reálne rozdelenie pozemkov alebo o odkúpenie podielov od ostatných spoluvlastníkov.
Postup pri nesúhlase s užívaním pôdy
Ak si neprajete, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na vašich pozemkoch, pokiaľ nedosiahnete vzájomne výhodnú dohodu, máte niekoľko možností. V prvom rade je kľúčová komunikácia.
- Písomná výzva: Najprv by ste mali zaslať poľnohospodárskemu družstvu písomnú výzvu. V tejto výzve jasne uveďte, že nesúhlasíte s aktuálnym stavom užívania vašich pozemkov bez platnej nájomnej zmluvy a požadujte úpravu nájomného na primeranú úroveň, alebo navrhnite ukončenie nájomného vzťahu.
- Vyjednávanie: Pokúste sa s družstvom vyjednávať o nových podmienkach nájmu. Zamerajte sa na stanovenie primeraného nájomného, ktoré by zodpovedalo obvyklým sadzbám v danej lokalite a kvalite pôdy. Je dôležité, aby v zmluve bolo jasne špecifikované, na aký účel bude pôda využívaná (napr. pestovanie konkrétnych plodín, chov, skladovanie).
- Právne kroky: Ak sa nedohodnete, môžete zvážiť právne kroky. Vzhľadom na to, že družstvo využíva vaše pozemky bez podpísanej zmluvy, môžete sa domáhať náhrady za bezdôvodné obohatenie, ktoré zodpovedá reálnej hodnote nájomného za obdobie užívania. Zároveň môžete iniciovať proces ukončenia ich užívania.
Je dôležité si uvedomiť, že ako vlastník máte povinnosť starať sa o svoj pozemok. Ak ho užíva iná osoba bez právneho titulu, je to v rozpore so zákonom.
Zmena účelu pozemku a ukončenie nájmu
V kontexte zmien, ktoré sa týkajú premeny poľnohospodárskych pozemkov na stavebné parcely, je dôležité poznamenať, že samotná zmena evidencie parciel geometrickým plánom nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Rozhodujúce je znenie nájomnej zmluvy a dohoda zmluvných strán. Ak nájomná zmluva obsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku alebo jeho rozdelenia, potom je možné zmluvu vypovedať.
Ak by sa napríklad časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, a v nájomnej zmluve je výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu už nie je možné pozemok na poľnohospodárstvo využívať, môže to byť dôvod na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Avšak samotná zmena v katastri nehnuteľností nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Sprístupňovanie informácií pre verejnosť: Využitie pre územné a krajinné plánovanie - Dušan Kočičký
Podnájom a jeho podmienky
Zákon umožňuje nájomcovi dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Nájomca je povinný prenajímateľovi oznámiť spôsob a čas podnájmu do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Riešenie sporov a vymáhanie nájomného
V prípade sporov týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskej pôdy je možné vymáhať nájomné súdnou cestou, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájomného za pôdu je dôvodom na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného.
Ak vám poľnohospodárske družstvo dlhuje nájomné za roky 2023 a 2024, a nekomunikuje s vami, mali by ste postupovať systematicky:
- Písomná upomienka: Zašlite družstvu písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou. V nej presne špecifikujte sumu dlžného nájomného, obdobie, za ktoré dlhujú, a pôvodne dohodnutý termín splatnosti.
- Žaloba na súd: Ak písomná upomienka neprinesie výsledok, zvážte podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.
Zlepšovanie kvality pôdy a jej vplyv na nájom
Je pravda, že poľnohospodárska firma často pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu. Ak by na nej nikto nehospodáril, jej kvalita by sa zhoršila a zarastala by. V niektorých krajinách sa dokonca platí pokuta za neužívanie pozemku. Toto však neznamená, že si firma môže nárokovať užívanie vašej pôdy bez riadnej zmluvy a za minimálne nájomné. Vašou povinnosťou ako vlastníka je starať sa o pozemok, ale to neznamená, že musíte akceptovať akékoľvek podmienky užívania treťou stranou.
Je dôležité si uvedomiť, že vzťah z nájmu poľnohospodárskej pôdy nie je možné porovnávať s prenájmom bytu. Každý z týchto vzťahov má svoje špecifické právne úpravy a zvyklosti.
Príklad z praxe: Spoluvlastníctvo a prenájom pozemku
Vlastním pozemky v podielovom spoluvlastníctve. Je potrebné zabezpečiť súhlasy väčšinových spoluvlastníkov k vypracovaniu nájomnej zmluvy, ak ide o trvalú stavbu na daných pozemkoch? Prečo nemôže byť spoluvlastnícky podiel predmetom nájmu? Je súhlas spoluvlastníkov podmienkou prenájmu pozemku?
O hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou rozhodujú podieloví spoluvlastníci spolu na základe ich dohody. Ak sa nedokážu dohodnúť, tak o predmetnom spôsobe naloženia so spoločnou vecou (napr. prenájom) hlasujú. Pri hlasovaní sa uplatní väčšinový princíp. Tzn. že väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov rozhoduje. Ak väčšinoví spoluvlastníci nebudú chcieť prenajať predmetnú nehnuteľnosť, nebudete ju môcť prenajať sám. Je to potrebné brať do úvahy najmä vo Vašom prípade, kedy chcete na nehnuteľnosti vybudovať stavbu, pričom by išlo o výrazný zásah do doterajšieho spôsobu nakladania s nehnuteľnosťou. Takáto zmluva by bola relatívne neplatná. Samotný spoluvlastnícky podiel sa nedá prenajať, je ho však možné predať alebo darovať (ak už nechcete zotrvať v podielovom spoluvlastníctve).
Záväzná úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy
Otázka prenájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Podľa ustanovenia § 1 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom“. V zmysle poznámky pod čiarou č. 1 k textu tohto ustanovenia sa osobitným predpisom o nájomnej zmluve rozumejú ustanovenia §§ 663 - 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).
Vaša situácia je teda taká, že predchádzajúci vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy uzatvoril s poľnohospodárskym družstvom nájomnú zmluvu, na základe ktorej prenechal túto pôdu na dohodnutú dobu do užívania poľnohospodárskeho družstva. Predpokladáme, že na základe tejto nájomnej zmluvy bolo poľnohospodárske družstvo povinné platiť za užívanie pôdy nájomné vo výške dohodnutej v tejto nájomnej zmluve. Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov neobsahuje žiadne pravidlá, ako sa má postupovať v takomto prípade. Avšak Občiansky zákonník sa takouto situáciou zaoberá, a to konkrétne v ustanovení § 680 ods. 2 a ods. 3.
Podľa ustanovenia § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Nadobudol ak vec, ktorá je daná do nájmu, prechádza nájomné právo na nadobúdateľa.“
Ďalej podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak bola vec daná do nájmu na určitú dobu, nie je doterajší vlastník oprávnený vypovedať nájom, pokiaľ sa nedohodol s nájomcom inak.“
Na základe citovaných ustanovení teda dňom, kedy ste sa stali vlastníčkou predmetnej poľnohospodárskej pôdy ste zároveň vstúpili aj do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom danej poľnohospodárskej pôdy. To inými slovami znamená, že týmto dňom boli na Vás prenesené všetky práva a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa nájomnej zmluvy - na jednej strane je to povinnosť strpieť užívanie danej poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym družstvom a na strane druhej právo požadovať nájomné od poľnohospodárskeho družstva. Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka však tiež vyplýva, že predchádzajúci vlastník predmetnej pôdy Vás, ako nadobúdateľa, mal pri podpise darovacej zmluvy informovať o tom, že túto pôdu má v prenájme poľnohospodárske družstvo. Vy ste následne mali o zmene vlastníka informovať nájomcu (poľnohospodárske družstvo), ktoré malo právo nájomnú zmluvu k predmetným pozemkom vypovedať. V tejto súvislosti ešte uvádzame, že z platnej právnej úpravy nikde nevyplýva povinnosť poľnohospodárskeho družstva informovať Vás o tom, že na Vašej pôde chce hospodáriť, ak má platne uzatvorenú nájomnú zmluvu na túto pôdu. Teda Vaša situácia je taká, že poľnohospodárske družstvo je v zmysle Vami uvádzanej nájomnej zmluvy oprávnené predmetnú pôdu obhospodarovať a brať z nej úžitky, a to počas celej doby, na ktorú bola nájomná zmluva predchádzajúcim vlastníkom dojednaná. Ak by ste, ako vlastník predmetnej pôdy, mali záujem túto nájomnú zmluvu ukončiť, tak vždy máte možnosť sa na tom s poľnohospodárskym družstvom dohodnúť. V prípade, ak nájomná zmluva bola predchádzajúcim vlastníkom uzatvorená na neurčitý čas, tak v zmysle ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: „Nájomnú zmluvu na neurčitý čas možno vypovedať písomne; výpovedná lehota nesmie skončiť pred uplynutím piatich rokov od začiatku nájmu, ak sa nedohodne inak.“ Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutím dohodnutej doby (takto dojednaný nájom nemožno vypovedať pred uplynutím dojednanej doby). Podľa ustanovenia § 12 ods. 3 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: „Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutím dohodnutej doby.“
V súvislosti so zrušením nájomnej zmluvy Vám odporúčame, aby ste sa obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a oboznámili ho s celou situáciou. Na záver ešte uvádzame niekoľko poznámok k poskytovaniu dotácií na poľnohospodársku pôdu. Táto problematika je vo všeobecnosti upravená v nariadení vlády SR č. 488/2010 Z. z. V zmysle tohto nariadenia vlády môže Poľnohospodárska platobná agentúra poskytnúť tzv. priame platby, ak sú splnené podmienky v ňom stanovené. Hospodáriť na pôde môže nielen jej vlastník, ale aj nájomca tejto pôdy, ak má uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. Teda v prípade, ak nájomca predmetnú pôdu reálne obhospodaruje, tak má v zmysle nariadenia vlády aj právo poberať dotácie na túto pôdu. Vlastník má právo taktiež poberať dotácie na pôdu, avšak rovnako za podmienky, že túto pôdu obhospodaruje (viď. Vlastníctvo pôdy so sebou prináša nielen práva, ale aj zodpovednosti. V prípade, že svoju poľnohospodársku pôdu prenajímate, je kľúčové poznať svoje práva a povinnosti, ako aj práva a povinnosti nájomcu, najmä ak ide o poľnohospodárske družstvo. Táto oblasť je pomerne špecifická a riadi sa viacerými zákonmi, pričom ich správna interpretácia je nevyhnutná pre predchádzanie sporom a zabezpečenie spravodlivých podmienok pre obe strany. V tomto článku sa zameriame na podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy tretej osobe, konkrétne poľnohospodárskemu družstvu, a na to, ako postupovať v rôznych situáciách, ktoré môžu pri takomto vzťahu vzniknúť.