Dražba bytov: Obmedzenia trvalého pobytu a právne aspekty

Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou, nevyhnutným životným míľnikom a napĺňa ich predstavu zlepšenia svojho života. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom, resp. Kupujúci teda prijme určitý finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika, či bude môcť tento záväzok v budúcnosti naplniť a zvládnuť. Finančná kríza spôsobená stratou zamestnania môže vyústiť aj do stavu, kedy dôjde k dražbe nehnuteľnosti. Napriek neobľúbenosti tohto inštitútu u dlžníkov, v konečnom dôsledku dôjde v ich prospech k úľave na dlhoch a k zníženiu dlhového zaťaženia rodiny a je efektívnym riešením ich krízovej situácie. V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi, hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie.

Dobrovoľná dražba ako nástroj uspokojenia pohľadávok

Dobrovoľná dražba je inštitút, ktorý sa v súčasnosti využíva predovšetkým na uspokojenie pohľadávok záložných veriteľov. Najčastejšie ide o banky, ktoré prostredníctvom nej vymáhajú nesplatené hypotekárne úvery. Okrem bánk sa však k tomuto spôsobu uplatňovania pohľadávok obracajú aj spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“) za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie. Proces dobrovoľnej dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“).

Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka, ako aj iní záložní veritelia. Nosnou témou tejto eseje je však dobrovoľná dražba ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/193 Z.z. Záložní veritelia v pozícii bankových subjektov vykonávajú zmluvné záložné právo, ktoré bolo medzi vlastníkom bytu ako záložcom a bankou ako záložným veriteľom dohodnuté na základe záložnej zmluvy, pričom spoločenstvo vlastníkov a správca vykonáva zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZoVB) v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva. Dražbu v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu v bytovom dome správcovia využívali a využívajú zriedkavejšie. Domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je v praxi zdĺhavé a nákladné. Najrýchlejšie likvidným a zobchodovateľným na trhu realít je byt, preto záujem realitných investorov sa obracia práve na dražbu bytu. V súčasnosti je pritom viac realizovaných dobrovoľných dražieb bytov v porovnaní s využívaním exekučnej dražby.

Výhody a riziká dobrovoľnej dražby

Jednou z hlavných výhod dobrovoľnej dražby je fakt, že ani navrhovateľ, ani vydražiteľ nie sú povinní po vydražení poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi bytu náhradné bývanie. Dobrovoľná dražba je však v podstate núteným výkonom záložného práva. Pred účasťou na dražbe je potrebné zo strany záujemcu o dražbu preveriť si byt a vykonať due diligence (napr. posúdiť, či je byt predovšetkým bez právnych vád). Úspešný výsledok dražby ovplyvňuje nielen atraktivita draženej nehnuteľnosti, ale aj dostupnosť relevantných informácií, správne vyhodnotenie a prijatie rizík spojených s dražbou konkrétnej nehnuteľnosti, ako aj vedomosti a skúsenosti vydražiteľa.

Toho roku však bola predložená na rokovanie novela ZoDD, ktorá mala prikázať veriteľovi a dražobnej spoločnosti, že nehnuteľnosť môžu predať v dobrovoľnej dražbe iba v prípade, ak je pohľadávka potvrdená súdom. Ten by musel pred dražbou nehnuteľnosti preskúmať pohľadávku, či je vôbec oprávnená a v akej výške. Prípustná mala byť aj notárska zápisnica, v ktorej dlžník a záložca vyhlásia, že súhlasia s vykonateľnosťou pohľadávky. Tento návrh novely však nenašiel v parlamente dostatočnú podporu.

Problémy po vydražení nehnuteľnosti

Problémy vydražiteľov ako nových vlastníkov bytov nastávajú prirodzene po tom, ako byt vydražia a doplatia vydraženú sumu. Jedným z prvých problémov býva odovzdanie nehnuteľnosti na základe protokolu od pôvodného vlastníka. Pôvodný vlastník po vydražení bytu častokrát užíva byt neoprávnene a je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Rovnakú povinnosť má pôvodný vlastník aj v prípade, ak je byt neobývaný.

V prípade, ak sa pôvodný vlastník odmieta z bytu vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník je oprávnený sa domáhať vypratania svojho bytu súdnou cestou a po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku vymáhať vypratanie cestou súdneho exekútora. Uvedené riziko je možné prípadne rozpoznať aj vopred pred samotnou dražbou, kedy takíto majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom, nechcú umožniť obhliadky, dokonca sa vyhrážajú záujemcom o dražbu alebo ich zastrašujú a tým sa snažia mariť dražbu. Treba podotknúť, že v dôsledku takého konania si bývalí vlastníci škodia najmä sebe, nakoľko účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú v úmysle získať draženú nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie alebo nepristúpia k dražbe vôbec. Čím nižší je však výťažok z dražby, o to menej sa poníži pohľadávka záložného veriteľa dlžníka (bývalého majiteľa) a po vykonanej dražbe bude aj naďalej povinný splácať svoje dlhy záložnému veriteľovi.

Všetky náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby nesie vydražiteľ. Tieto vynaložené náklady, ktoré zavinil pôvodný vlastník, je oprávnený vydražiteľ po ňom následne vymáhať. Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť aj prehlásenie dodávok elektrickej energie a plynu, ako aj prihlásenie sa správcovi alebo voči spoločenstvu a pristúpiť k úhradám preddavkov. V praxi sa stáva, že pôvodný vlastník odopiera aj samotný vstup do bytu, aj keď byt opustil. Aj v tomto prípade je vhodné pôvodného vlastníka písomne upozorniť, že vypratanie bytu neznesie odklad, nakoľko v dôsledku opustenia bytu, jeho zanechania v zanedbanom stave a odpojenia od elektriny sa môže napr. z pokazených potravín v chladničke začať po byte šíriť hmyz, ktorý sa rozlezie po podlahách, nábytku, sedačkách, až do WC ku stupačke, z čoho vyplývajú zdravotné riziká aj pre susediace byty.

Ďalšou komplikáciou môže byť napr. situácia, kedy pôvodný vlastník pred udelením príklepu na dražbe uzavrie nájomnú zmluvu s nájomcami alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva k bytu vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje tiež do právneho postavenia prenajímateľa.

Možnosť napadnutia neplatnosti dražby

Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sú v zmysle ZoDD oprávnení sa domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu. Neplatnosť dražby možno namietať pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia ZoDD. V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu, okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

ZoDD nijakým spôsobom nedefinuje, aké porušenie ustanovení ZoDD by malo viesť k neplatnosti dražby. Máme za to, že pôjde o také porušenie procesného postupu pri dražbe, ktoré sa bude týkať tak postupu navrhovateľa dražby, ako aj dražobníka, napr. ak bol byt predaný na dobrovoľnej dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva, hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur, navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa, alebo dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom, oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku.

Právne aspekty a trvalý pobyt

V kontexte dražby bytov sa často vynára otázka trvalého pobytu. Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti môže mať vplyv na trvalý pobyt jej užívateľov. Vlastník nehnuteľnosti môže komukoľvek, kto nemá žiadny vlastnícky vzťah k nehnuteľnosti, zrušiť trvalý pobyt, aj bez jeho súhlasu. Toto nemá žiadny vplyv na vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Ak sa však jedná o situáciu, kde je na nehnuteľnosti trvalý pobyt dlžníka a táto nehnuteľnosť je predmetom dražby, môže to mať špecifické dôsledky.

Podľa zákona o dobrovoľných dražbách, ak má dlžník na draženej nehnuteľnosti trvalý pobyt, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom. Tento predpis má chrániť dlžníka pred predajom nehnuteľnosti za neprimerane nízku cenu.

V prípade, ak dlžník po dražbe odmieta byt odovzdať, je vydražiteľ oprávnený podať návrh na súdne vypratanie nehnuteľnosti. V tomto procese je dôležité, aby vydražiteľ predložil všetky relevantné dokumenty, vrátane osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a dokladu o svojej totožnosti.

Špecifické situácie a rady pre záujemcov o dražbu

Pred záujmom o dražbu bytu je nevyhnutné vykonať dôkladné právne a technické preverenie nehnuteľnosti. Zistiť, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu, alebo spory o určenie neplatnosti záložnej zmluvy, resp. o určenie neexistencie záložného práva. Tieto informácie je možné získať z listu vlastníctva alebo lustráciou súdnych konaní na súde v obvode, ktorého sa byt nachádza.

V rámci právneho due diligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, t.j. záložné právo, ktoré je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv po prednostnom záložnom veriteľovi, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Vydražiteľ po vydražení bytu nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka, avšak musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.

Treba si tiež uvedomiť, že zákonné záložné právo má určité špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a vychádzajúc z údajov na liste vlastníctva je často náročné určiť, ktoré z nich je prednostné, pričom dokonca aj údaje na origináli listu vlastníctva v zbierke listín na príslušnom katastri nehnuteľností a na elektronickom výpise z listu vlastníctva sa môžu odlišovať.

Pri rozhodovaní o zrušení trvalého pobytu zo zaregistrovaného objektu je potrebné zohľadniť vlastnícke práva všetkých vlastníkov nehnuteľnosti. Váš prípad, kedy sú vlastníkmi bytu vaša matka a sestra, znamená, že obidvaja spoluvlastníci majú rovnoprávny podiel na rozhodovaní o takýchto záležitostiach. Podľa príslušnej legislatívy má spoluvlastník právo sa podieľať na rozhodovaní o využití nehnuteľnosti, vrátane záležitostí týkajúcich sa trvalého pobytu osôb žijúcich v tejto nehnuteľnosti. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže byť možné obrátiť sa na súd, aby rozhodol o takejto záležitosti. Vzhľadom na to, že sú podiely rozdelené rovnomerne (50:50), vaša mama by potrebovala aj súhlas vašej sestry na zrušenie vášho trvalého pobytu v byte.

Čo sa týka práva zrušiť trvalý pobyt, bytové družstvo nemá oprávnenie samo osebe zrušiť Váš trvalý pobyt, ak nie je vlastníkom daného bytu. Podľa ust. § 7 ods. 1 zákona č. 253/1997 Z.z. a) na základe oznámenia podľa § 10 písm. c) na základe ohlásenia podľa § 6 ods. Ak máte užívacie právo alebo ste vlastníkom daného bytu, došlo k zrušeniu trvalého bydliska v rozpore so zákonom. Ak je to tak, potom ako vlastník nehnuteľnosti Vaša manželka môže zrušiť trvalý pobyt svojej matke a jej manželovi, čo vyplýva z ust. Ak by zo strany ohlasovne nedošlo k zrušeniu trvalého pobytu, potom možnosťou je obrátiť sa na Okresné riaditeľstvo Policajného zboru v súlade s ust. "Opatrenia proti nečinnosti Ak ohlasovňa alebo zariadenie sociálnych služieb nesplnia svoje povinnosti podľa § 3 ods. 9, § 7 ods.

Situaácia, ktorú opisujete, je právne zložitá a zahŕňa viacero právnych postupov. Najprv rozoberiem jednotlivé kroky, ktoré môžu exekútori vykonať, a následne navrhnem možné riešenia pre vašu mamu. Spotrebné úvery, ktoré váš brat má, môžu byť predmetom exekúcie. Exekútori sa primárne zameriavajú na majetok dlžníka, ktorý je napísaný na jeho meno. Keďže dom je napísaný na meno vašej mamy, exekútori nemôžu priamo siahnuť na nehnuteľnosť kvôli nedoplatkom vášho brata. Trvalý pobyt vášho brata na adrese domu nemá priame právne následky na možnosť exekúcie voči nehnuteľnosti. Exekútori sa však môžu pokúsiť vymáhať dlh prostredníctvom iných majetkových práv, napríklad nepeňažných vkladov alebo spoluvlastníctva majetku, ak by niečo takéto existovalo. Môžu spisovať majetok u vašej mamy. Ak sa vaša mama obáva, že by exekútori mohli napriek tomu podniknúť kroky proti majetku v dome, odporúčam, aby vášmu bratovi zrušila trvalý pobyt na adrese domu. Toto pomôže pri jasnom rozlíšení majetku patriaceho vašej mame od majetku vášho brata a minimalizuje riziko právnych komplikácií v budúcnosti, ktoré by mohli nastať. Navyše, vydedenie vášho brata znamená, že nemôže dedičsky uplatniť nárok na dom, čo by mohlo byť dôležité v prípade jeho dlhových problémov po smrti vašej mamy.

Na trhu nehnuteľností sú na predaj aj nehnuteľnosti, ktoré sa z rôznych dôvodov, či už pre nesplácanie hypotéky alebo exekučných konaní, ocitnú v dražbe. Dražba je jedna z možností uspokojenia dlhu v prospech veriteľa. Dlhodobo nesplácané hypotéky musia banky určitým spôsobom riešiť. Dražobník začne dražiť na vyvolávacej cene. Ak má dlžník vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti, cena nehnuteľnosti môže klesnúť až na 75 percent vyvolávacej ceny. Ak vydražiteľ bude úspešný, má 15 dní na doplatenie ceny vydraženej nehnuteľnosti. Po dohode s navrhovateľom dražby môže byť lehota na doplatenie dlhšia aj o niekoľko mesiacov. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je v dražbe a chcete to financovať z hypotekárneho úveru, nebude to možné. Banky neakceptujú založenie hypotéky nehnuteľnosťou, ktorá je v dražobnom procese z dôvodu, že nie je istota, že draženú nehnuteľnosť sa podarí kúpiť práve vám. Máte možnosť získať hypotéku tak, že požiadate o úver a založíte inú nehnuteľnosť. Po uplynutí zákonnej lehoty na odvolanie sa stane takáto nehnuteľnosť voľná a máte možnosť v banke požiadať o zmenu založenia nehnuteľnosti. V niektorých bankách môžete preniesť záložné právo na nehnuteľnosť získanú v dražbe už po 3 mesiacoch, v iných až po 6 mesiacoch po právoplatnej realizácii dražby a uplynutí lehoty na odvolanie. Načo kupovať drahú nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, prípadne cez stavebné sporenie, keď to ide aj inak - dražbou. Na dražbe môžete neraz získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu. Platí to najmä v regiónoch, pretože v Bratislave sa ceny dosiahnuté na dražbe vyrovnávajú bežným cenám bytov či rodinných domov. Od januára tohto roku došlo k zmene dražobných pravidiel, a to novelou zákona o dobrovoľných dražbách. Zabránilo sa tak zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci pod cenu. Veľkou výhodou pre dlžníka je fakt, že platnosť dražby možno namietať v lehote 3 mesiacov odo dňa jej konania. „Oproti iným typom dražieb to má pre neho prínos aj v tom, že zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, to znamená, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom. Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou je najmä ten, že pri dobrovoľnej dražbe je väčšia zmluvná voľnosť medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, najmä pokiaľ ide o cenu predmetu dražby.

Predaj bytu, v ktorom ste mali trvalý pobyt, prináša viaceré administratívne a praktické následky. Niektoré z nich sú jasné, iné menej známe. V tomto článku sa pozrieme na to, čo sa stane s Vašou adresou trvalého pobytu, čo budete mať napísané v občianskom preukaze a či sa môžete ako nájomca prihlásiť na prechodný pobyt v prenajatom byte.

Predaj bytu a zmena trvalého pobytu

Na Slovensku platí, že každý občan môže mať len jeden trvalý pobyt. Ak predáte nehnuteľnosť, kde ste ho mali prihlásený, máte povinnosť si ho do 30 dní preregistrovať na novú adresu. Ak tak neurobíte, hrozí Vám pokuta za porušenie povinností. Na občianskom preukaze bude po tejto zmene uvedená nová adresa trvalého pobytu.

Kam si môžem nahlásiť trvalý pobyt?

Možností je niekoľko:

• Prihlásenie u známych alebo rodiny: Potrebný je ich písomný súhlas s úradne overeným podpisom. Pozor: majiteľ Vám môže trvalý pobyt kedykoľvek zrušiť, ak nemáte k nehnuteľnosti žiadne právo užívania.
• Prihlásenie na obecnom alebo mestskom úrade: Často sa nazýva aj "adresou bezdomovca". Na občianskom bude uvedená iba obec/mesto bez ulice. Môže to na vás pôsobiť dehonestujúco a preto je asi najlepšia potom možnosť.
• Virtuálny trvalý pobyt: Platená služba (napr. od 5 eur mesačne), ktorá Vám poskytne oficiálnu adresu, notifikácie a preberanie pošty. Bezpečnejšia a stabilnejšia možnosť ako prihlásenie u známych.
• Trvalý pobyt v prenajatom byte: Túto možnosť máte, ak Vám dá prenajímateľ súhlas. Potrebujete jeho písomný súhlas s úradne overeným podpisom, prípadne osobnú prítomnosť na ohlasovni pobytu. Zároveň je vhodné mať aj nájomnú zmluvu, ktorá preukazuje oprávnenie na užívanie bytu. Rovnako ako v prípade prihlásenia u známych platí, že ak nemáte k bytu právny nárok na užívanie, majiteľ Vám môže trvalý pobyt zrušiť.

Prechodný pobyt v prenajatom byte

Dobrou správou je, že prechodný pobyt dnes nie je povinnosťou. No ak sa rozhodnete si ho nahlásiť, potrebujete súhlas majiteľa, pokiaľ nie ste:

• vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti,
• manželom/manželkou vlastníka,
• nezaopatreným dieťaťom vlastníka,
• osobou s vecným bremenom alebo iným právom užívania.

Vo väčšine prípadov ako nájomca potrebujete súhlas prenajímateľa. Ten môže udeliť aj osobne na ohlasovni pobytov.

Ako dlho trvá prechodný pobyt a čo je potrebné?

• Má byť dlhší ako 90 dní, inak ho nemusíte hlásiť.
• Maximálne trvanie: 5 rokov.
• Bezplatné nahlásenie.
• Možno ho jednoducho zrušiť na návrh vlastníka.

Odporúčanie z praxe:

Ako realitný maklér sa s touto otázkou stretávam vždy, keď vlastník nehnuteľnosti nekupuje nehnuteľnosť novú, ale ide do prenájmu. Ľudia sa boja mať v občianskom preukaze len názov mesta bez adresy, môže to evokovať bezdomovectvo. Preto odporúčam:

• Ak nemáte kam, zvážte virtuálny trvalý pobyt.
• V prípade prechodného pobytu v prenájme sa dohodnite s prenajímateľom vopred.
• Vždy si urobte písomnú dohodu o podmienkach.

Záver: Predaj bytu nie je len finančnou transakciou, ale aj otázkou administratívnej istoty. Nenechajte si vzniknúť pokutu ani komplikácie s doručovaním pošty, ak adresu zanedbáte. Využite dostupné možnosti a poraďte sa, ak si nie ste istí.

tags: #drazba #bytu #obmedzenia #trvaly #pobyt