Hoci sa na prvý pohľad môže zdať lákavé ušetriť na provízii realitnej kancelárie, predaj nehnuteľnosti na vlastnú päsť skrýva mnohé nástrahy a riziká. Získanie profesionálnej pomoci od realitného makléra sa vo väčšine prípadov ukáže ako ekonomicky výhodnejšie, časovo efektívnejšie a predovšetkým menej stresujúce. Tento článok sa zameriava na dôvody, prečo sa oplatí zveriť predaj vašej nehnuteľnosti do rúk odborníkom.
Emocionálna hodnota a objektívne stanovenie ceny
Predaj miesta, s ktorým sú spojené dôležité životné momenty, alebo ktoré ste zdedili po blízkej osobe, je často sprevádzaný silnými emóciami. Pri predaji bytu, kde ste prežili detstvo a máte naň krásne spomienky, môže byť prirodzené, že jeho cenu preceníte. Tento emocionálny prístup však môže viesť k neprimerane vysokej cene, ktorá odradí potenciálnych kupujúcich. Keď sa ponuka na trhu "ohreje" a cena sa po čase zníži, kupujúci môžu začať pochybovať o hodnote nehnuteľnosti.
Týmto situáciám sa dá efektívne predísť vďaka objektívnemu názoru skúseného realitného makléra. Profesionál s prehľadom na trhu dokáže zhodnotiť nielen technické parametre nehnuteľnosti, ale aj jej potenciál na trhu. Dobrý odborník vie, ako pozdvihnúť hodnotu vášho domova a urobiť ho na trhu výnimočným. Niekedy stačia drobné technické a estetické úpravy, ktoré vás vyjdú len pár sto eur, ale vďaka nim môžete na predaji zarobiť tisíce eur navyše.
Časová náročnosť a administratíva
Málokto predá svoj dom prvému záujemcovi. Reálne môžete počítať s tuctom aj viacerými obhliadkami, ktoré sa uskutočnia v rôznych časoch a dňoch, nie vždy vyhovujúcich vám. Pred samotnými obhliadkami si však musíte vyhradiť čas na nafotenie nehnuteľnosti, nahranie ponúk na realitné portály, správu inzertných portálov a vybavovanie telefonátov. Po prijatí ponuky nasleduje množstvo administratívnych a právnych úkonov, tzv. "papierovačiek" a behania po úradoch.
V dnešnej uponáhľanej dobe je náročné nájsť dostatok času na všetky tieto činnosti. V tomto ohľade sú služby profesionálnej realitnej kancelárie nenahraditeľné. Celý proces predaja vás bude stáť minimum času a starostí. Príklad prezúvania pneumatík na aute je výstižný: hoci to viete urobiť sami, zaplatíte si za službu, ktorá vám ušetrí čas a často aj peniaze, pretože máte k dispozícii profesionálne vybavenie a priestor.
Marketing a prezentácia nehnuteľnosti
Váš domov musí na trhu zaujať hneď na prvý pohľad. Preto je nevyhnutné zabezpečiť profesionálne nafotenú prezentáciu. Prvý dojem, ktorý vytvoríte, zohráva kľúčovú úlohu pri následnom predaji. Kvalitné fotografie sú základným predpokladom úspechu. Rozmazané fotky z mobilu alebo fotoaparátu môžu potenciálnych záujemcov odradiť hneď na začiatku. Okrem vizuálnej stránky je dôležité aj to, ako svoju nehnuteľnosť slovne odkomunikujete v rámci inzerátu. Maklér vie, ktoré veci vyzdvihnúť a ktoré naopak nie je potrebné nadmerne rozoberať.
Kvalitné fotografie predávajú. Rozmazané fotky z mobilu alebo fotoaparátu môžu odradiť ľudí od záujmu. Virtuálna prehliadka nehnuteľnosti, ktorá je takmer ako prechádzka po byte, je ďalším moderným nástrojom, ako potenciálnych kupujúcich zaujať.
Vyjednávanie a odborné znalosti
Potenciálni kupujúci sa môžu snažiť vyjednať nižšiu cenu rôznymi spôsobmi. Môžu sa odvolávať na svoju zlú finančnú situáciu alebo porovnávať vašu nehnuteľnosť s podobnými a lacnejšími ponukami na trhu. Každý chce z obchodu vyťažiť čo najviac. Ak však nie ste skúseným vyjednávačom, môžete ľahko pristúpiť na nižšiu kúpnu sumu, než ste pôvodne zamýšľali.
Realitní makléri sú na podobné situácie trénovaní a pripravení. Sú zároveň odborníkmi na bytové a domové priestory, vedia odkomunikovať technické parametre, ktoré vy nemusíte poznať do detailov. Nič ich len tak nezaskočí, čím vytvárajú u kupujúcich pozitívne dojmy. Zároveň vám presne vedia poradiť, ako váš byt či dom upraviť, aby vyvolal skvelý prvotný pocit.
Dôvera a skúsenosti
Skutočných odborníkov spoznáte aj podľa počtu rokov, ktoré pôsobia na trhu, a podľa rôznorodosti predajných skúseností, ktoré nadobudli. Nezanedbávajte ani prvotné sympatie medzi vami a realitným maklérom - veď ide o váš domov, miesto, ktoré pre vás veľa znamená.
Komplexné služby a právna istota
Komunikácia je kľúčom k úspešnému predaju. Nie je to však len o komunikácii realitnej kancelárie s potenciálnymi kupujúcimi, ale aj o komunikácii s vami. Čím komplexnejšie služby realitná kancelária poskytuje, tým jednoduchší bude celý proces pre vás. Preto si vyberte takú, ktorá okrem predaja dokáže sprostredkovať aj právne služby a prípadné potrebné financovanie. Zabezpečenie týchto služieb na jednom mieste všetko zjednoduší, urýchli a vy sa tak budete môcť pri predaji uvoľniť.
Chcem sa stať realitným maklérom, mám nejaké rady?
Právne služby sú mimoriadne dôležité. Potrebujete mať vypracovanú kvalitnú zmluvu a zabezpečené, že na kataster budete mať všetky podklady presne tak, ako potrebujete. Kvalitná realitná kancelária má vlastných zazmluvnených právnikov, ktorí sú vám plne k dispozícii. Nemusíte tak hľadať rôzne služby na rôznych miestach a čakať, kto bude mať kedy čas.
Riziká samostatného predaja
Predávať nehnuteľnosť na vlastnú päsť dnes znamená podstúpiť určité riziko. Nie je to ani tak o zmluvách, ktoré vám pripraví notár alebo advokát, ani o mechanizmoch na ochranu kúpnej ceny, ktoré sú definované prostredníctvom notárskej či advokátskej úschovy alebo vinkulácie v banke. Kritickejšie vnímam riziko spojené s úspešnosťou predaja. Najčastejšou chybou je zlé úvodné nastavenie predaja, vrátane predajnej ceny. Najdôležitejšie obdobie je začiatok, keď je nehnuteľnosť nová a robí prvý dojem. Dôležitú rolu hrá aj marketing - čím lepšie je nehnuteľnosť spracovaná a efektívnejšie promovaná, tým je viditeľnejšia a priláka viac kupujúcich. Ak máte v ponuke realitky napríklad tri podobné nehnuteľnosti, máte zároveň trikrát až päťkrát viac dopytu ako bežný klient.
Alternatívne pohľady na realitný trh
Realitný trh v súčasnosti zažíva dynamické obdobie. Z pohľadu dopytujúcich klientov sa trh síce spomalil, no nezastal. V prípade predaja starších nehnuteľností bol trh dynamický, najmä vďaka redukcii cien. V segmente novostavieb dnes vnímame oživenie, odkladajú sa napríklad staršie nákupné rozhodnutia.
Podľa niektorých maklérov si kupujúci už zvykli na aktuálne úrokové sadzby a neriešia percento úroku na hypotéke. Klienti si zvykajú a uvažujú etapovito: hoci je dnes úrok vyšší, na druhú stranu je kompenzovaný nižšou nákupnou cenou nehnuteľnosti. Aktuálna situácia je stabilizovaná. Opäť je ponuka výrazne nižšia - buď z dôvodu zvýšeného predaja, alebo preto, že sa predávajúci rozhodli nehnuteľnosť za aktuálne nižšie ceny nepredávať. V každom prípade sa upravuje vzorec medzi ponukou a dopytom.
Právne aspekty a riešenie komplikácií
Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje znalosti právnych aspektov. Nejasné vlastníctvo, záložné práva, nejasne spísané zmluvy alebo neuskutočnené úpravy v súlade s údajmi v katastri, to všetko môžu byť vážne problémy.
- Nejasné vlastníctvo: Najzávažnejším problémom býva neisté vlastnícke právo. Je nevyhnutné mať aktuálny výpis z katastra nehnuteľností.
- Nejasné zmluvy: Zmluvy by mali byť spísané zrozumiteľne a bez právnych kľučiek, s jasne definovanými záväzkami oboch strán a prípadnými sankciami pri ich porušení.
- Nelegálne stavby alebo úpravy: Ak úpravy nezodpovedajú údajom v katastri a nemajú potrebné stavebné povolenia, môže úrad dokonca nariadiť odstránenie stavby.
Predaj nehnuteľnosti v rámci dedičstva po rozvode alebo v prípade viacerých spoluvlastníkov si vyžaduje včasnú dohodu všetkých strán a jej písomné zakotvenie. V takýchto prípadoch je vhodné spísať tzv. dohodu o vyporiadaní, ktorá upraví podmienky predaja, rozdelenie výnosu aj postup pri nezhodách.
Problémy s prístupovou cestou a spoluvlastníctvom
Často sa vyskytujú komplikácie spojené s prístupovou cestou k pozemku alebo nehnuteľnosti. Ak má nehnuteľnosť sťažený prístup, môže to výrazne ovplyvniť jej hodnotu a predajnosť.
- Prístupová cesta a stavebné povolenie: Podľa slovenského stavebného zákona je prístupová cesta základnou podmienkou pre vydanie stavebného povolenia. Ak oficiálna prístupová cesta neexistuje, môže byť problém získať stavebné povolenie. V takýchto prípadoch je nutné riešiť vybudovanie alebo zabezpečenie prístupovej cesty, čo môže byť finančne náročné. Mesto ako správca komunikácií vás nemôže donútiť vybudovať prístupovú cestu, ak nemá na to finančné prostriedky. Riešením je často dohoda so susedmi alebo zriadenie vecného bremena.
- Vecné bremeno a spoluvlastníctvo: Ak ste dlhodobo používali prístup cez pozemok suseda, môžete zvážiť zriadenie vecného bremena. Ak sa nedohodnete priateľsky, môžete požiadať súd o jeho zriadenie. V prípade spoluvlastníctva pozemku je potrebné dodržať predkupné právo spoluvlastníkov. Táto ponuka musí mať písomnú formu a musí obsahovať cenu podielu a čas, do ktorého má byť návrh prijatý. Ak spoluvlastník ponuku neprijme, jeho predkupné právo zaniká.
Najčastejšie chyby pri samostatnom predaji
Ak vaša nehnuteľnosť "stojí" na trhu už týždne či mesiace bez vážneho záujmu, pravdepodobne sa vyskytuje jeden alebo viacero z nasledujúcich problémov:
- Chybné stanovenie predajnej ceny: Príliš vysoká alebo príliš nízka cena je jedným z hlavných dôvodov neúspechu. Pri vysokej cene je to logické, ale nízka cena môže pôsobiť nedôveryhodne a vyvolávať pochybnosti o skrytých problémoch.
- Absencia kvalitnej prezentácie: Fotografie, obsah fotiek, home-staging, informácie o nehnuteľnosti - to všetko sú základné prvky, ktoré pomáhajú rýchlejšiemu predaju. Majitelia často pridajú nehnuteľnosť na portál bez fotiek alebo s veľmi nízkou kvalitou fotografií a popisom v dvoch vetách. Pritom 80 % podnetov prijímame zrakom.
- Zastúpenie viacerých realitných kancelárií: Hoci sa môže zdať, že to urýchli predaj, v konečnom dôsledku to predaju škodí. Kupujúci vidí nehnuteľnosť na rôznych portáloch s odlišnými fotkami, popismi a cenami, čo pôsobí nedôveryhodne.
- Neúspech pri obhliadke: Samotnú obhliadku netreba podceniť. Nehnuteľnosť by mala byť uprataná, príjemná a pripravená na otázky.
- Právne alebo technické problémy: Kupujúci sú dnes opatrní. Ak je na liste vlastníctva ťarcha, vecné bremeno, nevysporiadaná prístupová cesta alebo nejasná rekonštrukcia, záujem padá.
- Slabý marketing a zlá prezentácia: Ak nehnuteľnosť nie je správne propagovaná, kupujúci sa o nej nedozvedia.
- Slabá lokalita bez správneho zdôraznenia výhod: Aj menej atraktívna adresa sa dá predať, ak sa správne komunikujú jej výhody.
- Nedostatočná komunikácia s kupujúcimi: Neskoré odpovedanie na správy, nedostupnosť telefónu či neochota prispôsobiť sa termínom obhliadok môžu viesť k strate záujemcu.
Predaj nehnuteľnosti je zväčša dlhodobý a stresujúci proces. Pokiaľ chcete predať nehnuteľnosť rýchlo a za férovú cenu, je často najlepším riešením obrátiť sa na profesionálov.
tags: #dovody #preco #nepredavat #nehnutelnost #sam